Uitspraak van de Nationale Rechtbank: aftrek van verhuurkosten in Spanje voor niet-EU-eigenaren

Vastgoedeigenaren in Spanje die buiten de Europese Unie (EU) en de Europese Economische Ruimte (EER) wonen, worden al jaren fiscaal ongunstiger behandeld dan EU-ingezetenen. Een recente uitspraak van de Nationale Rechtbank zou de deur kunnen openen voor een belangrijke verandering.

Tot nu toe betaalden niet-residente niet-EU-burgers die hun woning in Spanje verhuren 24% over het bruto-inkomen, zonder de mogelijkheid om gebruikelijke kosten zoals verzekering, schoonmaak, belastingen of onderhoud af te trekken. EU- en EER-ingezetenen worden daarentegen belast met 19% en kunnen een reeks kosten gerelateerd aan de verhuur aftrekken, waardoor hun belastinggrondslag op het netto-inkomen wordt gebaseerd.

In juli 2025 verklaarde de Nationale Rechtbank dat dit verschil onwettig en in strijd met het EU-recht was.

Wat heeft de rechtbank besloten?

Op 28 juli 2025 deed de Nationale Rechtbank een historische uitspraak (3630/2025) waarin het recht van niet-residente niet-EU-belastingplichtigen om kosten die rechtstreeks verband houden met de verhuur van hun woningen in Spanje af te trekken, werd erkend.

De rechtbank, verwijzend naar verschillende uitspraken van het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ EU), geeft aan dat het in strijd zou zijn met het Unierecht en artikel 63 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (beginsel van vrij verkeer van kapitaal) om de mogelijkheid om kosten die noodzakelijk zijn voor het genereren van huurinkomsten af te trekken, te beperken tot ingezetenen van de Europese Unie of de Europese Economische Ruimte, zonder dit recht uit te breiden tot niet-ingezetenen uit derde landen.

De uitspraak is gebaseerd op de vaste rechtspraak van het HvJ EU, die de gevolgen van EU-vrijheden - met name het vrije verkeer van kapitaal - heeft uitgebreid tot ingezetenen van derde landen.

Welke kosten zouden aftrekbaar kunnen zijn?

Als de uitspraak geconsolideerd wordt, zouden niet-residente vastgoedeigenaren buiten de EU de volgende kosten kunnen aftrekken:

• Schoonmaak en onderhoud
• Nutsvoorzieningen (elektriciteit, water, gas)
• Lokale belastingen zoals IBI en VvE-bijdragen
• Reparaties
• Verzekering
• Kosten voor verhuurmakelaars of vastgoedbeheer
• Afschrijving van de woning

Deze kosten moeten rechtstreeks verband houden met de inkomsten uit de verhuur in Spanje en een direct economisch verband hebben met de verhuuractiviteit.

Wat is de huidige situatie?

Belangrijk: Het Staatsjuristenbureau heeft beroep aangetekend bij het Hooggerechtshof.

Per oktober 2025:

• Het Modelo 210-formulier staat niet toe dat kosten worden opgenomen als de fiscale woonplaats buiten de EU ligt.
• De Agencia Tributaria handhaaft haar huidige criteria totdat er een definitieve uitspraak is.
• Aanslagen zullen worden berekend op basis van het bruto-inkomen tegen 24%.

Wat kunt u nu doen?

1. Bewaar alle documentatie

Bewaar alle bonnen voor uw verhuurkosten van de afgelopen 4 jaar en toekomstige belastingjaren.

2. Overweeg het indienen van een preventieve claim

Omdat de uitspraak nog niet definitief is en het proces nog enkele maanden of zelfs meer dan 1 jaar in beslag kan nemen, lopen de aangiften van eind 2021 en die van 2022 op het punt te verlopen (4 jaar). Om te voorkomen dat u het recht om een claim in te dienen verliest als het Hooggerechtshof de uitspraak bevestigt, raden wij aan een voorzorgsmaatregel in te dienen in de vorm van een rectificatieverzoek. Hiermee onderbreekt u de verjaringstermijn en behoudt u uw recht op een eventuele terugbetaling in de toekomst. Zonder deze actie verliest u, wanneer de definitieve uitspraak er is, permanent het recht om een claim in te dienen voor de oudste belastingjaren.

3. Blijf geïnformeerd

Blijf op de hoogte via onze updates op de blog en sociale media (Instagram, Facebook en LinkedIn).

4. Raadpleeg professionals

Vanuit IberianTax kunnen wij u helpen met:

• Het beoordelen van uw specifieke situatie
• Het voorbereiden en indienen van een voorzorgsmaatregel in de vorm van een rectificatieverzoek
• Het beheren van het volledige administratieve proces

Vooruitkijken

Bij IberianTax beschouwen wij deze uitspraak als een positieve stap in de richting van eerlijkere belastingheffing voor niet-residente vastgoedeigenaren buiten de EU.

Als het Hooggerechtshof dit criterium bevestigt, staan wij voor een belangrijke verandering die:

• De fiscale behandeling van alle niet-residenten zal gelijkstellen, ongeacht hun land van herkomst
• Belastingheffing op het werkelijke netto-inkomen mogelijk maakt, in plaats van op het bruto-inkomen
• De deur zou kunnen openen voor terugvorderingsverzoeken voor de afgelopen 4 jaar
• Vastgoedinvesteringen in Spanje aantrekkelijker maakt voor niet-EU-investeerders

Wij blijven alle ontwikkelingen nauwlettend volgen en informeren u onmiddellijk. En als u gemoedsrust wilt bij het beheer van uw Modelo 210, staat ons team voor u klaar.