Nieuw woningdecreet in Spanje: wat verandert er voor niet-ingezeten eigenaren

Op 6 oktober 2026 heeft de Spaanse regering een nieuw woningdecreet goedgekeurd, het Real Decreto-ley 29/2026. Het is op 7 oktober gepubliceerd in het BOE (het Spaanse staatsblad) en geldt sinds 8 oktober. Het brengt 10% btw op kortetermijnvakantieverhuur, mogelijke IBI-toeslagen voor toeristische en leegstaande woningen, een maximum van 2% voor huurverhogingen en een wijziging in de berekening van het eigenwoningforfait vanaf 2027. Het moet nog door het Congres worden bekrachtigd, wat naar verwachting de komende weken gebeurt. In dit artikel leggen we in begrijpelijke taal uit wat dit voor u betekent als niet-ingezeten woningeigenaar in Spanje.

Wat betekent het decreet voor niet-ingezetenen?

• Regels die aan de woning zijn gekoppeld (huurcontracten, btw op vakantieverhuur, IBI-toeslagen, plusvalía municipal) gelden voor alle eigenaren, of zij nu in Spanje wonen of niet.
• Eigenwoningforfait: de IRNR berekent het eigenwoningforfait door artikel 85 van de IRPF-wet toe te passen. Omdat het decreet dat artikel wijzigt, geldt de nieuwe schaal vanaf belastingjaar 2027 ook voor uw Modelo 210 voor het eigenwoningforfait (zie hieronder).
• Wat niet voor u geldt: de IRPF-voordelen (verminderingen tot 100% voor verhuurders die de huur verlagen en de nieuwe aftrek van 10% voor huurders) zijn alleen bedoeld voor fiscaal inwoners van Spanje. U blijft uw Modelo 210 voor het eigenwoningforfait of uw huurinkomsten indienen zoals tot nu toe.

Wat er verandert, afhankelijk van hoe u uw woning gebruikt

Als u verhuurt aan toeristen (verblijven tot 30 nachten)

Dit is de groep die het meest wordt geraakt. Vanaf 1 december 2026 is het verhuren van een gemeubileerd appartement of huis aan dezelfde gast voor 30 nachten of minder niet langer vrijgesteld van btw en geldt er 10% btw. Tot nu toe was er alleen btw verschuldigd als u hotelachtige diensten aanbood, zoals dagelijkse schoonmaak of maaltijden. De hoofdverblijfplaats van de eigenaar is uitgezonderd.

Wat dit in de praktijk voor u betekent:

• U moet zich bij de Agencia Tributaria als ondernemer (zelfstandige) registreren voor de btw, 10% btw in rekening brengen bij uw gasten (of die in uw prijs opnemen) en elk kwartaal het Modelo 303 (btw-aangifte) indienen.
• Bij IberianTax werken we al aan een nieuwe dienst om u te helpen deze btw-aangiften in te dienen.
• Ga na hoe uw boekingsplatform of beheerbedrijf de facturatie vanaf december gaat regelen.
• U blijft het Modelo 210 voor uw huurinkomsten indienen. De btw die u van uw gasten ontvangt, hoort niet bij uw huurinkomsten.
• In gebieden die zijn aangewezen als gespannen woningmarkt (zonas tensionadas) kan uw gemeente daarnaast een IBI-toeslag heffen op toeristische woningen: tot 50%, tot 100% als u er twee of meer bezit en tot 150% als u er vier of meer bezit. Dat gaat niet automatisch: elke gemeente moet het vastleggen in haar belastingverordening.

Als u voor een paar maanden verhuurt (tijdelijke verhuur)

Tijdelijke huurcontracten (langer dan 31 dagen en in de regel niet langer dan 12 maanden) moeten nu een echte, gerechtvaardigde reden voor het tijdelijke verblijf vermelden, zoals studie, tijdelijk werk of een medische behandeling. Is de reden niet gerechtvaardigd, of worden meer dan twee tijdelijke contracten achter elkaar gesloten, dan geldt het contract als een gewone huurovereenkomst voor woonruimte, met alle huurdersbescherming die daarbij hoort (duur, verlengingen en huurgrenzen).

Als u langdurig verhuurt

• Huurverhogingen beperkt tot 2% tot en met 31 december 2027, tenzij u iets anders afspreekt met de huurder. Ligt de huur al boven de officiële referentie-index, dan mag die helemaal niet omhoog.
• Buitengewone verlenging: huurders van wie het contract vóór 31 december 2028 afloopt, kunnen een verlenging van maximaal twee jaar vragen, onder dezelfde voorwaarden, mits zij hun huur op tijd betalen. U kunt alleen weigeren als u de woning zelf of voor naaste familie nodig hebt.
• Kamerverhuur: de som van de huur van alle kamers mag niet hoger zijn dan de huur van de hele woning.
• Uitzettingen: uitzettingen van kwetsbare huurders zonder alternatieve woonruimte kunnen worden opgeschort tot 31 december 2030; de regio vergoedt dan de achterstallige huur.
• Belastingvoordelen: de nieuwe IRPF-verminderingen tot 100% voor verhuurders die de huur verlagen, gelden niet voor het Modelo 210. Woont u in de EU of de EER, dan kunt u uw kosten blijven aftrekken en betaalt u 19% over het netto-inkomen. Onze calculator voor belasting op huurinkomsten geeft u een schatting.

Als uw woning leegstaat of voor eigen gebruik is

Gemeenten kunnen een IBI-toeslag heffen op woningen die permanent onbewoond zijn, dat wil zeggen meer dan twee jaar onafgebroken en zonder gegronde reden leegstaand. Buiten gespannen gebieden geldt dit alleen voor eigenaren van vier of meer woningen (tot 50%, of tot 100% als de woning langer dan drie jaar leegstaat). In gespannen gebieden kan het elke eigenaar treffen (tot 50%, en tot 100% of meer voor eigenaren van vier of meer woningen). In alle gevallen moet uw gemeente het vastleggen in haar belastingverordening. Goed nieuws voor de meeste van onze klanten: het decreet erkent gebruik als tweede woning uitdrukkelijk als gegronde reden, tot maximaal vier jaar onafgebroken leegstand. Een vakantiewoning die u gebruikt, zou dus niet als leegstaand moeten gelden. Ook woningen die tegen marktvoorwaarden te koop (tot één jaar) of te huur (tot zes maanden) staan, vallen hieronder.

De belangrijkste wijziging voor de meeste van onze klanten betreft het eigenwoningforfait (renta imputada). Vanaf 1 januari 2027 vervangt de IRPF het huidige vaste percentage (2% van de kadastrale waarde, of 1,1% als die is herzien) door een progressieve schaal die per schijf wordt toegepast op de som van de kadastrale waarden van uw woningen (exclusief uw hoofdverblijf): 1,1% tot € 100.000, 1,5% van € 100.000 tot € 500.000, 2% van € 500.000 tot € 1.000.000 en 3% boven € 1.000.000. Omdat de IRNR artikel 85 van de IRPF-wet toepast om het eigenwoningforfait te berekenen, geldt deze schaal ook voor uw Modelo 210. In de praktijk betalen eigenaren met een herziene kadastrale waarde (nu 1,1%) meer over het deel boven € 100.000, terwijl eigenaren met een niet-herziene waarde (nu 2%) doorgaans minder betalen. Hoewel de nieuwe schaal op 1 januari 2027 in werking treedt, heeft die pas gevolgen voor de aangifte over belastingjaar 2027, die in 2028 wordt ingediend. Uw aangiften voor het eigenwoningforfait over 2025 en 2026 worden precies zoals nu berekend. U kunt uw huidige bedrag controleren met onze calculator voor de jaarlijkse belasting voor niet-ingezetenen.

Als u overweegt te verkopen

• Vanaf 1 december 2026 worden de maximale coëfficiënten voor de berekening van de plusvalía municipal bijgewerkt.
• Tot en met 31 december 2030 mogen beleggingsfondsen en grote verhuurders (meer dan 10 woningen) slechts beperkt woningen kopen onder 70% van de marktwaarde. Dat raakt vooral verkopen van portefeuilles met korting, niet een gewone verkoop tegen marktprijs.
• Uw Modelo 210 voor vermogenswinst en de inhouding van 3% bij verkoop veranderen niet.

Samenvatting in één oogopslag

Uw situatie	Wat er verandert	Vanaf wanneer
Vakantieverhuur (tot 30 nachten)	10% btw; mogelijke IBI-toeslag in gespannen gebieden	1 december 2026 (btw); IBI alleen als de gemeente het invoert
Tijdelijke verhuur	De tijdelijke reden moet worden onderbouwd, anders geldt het als gewone woninghuur	8 oktober 2026
Langdurige verhuur	Maximum van 2% voor verhogingen; verlenging tot 2 jaar op verzoek van de huurder	Tot en met 31 december 2027 (maximum); contracten die vóór 31 december 2028 aflopen (verlenging)
Leegstaande woning	Mogelijke IBI-toeslag	Alleen als de gemeente het invoert
Eigen gebruik / vakantiewoning	Nieuwe progressieve schaal voor het eigenwoningforfait, die ook voor het Modelo 210 geldt	Belastingjaar 2027 (aangifte in 2028)
Verkoop	Bijgewerkte coëfficiënten voor de plusvalía municipal	1 december 2026

Ons advies

• Verhuurt u aan toeristen? Bereid u nu voor op de btw vanaf 1 december: overleg met uw platform of beheerder over de facturatie en plan uw btw-registratie en de kwartaalaangiften met het Modelo 303. Binnenkort kunnen wij u daarbij helpen.
• Houd uw gemeente in de gaten. IBI-toeslagen vereisen een gemeentelijke verordening. Wilt u dat uw IBI en andere lokale belastingen zorgeloos en op tijd worden betaald? Wij kunnen de automatische incasso van uw lokale belastingen voor u regelen.
• Blijf uw Modelo 210 gewoon indienen. Uw verplichtingen voor 2025 en 2026 veranderen niet door dit decreet.

We werken dit artikel bij zodra er nieuws is.

Dit artikel is uitsluitend bedoeld als algemene informatie en is gebaseerd op het Real Decreto-ley 29/2026, gepubliceerd in het BOE op 7 oktober 2026. Het decreet moet nog door het Congres worden bekrachtigd en de inhoud kan wijzigen. Het vervangt geen persoonlijk belastingadvies. De officiële tekst kunt u lezen in het BOE.