25 vragen die buitenlandse woningeigenaren stellen over Spaanse belastingen

Een woning bezitten in Spanje terwijl u in het buitenland woont, roept verrassend veel fiscale vragen op.

Sommige zijn eenvoudig. Andere komen pas aan het licht wanneer u de woning gaat verhuren, een brief ontvangt van de Agencia Tributaria, een woning erft of besluit te verkopen.

IberianTax is gespecialiseerd in de Spaanse belastingen voor niet-ingezeten woningeigenaren. In deze gids beantwoorden we 25 van de belangrijkste vragen — waaronder enkele waar eigenaren pas aan denken zodra het een probleem is geworden.

Dit artikel richt zich in de eerste plaats op particulieren die fiscaal buiten Spanje wonen en een woning in Spanje bezitten.

Een woning bezitten in Spanje

Moet ik echt Spaanse belasting betalen als ik mijn woning nooit verhuur?

In de meeste gevallen wel.

Spanje past het zogeheten fictief inkomen (renta imputada) toe op niet-ingezetenen die een stedelijke woning bezitten die beschikbaar is voor eigen gebruik.

Dat betekent dat u mogelijk toch een Modelo 210 moet indienen, ook als uw Spaanse woning alleen een vakantiewoning is, het grootste deel van het jaar leegstaat of geen enkel werkelijk inkomen oplevert.

De belastbare grondslag wordt berekend op basis van de kadastrale waarde (valor catastral) van de woning en niet op basis van inkomsten die u daadwerkelijk hebt ontvangen.

Ik betaal elk jaar al IBI. Dekt dat mijn Spaanse onroerendgoedbelasting niet?

Nee. Dit is waarschijnlijk een van de meest voorkomende misverstanden onder buitenlandse eigenaren.

De IBI is een lokale onroerendezaakbelasting die de gemeente heft.

Het Modelo 210 is daarentegen een landelijke aangifte voor de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR).

Het betalen van uw jaarlijkse IBI-aanslag vervangt dus niet uw verplichting om het Modelo 210 in te dienen wanneer die verplichting bestaat.

Het is volkomen normaal dat een niet-ingezeten eigenaar elk jaar beide belastingen moet betalen.

Ben ik automatisch niet-ingezetene als ik minder dan 183 dagen in Spanje verblijf?

Niet noodzakelijk.

Meer dan 183 dagen in een kalenderjaar in Spanje verblijven is een van de belangrijkste criteria voor Spaanse fiscale woonplaats, maar het is niet het enige.

U kunt ook als fiscaal inwoner van Spanje worden aangemerkt wanneer Spanje het belangrijkste centrum of de basis van uw economische activiteiten of belangen is. Daarnaast geldt een weerlegbaar vermoeden dat samenhangt met een echtgenoot en minderjarige kinderen ten laste die gewoonlijk in Spanje wonen.

Belastingverdragen ter voorkoming van dubbele belasting kunnen vervolgens bepalen waar iemand fiscaal woont wanneer twee landen dezelfde persoon als inwoner beschouwen.

De vaak herhaalde regel dat „minder dan 183 dagen automatisch niet-ingezetene betekent" is dus een te sterke vereenvoudiging.

Mijn woning is gezamenlijk eigendom. Mogen we één Modelo 210 indienen voor de woning?

In beginsel niet.

Voor de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen is iedere eigenaar een afzonderlijke belastingplichtige.

Als twee personen een woning 50/50 bezitten, geeft ieder normaal gesproken zijn eigen aandeel van 50% aan. Hetzelfde geldt wanneer een woning toebehoort aan echtgenoten, broers en zussen, vrienden of meerdere erfgenamen.

De Agencia Tributaria rekent het inkomen aan iedere eigenaar toe naar rato van zijn eigendomspercentage.

Daarom kan het aantal aangiften aanzienlijk hoger liggen dan het aantal woningen.

Moeten mijn garage en berging ook worden aangegeven?

Mogelijk wel.

Een garage, berging of ander onroerend goed dat juridisch en kadastraal zelfstandig is, kan fiscaal als een afzonderlijke woning worden behandeld.

Een bijzonder belangrijk signaal is een afzonderlijke referencia catastral (kadastrale referentie).

Buitenlandse eigenaren gaan er vaak van uit dat alles wat samen met het appartement is gekocht onder één aangifte valt, en dat is niet altijd zo.

Dat is een van de redenen waarom wij aanraden de escritura, de gegevens van het eigendomsregister en de IBI-documenten te controleren in plaats van alleen op het postadres af te gaan.

Wat gebeurt er als ik de woning in de loop van het jaar heb gekocht of verkocht?

U betaalt normaal gesproken geen belasting over fictief inkomen alsof u de woning het hele jaar in bezit had.

De berekening gebeurt naar rato van het aantal dagen waarop de woning uw eigendom was en tot uw beschikking stond.

Wie bijvoorbeeld op 1 juli een vakantiewoning koopt, berekent het fictief inkomen doorgaans alleen over het betreffende deel van dat jaar.

Hetzelfde principe geldt in het jaar waarin een woning wordt verkocht.

Wat als vrienden of familie gratis in mijn woning verblijven?

Familie of vrienden de woning laten gebruiken zonder huur te betalen, levert normaal gesproken geen huurinkomsten op.

Dat neemt de verplichting rond fictief inkomen echter niet noodzakelijk weg.

Voor een typische niet-ingezeten eigenaar van een vakantiewoning blijven dagen waarop de woning niet daadwerkelijk wordt verhuurd in de regel binnen de berekening van eigen gebruik / fictief inkomen.

Eigenaren moeten gratis gebruik door familie of vrienden dus niet zomaar aanmerken als verhuurdagen.

Uw Spaanse woning verhuren

Wat gebeurt er als ik de woning maar een deel van het jaar verhuur?

Dit is een van de situaties die het belangrijkst is om goed te doen.

Het jaar moet normaal gesproken in twee periodes worden opgesplitst:

• de dagen waarop de woning verhuurd was en die huurinkomsten opleveren; en
• de overige dagen waarop de woning beschikbaar was voor eigen gebruik en die fictief inkomen kunnen opleveren.

Uw woning drie maanden verhuren neemt uw Modelo 210-verplichting voor de overige negen maanden dus normaal gesproken niet weg.

Moet ik inkomsten van Airbnb of Booking.com aangeven?

Ja.

Het gebruik van Airbnb, Booking.com of een ander platform heft de verplichting om Spaanse huurinkomsten aan te geven niet op.

De fiscale behandeling hangt af van de aard van de verhuur en de geleverde diensten, maar het feit dat een platform het geld namens u int, maakt die inkomsten niet belastingvrij.

Eigenaren van vakantieverhuur moeten er bovendien aan denken dat fiscale verplichtingen losstaan van toeristische registratie, vergunningen en andere regionale of lokale vereisten.

Hangt mijn Spaanse belastingtarief op huurinkomsten af van mijn nationaliteit?

Nee. Wat doorgaans telt, is uw fiscale woonplaats, niet uw paspoort.

Onder de huidige IRNR-regels geldt:

• voor inwoners van EU-landen, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein doorgaans een tarief van 19%;
• voor de meeste overige niet-ingezetenen een tarief van 24%.

Het onderscheid is ook belangrijk omdat in aanmerking komende inwoners van de EU/EER kwalificerende huurkosten mogen aftrekken.

Zo kan een Britse staatsburger die fiscaal in Frankrijk woont een andere Spaanse fiscale positie hebben dan een Britse staatsburger die fiscaal in het Verenigd Koninkrijk woont.

Als Spanje mijn huurinkomsten belast, moet ik er dan ook belasting over betalen in mijn eigen land?

Mogelijk wel, maar dat betekent niet noodzakelijk dat u twee keer de volledige belasting betaalt.

Inkomsten uit Spaans onroerend goed zijn in beginsel in Spanje belast omdat de woning hier ligt. Uw land van fiscale woonplaats kan daarnaast eisen dat u buitenlandse huurinkomsten aangeeft.

Belastingverdragen bevatten doorgaans mechanismen die moeten voorkomen dat hetzelfde inkomen volledig dubbel wordt belast, vaak via een verrekening van in het buitenland betaalde belasting.

De precieze uitkomst hangt af van het verdrag tussen Spanje en uw woonland en van de nationale regels van dat land.

Daarom moeten de Spaanse belasting en de belasting in uw woonland niet volledig los van elkaar worden bekeken.

Welke huurkosten mogen inwoners van de EU/EER aftrekken?

In aanmerking komende inwoners van de EU/EER mogen doorgaans de kosten aftrekken die rechtstreeks verband houden met het verkrijgen van de Spaanse huurinkomsten.

Afhankelijk van de omstandigheden kan het onder meer gaan om:

• IBI en bepaalde lokale belastingen;
• servicekosten van de vereniging van eigenaren;
• verzekeringen;
• nutsvoorzieningen die de eigenaar betaalt;
• kosten van vastgoedbeheer en bemiddeling;
• reparaties en onderhoud;
• financieringskosten;
• afschrijving.

De kosten moeten goed onderbouwd zijn en de regels over evenredige toerekening moeten worden nageleefd wanneer de woning slechts een deel van het jaar verhuurd was.

Mogen eigenaren uit het VK, de VS en andere niet-EU-landen huurkosten aftrekken?

Volgens het huidige administratieve standpunt van de Agencia Tributaria mogen inwoners van buiten de EU/EER deze kosten in beginsel niet aftrekken en worden zij belast tegen 24% over de bruto huurinkomsten.

Dit is op dit moment echter een van de belangrijkste onderwerpen binnen de Spaanse belastingheffing van niet-ingezetenen.

In juli 2025 oordeelde het Spaanse Nationale Gerechtshof (Audiencia Nacional) dat het beperken van deze aftrek voor inwoners van buiten de EU in strijd was met het EU-recht. Tegen die uitspraak is beroep ingesteld en de kwestie ligt nog bij het Tribunal Supremo.

Voor betrokken eigenaren is het daarom bijzonder belangrijk om een volledige administratie van de huurkosten bij te houden, ook al kunnen die kosten op dit moment niet in de gewone aangifte worden opgenomen.

Mag ik mijn hypotheeklasten aftrekken?

Niet de volledige hypotheektermijn.

Er is een belangrijk verschil tussen aflossing van de hoofdsom en rente en financieringskosten.

Het terugbetalen van het oorspronkelijk geleende bedrag is normaal gesproken geen huurkost.

Rente en bepaalde financieringskosten die samenhangen met de aankoop of verbetering van de verhuurde woning kunnen daarentegen aftrekbaar zijn voor belastingplichtigen die kosten mogen aftrekken, met inachtneming van de geldende grenzen en de regels over de verhuurperiode.

Simpelweg de maandelijkse hypotheektermijn nemen en het volledige bedrag als kost behandelen, zou dus onjuist zijn.

Kan afschrijving van de woning mijn belasting op huurinkomsten echt verlagen?

Ja, wanneer de belastingplichtige huurkosten mag aftrekken.

De afschrijving is bedoeld om de waardevermindering van het gebouw in de loop van de tijd tot uitdrukking te brengen.

Volgens de Spaanse regels wordt de effectieve afschrijving van de woning doorgaans berekend tot maximaal 3% van de hoogste kwalificerende waarde, exclusief de waarde die aan de grond kan worden toegerekend.

Wanneer de woning slechts een deel van het jaar verhuurd was, moet de aftrekbare afschrijving normaal gesproken tot de verhuurperiode worden beperkt.

Het kan daarom een van de grootste aftrekposten zijn voor een verhuurder die daarvoor in aanmerking komt.

Wat gebeurt er als mijn reparaties en hypotheekrente hoger zijn dan mijn huurinkomsten?

Er geldt een bijzondere regel die eigenaren vaak over het hoofd zien.

Voor kwalificerende belastingplichtigen mag de gezamenlijke aftrek van financieringskosten en kosten van reparatie en onderhoud niet hoger zijn dan de bruto huurinkomsten uit die woning over de betreffende periode.

Het kwalificerende surplus kan echter in de regel worden doorgeschoven en in de volgende vier jaar worden afgetrokken, binnen dezelfde grenzen.

Belangrijk: deze vierjaarsregel heeft specifiek betrekking op deze categorieën uitgaven. Er mag niet van worden uitgegaan dat elke niet-gebruikte huurkost automatisch op dezelfde manier wordt doorgeschoven.

Indiening, termijnen en problemen met eerdere jaren

Wanneer moeten niet-ingezeten woningeigenaren het Modelo 210 indienen?

Dat hangt af van het soort inkomen en van het belastingjaar.

Het fictief inkomen over 2025, dat op dit moment in 2026 wordt ingediend, kan bijvoorbeeld tot 31 december 2026 worden aangegeven.

Vanaf het belastingjaar 2026 verschuift het indieningsvenster voor fictief inkomen naar 1 april–31 december van het volgende jaar.

Voor huurinkomsten over 2026 met te betalen belasting en jaarlijkse groepering geldt in de regel de nieuwe termijn van 1 tot en met 20 april 2027.

De regels zijn gewijzigd bij Ministerieel Besluit HAC/623/2026. Eigenaren moeten dus bijzonder voorzichtig zijn wanneer zij data vergelijken met oudere artikelen of met aangiften van voorgaande jaren.

Voor de verkoop van onroerend goed geldt een ander tijdschema.

Wat gebeurt er als ik ontdek dat ik jaren geleden een Modelo 210 had moeten indienen?

In de meeste gevallen is het beter om de situatie vrijwillig recht te zetten dan te wachten tot de Agencia Tributaria contact met u opneemt.

Wanneer een aangifte met te betalen belasting vrijwillig na de termijn en vóór een formele aanmaning van de Belastingdienst wordt ingediend, begint de toeslag voor te late indiening doorgaans bij 1% en loopt deze met 1 procentpunt per volledige maand vertraging op, tot 12 maanden.

Na 12 maanden bedraagt de algemene toeslag 15%, waarna volgens de wettelijke regels vertragingsrente in rekening wordt gebracht.

Een formele aanmaning ontvangen vóórdat u regulariseert, kan de gevolgen aanzienlijk veranderen.

Hoeveel voorgaande jaren kan de Agencia Tributaria normaal gesproken controleren?

De algemene verjaringstermijn voor het vaststellen van een belastingschuld is vier jaar, maar simpelweg zeggen dat „Hacienda maar vier jaar terug kan kijken" kan misleidend zijn.

De vierjaarstermijn heeft specifieke aanvangsmomenten en kan worden gestuit door handelingen van de belastingplichtige of van de Belastingdienst.

Bovendien kan informatie uit oudere periodes relevant blijven wanneer die fiscale gevolgen heeft in een jaar dat nog openstaat.

Dat wordt vooral belangrijk wanneer eigenaren meerdere oude Modelo 210-aangiften rechtzetten of een woning verkopen na vele jaren eigendom.

Een Spaanse woning verkopen

Waarom houdt de koper 3% van de prijs in wanneer een niet-ingezetene verkoopt?

Omdat de Spaanse wet de koper van een woning van een niet-ingezeten verkoper verplicht 3% van de overeengekomen koopprijs in te houden.

De koper draagt dat bedrag via het Modelo 211 af aan de Agencia Tributaria.

Het is belangrijk te begrijpen dat dit niet noodzakelijk de definitieve belasting van de verkoper is.

Het is een voorschot op de vermogenswinstbelasting die uiteindelijk over de verkoop wordt berekend.

De verkoper dient daarna het Modelo 210 in om de werkelijk verschuldigde belasting over de vermogenswinst vast te stellen.

En als ik met verlies verkoop? Wordt die 3% dan toch ingehouden?

Meestal wel.

Het mechanisme van 3% is gebaseerd op de verkoopprijs en op de status van niet-ingezetene van de verkoper — niet op de vraag of de transactie uiteindelijk winst heeft opgeleverd.

Ook wie met een vermogensverlies verkoopt, kan dus te maken krijgen met een inhouding van 3% van de verkoopprijs.

De verkoper moet dan het betreffende Modelo 210 indienen en kan teruggaaf van het te veel ingehouden bedrag vragen.

Als er geen belastbare vermogenswinst is, kan dat betekenen dat de volledige 3% wordt terugbetaald.

Hoe wordt de belastbare vermogenswinst berekend?

Het is niet simpelweg:

verkoopprijs − oorspronkelijke aankoopprijs.

De berekening houdt rekening met de wettelijk bepaalde verkrijgings- en overdrachtswaarden.

Tot de verkrijgingskosten kunnen kwalificerende belastingen en kosten in verband met de aankoop van de woning behoren, terwijl bepaalde kosten in verband met de verkoop de overdrachtswaarde kunnen verlagen.

Ook verbeteringen kunnen de verkrijgingswaarde beïnvloeden, mits deze goed gedocumenteerd zijn.

De oorspronkelijke koopakte, facturen en bewijsstukken van verkrijgings- en verbeteringskosten bewaren kan daarom vele jaren later, bij de verkoop van de woning, een aanzienlijk verschil maken.

Ik heb de woning in eerdere jaren verhuurd. Kan afschrijving de belasting bij verkoop beïnvloeden?

Ja — en dat verrast veel verkopers.

Wanneer een woning verhuurd is geweest, vereisen de Spaanse regels over vermogenswinst dat in de verkrijgingswaarde rekening wordt gehouden met de betreffende afschrijving.

Belangrijk daarbij: de fiscale minimumafschrijving kan de uiteindelijke berekening van de vermogenswinst beïnvloeden, zelfs als de eigenaar die afschrijving in eerdere verhuuraangiften niet daadwerkelijk als kost heeft opgevoerd.

Dat betekent dat de verhuurhistorie zorgvuldig moet worden nagelopen bij het berekenen van een toekomstige verkoop.

Alleen naar de oorspronkelijke aankoopprijs en de huidige verkoopprijs kijken kan tot een verkeerde uitkomst leiden.

Andere belastingen die buitenlandse eigenaren niet mogen vergeten

Geldt de Spaanse vermogensbelasting ook voor niet-ingezetenen?

Dat kan.

Niet-ingezetenen zijn in beginsel alleen Spaanse vermogensbelasting verschuldigd over goederen en rechten die in Spanje gelegen zijn of daar kunnen worden uitgeoefend.

Onder de algemene staatsregels geldt een persoonlijke vrijstelling van € 700.000, al kan regionale wetgeving de berekening aanzienlijk wijzigen en kunnen niet-ingezetenen toegang hebben tot de regels van de betreffende autonome regio.

Een aangifte kan ook verplicht zijn wanneer de brutowaarde van de betrokken goederen en rechten hoger is dan 2 miljoen euro, zelfs als er uiteindelijk geen belasting verschuldigd is.

De meeste eigenaren van een gewone vakantiewoning krijgen hier niet mee te maken, maar wie Spaanse bezittingen van hoge waarde heeft, doet er goed aan de eigen situatie te controleren in plaats van ervan uit te gaan dat het Modelo 210 de enige Spaanse fiscale verplichting is.

Ik heb een Spaanse woning geërfd of geschonken gekregen. Geldt het Modelo 210 dan ook?

Ja, mogelijk wel — maar er zijn twee verschillende fasen te onderscheiden.

Ten eerste kan het verkrijgen van de woning door erfenis of schenking Spaanse successie- en schenkbelasting met zich meebrengen.

Zodra u eigenaar bent, gaan de gewone lopende fiscale regels voor niet-ingezetenen gelden.

Dat betekent dat de woning vervolgens aanleiding kan geven tot:

• belasting over fictief inkomen zolang de woning persoonlijk wordt gebruikt of beschikbaar blijft;
• belasting over huurinkomsten als de woning wordt verhuurd;
• vermogensbelasting wanneer de betreffende drempels worden overschreden;
• vermogenswinstbelasting als de woning uiteindelijk wordt verkocht.

De waarde die bij de erfenis of schenking wordt vastgesteld, kan bovendien belangrijk worden voor toekomstige berekeningen van afschrijving en vermogenswinst.

Tot slot

De Spaanse belastingheffing voor niet-ingezeten woningeigenaren is niet bijzonder ingewikkeld zodra de verschillende verplichtingen uit elkaar worden gehaald.

Het probleem is dat de regels niet allemaal op hetzelfde moment opduiken.

U betaalt misschien IBI zonder te beseffen dat het Modelo 210 ook bestaat. U verhuurt de woning voor het eerst en moet plots aftrekbare kosten berekenen. Of u ontdekt pas jaren later, bij de verkoop, dat er aangiften ontbreken.

De veiligste aanpak is daarom om naar de volledige levenscyclus van de woning te kijken:

kopen → bezitten → gebruiken → verhuren → verkopen of nalaten

en bij elke fase de Spaanse fiscale verplichtingen te controleren.

IberianTax is uitsluitend gespecialiseerd in het online helpen van niet-ingezeten belastingplichtigen bij hun Spaanse fiscale verplichtingen, waaronder het Modelo 210 voor fictief inkomen, huurinkomsten en de verkoop van onroerend goed.

Deze gids bevat algemene informatie en vervangt geen individueel belastingadvies. Fiscale woonplaats, eigendomsstructuur, belastingverdragen en persoonlijke omstandigheden kunnen de fiscale behandeling wijzigen.