Nederlandse vastgoedeigenaren in Spanje: uw complete belastinggids

Bent u een Nederlandse ingezetene met een woning in Spanje en weet u niet zeker wat uw belastingverplichtingen zijn? U bent niet de enige. Veel eigenaren uit Nederland gaan ervan uit dat het betalen van belasting in eigen land voldoende is, maar Spanje heeft zijn eigen regels voor niet-residente vastgoedeigenaren. Deze gids legt u precies uit welke Spaanse belastingen op u van toepassing zijn, hoe deze zich verhouden tot het Nederlandse systeem en hoe u volledig aan de regels kunt voldoen zonder stress.

Kort antwoord

• Ja, als Nederlandse ingezetene met een woning in Spanje bent u verplicht in Spanje belastingaangifte te doen als niet-resident.
• Er zijn 3 belangrijke belastingen die van toepassing kunnen zijn: fictief huurinkomen, huurinkomsten en meerwaardebelasting.
• Spanje heeft het primaire recht om inkomsten of winsten uit Spaans onroerend goed te belasten, ook als u in Nederland woont.
• U moet de woning mogelijk ook in Nederland aangeven, maar het belastingverdrag tussen Spanje en Nederland voorkomt dat u twee keer belasting betaalt.

Moeten Nederlandse vastgoedeigenaren belasting betalen in Spanje?

Ja. Als u in Nederland woont en een woning in Spanje bezit, heeft Spanje het recht die woning te belasten omdat deze op Spaans grondgebied is gelegen. Dit is een basisprincipe van het internationale belastingrecht en wordt bevestigd door het belastingverdrag tussen Spanje en Nederland.

Het maakt niet uit of uw woning in Spanje een vakantievilla, een appartement of een landhuis is. Zolang u binnenlands belastingplichtige bent in Nederland en onroerend goed in Spanje bezit, wordt u beschouwd als niet-resident belastingplichtige in Spanje en bent u verplicht het Modelo 210 (het Spaanse belastingformulier voor niet-residenten) in te dienen.

Kort gezegd: de Belastingdienst belast u over uw wereldwijde vermogen, maar de Agencia Tributaria (de Spaanse belastingdienst) belast u over wat u bezit en verdient binnen Spanje.

Belangrijkste belastingen voor Nederlandse ingezetenen met een woning in Spanje

Er zijn drie belangrijke belastingen die u moet kennen. Al deze belastingen worden aangegeven via één formulier: het Modelo 210, hoewel er afhankelijk van het type inkomen, de woning, de eigenaar en de periode afzonderlijke aangiften vereist kunnen zijn.

1. Fictief huurinkomen

Dit is waarschijnlijk een van de meest verrassende belastingen voor Nederlandse eigenaren. Ook als uw Spaanse woning leeg staat, uitsluitend voor vakanties wordt gebruikt of geen huurinkomsten genereert, gaat de Agencia Tributaria ervan uit dat de woning een fictief inkomen oplevert. Dit wordt het fictief huurinkomen of "Renta Imputada" genoemd en moet jaarlijks worden aangegeven via het Modelo 210.

• De belastbare grondslag is 1,1% of 2% van de valor catastral (de kadastrale waarde van de woning).
• Voor EU-ingezetenen, waaronder Nederlandse belastingplichtigen, geldt een vast belastingtarief van 19%.
• De deadline is 31 december van het jaar volgend op het belastingjaar.

Een korte toelichting op de kadastrale waarde: dit is de officiële waarde die door het Spaanse Catastro aan de woning wordt toegekend en ligt doorgaans aanzienlijk onder de marktwaarde (vaak 40%–60% lager). De rol is vergelijkbaar met die van de Nederlandse WOZ-waarde, maar is doorgaans gunstiger voor de belastingplichtige.

Als u bekend bent met Box 3 in het Nederlandse systeem, zult u enkele overeenkomsten zien, maar ook belangrijke verschillen:

2. Belasting over huurinkomsten

Als u uw Spaanse woning verhuurt - zowel langetermijn als kortetermijn via platforms zoals Airbnb of Booking.com - bent u verplicht die huurinkomsten in Spanje aan te geven.

• Het belastingtarief is 19% voor Nederlandse ingezetenen.
• Vanaf het belastingjaar 2024 worden huurinkomsten jaarlijks aangegeven (niet langer per kwartaal). De indieningsperiode loopt van 1 tot en met 20 januari van het jaar volgend op het belastingjaar.
• Goed nieuws: als EU-ingezetene kunt u de meeste verhuurkosten aftrekken.
• Als u de woning slechts een deel van het jaar verhuurt, moet u ook een aangifte voor fictief huurinkomen indienen voor de dagen dat de woning niet werd verhuurd.

3. Meerwaardebelasting

Wanneer u uw Spaanse woning verkoopt, wordt eventuele winst in Spanje belast tegen 19%. De koper is wettelijk verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden en dit namens u als vooruitbetaling aan de Agencia Tributaria af te dragen (dit gebeurt via het Modelo 211). Vervolgens kunt u dit bedrag verrekenen of terugvorderen wanneer u uw eigen Modelo 210 indient.

Hoe kunnen Nederlandse ingezetenen huurkosten aftrekken?

Dit is een van de belangrijkste voordelen voor Nederlandse vastgoedeigenaren. Omdat Nederland deel uitmaakt van de Europese Unie, heeft u recht op aftrek van de meeste kosten die verband houden met de verhuur van uw woning in Spanje.

Dit betekent dat u alleen belasting betaalt over uw netto huurwinst, niet over het bruto inkomen.

Aftrekbare kosten zijn doorgaans:

• IBI (lokale onroerendezaakbelasting, vergelijkbaar met de Nederlandse OZB - Onroerendezaakbelasting)
• Gemeenschappelijke kosten (VvE-bijdragen)
• Opstalverzekering
• Onderhoud en reparaties
• Hypotheekrente (naar rato van de verhuurperiode)
• Door de verhuurder betaalde nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, internet)
• Afschrijving van de woning (3% van de bouwwaarde)
• Kosten voor verhuurmakelaar of vastgoedbeheer

U kunt hier meer over lezen in ons artikel: Aftrekbare verhuurkosten Blog

Dubbele belastingheffing tussen Spanje en Nederland

Een veelvoorkomende zorg is: "Als ik belasting betaal in Spanje, betaal ik dan ook belasting in Nederland over dezelfde woning?"

Het korte antwoord: u wordt niet twee keer belast, dankzij het Verdrag ter voorkoming van dubbele belasting tussen Spanje en Nederland (gesloten in 1971 en bijgewerkt in 2006).

Zo werkt het in de praktijk:

• Spanje heft belasting. Op grond van artikel 6 van het verdrag mag inkomen uit onroerend goed worden belast in het land waar de woning is gelegen. Spanje heeft daarom het recht fictief huurinkomen, huurinkomsten en vermogenswinsten uit Spaans onroerend goed te belasten via het Modelo 210.
• De Spaanse belastingregels voor niet-residenten zijn van toepassing op deze inkomsten, ongeacht of de woning wordt verhuurd of voor privégebruik wordt aangehouden.
• Nederland vereist ook dat u de woning opneemt in uw jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting, doorgaans in Box 3 (sparen en beleggen). De marktwaarde per 1 januari moet worden opgegeven, verminderd met eventuele hypotheekschuld.
• Ter voorkoming van dubbele belasting past Nederland de vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud toe, zoals vastgelegd in artikel 25 van het belastingverdrag Spanje-Nederland. Dit betekent dat uw Spaanse woning wordt meegenomen bij het bepalen van uw totale Nederlandse belastinggrondslag in Box 3, maar dat vervolgens een evenredige vrijstelling wordt verleend voor het gedeelte van de inkomsten of het vermogen dat Spanje het recht heeft te belasten.
• Het resultaat: uw Spaanse woning moet wel worden opgegeven in Nederland, maar de Nederlandse belastingdienst verleent dubbele belastingvermindering voor het gedeelte dat toe te rekenen is aan het Spaanse onroerend goed - zodat u niet twee keer over hetzelfde vermogen wordt belast.

Belangrijk om te weten:

• U kunt de Spaanse IBI of de in Spanje betaalde belasting (IRNR/Modelo 210) niet als kosten aftrekken in uw Nederlandse Box 3-berekening. De verdragsvermindering verloopt via de vrijstellingsmethode, niet via kostenaftrek.
• Na de uitspraak van de Hoge Raad van juni 2024 kunnen belastingplichtigen een correctie van hun Box 3-aanslag verzoeken als zij kunnen aantonen dat hun werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement dat onder het Box 3-systeem wordt gehanteerd. Deze vermindering geldt uitsluitend voor de Nederlandse belastingaanslag en heeft geen invloed op de Spaanse belastingverplichtingen.
• Een nieuw Nederlands Box 3-systeem op basis van werkelijk rendement wordt naar verwachting vanaf 2028 van toepassing (Wet werkelijk rendement).

Bewaar altijd uw Spaanse belastingkwitanties en Modelo 210-bevestigingen als bewijs - zowel voor de Spaanse administratie als voor uw Nederlandse aangifte.

Voorbeeldscenario's

Casus 1: Anna uit Utrecht, vakantiewoning in Marbella

Anna woont in Utrecht en bezit een klein appartement in Marbella dat zij uitsluitend tijdens de zomervakantie gebruikt. Zij verhuurt het niet. De kadastrale waarde (valor catastral) bedraagt €120.000.

• Anna moet jaarlijks één Modelo 210 indienen voor fictief huurinkomen.
• Belastbare grondslag: €120.000 × 1,1% = €1.320
• Verschuldigde belasting: €1.320 × 19% = €250,80 per jaar
• Deadline: 31 december van het volgende jaar.

In haar Nederlandse belastingaangifte geeft Anna de woning ook op in Box 3, maar ontvangt zij een vrijstelling om dubbele belastingheffing te voorkomen.

Casus 2: Pieter uit Amsterdam, verhuurd appartement in Valencia

Pieter verhuurt zijn appartement in Valencia het hele jaar en ontvangt €12.000 aan bruto huurinkomsten. Hij heeft €3.500 aan aftrekbare kosten (IBI, VvE-bijdragen, verzekering, reparaties).

• Netto huurinkomsten: €12.000 − €3.500 = €8.500
• Verschuldigde belasting: €8.500 × 19% = €1.615 per jaar
• Hij dient jaarlijks Modelo 210 in, tussen 1 en 20 januari van het volgende jaar.

Pieter geeft de woning ook op in zijn Nederlandse aangifte in Box 3, waarbij hij de marktwaarde minus hypotheek per 1 januari opgeeft. Hoewel de Spaanse woning wordt meegenomen bij de berekening van zijn totale Box 3-grondslag, verleent het belastingverdrag Spanje-Nederland een evenredige vrijstelling voor het gedeelte dat toe te rekenen is aan de Spaanse woning.

Het resultaat: Pieter betaalt de belasting over huurinkomsten in Spanje, en Nederland stelt diezelfde woning vrij van Nederlandse belasting — zodat hij niet twee keer wordt belast.

Hoe blijft u aan de regels voldoen 

Aan de verplichtingen van de Agencia Tributaria (het Spaanse equivalent van de Belastingdienst) voldoen is veel eenvoudiger dan het lijkt. Dit moet u doen:

• Dien jaarlijks het Modelo 210 in, ook als de woning leeg staat.
• Houd u aan de deadlines:

Fictief huurinkomen: vóór 31 december van het volgende jaar.

Huurinkomsten: jaarlijks, tussen 1 en 20 januari van het volgende jaar (vanaf het belastingjaar 2024).

Meerwaardebelasting: binnen 4 maanden na de verkoop van de woning.

• Bewaar uw administratie (facturen, IBI-aanslagen, huurcontracten) gedurende minimaal 4 jaar.
• Voorkom boetes: het missen van een deadline kan leiden tot toeslagen van 1% tot 15% plus rente, en formele kennisgevingen van de belastingdienst kunnen resulteren in hogere boetes.

Veelgemaakte fouten van Nederlandse vastgoedeigenaren

• Ervan uitgaan dat belasting betalen in Nederland voldoende is. Spanje heeft altijd het primaire recht uw Spaanse woning te belasten.
• Een leegstaande of uitsluitend voor vakanties gebruikte woning niet aangeven. Fictief huurinkomen is altijd verschuldigd.
• Ervan uitgaan dat de huuraaangifte nog steeds per kwartaal moet worden ingediend. Vanaf het belastingjaar 2024 worden huurinkomsten jaarlijks in januari ingediend, niet meer elk kwartaal.
• Het fictief huurinkomen voor een deel van het jaar vergeten. Als u de woning slechts een deel van het jaar verhuurt, moet u ook een aangifte voor fictief huurinkomen indienen voor de niet-verhuurde dagen.
• Onjuiste kostenaftrek. Sommige eigenaren trekken kosten af zonder facturen of evenredige berekeningen bij te houden, wat een controle kan uitlokken.
• Één gezamenlijke aangifte indienen in plaats van afzonderlijke aangiften. Mede-eigenaars moeten elk afzonderlijk Modelo 210 indienen.
• Vergeten de woning op te nemen in de Nederlandse belastingaangifte. Ook al ontvangt u een vrijstelling, de woning moet toch in Box 3 worden vermeld.
• Proberen Spaanse belastingen van Box 3 af te trekken. De IBI en de in Spanje betaalde belasting kunnen niet als kosten worden afgetrokken in Box 3; de vermindering verloopt via de verdragsvrijstelling, niet via kostenaftrek.

Dien uw Modelo 210 in via IberianTax

Als u een Nederlandse vastgoedeigenaar in Spanje bent, kunt u eenvoudig online belastingaangifte doen in slechts een paar minuten - zonder papierwerk, Spaanse formulieren of dure gestoría-kosten. IberianTax is gebouwd voor niet-residenten zoals u: duidelijk, betaalbaar en beschikbaar met volledige ondersteuning wanneer u die nodig heeft. Begin hier →

Veelgestelde vragen

Moeten Nederlandse ingezetenen Modelo 210 indienen?

Ja. Elke Nederlandse ingezetene die vastgoed in Spanje bezit, moet het Modelo 210 indienen, ongeacht of de woning wordt verhuurd, voor eigen gebruik wordt gebruikt of leeg staat.

Betaal ik belasting in zowel Spanje als Nederland?

U moet de woning mogelijk in beide landen aangeven, maar u wordt niet twee keer belast over hetzelfde inkomen of vermogen. Het Nederlandse belastingstelsel past de vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud toe om dubbele belastingheffing te elimineren overeenkomstig artikel 25 van het belastingverdrag Spanje–Nederland.

Kan ik als Nederlandse ingezetene huurkosten aftrekken?

Ja. Omdat Nederland deel uitmaakt van de EU kunt u de meeste verhuurkosten aftrekken op uw Modelo 210 (IBI, verzekering, reparaties, hypotheekrente, VvE-bijdragen) en betaalt u alleen belasting over uw netto huurwinst.

Wat gebeurt er als ik mijn Modelo 210 niet indien?

U kunt te maken krijgen met toeslagen van 1% tot 15%, rente bij te late betaling en formele boetes als de belastingdienst als eerste contact met u opneemt. Vrijwillig indienen, ook als dat te laat is, verlaagt deze kosten aanzienlijk. Lees onze volledige gids voor meer informatie.

Lijkt het Spaanse fictief huurinkomen op het Nederlandse Box 3?

Conceptueel zijn ze vergelijkbaar - beide belasten een fictief rendement op vastgoedbezit - maar in de praktijk zijn er grote verschillen. Het Spaanse fictief huurinkomen wordt berekend op basis van de kadastrale waarde (doorgaans veel lager dan de marktwaarde) tegen 1,1%-2%, belast tegen 19%. Het Nederlandse Box 3-stelsel gebruikt de marktwaarde minus hypotheek, past een forfaitair rendement van 6,04% toe en belast dit tegen 36% (tarieven 2026).

Kan ik de in Spanje betaalde belasting (IBI, Modelo 210) aftrekken van mijn Nederlandse Box 3-berekening?

Nee. Spaanse belastingen kunnen niet als kosten worden afgetrokken in Box 3. Dubbele belastingheffing wordt in plaats daarvan vermeden via de vrijstellingsmethode onder het belastingverdrag Spanje-Nederland: de Nederlandse belastingdienst stelt het gedeelte van uw Box 3-vermogen dat toe te rekenen is aan de Spaanse woning vrij.

Mijn partner en ik bezitten de woning gezamenlijk. Moeten wij beiden aangifte doen?

Ja. Elke mede-eigenaar moet afzonderlijk Modelo 210 indienen voor zijn of haar aandeel in de woning - geen gezamenlijke aangifte.