Andaluzja obniża podatek ITP: 6,75% od 2027 r.

Jeśli myślisz o zakupie nieruchomości z rynku wtórnego na Costa del Sol, w Granadzie, Almeríi lub w innym miejscu Andaluzji, mamy dobrą wiadomość. Pod koniec września 2026 r. Junta de Andalucía zapowiedziała stopniowe obniżanie podatku od przeniesienia własności (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). To główny podatek, który płacisz przy zakupie używanej nieruchomości w regionie.

Stawka ogólna wynosi obecnie 7%. W 2027 r. spadnie do 6,75%, a potem będzie maleć o 0,25 punktu procentowego rocznie, aż osiągnie 6% w 2030 r. W tym artykule wyjaśniamy, co zapowiedziano, jakich zakupów to dotyczy, ile możesz zaoszczędzić i co to oznacza dla Ciebie jako kupującego nierezydenta.

Co zapowiedziała Junta de Andalucía?

Zmianę przedstawiła Carolina España, regionalna minister gospodarki, finansów i funduszy europejskich. Znajdzie się ona w projekcie ustawy budżetowej Andaluzji na 2027 r. Najważniejsze punkty:

• Obecna stawka: jednolite 7% przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Andaluzja wprowadziła tę jednolitą stawkę w 2021 r. w miejsce wcześniejszej skali progresywnej 8%, 9% i 10%.
• Od 2027 r.: stawka ogólna spada do 6,75%.
• Kolejne lata: dalsza obniżka o 0,25 punktu procentowego co roku, z celem 6% na koniec kadencji.
• Szacowana liczba beneficjentów: według Junta de Andalucía około 138 000 kupujących w 2027 r. dzięki samej obniżce stawki ogólnej.

Planowany harmonogram wygląda tak:

• 2026: 7,00% (obecna stawka)
• 2027: 6,75%
• 2028: 6,50% (planowane)
• 2029: 6,25% (planowane)
• 2030: 6,00% (planowane)

Pamiętaj, że na razie tylko krok na 2027 r. znalazł się w projekcie ustawy. Obniżkę musi jeszcze zatwierdzić parlament Andaluzji, a zmiany planowane na lata 2028–2030 zależą od przyszłych budżetów.

Jakich zakupów dotyczy zmiana?

ITP płaci się przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego od osoby prywatnej: mieszkań, will, domów szeregowych, a także garaży i komórek lokatorskich kupowanych osobno. Jeśli chcesz przypomnieć sobie, jak działa ten podatek, przeczytaj nasz poradnik o podatku od przeniesienia własności (ITP) przy zakupie nieruchomości.

Nowe budownictwo nie jest objęte zmianą. Kupując nową nieruchomość bezpośrednio od dewelopera, płacisz 10% VAT (IVA) oraz opłatę skarbową AJD (Actos Jurídicos Documentados), która w Andaluzji wynosi co do zasady 1,2%. Obie opcje porównujemy w artykule nowe budownictwo czy rynek wtórny.

Pamiętaj, że ITP nie zawsze liczy się od ceny, którą płacisz. Podstawą opodatkowania jest wyższa z dwóch wartości: cena w escritura (akcie notarialnym) albo valor de referencia publikowana przez Catastro.

A co ze stawkami obniżonymi?

Zapowiedź podnosi także limity wartości dla obniżonych stawek w Andaluzji: stawka obniżona 6% i stawka superobniżona 3,5% będą obejmować nieruchomości o wartości do 200 000 € (wcześniej 150 000 €), a w przypadku rodzin wielodzietnych i osób z niepełnosprawnością do 300 000 €.

Te obniżone stawki dotyczą jednak zakupu Twojego głównego miejsca zamieszkania (vivienda habitual) w Andaluzji, a stawka 3,5% dodatkowo tylko określonych grup, na przykład kupujących poniżej 35. roku życia. Dom wakacyjny lub nieruchomość inwestycyjna kupowana przez nierezydenta z reguły nie kwalifikuje się do nich. Dla większości naszych klientów liczy się stawka ogólna.

Ile możesz zaoszczędzić?

Oto kilka przykładów dla nieruchomości z rynku wtórnego, w której podstawa opodatkowania jest równa cenie zakupu:

• Nieruchomość za 200 000 €: 14 000 € przy 7% wobec 13 500 € przy 6,75%, czyli 500 € oszczędności.
• Nieruchomość za 300 000 €: 21 000 € przy 7% wobec 20 250 € przy 6,75%, czyli 750 € oszczędności.
• Nieruchomość za 500 000 €: 35 000 € przy 7% wobec 33 750 € przy 6,75%, czyli 1 250 € oszczędności.
• Nieruchomość za 300 000 € w 2030 r. (6%): 18 000 €, czyli 3 000 € mniej niż dziś.

ITP to zwykle największy pojedynczy koszt przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego, ale nie jedyny. Zobacz nasze pełne zestawienie kosztów zakupu nieruchomości w Hiszpanii, w tym notariusza, rejestru nieruchomości i opłat prawnych.

Czy warto poczekać z zakupem?

Liczy się stawka obowiązująca w dniu sfinalizowania zakupu, czyli zwykle w dniu podpisania escritura u notariusza, a nie w dniu rezerwacji czy podpisania prywatnej umowy przedwstępnej. Jeśli budżet na 2027 r. zostanie przyjęty na czas, zakup sfinalizowany w grudniu 2026 r. zapłaci 7%, a w styczniu 2027 r. już 6,75%.

Każda obniżka o 0,25 punktu procentowego daje jednak tylko 250 € na każde 100 000 € podstawy opodatkowania. W większości przypadków zmiany cen, dostępność odpowiedniej nieruchomości i warunki kredytu hipotecznego ważą znacznie więcej niż różnica w podatku. Jeśli termin u notariusza przypada w okolicach przełomu roku, warto omówić go ze swoim prawnikiem. Sama obniżka ITP rzadko jest jednak powodem, by odkładać dobry zakup.

Twoje obowiązki podatkowe jako kupującego nierezydenta

Zapłata ITP to dopiero początek. Jako właściciel nierezydent musisz pamiętać także o tych obowiązkach:

Zatrzymane 3%, jeśli sprzedający jest nierezydentem

Jeśli kupujesz od sprzedającego, który nie ma rezydencji podatkowej w Hiszpanii, musisz zatrzymać 3% ceny i wpłacić tę kwotę do Agencia Tributaria na formularzu Modelo 211. Wyjaśniamy to w artykule o zatrzymanych 3% ceny sprzedaży.

Twój pierwszy Modelo 210 po zakupie

Od chwili, gdy stajesz się właścicielem, musisz co roku składać Modelo 210: z tytułu dochodu imputowanego (renta imputada), jeśli sam korzystasz z nieruchomości lub stoi ona pusta, oraz z tytułu dochodu z najmu, jeśli ją wynajmujesz. Nasz poradnik o Modelo 210 po zakupie nieruchomości w Hiszpanii przeprowadzi Cię przez to krok po kroku, a z IberianTax rozliczysz dochód imputowany w kilka minut.

Zapłacony ITP liczy się przy sprzedaży

ITP zapłacony przy zakupie wchodzi w skład wartości nabycia, więc obniża Twój opodatkowany zysk kapitałowy przy sprzedaży. Zachowaj potwierdzenie zapłaty Modelo 600 razem z escritura. Gdy przyjdzie czas, oszacujesz wynik w naszym kalkulatorze podatku od zysków kapitałowych, a rozliczenie podatku od zysków kapitałowych możesz zostawić nam.

Najważniejsze informacje

• Ogólna stawka ITP w Andaluzji spadnie z 7% do 6,75% w 2027 r., a plan zakłada 6% w 2030 r.
• Obniżka dotyczy nieruchomości z rynku wtórnego. Przy nowym budownictwie płaci się VAT (IVA) i AJD.
• Obniżone stawki 6% i 3,5% są powiązane z zakupem głównego miejsca zamieszkania, dlatego rzadko dotyczą nierezydentów.
• O stawce decyduje data podpisania aktu notarialnego, a zmiana wymaga jeszcze zatwierdzenia przez parlament.
• Po zakupie pamiętaj o corocznym Modelo 210 i zachowaj potwierdzenie zapłaty ITP na wypadek przyszłej sprzedaży.

W IberianTax pomagamy właścicielom nierezydentom wywiązywać się z hiszpańskich obowiązków podatkowych od pierwszego dnia, z jasnymi cenami i bez papierkowej roboty.

Artykuł przedstawia zmianę zapowiedzianą przez Junta de Andalucía według stanu na 29 września 2026 r. Wymaga ona jeszcze zatwierdzenia w ramach budżetu Andaluzji na 2027 r., dlatego ostateczne stawki i terminy mogą się zmienić. Treść ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi doradztwa podatkowego.