Uitgebreide gids over Spaanse vastgoedbelasting voor niet-ingezetenen

Een woning kopen in Spanje is een aantrekkelijke investering, vooral voor niet-ingezetenen die op zoek zijn naar een vakantiewoning of een huurwoning. Het complexe Spaanse belastingstelsel kan echter afschrikken. Inzicht in de verschillende belastingen bij aankoop, bezit en verkoop van vastgoed in Spanje is cruciaal om weloverwogen beslissingen te nemen en onverwachte kosten te vermijden.

Bij IberianTax kennen wij de uitdagingen waarmee niet-ingezeten eigenaren te maken krijgen. Daarom hebben wij deze uitgebreide gids opgesteld om het proces voor u te vereenvoudigen. Deze gids biedt u heldere, beknopte en volledige informatie over alle aspecten van de Spaanse vastgoedbelasting. Met onze deskundige inzichten kunt u uw investering doeltreffend beheren en voldoen aan de Spaanse belastingwetgeving.

Of u nu uw droomvakantiewoning koopt, investeert in een huurwoning of van plan bent uw Spaanse woning te verkopen: deze gids helpt u de fiscale gevolgen in elke fase te begrijpen. Laten we beginnen met de essentiële fiscale informatie die u moet kennen.

1. Belastingen bij aankoop van een woning

Bij de aankoop van een woning in Spanje moeten op het moment van aankoop verschillende belastingen worden betaald. Welke dat zijn, hangt ervan af of de woning nieuw of bestaand is.

Hier volgt een gedetailleerd overzicht van de belastingen die u bij de aankoop tegenkomt:

A. Belastingen bij aankoop van nieuwbouwwoningen

Belasting over de toegevoegde waarde (btw)

Als u in Spanje een nieuwbouwwoning koopt, geldt een btw-tarief van 10%. Dit tarief geldt voor de woning zelf en voor maximaal twee parkeerplaatsen (artikel 91.1.7º LIVA). 

Zegelrecht

Het zegelrecht, ook bekend als AJD (Actos Jurídicos Documentados), is een andere belasting die van toepassing is bij de aankoop van een nieuwbouwwoning. Het tarief varieert tussen 0,5% en 1,5%, afhankelijk van de regio. In Andalusië bedraagt het tarief bijvoorbeeld 1,5%, terwijl het in Madrid 0,75% is.

B. Belastingen bij aankoop van bestaande woningen

Overdrachtsbelasting (ITP)

Voor bestaande woningen moet in plaats van btw de overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) worden betaald. Het tarief verschilt per autonome regio waar de woning ligt en ligt doorgaans tussen 6% en 10%. Bijvoorbeeld:

• In Madrid bedraagt het tarief doorgaans 6%.
• In Andalusië bedraagt het tarief doorgaans 7%.
• Op de Balearen ligt het tarief tussen 8% en 13%.
• In Catalonië kan het tarief oplopen tot 10%.
• In Valencia ligt het tarief tussen 8% en 10%

Bijkomende kosten

Naast de belastingen zijn er nog andere kosten verbonden aan de aankoop van een woning in Spanje:

• Notariskosten: dit zijn de kosten voor de notaris die de koopakte bekrachtigt. De kosten hangen af van de koopprijs en de complexiteit van de transactie, maar vormen doorgaans een klein percentage van de koopprijs (0,2 tot 0,5%)
• Kosten van het kadaster: nadat de notaris de akte heeft getekend, moet deze in het eigendomsregister worden ingeschreven. Het inschrijfrecht volgt een schaal en vormt doorgaans een klein percentage van de koopprijs (0,1 tot 0,25%).
• Kosten voor het afsluiten van een hypotheek: financiert u uw aankoop met een hypotheek, dan komen daar kosten bij zoals de afsluitprovisie van de bank, taxatiekosten en soms een hypotheekverzekering.

2. Belastingen tijdens het bezit van de woning

Het bezit van een woning in Spanje brengt doorlopende fiscale verplichtingen met zich mee. Het gaat zowel om niet-ingezetenenbelasting als om lokale belastingen.

A. Niet-ingezetenenbelasting 

De niet-ingezetenenbelasting, in het Spaans bekend als "Impuesto sobre la Renta de No Residentes" (IRNR), is een landelijke belasting voor niet-ingezeten belastingplichtigen die een woning in Spanje bezitten. 

Een niet-ingezetene is iemand die niet meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje verblijft en van wie de belangrijkste economische belangen zich niet in Spanje bevinden. Tot de niet-ingezetenen behoren buitenlandse burgers die een woning in Spanje bezitten maar in het buitenland wonen en de woning voor eigen gebruik of voor verhuur gebruiken.

Eigenwoningforfait

• Wat is het eigenwoningforfait?

Het eigenwoningforfait is van toepassing op de potentiële huurinkomsten die een woning zou kunnen opleveren terwijl deze leegstaat. Deze belasting gaat uit van een fictief inkomen uit de woning: het wordt berekend ook als de woning niet daadwerkelijk wordt verhuurd.

• Hoe wordt het eigenwoningforfait berekend?

De belasting wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van de woning, een officiële waardering voor fiscale doeleinden. Het basispercentage bedraagt 1,1% of 2%, afhankelijk van de vraag of de kadastrale waarde in de afgelopen 10 jaar is herzien via een algemene collectieve waarderingsprocedure. Gebruik onze gratis belastingcalculator om uw jaarlijkse belasting te berekenen.

1,1% als de kadastrale waarde in de afgelopen 10 jaar is herzien.

2% als de kadastrale waarde in de afgelopen 10 jaar niet is herzien.

Het belastingtarief bedraagt 19% voor inwoners van de EU en 24% voor inwoners van buiten de EU.

• Met welk formulier wordt het eigenwoningforfait aangegeven?

Niet-ingezetenen moeten het Modelo 210 gebruiken om het eigenwoningforfait aan te geven.

• Wat is de aangifteperiode voor het eigenwoningforfait?

Niet-ingezetenen moeten het Modelo 210 jaarlijks indienen om deze belasting aan te geven. De aangifteperiode loopt van 1 januari tot en met 31 december van het volgende jaar.

Huurinkomstenbelasting

• Wat is de huurinkomstenbelasting?

De huurinkomstenbelasting geldt voor niet-ingezeten eigenaren in Spanje die hun woning verhuren. Deze belasting wordt geheven over de huurinkomsten uit de woning.

• Hoe wordt de huurinkomstenbelasting berekend?

Inwoners van de EU mogen kosten die verband houden met de verhuur van hun inkomsten aftrekken; het tarief bedraagt 19% over de netto-huurinkomsten. Inwoners van buiten de EU kunnen geen kosten aftrekken en worden belast tegen 24% over de bruto-huurinkomsten. 

• Met welk formulier wordt de huurinkomstenbelasting aangegeven?

Huurinkomsten moeten worden aangegeven met het Modelo 210.

• Wat is de aangifteperiode voor de huurinkomstenbelasting?

Vanaf 2024 moeten huurinkomsten jaarlijks tussen 1 en 20 januari over het voorgaande jaar worden aangegeven.

Belangrijk: dit geldt niet meer vanaf belastingjaar 2026 (aan te geven in 2027): de periode voor huurinkomsten verschuift van 1–20 januari naar 1–20 april, en de periode voor het eigenwoningforfait begint op 1 april in plaats van 1 januari, overeenkomstig Order HAC/623/2026. Zie de bijgewerkte gids over de termijnen voor 2026.

B. Vermogensbelasting

De vermogensbelasting is een landelijke belasting, maar de tarieven en vrijstellingen worden door elke autonome regio geregeld, waardoor er verschillen bestaan binnen Spanje. Deze belasting wordt geheven over het nettovermogen dat u op 31 december van elk jaar bezit, voor zover dat boven de belastingvrije drempel uitkomt. Bijvoorbeeld:

• In Catalonië bedraagt de vrijstellingsdrempel € 500.000, met tarieven van 0,21% tot 2,75%.
• In Andalusië bedraagt de vrijstellingsdrempel € 700.000 en is deze belasting sinds 2022 afgeschaft.
• Op de Balearen bedraagt de vrijstellingsdrempel € 3.000.000, met tarieven van 0,28% tot 3,45%.
• In de Comunidad Valenciana bedraagt de vrijstellingsdrempel € 500.000, met tarieven van 0,25% tot 3,5%

Overschrijdt uw vermogen de vrijstellingsdrempel, dan moet u Modelo 714 indienen.

C. Solidariteitsbelasting op grote vermogens

De in december 2022 ingevoerde solidariteitsbelasting op grote vermogens is een vermogensbelasting gericht op personen met een aanzienlijk nettovermogen in Spanje. Deze belasting moet ervoor zorgen dat wie over aanzienlijke bezittingen beschikt een eerlijk aandeel bijdraagt aan de openbare financiën.

• Wie valt onder de solidariteitsbelasting op grote vermogens?

Personen met een nettovermogen in Spanje van meer dan € 3.000.000 vallen onder deze belasting. Zij geldt zowel voor ingezetenen als voor niet-ingezetenen met aanzienlijke bezittingen in Spanje.

• Hoe wordt de solidariteitsbelasting op grote vermogens berekend?

Het tarief loopt van 1,7% tot 3,5%, afhankelijk van het totale nettovermogen.

• 1,7% voor een nettovermogen tussen € 3.000.000 en € 5.347.998.
• 2,1% voor een nettovermogen tussen € 5.347.999 en € 10.695.996.
• 3,5% voor een nettovermogen boven € 10.695.996.

• Met welk formulier wordt deze belasting aangegeven?

De solidariteitsbelasting op grote vermogens moet worden aangegeven met het Modelo 718.

• Wat is de aangifteperiode voor deze belasting?

De solidariteitsbelasting op grote vermogens moet jaarlijks tussen 1 en 31 juli over het voorgaande jaar worden aangegeven.

D. Lokale belastingen

Naast de landelijke belastingen moeten niet-ingezeten eigenaren ook lokale belastingen betalen. Deze lokale heffingen dekken diverse gemeentelijke diensten en verplichtingen en zorgen voor het onderhoud en de ontwikkeling van de lokale gemeenschap.

Doorgaans worden lokale belastingen en servicekosten via automatische incasso van uw bankrekening betaald. Met een automatische incasso worden deze betalingen automatisch gedaan, zodat u geen betalingen mist en boetes voorkomt. Het is raadzaam dit samen met uw gemeente of uw bank te regelen.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

De Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) is een jaarlijkse onroerendezaakbelasting op basis van de kadastrale waarde van de woning. Deze belasting lijkt op de gemeentelijke onroerendezaakbelasting en dient ter financiering van lokale voorzieningen en infrastructuur.

De IBI wordt geïnd door de lokale overheid, de Ayuntamientos, of door andere instellingen die in bepaalde regio’s verantwoordelijk zijn voor de belastinginning, zoals SUMA in de regio Alicante of het Patronato de Recaudación in de regio Málaga.

Overige lokale diensten

Naast de IBI moeten niet-ingezeten eigenaren betalen voor diverse lokale diensten, zoals de afvalinzameling en -verwerking. Deze diensten zijn essentieel voor de netheid en de goede werking van de gemeenschap.

3. Belastingen bij verkoop van de woning

Bij de verkoop van een woning in Spanje moet u met verschillende belastingen rekening houden:

Niet-ingezetenenbelasting: vermogenswinstbelasting

Wanneer u een woning in Spanje verkoopt, moet u belasting betalen over de winst uit de verkoop, de zogeheten vermogenswinstbelasting. 

• Hoe wordt de vermogenswinstbelasting berekend?

De winst, oftewel de vermogenswinst, is het verschil tussen de aankoopprijs (inclusief de kosten die met de aankoop samenhangen) en de verkoopprijs (na aftrek van de kosten die met de verkoop samenhangen).

Het tarief is voor inwoners van zowel binnen als buiten de EU gelijk: 19% van de vermogenswinst. Gebruik onze gratis belastingcalculator om uw vermogenswinstbelasting te berekenen.

• Met welk formulier geven niet-ingezetenen de vermogenswinstbelasting aan?

Niet-ingezetenen moeten het Modelo 210 indienen om de vermogenswinstbelasting aan te geven. 

• Wat is de indieningstermijn van het Modelo 210 voor de vermogenswinstbelasting?

De indieningstermijn voor dit formulier bedraagt 4 maanden vanaf de verkoopdatum.

• Wat is de inhouding van 3%?

Wanneer de verkoper een niet-ingezeten belastingplichtige is, moet de koper 3% van de verkoopprijs inhouden ter dekking van de mogelijke vermogenswinstbelasting. Dit gebeurt met het Modelo 211, dat binnen 1 maand na de verkoopdatum moet worden ingediend. De koper moet de verkoper een kopie van het Modelo 211 verstrekken; die heeft dit nodig om zijn aangifte vermogenswinstbelasting in te vullen.

De inhouding van 3% wordt verrekend met de uiteindelijk verschuldigde belasting.

• Wat als de woning met verlies wordt verkocht of de vermogenswinstbelasting lager is dan 3%?

Wordt de woning met verlies verkocht, dan kan de verkoper de ingehouden 3% terugvragen. Is de werkelijk verschuldigde vermogenswinstbelasting lager dan de ingehouden 3%, dan kan de verkoper het verschil terugvragen. 

Gemeentelijke belasting op de waardestijging van stedelijke grond (Plusvalía Municipal)

De Plusvalía Municipal, officiëel "Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana" (IIVTNU), is een lokale belasting op de waardestijging van stedelijke grond sinds de aankoop. Deze belasting komt bovenop de landelijke niet-ingezetenenbelasting en wordt geheven door de Ayuntamientos (gemeentebesturen).

• Wanneer is de Plusvalía Municipal van toepassing?

U moet deze belasting betalen wanneer u een woning verkoopt en de waarde van de grond sinds de aankoop is gestegen. Levert de verkoop een verlies op, dan bent u vrijgesteld van deze belasting, maar moet u de gemeente (Ayuntamiento) wel informeren.

• Wie moet de Plusvalía Municipal betalen?

Doorgaans is de verkoper verantwoordelijk voor de betaling van deze belasting. Is de verkoper echter een niet-ingezetene, dan wordt de belasting rechtstreeks op de verkoopprijs ingehouden en is de koper verantwoordelijk voor de afdracht ervan aan het Ayuntamiento.

• Hoe wordt de Plusvalía Municipal berekend?

Sinds de wijzigingen van november 2021 bestaan er twee methoden om deze belasting te berekenen, en verkopers mogen de voor hen gunstigste kiezen:

Objectieve methode: gebaseerd op de stijging van de kadastrale waarde van de grond gedurende de bezitsperiode.

Kadastrale grondwaarde × coëfficiënt (op basis van het aantal jaren eigendom)

Het belastbare bedrag wordt vervolgens vermenigvuldigd met een door de gemeente vastgestelde coëfficiënt, met een maximumtarief van 30%

Werkelijke methode: gebaseerd op de werkelijke waardestijging van de woning, berekend als het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs. De formule luidt:

(Verkoopprijs − aankoopprijs) × (kadastrale grondwaarde/totale kadastrale waarde)

Dit bedrag wordt vervolgens vermenigvuldigd met de gemeentelijke coëfficiënt, tot maximaal 30%.

Het uiteindelijke tarief van de Plusvalía Municipal hangt af van de gemeente waar de woning ligt. Elk Ayuntamiento stelt eigen tarieven en berekeningen vast.

Bijkomende kosten

Naast de genoemde belastingen moet u ook rekening houden met kosten voor juridische bijstand, makelaars en andere professionals die bij het verkoopproces betrokken zijn.

Conclusie

Het Spaanse belastingstelsel kan complex zijn, zeker voor niet-ingezetenen. Inzicht in deze belastingen helpt u uw vastgoedinvestering doeltreffender te beheren en onvoorziene kosten te vermijden. Voor persoonlijke ondersteuning en om aan al uw fiscale verplichtingen te voldoen, kunt u IberianTax gebruiken. Ons platform biedt hoogwaardige aangiftediensten tegen een redelijke prijs, met deskundige meertalige klantenservice. IberianTax helpt u uw fiscale verplichtingen eenvoudig online te beheren.