Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii: podatki i opłaty dla nierezydentów (2026)

Cena w ogłoszeniu nigdy nie jest ceną, którą naprawdę zapłacisz. Po doliczeniu podatków i opłat zakup nieruchomości w Hiszpanii kosztuje mniej więcej 10% do 14% więcej niż cena z ogłoszenia - a jako nierezydent kilka z tych kosztów ponosisz inaczej niż kupujący mieszkający w Hiszpanii.

Ten przewodnik omawia każdy koszt, który trzeba uwzględnić w budżecie: czym jest, komu płacisz, kiedy i ile. Przede wszystkim wyjaśnia jedno rozróżnienie, które decyduje o Twoim największym podatku - rynek wtórny czy nowe budownictwo - oraz podatki roczne, które zaczynają się w chwili, gdy stajesz się właścicielem, nawet jeśli nigdy nie wynajmiesz nieruchomości.

Ważne: To jest informacja ogólna, a nie indywidualne doradztwo podatkowe. Stawki podatku od zakupu ustala każdy region (Comunidad Autónoma) i zmieniają się one z roku na rok, dlatego zawsze potwierdź aktualną stawkę tam, gdzie kupujesz. IberianTax nie obsługuje samej transakcji zakupu, ale gdy już jesteś właścicielem hiszpańskiej nieruchomości, upraszczamy Twoją roczną deklarację dla nierezydentów. Więcej o tym poniżej.

Rynek wtórny czy nowe budownictwo? Rozróżnienie, które decyduje o podatku

Na początek ustal, co dokładnie kupujesz, ponieważ te dwa przypadki są opodatkowane w dwóch całkowicie odrębnych systemach - i nigdy nie zapłacisz obu naraz:

• Nieruchomość z rynku wtórnego (używana): taka, która miała już właściciela - jest opodatkowana podatkiem ITP (podatek od przeniesienia własności).
• Nowe budownictwo: kupione bezpośrednio od dewelopera jako pierwsza sprzedaż w historii lokalu - jest opodatkowane podatkiem IVA (VAT) oraz AJD (opłata skarbowa).

Większość kupujących z zagranicy wybiera nieruchomości z rynku wtórnego, więc ITP jest zwykle najważniejszą pozycją. Tak wygląda porównanie:

* Na Wyspach Kanaryjskich nowe budownictwo jest opodatkowane podatkiem IGIC w wysokości 7% zamiast IVA.

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego: ITP (podatek od przeniesienia własności)

W przypadku używanych nieruchomości głównym kosztem ponad cenę z ogłoszenia jest Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

• Kto płaci: nabywca.
• Od czego jest liczony: od podstawy opodatkowania, czyli wyższej z dwóch kwot - Twojej ceny zakupu albo valor de referencia, urzędowej wartości nieruchomości ustalanej przez hiszpański Catastro (rejestr nieruchomości). W większości przypadków kupujący płacą więcej niż valor de referencia, więc podatek liczony jest od faktycznej ceny sprzedaży. Mimo to warto sprawdzić tę wartość wcześniej, aby uniknąć niespodzianek.
• Kiedy i jak zapłacić: w ciągu 30 dni od podpisania aktu notarialnego (escritura) u notariusza, na formularzu Modelo 600 i zanim będziesz mógł wpisać nieruchomość na swoje nazwisko w rejestrze.

Stawki ITP według regionów w 2026 roku

ITP jest podatkiem regionalnym, więc stawka zależy wyłącznie od tego, gdzie położona jest nieruchomość - a różnice między regionami są na tyle duże, że mogą zmienić Twój budżet o dziesiątki tysięcy euro. Oto regiony, w których kupujący z zagranicy nabywają nieruchomości najczęściej:

** Comunidad Valenciana obniżyła swoją ogólną stawkę z 10% do 9% w połowie 2026 roku; zakupy powyżej 1 miliona euro pozostają na poziomie 11%.

We wszystkich 17 regionach ogólna stawka waha się od około 6% (Madryt) do 13% (najwyższe progi na Balearach i w Katalonii), a większość regionów mieści się między 8% a 10%. Kilka regionów - Katalonia, Baleary, Aragonia, Asturia i inne - stosuje skalę progresywną, więc im droższa nieruchomość, tym wyższa stawka. Te stawki są aktywnie weryfikowane w 2026 roku, dlatego przed ułożeniem budżetu warto potwierdzić wartość dla konkretnego regionu i przedziału cenowego.

Uwaga dla kupujących nierezydentów

Wiele regionów reklamuje obniżone stawki ITP jako wsparcie dla młodych nabywców, rodzin wielodzietnych lub osób kupujących pierwsze mieszkanie. Prawie zawsze wymagają one hiszpańskiej rezydencji lub zakupu nieruchomości na stałe zamieszkanie, więc nierezydent kupujący dom wakacyjny lub nieruchomość inwestycyjną zapłaci co do zasady stawkę standardową i nie skorzysta z obniżek. Zaplanuj budżet z tym założeniem.

Szczegółowe omówienie tego, jak ITP jest obliczany i płacony, znajdziesz w naszym przewodniku po podatku od przeniesienia własności (ITP).

Zakup nowego budownictwa: IVA (VAT) + AJD (opłata skarbowa)

Jeśli kupujesz bezpośrednio od dewelopera, nie płacisz ITP. Zamiast tego płacisz dwa podatki jednocześnie:

• IVA (VAT): 10% ceny w przypadku nieruchomości mieszkalnych na półwyspie i na Balearach. Na Wyspach Kanaryjskich zastępuje go IGIC w wysokości 7%.
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): opłata skarbowa od aktu notarialnego, ustalana przez każdy region, zwykle 0,5–1,5%. Dotyczy również aktu ustanowienia hipoteki, jeśli finansujesz zakup kredytem.

Typowe nowe budownictwo wiąże się więc z 10% IVA plus około 1% AJD - nieco wyższy podatek niż przy wielu zakupach z rynku wtórnego, ale w zamian otrzymujesz zupełnie nową nieruchomość i dodatkowe gwarancje dewelopera. W przeciwieństwie do ITP IVA jest stawką krajową i nie zmienia się w zależności od regionu (zmienia się tylko AJD).

Koszty, które ponosi każdy: rynek wtórny czy nowe budownictwo

Oprócz podatku od zakupu zaplanuj w budżecie:

• Opłaty notarialne: za akt notarialny sprzedaży. Mniej więcej 600-1 200 euro, w zależności od ceny.
• Opłaty w rejestrze nieruchomości (Registro de la Propiedad): za wpisanie Cię jako prawnego właściciela. Zwykle kilkaset euro.
• Koszty prawne i honorarium prawnika: nieobowiązkowe, ale zdecydowanie zalecane dla nierezydentów, którzy nie mówią i nie czytają po hiszpańsku. Zazwyczaj około 1% całkowitej ceny zakupu.
• Twój NIE (Número de Identidad de Extranjero): Twój unikalny hiszpański numer identyfikacyjny cudzoziemca - bez niego nie kupisz nieruchomości, nie zapłacisz podatków ani nie wpiszesz się do rejestru. Jest tani, ale jego uzyskanie trwa, więc złóż wniosek z dużym wyprzedzeniem.

Finansujesz zakup kredytem hipotecznym? Doliczy opłatę za wycenę (tasación), prowizję banku oraz AJD od aktu ustanowienia hipoteki.

Przelewasz pieniądze z zagranicy? Uwzględnij koszty wymiany walut. Przy zakupie za sześciocyfrową kwotę spread pobierany przez bank może po cichu kosztować więcej niż notariusz.

Przykład obliczeniowy

Nierezydent kupuje mieszkanie z rynku wtórnego za 300 000 euro na Costa del Sol (Andaluzja, 7% ITP):

• ITP (7%): 21 000 euro
• Notariusz: około 900 euro
• Rejestr nieruchomości: około 600 euro
• Prawnik (około 1%): około 3 000 euro
• NIE i drobne wydatki: około 200 euro

Łączny koszt dodatkowy: około 25 700 euro - mniej więcej 8,6% ponad cenę. Ten sam zakup w regionie o wyższej stawce, takim jak Katalonia czy Baleary, mógłby podnieść łączną kwotę znacznie powyżej 12%.

Czego nie płacisz jako nabywca

Dwa podatki są związane z tą samą transakcją, ale płaci je sprzedający, a nie Ty - i często są źródłem nieporozumień:

• Plusvalía Municipal: lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu, należny od sprzedającego.
• Podatek od zysków kapitałowych i zatrzymane 3%: podatek sprzedającego od jego zysku. Kupując od sprzedającego będącego nierezydentem, Twoim jedynym powiązanym obowiązkiem jest to, że 3% ceny zostaje zatrzymane i wpłacone do Agencia Tributaria na formularzu Modelo 211 w imieniu sprzedającego.

Żaden z tych kosztów Cię nie obciąża, więc nie uwzględniaj ich w budżecie zakupu.

To, co większość kupujących pomija: podatki, które zaczynają się wraz z własnością

Oto, o czym pośrednik rzadko wspomina. W chwili, gdy nieruchomość jest wpisana na Twoje nazwisko, przyjmujesz na siebie roczne obowiązki jako właściciel nierezydent - niezależnie od tego, czy kiedykolwiek wynajmiesz swoją hiszpańską nieruchomość

1. IBI: roczny lokalny podatek od nieruchomości (podatki lokalne), płacony do urzędu miasta i oparty na Twojej wartości katastralnej.

2. Podatek od dochodu imputowanego przez Modelo 210: jeśli nie wynajmujesz nieruchomości i korzystasz z niej tylko sam (albo zostawiasz ją pustą), Hiszpania i tak co roku opodatkowuje hipotetyczną "wartość czynszową". Zaskakuje to niemal każdego nowego właściciela. Jeśli wynajmujesz, musisz dodatkowo zadeklarować faktyczny dochód z najmu osobno przez Modelo 210.

Zakup to koszt jednorazowy. Własność tworzy powtarzalny obowiązek składania deklaracji (Modelo 210), którym trzeba zajmować się co roku - a jego pominięcie prowadzi do dopłat za zwłokę i kar ze strony Agencia Tributaria, często docierających po latach, gdy narosły już znaczne odsetki.

Jak wpisuje się w to IberianTax

Nie zajmujemy się zakupem, podatkiem ITP ani obsługą prawną transakcji - to zadanie Twojego prawnika. My upraszczamy tę powtarzalną część, która nigdy nie znika.

Gdy już jesteś właścicielem hiszpańskiej nieruchomości, IberianTax pozwala Ci:

• Złożyć deklarację Modelo 210 online w kilka minut: dochód imputowany, dochód z najmu lub zyski kapitałowe - bez hiszpańskich formalności i bez konieczności posiadania certificado digital.
• Otrzymywać automatyczne przypomnienia o terminach co roku, dzięki czemu nigdy nie przegapisz terminu złożenia deklaracji.
• Korzystać z naszych bezpłatnych kalkulatorów podatkowych i wiedzieć, ile zapłacisz, zanim się zdecydujesz.
• Otrzymać wielojęzyczne wsparcie po angielsku, niemiecku, francusku lub hiszpańsku.

Jeśli właśnie kupiłeś nieruchomość - albo dopiero zamierzasz - najrozsądniej jest poznać swoje roczne obowiązki już teraz, zanim nadejdzie pierwszy termin.

Często zadawane pytania

Ile kosztuje zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Zaplanuj około 10% do 14% ponad cenę z ogłoszenia. Największą pojedynczą pozycją jest podatek od zakupu: ITP (około 6% do 13%, zależnie od regionu) na rynku wtórnym albo 10% IVA plus opłata skarbowa (AJD) przy nowym budownictwie. Reszta to koszty notariusza, rejestru nieruchomości i obsługi prawnej.

Czy cudzoziemcy płacą wyższy podatek przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Nie. Nierezydenci płacą takie same stawki ITP, IVA i AJD jak kupujący z Hiszpanii. Praktyczne różnice polegają na tym, że potrzebujesz numeru NIE, prawdopodobnie tłumaczeń i pełnomocnictwa, a także co do zasady nie skorzystasz z regionalnych obniżek zarezerwowanych dla rezydentów.

Czy taniej jest kupić nowe budownictwo czy nieruchomość z rynku wtórnego?

To zależy od regionu. Rynek wtórny wiąże się z ITP (od około 6% do około 13%), a nowe budownictwo z 10% IVA plus AJD (około 0,5% do 1,5%). W regionach o niskim ITP, takich jak Madryt czy Andaluzja, rynek wtórny jest zwykle tańszy podatkowo; w regionach o wysokim ITP różnica maleje albo się odwraca.

Czym jest valor de referencia?

To fiskalna wartość referencyjna ustalana przez Catastro. Twój podatek od zakupu liczony jest od wyższej z dwóch kwot: ceny, którą faktycznie zapłaciłeś, albo tej wartości referencyjnej, więc sprawdź ją przed podpisaniem.

Czy potrzebuję numeru NIE, aby kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Tak. Bez numeru NIE nie sfinalizujesz zakupu, nie zapłacisz podatków ani nie zarejestrujesz własności, więc złóż wniosek jak najwcześniej.

Kiedy zaczynam płacić podatek po zakupie?

IBI (podatek lokalny) obowiązuje od roku, w którym stajesz się właścicielem. Twoja pierwsza deklaracja Modelo 210 (dochód imputowany lub dochód z najmu) obejmuje rok zakupu i składana jest w roku następnym - i właśnie wtedy wielu nowych właścicieli daje się zaskoczyć.