Huurinkomstenbelasting berekenen als niet-ingezeten eigenaar in Spanje

Als u een woning in Spanje bezit en overweegt deze te verhuren, is het belangrijk dat u weet welke fiscale verplichtingen op de ontvangen inkomsten rusten. Als niet-ingezeten eigenaar moet u belasting betalen over de ontvangen huurinkomsten, die u bij de Spaanse Belastingdienst (Agencia Tributaria) moet aangeven met het Modelo 210.

Het berekenen van de huurinkomstenbelasting kan ingewikkeld zijn, vooral omdat de regels verschillen voor inwoners van de EU en van buiten de EU, en omdat aftrekbare kosten vaak naar rato moeten worden toegerekend volgens specifieke regels. 

Dit artikel is een uitgebreide gids die u helpt begrijpen hoe u uw huurinkomstenbelasting in Spanje berekent, van de aangifteperiodes tot de toegestane aftrekposten en belastingtarieven. Vanaf 2024 is de kwartaalaangifte vervangen door een jaarlijkse aangifte, wat het proces vereenvoudigt maar wel om nauwkeurigheid vraagt.

Wanneer moeten huurinkomsten worden aangegeven?

Sinds 2024 moeten huurinkomsten uit een woning in Spanje door niet-ingezeten eigenaren jaarlijks worden aangegeven. Dat vereenvoudigt het proces ten opzichte van voorgaande jaren, toen de aangifte per kwartaal werd gedaan. Dit zijn de details:

Jaarlijkse aangifteperiode

Vanaf 2024 is de aangifteperiode voor huurinkomsten jaarlijks.

Voor huurinkomsten die u in een kalenderjaar ontvangt, moet u uw aangifte indienen binnen de eerste 20 dagen van januari van het volgende jaar. Voor huurinkomsten uit 2024 moest de aangifte bijvoorbeeld tussen 1 en 20 januari 2025 worden ingediend.

Eerdere kwartaalaangiftes

Vóór 2024 werden huurinkomsten per kwartaal aangegeven:

• 1e kwartaal: 1 januari - 31 maart
• 2e kwartaal: 1 april - 30 juni
• 3e kwartaal: 1 juli - 30 september
• 4e kwartaal: 1 oktober - 31 december

Verhuurde u uw woning in 2023 bijvoorbeeld van februari tot augustus, dan moest u de inkomsten van het eerste, tweede en derde kwartaal afzonderlijk aangeven.

Hoe berekent u uw huurinkomsten?

Om uw belastingschuld nauwkeurig te berekenen, moet u rekening houden met een aantal belangrijke factoren:

Aantal dagen dat de woning verhuurd was

Het aantal dagen dat uw woning verhuurd was in het belastingjaar bepaalt hoe bepaalde kosten aftrekbaar zijn. Lokale belastingen (IBI, afvalstoffenheffing, enz.) zijn bijvoorbeeld alleen naar rato van de verhuurde dagen aftrekbaar, terwijl onderhouds- en reparatiekosten volledig aftrekbaar zijn, ongeacht de verhuurperiode, zolang zij rechtstreeks verband houden met de ontvangen inkomsten. 

Daarnaast moet u eigenwoningforfait aangeven voor de dagen waarop de woning niet verhuurd was.

Fiscale woonplaats binnen of buiten de Europese Unie 

Het toepasselijke belastingtarief hangt af van uw fiscale woonplaats:

• 19% voor inwoners van de EU, Noorwegen, IJsland of Liechtenstein.
• 24% voor inwoners van buiten de EU.

Let er ook op dat inwoners van buiten de EU op grond van de Spaanse belastingwetgeving geen kosten mogen aftrekken van hun huurinkomsten. Daardoor is de belastingdruk voor hen aanzienlijk hoger.

Aftrekbare kosten voor EU-inwoners

Bent u inwoner van de EU, dan kunt u verschillende soorten kosten die met uw huurinkomsten verband houden aftrekken:

• Hypotheekrente: rente op leningen die zijn gebruikt om de woning te kopen of te verbeteren.
• Lokale belastingen en heffingen: zoals de IBI en de afvalstoffenheffing, als de eigenaar deze betaalt.
• Dienstverleningskosten: kosten voor schoonmaak, verhuurbeheer en advertenties.
• Onderhoud en reparaties: kosten zoals schilderwerk of het vervangen van een boiler.
• Afschrijving van de woning: jaarlijks mag een percentage van de bouwwaarde van de woning (exclusief grond) van de bruto huurinkomsten worden afgetrokken.
• Verzekeringskosten: premies van de woonverzekering.
• VvE-bijdragen en nutsvoorzieningen: inclusief wifi, water en elektriciteit.
• Afschrijving van meubilair: 10% van de kosten per jaar, gedurende tien jaar.

Belangrijk: onderhouds- en reparatiekosten zijn volledig aftrekbaar, ongeacht het aantal dagen dat de woning verhuurd was, zolang zij rechtstreeks met de huurinkomsten samenhangen. Hetzelfde geldt voor kosten van verhuurbeheer, advertenties, schoonmaak, enz. 

Kosten voor lokale belastingen zoals de IBI of de afvalstoffenheffing zijn daarentegen alleen aftrekbaar naar rato van de verhuurde dagen. Datzelfde geldt voor VvE-bijdragen, afschrijving van de woning, meubilair, apparatuur, enz. 

Verhoogt een grote verbouwing de waarde van de woning, bijvoorbeeld het vervangen van ramen en deuren om de energie-efficiëntie te verbeteren, dan kunt u die kosten bij verkoop aftrekken doordat zij de aankoopwaarde verhogen en zo de vermogenswinst verlagen. Zij kunnen echter niet volledig worden afgetrokken van de ontvangen huurinkomsten (alleen via afschrijving).

Ten slotte is het niet verplicht om bonnen naar de Belastingdienst te sturen, maar het is wel aan te raden alle bonnen en documenten te bewaren die de aftrekbare kosten onderbouwen. De Belastingdienst kan ze tot vier jaar na afloop van de aangiftetermijn formeel opvragen.

Afschrijving van woning en meubilair

Afschrijving is een belangrijk onderdeel van de berekening van uw huurinkomstenbelasting, omdat u daarmee een deel van de kosten van de woning en de inrichting over de tijd kunt aftrekken. Zo berekent u de afschrijving van zowel de woning als het meubilair.

Volg deze stappen om de afschrijving van uw woning te berekenen:

1. Verzamel de benodigde waarden: u hebt de aankoopwaarde, de kadastrale waarde en de kadastrale bouwwaarde van de woning nodig. Deze waarden staan doorgaans op de IBI-aanslag en in de aankoopakte. Met deze waarden bepaalt u welk deel van de waarde van de woning mag worden afgeschreven.
2. Naar rato van de verhuurde dagen: omdat kosten naar rato van het aantal verhuurde dagen moeten worden toegerekend, past u het jaarlijkse afschrijvingsbedrag daarop aan.

Voor de afschrijving van meubilair en apparatuur geldt dezelfde formule, met dien verstande dat die elementen met 10% per jaar over de volgende tien jaar worden afgeschreven.

Praktijkvoorbeeld

Om te laten zien hoe deze berekeningen samenkomen, nemen we een voorbeeld: Peter, fiscaal inwoner van België, verhuurde zijn woning in Mijas (Málaga) 300 dagen in het kalenderjaar 2024. Hij ontving in totaal € 12.000 aan huurinkomsten. 

• Aankoopwaarde: € 120.000
• Kadastrale waarde: € 100.000
• Bouwwaarde: € 80.000
• Percentage bouwwaarde: 80.000 / 100.000 = 80%

Als inwoner van de EU

• Totale inkomsten: € 12.000

In het belastingjaar 2024 had hij de volgende kosten:

• Aanschaf van een nieuwe koelkast (€ 700)
  
  • 700 × 10% × 300/365 = € 57,53
• Betaalde IBI (€ 300)
  
  • 300 × 300/365 = € 246,57
• Reparatie van de boiler (€ 200)
• Verhuurbeheer (€ 450)
• VvE-bijdragen (€ 300)
  
  • 300 × 300/365 = € 246,57
• Water, elektriciteit en wifi (€ 1.100) 
  
  • 1.100 × 300/365 = 904,11
• Jaarlijkse afschrijving: 120.000 x 80% x 3% = € 2.880
  
  • 2.880 x 300/365 = € 2.367,12

Totaal aftrekbare kosten: € 4.471,90 (57,53 + 246,57 + 200 + 450 + 246,57 + 904,11 + 2.367,12)

• Belastbare huurinkomsten: € 12.000 - € 4.471,90 = € 7.528,10
• Belastingtarief (EU/EER): 19% 
• Te betalen belasting: 7.528,10 × 19% = € 1.430,34.

Was Peter geen EU-inwoner, maar bijvoorbeeld fiscaal inwoner van Zwitserland, dan zou de te betalen belasting € 2.880 bedragen, omdat dan een tarief van 24% op de ontvangen inkomsten geldt, zonder de mogelijkheid om kosten af te trekken. 

Vereenvoudig het proces met IberianTax

Om dit proces te vereenvoudigen en er zeker van te zijn dat u aan de actuele regelgeving voldoet, kan de belastingtool van IberianTax u veel werk besparen. Onze tool is up-to-date met de huidige regels en helpt nauwkeurige berekeningen te maken, waardoor het risico op fouten en mogelijke boetes kleiner wordt. Hebt u meer hulp nodig? Registreer u vandaag nog of neem contact op met ons team van IberianTax.