Hoe u de bronbelasting op de verhuur van uw bedrijfsruimte in Spanje kunt terugvorderen

Als u als niet-resident een bedrijfsruimte in Spanje verhuurt, kan uw huurder verplicht zijn om een deel van de huur in te houden en dit rechtstreeks aan de Agencia Tributaria (de Spaanse belastingdienst) te betalen namens u. Hierdoor kan het bedrag dat u op uw bankrekening ontvangt, lager zijn dan de huur die in het contract is overeengekomen.

Het goede nieuws is dat deze inhouding niet noodzakelijk uw definitieve belastingaanslag is. In veel gevallen gaat het gewoon om een voorschot, en zodra u uw werkelijke belasting berekent via het Modelo 210, kunt u recht hebben op een volledige of gedeeltelijke teruggave.

In deze gids leggen we uit waarom deze inhouding wordt toegepast, hoeveel deze meestal bedraagt en hoe u het bedrag dat u toekomt kunt terugvorderen.

Kort antwoord

• Als uw huurder een bedrijf of een zelfstandige professional is, moet deze een deel van uw huurinkomsten inhouden en aan de Agencia Tributaria betalen namens u.
• Het inhoudingspercentage is meestal 19% voor EU/EER-ingezetenen en 24% voor ingezetenen van andere landen.
• Deze inhouding is slechts een voorschot, niet uw definitieve belasting.
• Uw werkelijke belasting wordt later berekend via het Modelo 210. Als de inhouding hoger was dan de daadwerkelijk verschuldigde belasting, kunt u een belastingteruggave aanvragen.
• EU/EER-ingezetenen kunnen kosten die verband houden met de verhuur aftrekken; niet-EU/EER-ingezetenen kunnen dat niet.

Waarom houdt de huurder belasting in op uw huurinkomsten?

Als niet-residente vastgoedeigenaar in Spanje moet u de inkomsten die u ontvangt uit de verhuur van uw Spaanse eigendom aangeven en de inkomstenbelasting voor niet-residenten (IRNR) over deze inkomsten betalen.

Wanneer een bedrijfsruimte wordt verhuurd aan een bedrijf of een zelfstandige professional, treedt de huurder doorgaans op als inhoudingsplichtige. In plaats van u de volledige huur te betalen, houdt de huurder een deel ervan in en betaalt dit bedrag rechtstreeks aan de Agencia Tributaria namens u. U ontvangt het resterende bedrag.

Hoeveel bedraagt de bronbelasting op de verhuur van bedrijfsruimtes?

Het ingehouden percentage hangt af van waar u fiscaal inwoner bent:

• 19%, als u fiscaal inwoner bent van een andere EU-lidstaat of van een land van de Europese Economische Ruimte (EER) dat een effectieve uitwisseling van fiscale informatie met Spanje heeft.
• 24%, als u fiscaal inwoner bent van een land buiten de EU/EER.

Een voorbeeld: bij een jaarhuur van €20.000 zou bij een EU-ingezetene €3.800 worden ingehouden en aan de Agencia Tributaria worden betaald (19%), terwijl bij een niet-EU-ingezetene €4.800 zou worden ingehouden (24%). In beide gevallen verdwijnt dit geld niet: het wordt verrekend met de belasting die u daadwerkelijk verschuldigd bent.

De inhouding is niet altijd uw definitieve belasting

Dit is het kernpunt: de inhouding van uw huurder wordt berekend over de bruto huurinkomsten, dat wil zeggen het volledige bedrag dat in het contract is overeengekomen, vóór aftrek van kosten. Als u echter EU/EER-ingezetene bent, wordt uw werkelijke belasting berekend over uw netto huurinkomsten, dus na aftrek van kosten zoals IBI, gemeenschapskosten of reparaties.

Precies uit dit verschil ontstaat de teruggave. De huurder houdt een percentage in over de volledige huur, terwijl de Agencia Tributaria u alleen vraagt belasting te betalen over wat overblijft na aftrek van de kosten. Hoe hoger uw aftrekbare kosten, hoe groter het verschil tussen het ingehouden bedrag en de daadwerkelijk verschuldigde belasting, en hoe hoger uw mogelijke teruggave.

Als u buiten de EU/EER woont, ontstaat dit verschil doorgaans niet, omdat uw belasting ook wordt berekend over de bruto huurinkomsten, zonder aftrekposten. Hieronder bespreken we beide gevallen.

Als u in de Europese Unie woont

Als u fiscaal inwoner bent van de EU of de EER, mag u belasting betalen over uw netto huurwinst, niet over de volledige huurinkomsten. Met andere woorden:

Belastbaar inkomen = Huurinkomsten − Aftrekbare kosten

Enkele kosten die vaak verband houden met de verhuur van een bedrijfsruimte zijn:

• IBI (de lokale onroerendezaakbelasting)
• Gemeenschapskosten
• Reparaties en onderhoud
• Makelaarskosten
• Verzekering
• Afschrijvingskosten
• Overige kosten die rechtstreeks verband houden met de verhuur

Als u meer wilt weten over welke kosten aftrekbaar zijn, lees dan ons artikel: Aftrekbare huurkosten in Spanje voor niet-ingezetenen: volledige gids

Wat hier telt, is het resultaat: omdat uw belasting wordt berekend over de nettowinst, terwijl uw huurder een percentage van de bruto huur heeft ingehouden, is er vaak een verschil tussen het ingehouden bedrag en de belasting die u werkelijk verschuldigd bent.

Als u buiten de Europese Unie woont

Als u fiscaal inwoner bent buiten de EU/EER, is de huidige regel strenger. Als algemene regel kunnen huurkosten niet worden afgetrokken, en wordt uw belasting berekend over uw bruto huurinkomsten tegen het geldende tarief van 24%.

Deze kwestie wordt momenteel herzien na een recente uitspraak van de Audiencia Nacional (het Spaanse Nationale Hof), die de mogelijkheid erkende voor niet-EU/EER-ingezetenen om huurkosten af te trekken. Deze beslissing is echter in beroep gegaan bij het Hooggerechtshof, en totdat er een definitieve uitspraak is, blijft de Agencia Tributaria de huidige regels toepassen.

Meer gedetailleerde informatie over deze lopende juridische ontwikkeling vindt u in ons artikel: Arrest van de Nationale Rechtbank: aftrek van huurkosten in Spanje voor niet-EU-eigenaren

Ook zonder aftrekposten is het de moeite waard om uw situatie te laten controleren, omdat in bepaalde gevallen toch een teruggave mogelijk is, bijvoorbeeld wanneer het verkeerde belastingtarief is toegepast of wanneer de belasting over een onjuist bedrag is berekend.

Wanneer kunt u de bronbelasting terugvorderen?

Zodra u uw Modelo 210 berekent, kan een van deze twee situaties zich voordoen:

• het door uw huurder ingehouden bedrag is hoger dan de belasting die u daadwerkelijk verschuldigd bent, of
• uw belastingschuld blijkt nul te zijn (dit komt vaker voor bij EU/EER-ingezetenen met hoge aftrekbare kosten).

In beide gevallen is de Agencia Tributaria u het verschil schuldig, en heeft u recht op een belastingteruggave.

Het is belangrijk te begrijpen dat deze teruggave niet automatisch verloopt. Niemand bij de Agencia Tributaria beoordeelt uw dossier op eigen initiatief om u een cheque te sturen. U moet dit actief aanvragen door uw Modelo 210 in te dienen met een resultaat „a devolver" (terug te betalen).

Een rekenvoorbeeld

Laten we teruggrijpen op ons eerdere voorbeeld van een bedrijfsruimte die voor €20.000 per jaar wordt verhuurd, deze keer met de aanname dat Michael, de eigenaar, in Duitsland woont en EU-ingezetene is:

In dit geval heeft de huurder gedurende het jaar €3.800 ingehouden en aan de Agencia Tributaria betaald namens Michael. Maar zodra Michael zijn toegestane kosten aftrekt, bedraagt zijn werkelijke belastingschuld slechts €1.900. Dit betekent dat €1.900 van het reeds ingehouden bedrag hoger is dan de daadwerkelijk verschuldigde belasting, en Michael kan dit verschil terugvorderen door zijn Modelo 210 in te dienen.

Termijn om uw belastingteruggave aan te vragen

Hier ontstaat veel verwarring, dus laten we de twee situaties duidelijk onderscheiden:

• Als de aangifte resulteert in te betalen belasting: als u na berekening van uw Modelo 210 nog extra belasting moet betalen naast het reeds ingehouden bedrag, moet de aangifte worden ingediend tussen 1 en 20 april van het jaar volgend op het aangegeven belastingjaar (vanaf 2027).
• Als de aangifte resulteert in een teruggave: als uit uw berekening blijkt dat u recht heeft op een teruggave, hoeft u niet te wachten tot de aprildeadline. U kunt uw Modelo 210 al vanaf 1 februari indienen van het jaar volgend op het aangegeven belastingjaar.

Daarnaast heeft u niet slechts een korte termijn. U heeft vier jaar vanaf het einde van het belastingjaar om uw teruggave aan te vragen.

Veelgemaakte fouten door niet-residente eigenaren

• Ervan uitgaan dat de inhouding de definitieve belasting is. Veel eigenaren denken dat hun belastingverplichting al is afgehandeld omdat de huurder al een percentage heeft ingehouden en aan de Agencia Tributaria heeft betaald. Dat is niet het geval. Het is het Modelo 210 dat het werkelijk verschuldigde bedrag bepaalt.
• Het Modelo 210 niet indienen. Het feit dat de huurder belasting heeft ingehouden, ontslaat u niet van de verplichting om de aangifte in te dienen. Als u dit niet doet, kunt u ook een teruggave verliezen waarop u recht zou hebben.
• Vergeten toegestane kosten af te trekken (EU/EER-ingezetenen). Als u recht heeft om kosten zoals IBI, gemeenschapskosten of reparaties af te trekken en u doet dit niet, betaalt u uiteindelijk meer belasting dan nodig, of mist u een teruggave waarop u recht had.
• De termijn van vier jaar laten verstrijken. Omdat de termijn voor de teruggave ruim aanvoelt, stellen sommige eigenaren het indienen uit en verliezen ze uiteindelijk volledig hun recht om deze op te eisen.

Hoe u uw belastingteruggave aanvraagt met IberianTax

Uw teruggave aanvragen via IberianTax is snel en volledig online:

1. Maak een gratis IberianTax-account aan.
2. Start een nieuw Modelo 210 en selecteer de optie „Huurinkomsten".
3. Vul de gevraagde gegevens in het formulier in. De eerste keer duurt dit doorgaans niet langer dan 10 minuten.
4. Voer uw huurinkomsten, aftrekbare kosten en gegevens over de inhouding in. Ons platform berekent automatisch het geschatte bedrag van de teruggave waarop u mogelijk recht heeft.
5. Controleer de gegevens, verricht de betaling en dien uw Modelo 210 in via IberianTax.

U dient ook een fiscaal woonplaatsverklaring voor het betreffende belastingjaar te overleggen, een bewijs van rekeninghouderschap van de bankrekening waarop de teruggave moet worden gestort, en het inhoudingscertificaat dat door uw huurder is afgegeven. Dit certificaat bevestigt de bedragen die namens u zijn ingehouden en aan de Agencia Tributaria zijn betaald.

Veelgestelde vragen

Geldt de bronbelasting die mijn huurder toepast als mijn definitieve belastingbetaling?

Nee. Het is slechts een voorschot. Uw werkelijke belastingschuld wordt berekend bij het indienen van uw Modelo 210, en elk teveel ingehouden bedrag kan worden terugbetaald.

Kan ik het volledige ingehouden bedrag terugkrijgen?

Dat hangt af van uw uiteindelijke belastingschuld. Als het ingehouden bedrag hoger is dan de verschuldigde belasting, kunt u het verschil terugvorderen. In sommige gevallen kan dit resulteren in een volledige teruggave van de inhouding.

Moet ik het Modelo 210 indienen, ook als ik denk geen extra belasting verschuldigd te zijn?

Ja. Als u dit niet indient, ontvangt u geen teruggave, en heeft u ook uw huurinkomsten niet formeel aangegeven, wat een wettelijke verplichting is, ongeacht het resultaat.

Ik ben ingezetene buiten de EU. Kan ik toch iets aftrekken?

Volgens de regels die de Agencia Tributaria momenteel toepast, worden niet-EU/EER-ingezetenen over het algemeen belast over hun bruto huurinkomsten, zonder de mogelijkheid om kosten af te trekken. Zoals hierboven uitgelegd, is dit standpunt momenteel onderworpen aan een lopende gerechtelijke procedure.

Wat gebeurt er als ik de termijn van vier jaar laat verstrijken?

Zodra de geldende termijn van vier jaar is verstreken, verliest u doorgaans het recht om de teruggave op te eisen.

Kortom

Als er belasting is ingehouden op de huur van uw bedrijfsruimte in Spanje, kan het ingehouden bedrag hoger zijn dan uw werkelijke belastingschuld. Door het Modelo 210 in te dienen, kunt u de juiste belasting berekenen en elk teveel ingehouden bedrag terugvorderen.

Met IberianTax kunt u het volledige proces online afhandelen, in uw eigen taal. Wij berekenen uw belastingschuld, stellen vast of u recht heeft op een teruggave, en bereiden en dienen uw Modelo 210 in bij de Agencia Tributaria.

Start uw Modelo 210 →