25 frågor om spansk skatt som utländska bostadsägare ställer

Att äga en bostad i Spanien och bo utomlands ger upphov till förvånansvärt många skattefrågor.

Vissa är enkla. Andra dyker upp först när du börjar hyra ut bostaden, får ett brev från Agencia Tributaria (den spanska skattemyndigheten), ärver en bostad eller bestämmer dig för att sälja.

IberianTax är specialiserat på spansk beskattning av icke-bosatta bostadsägare. I den här guiden svarar vi på 25 av de viktigaste frågorna — flera av dem sådana som ägare inte tänker på förrän de blivit ett problem.

Artikeln riktar sig i första hand till privatpersoner utan skatterättslig hemvist i Spanien som äger en bostad i landet.

Att äga en bostad i Spanien

Måste jag verkligen betala spansk skatt om jag aldrig hyr ut min bostad?

I de flesta fall, ja.

Spanien tillämpar så kallad schablonintäkt (renta imputada) för icke-bosatta som äger en bostad i tätort som står till deras eget förfogande.

Det betyder att du kan behöva lämna in en Modelo 210 även om din spanska bostad bara är ett fritidshus, står tom större delen av året eller inte ger någon faktisk inkomst alls.

Skatteunderlaget beräknas utifrån bostadens valor catastral (taxeringsvärde), inte utifrån inkomster du faktiskt har fått.

Jag betalar redan IBI varje år. Täcker inte det min spanska fastighetsskatt?

Nej. Det här är förmodligen ett av de vanligaste missförstånden bland utländska ägare.

IBI är en lokal fastighetsskatt som tas ut av kommunen.

Modelo 210 är däremot en nationell deklaration som används för att deklarera skatt för icke-bosatta (IRNR).

Att betala din årliga IBI-avi ersätter alltså inte skyldigheten att lämna in Modelo 210 när en sådan skyldighet finns.

Det är helt normalt att en icke-bosatt ägare måste betala båda skatterna varje år.

Om jag vistas färre än 183 dagar i Spanien, är jag då automatiskt icke-bosatt?

Inte nödvändigtvis.

Att vistas mer än 183 dagar i Spanien under ett kalenderår är ett av huvudkriterierna för spansk skatterättslig hemvist. Men det är inte det enda.

Du kan också anses ha hemvist i Spanien om landet är den huvudsakliga basen för din ekonomiska verksamhet eller dina ekonomiska intressen. Dessutom finns en presumtion, som går att motbevisa, kopplad till att make eller maka och minderåriga barn stadigvarande bor i Spanien.

Skatteavtal kan sedan avgöra hemvisten när två länder betraktar samma person som bosatt hos sig.

Den ofta upprepade regeln att "under 183 dagar betyder automatiskt icke-bosatt" är alltså en kraftig förenkling.

Min bostad ägs gemensamt. Kan vi lämna in en enda Modelo 210 för bostaden?

I regel nej.

När det gäller skatt för icke-bosatta är varje ägare en egen skattskyldig.

Om två personer äger en bostad 50/50 deklarerar normalt var och en sin andel på 50 %. Detsamma gäller när en bostad tillhör makar, syskon, vänner eller flera arvingar.

Agencia Tributaria fördelar inkomsten på varje delägare utifrån ägarandelen.

Därför kan antalet deklarationer bli betydligt högre än antalet bostäder.

Måste även mitt garage och förråd deklareras?

Möjligen, ja.

Ett garage, ett förråd eller en annan del av fastigheten som är juridiskt och kadastralt självständig kan skattemässigt behandlas som en separat fastighet.

En särskilt viktig varningssignal är en egen referencia catastral (kadastral referens).

Utländska ägare utgår ofta från att allt som köptes tillsammans med lägenheten ingår i en enda deklaration. Så är det inte alltid.

Det är ett av skälen till att vi rekommenderar att du kontrollerar din escritura, uppgifterna i fastighetsregistret och IBI-underlaget — inte bara postadressen.

Vad gäller om jag köpte eller sålde bostaden under året?

Du betalar normalt inte skatt på schablonintäkt som om du hade ägt bostaden hela året.

Beräkningen görs proportionellt utifrån antalet dagar som bostaden var din och stod till ditt förfogande.

Den som till exempel köper ett fritidshus den 1 juli beräknar i regel bara schablonintäkt för den aktuella delen av året.

Samma princip gäller det år då en bostad säljs.

Vad händer om vänner eller familj bor gratis i min bostad?

Att låta släkt eller vänner använda bostaden utan att betala hyra ger normalt inga hyresintäkter.

Det tar dock inte nödvändigtvis bort skyldigheten att betala skatt på schablonintäkt.

För en typisk icke-bosatt fritidshusägare ingår dagar då bostaden inte faktiskt hyrs ut i regel i beräkningen för eget bruk och schablonintäkt.

Du bör alltså inte utan vidare räkna gratis boende för familj eller vänner som uthyrningsdagar.

Att hyra ut din spanska bostad

Vad gäller om jag bara hyr ut bostaden en del av året?

Det här är en av de viktigaste situationerna att få rätt.

Året måste normalt delas upp i två perioder:

• de dagar då bostaden var uthyrd, som ger hyresintäkter; och
• de återstående dagarna då bostaden stod till ditt förfogande för eget bruk, som kan ge schablonintäkt.

Att hyra ut bostaden i tre månader tar alltså normalt inte bort din skyldighet att lämna Modelo 210 för de övriga nio månaderna.

Måste jag deklarera inkomster från Airbnb eller Booking.com?

Ja.

Att använda Airbnb, Booking.com eller en annan plattform tar inte bort skyldigheten att deklarera spanska hyresintäkter.

Den skattemässiga behandlingen beror på uthyrningens karaktär och vilka tjänster du tillhandahåller. Men att en plattform tar emot pengarna åt dig gör inte inkomsten skattefri.

Du som hyr ut till turister bör också komma ihåg att skatteskyldigheten är skild från turistregistrering, licenser och andra regionala eller kommunala krav.

Styrs min spanska skattesats på uthyrning av mitt medborgarskap?

Nej. Det som normalt avgör är din skatterättsliga hemvist, inte ditt pass.

Enligt nuvarande IRNR-regler gäller:

• 19 % för personer bosatta i EU-länder, Island, Norge och Liechtenstein;
• 24 % för de flesta övriga icke-bosatta.

Sverige ligger inom EU/EES, vilket också innebär att du som uppfyller villkoren får dra av avdragsgilla kostnader för uthyrningen.

Skillnaden är alltså verklig: en brittisk medborgare med hemvist i Frankrike kan ha en helt annan skattesituation i Spanien än en brittisk medborgare med hemvist i Storbritannien.

Om Spanien beskattar mina hyresintäkter, måste jag då skatta för dem även i mitt hemland?

Möjligen — men det betyder inte nödvändigtvis att du betalar full skatt två gånger.

Inkomst från spansk fastighet är i regel skattepliktig i Spanien eftersom bostaden ligger här. Ditt hemvistland kan dessutom kräva att du redovisar utländska hyresintäkter.

Skatteavtal innehåller normalt mekanismer som ska förhindra att samma inkomst beskattas fullt ut i båda länderna, ofta genom avräkning av utländsk skatt.

Det exakta utfallet beror på avtalet mellan Spanien och ditt hemvistland samt på det landets interna regler.

Därför bör den spanska skatten och skatten i hemlandet inte betraktas helt var för sig.

Vilka kostnader får den som bor i EU/EES dra av?

Du som är bosatt i EU/EES och uppfyller villkoren får i regel dra av kostnader som har direkt samband med de spanska hyresintäkterna.

Beroende på omständigheterna kan det handla om:

• IBI och vissa kommunala avgifter;
• föreningsavgifter;
• försäkringar;
• el, vatten och liknande som ägaren betalar;
• kostnader för förvaltning och förmedling;
• reparation och underhåll;
• finansieringskostnader;
• avskrivning.

Kostnaderna måste vara ordentligt styrkta. Har bostaden bara varit uthyrd en del av året måste reglerna om proportionering följas.

Får ägare från Storbritannien, USA och andra länder utanför EU dra av kostnader?

Enligt Agencia Tributarias nuvarande tolkning får personer bosatta utanför EU/EES i regel inte göra dessa avdrag. De beskattas med 24 % på bruttohyresintäkterna.

Det här är dock just nu en av de viktigaste frågorna inom spansk beskattning av icke-bosatta.

I juli 2025 slog den spanska Audiencia Nacional fast att det strider mot EU-rätten att begränsa avdragen för personer bosatta utanför EU. Domen har överklagats och frågan ligger fortfarande hos Tribunal Supremo.

För berörda ägare är det därför särskilt viktigt att spara fullständigt underlag för uthyrningskostnaderna — även när kostnaderna inte kan tas med i den ordinarie deklarationen i dag.

Får jag dra av mina bolånebetalningar?

Inte hela betalningen.

Det finns en viktig skillnad mellan amortering och ränta och finansieringskostnader.

Att betala tillbaka det ursprungligen lånade beloppet är normalt ingen avdragsgill kostnad.

Ränta och vissa finansieringskostnader kopplade till köpet eller förbättringen av den uthyrda bostaden kan däremot vara avdragsgilla för dig som har rätt att göra avdrag, inom gällande gränser och regler om uthyrningsperiod.

Att bara ta månadsbetalningen på bolånet och dra av hela beloppet skulle alltså vara fel.

Kan avskrivning av bostaden verkligen sänka min skatt på uthyrningen?

Ja, om du har rätt att dra av kostnader för uthyrningen.

Avskrivningen ska spegla byggnadens värdeminskning över tid.

Enligt de spanska reglerna beräknas den faktiska avskrivningen i regel till upp till 3 % av det högsta kvalificerande värdet, exklusive den del som avser marken.

Har bostaden bara varit uthyrd en del av året måste den avdragsgilla avskrivningen normalt begränsas till uthyrningsperioden.

Det kan därmed vara ett av de största avdragen som en berättigad hyresvärd har tillgång till.

Vad händer om mina reparationer och räntor är högre än mina hyresintäkter?

Här finns en särskild regel som ägare ofta missar.

För dig som har avdragsrätt får finansieringskostnader och kostnader för reparation och underhåll tillsammans inte överstiga bruttohyresintäkterna från bostaden under perioden.

Det överskjutande beloppet får dock i regel rullas vidare och dras av under de följande fyra åren, inom samma gränser.

Viktigt: fyraårsregeln gäller specifikt dessa kostnadsslag. Utgå inte från att varje outnyttjad uthyrningskostnad automatiskt rullas vidare på samma sätt.

Deklaration, tidsfrister och problem med tidigare år

När ska icke-bosatta bostadsägare lämna in Modelo 210?

Det beror på inkomsttypen och beskattningsåret.

Schablonintäkt för 2025, som deklareras under 2026, kan till exempel deklareras fram till den 31 december 2026.

Från och med beskattningsåret 2026 flyttas inlämningsperioden för schablonintäkt till 1 april–31 december året därpå.

För hyresintäkter från 2026 med skatt att betala och årlig gruppering är den nya fristen normalt 1–20 april 2027.

Reglerna ändrades genom förordningen HAC/623/2026. Var därför extra noggrann när du jämför datum med äldre artiklar eller med tidigare års deklarationer.

Bostadsförsäljningar följer ett annat tidsschema.

Vad händer om jag upptäcker att jag borde ha lämnat in Modelo 210 för flera år sedan?

I de flesta fall är det bättre att rätta till situationen frivilligt än att vänta på att Agencia Tributaria hör av sig.

När en deklaration med skatt att betala lämnas in frivilligt efter fristen, men innan skattemyndigheten formellt har krävt in den, börjar förseningstillägget i regel på 1 % och ökar med ytterligare en procentenhet för varje hel månads försening, upp till 12 månader.

Efter 12 månader blir det allmänna tillägget 15 %, och därefter tillkommer dröjsmålsränta enligt lag.

Att få ett formellt krav innan du rättar till saken kan förändra konsekvenserna väsentligt.

Hur många år bakåt kan Agencia Tributaria normalt granska?

Den allmänna preskriptionstiden för att fastställa en skatteskuld är fyra år. Men att bara säga "Hacienda kan bara gå fyra år tillbaka" kan bli missvisande.

Fyraårsfristen har bestämda startpunkter och kan avbrytas genom åtgärder från antingen den skattskyldige eller myndigheten.

Dessutom kan uppgifter från äldre perioder fortfarande vara relevanta när de får skattemässiga följder för ett år som ännu inte är preskriberat.

Det blir särskilt viktigt när ägare rättar flera gamla Modelo 210-deklarationer eller säljer en bostad efter många års ägande.

Att sälja en spansk bostad

Varför håller köparen inne 3 % av priset när en icke-bosatt säljer?

För att spansk lag kräver att den som köper en bostad av en icke-bosatt säljare håller inne 3 % av det avtalade köpeskillingen.

Köparen betalar in beloppet till Agencia Tributaria via Modelo 211.

Det är viktigt att förstå att detta inte nödvändigtvis är säljarens slutliga skatt.

Det är en preliminär betalning av den kapitalvinstskatt som till slut beräknas på försäljningen.

Säljaren lämnar sedan in Modelo 210 för att fastställa den faktiska kapitalvinstskatten.

Vad händer om jag säljer med förlust? Hålls 3 % inne ändå?

Oftast, ja.

3 %-retentionen bygger på försäljningspriset och på att säljaren är icke-bosatt — inte på om affären till slut gav vinst.

Därför kan även den som säljer med kapitalförlust få 3 % av försäljningspriset innehållet.

Säljaren måste då lämna in aktuell Modelo 210 och kan begära återbetalning av det överskjutande beloppet.

Finns ingen skattepliktig kapitalvinst kan det innebära att hela de 3 % betalas tillbaka.

Hur beräknas den skattepliktiga kapitalvinsten?

Det är inte bara:

försäljningspris − ursprungligt inköpspris.

Beräkningen utgår från de anskaffnings- och överlåtelsevärden som fastställs enligt lag.

I anskaffningsvärdet kan kvalificerande skatter och kostnader kopplade till köpet ingå, medan vissa kostnader kopplade till försäljningen kan minska överlåtelsevärdet.

Förbättringar kan också påverka anskaffningsvärdet om de är ordentligt dokumenterade.

Att spara den ursprungliga köpehandlingen, fakturor och underlag för anskaffnings- och förbättringskostnader kan därför göra stor skillnad många år senare, när bostaden säljs.

Jag hyrde ut bostaden tidigare år. Kan avskrivningen påverka skatten när jag säljer?

Ja — och det överraskar många säljare.

Har en bostad varit uthyrd kräver de spanska kapitalvinstreglerna att anskaffningsvärdet tar hänsyn till den aktuella avskrivningen.

Viktigt: den skattemässiga minimiavskrivningen kan påverka den slutliga kapitalvinstberäkningen även om ägaren aldrig faktiskt drog av avskrivningen som kostnad i tidigare uthyrningsdeklarationer.

Det betyder att uthyrningshistoriken bör gås igenom noggrant när du räknar på en framtida försäljning.

Att bara titta på ursprungligt inköpspris och aktuellt försäljningspris kan ge fel resultat.

Andra skatter du inte bör glömma

Gäller den spanska förmögenhetsskatten även icke-bosatta?

Den kan göra det.

Icke-bosatta omfattas i regel av spansk förmögenhetsskatt bara för tillgångar och rättigheter som finns eller kan utövas i Spanien.

Enligt de allmänna statliga reglerna finns ett grundavdrag på 700 000 €, men regional lagstiftning kan ändra beräkningen väsentligt och icke-bosatta kan ha tillgång till reglerna i den aktuella autonoma regionen.

En deklaration kan också krävas när bruttovärdet av tillgångarna och rättigheterna överstiger 2 miljoner euro, även om ingen skatt till slut ska betalas.

De flesta som äger ett vanligt fritidshus berörs inte. Men du som har spanska tillgångar av högt värde bör kontrollera din situation i stället för att utgå från att Modelo 210 är din enda spanska skatteskyldighet.

Jag har ärvt eller fått en spansk bostad i gåva. Gäller Modelo 210 ändå?

Ja, möjligen — men det finns två olika skeden att hålla isär.

Först kan själva förvärvet genom arv eller gåva utlösa spansk arvs- och gåvoskatt.

När du väl har blivit ägare börjar de vanliga löpande skattereglerna för icke-bosatta att gälla.

Det betyder att bostaden därefter kan ge upphov till:

• skatt på schablonintäkt när den används privat eller står till förfogande;
• skatt på hyresintäkter om den hyrs ut;
• förmögenhetsskatt om gränsvärdena överskrids;
• kapitalvinstskatt om den så småningom säljs.

Det värde som fastställs vid arvet eller gåvan kan också bli viktigt för framtida beräkningar av avskrivning och kapitalvinst.

Sammanfattning

Spansk beskattning för icke-bosatta bostadsägare är inte särskilt svår när de olika skyldigheterna hålls isär.

Problemet är att reglerna inte dyker upp samtidigt.

Du kanske betalar IBI utan att veta att Modelo 210 också finns. Du kanske hyr ut bostaden för första gången och plötsligt måste räkna på avdragsgilla kostnader. Eller så upptäcker du saknade deklarationer först när du bestämmer dig för att sälja, flera år senare.

Det säkraste är därför att se på bostadens hela livscykel:

köpa → äga → använda → hyra ut → sälja eller ärva bort

och kontrollera de spanska skatteskyldigheterna i varje skede.

IberianTax är uteslutande inriktat på att hjälpa icke-bosatta skattskyldiga att sköta sina spanska skatteskyldigheter online, inklusive Modelo 210 för schablonintäkt, hyresintäkter och bostadsförsäljningar.

Den här guiden ger allmän information och ersätter inte individuell skatterådgivning. Skatterättslig hemvist, ägarstruktur, skatteavtal och dina personliga förhållanden kan förändra den skattemässiga behandlingen.