Czym jest zatrzymane 3% ceny sprzedaży w przypadku nierezydentów?

Zrozumienie zatrzymanych 3% ceny sprzedaży w przypadku nierezydentów jest kluczowe przy transakcjach dotyczących nieruchomości w Hiszpanii. Mechanizm ten zapewnia wywiązanie się z obowiązków podatkowych nierezydentów. Przyjrzyjmy się zatem szczegółom tego rozwiązania i jego skutkom.

Czym są zatrzymane 3% ceny sprzedaży w przypadku nierezydentów?

Jeśli jesteś nierezydentem w Hiszpanii i chcesz sprzedać nieruchomość, musisz wiedzieć, że 3% ceny transakcji zostanie zatrzymane.

Kwotę tę zatrzymuje nabywca z ceny sprzedaży na poczet Twojego podatku dla nierezydentów w Hiszpanii. Nabywca wpłaca te 3% do hiszpańskiego skarbu państwa na formularzu Modelo 211 w terminie jednego miesiąca od dnia sprzedaży.

Co ważne, nabywca ma obowiązek przekazać Ci kopię Modelo 211. Formularz ten zawiera unikalny kod, który trzeba wskazać w deklaracji podatku od zysków kapitałowych, aby rozliczyć zatrzymane 3% lub, w odpowiednich przypadkach, wystąpić o zwrot.

Dlaczego wobec nierezydentów stosuje się zatrzymanie 3%?

Gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość w Hiszpanii, zysk z transakcji podlega podatkowi dla nierezydentów (IRNR).

Rezydenci podatkowi w Hiszpanii również płacą podatek od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości, ale w inny sposób:

• Rezydenci wykazują zysk w rocznej deklaracji podatku dochodowego od osób fizycznych (IRPF).
• Nierezydenci natomiast podlegają natychmiastowemu zatrzymaniu 3% w momencie sprzedaży, a następnie muszą złożyć Modelo 210, aby uregulować swoją sytuację.

System zatrzymania wprowadzono, aby zapewnić pobór podatku, ponieważ po zakończeniu transakcji ściągnięcie należności od nierezydenta bywa trudniejsze.

Ponadto stawka podatku dla nierezydentów wynosi stałe 19% od zysku, niezależnie od kraju rezydencji podatkowej. Rezydenci podatkowi w Hiszpanii są natomiast opodatkowani progresywnie, stawkami od 19% do 28%, w zależności od osiągniętego zysku.

Co, jeśli zatrzymane 3% nie odpowiada należnemu podatkowi?

Po sprzedaży nierezydenci muszą zgłosić transakcję hiszpańskim organom podatkowym w deklaracji podatku od zysków kapitałowych na formularzu Modelo 210. Jest bardzo prawdopodobne, że ostateczny podatek nie będzie odpowiadał 3% pierwotnie zatrzymanym. Ostateczna kwota podatku może być niższa lub wyższa. Co powinni zrobić sprzedający będący nierezydentami w takich sytuacjach?

Jeśli zatrzymano mniej, niż wynosi ostateczny podatek

W tym przypadku kwota zatrzymana przez nabywcę nie pokrywa całego podatku należnego od zysku kapitałowego.

Sprzedający musi zatem:

• Dopłacić różnicę między kwotą zatrzymaną a ostateczną kwotą podatku.
• Złożyć Modelo 210 i dołączyć potwierdzenie złożenia Modelo 211 przekazane przez nabywcę.
• Dopełnić tych formalności w ciągu trzech miesięcy od końca miesiąca, w którym nabywca miał wpłacić zatrzymaną kwotę (czyli łącznie w ciągu czterech miesięcy od dnia sprzedaży).

Przykład:

Właściciel będący nierezydentem sprzedaje swoją nieruchomość w Hiszpanii za 300 000 €, którą kupił lata wcześniej za 200 000 €.
Zysk kapitałowy wynosi 100 000 €, a stawka podatku dla nierezydentów to 19%.
Łączny podatek wynosi zatem 19 000 €.

Nabywca zatrzymał 3% ceny sprzedaży, czyli 9 000 €, i wpłacił je organom podatkowym na formularzu Modelo 211.
W tym przypadku sprzedający musi dopłacić różnicę:
19 000 € - 9 000 € = 10 000 €, którą wykaże w Modelo 210.

Jeśli zatrzymano więcej, niż wynosił należny podatek

Może zdarzyć się również odwrotnie: zatrzymana kwota bywa wyższa niż faktycznie należny podatek, na przykład gdy zysk był niewielki albo gdy wystąpiła strata.

W takim przypadku sprzedający i tak musi złożyć Modelo 210, aby zgłosić transakcję, ale może wystąpić o zwrot nadwyżki zatrzymanej kwoty.
Agencia Tributaria sprawdzi deklarację i, jeśli wszystko się zgadza, zwróci różnicę na wskazany rachunek bankowy.

Przykład praktyczny:

Załóżmy, że nierezydent sprzedaje nieruchomość za 300 000 €, ale kupił ją za 290 000 €, więc zysk wynosi tylko 10 000 €.
Odpowiadający mu podatek to 19%, czyli 1 900 €.

Nabywca zatrzymał jednak 3% ceny sprzedaży, czyli 9 000 €.
W tym przypadku sprzedający ma prawo wystąpić o zwrot 7 100 € (9 000 € - 1 900 €), składając Modelo 210 i załączając potwierdzenie z Modelo 211.

Co, jeśli sprzedający nie złoży deklaracji Modelo 210?

Jeżeli sprzedający osiągnął zysk, a należny podatek przewyższa zatrzymaną kwotę, złożenie Modelo 210 i zapłata pozostałego podatku od zysku ze sprzedaży nieruchomości są obowiązkowe. Niedopełnienie tego obowiązku daje hiszpańskim organom podatkowym prawo do wydania decyzji uzupełniającej i nałożenia kar.

Co więcej, ponieważ hiszpańskie organy podatkowe mogą nie dysponować informacją o wartości nabycia, przyjmą, że wynosi ona zero euro, i nie zastosują żadnych odliczeń. W efekcie w oczach organów podatkowych cała cena sprzedaży zostanie uznana za zysk.

Łatwo dopełnij formalności z IberianTax

Jeśli jesteś nierezydentem i sprzedałeś nieruchomość w Hiszpanii, pamiętaj, że musisz złożyć Modelo 210, aby wykazać zysk kapitałowy lub wystąpić o zwrot zatrzymanych 3%.

Z IberianTax pomożemy Ci wypełnić wszystkie obowiązki podatkowe w prosty, szybki i bezpieczny sposób. Nasza platforma cyfrowa prowadzi Cię krok po kroku przez cały proces, automatycznie oblicza kwoty i generuje oficjalne formularze gotowe do złożenia w Agencia Tributaria.

Unikaj kar, błędów i niepotrzebnych komplikacji. Zarejestruj się już dziś i rozlicz swój podatek dla nierezydentów z pełnym spokojem.