Brussel treedt opnieuw op tegen Spanje over verhuurbelasting: wat dit betekent voor niet-ingezetenen

De Europese Commissie heeft haar aandacht opnieuw gericht op het Spaanse belastingregime voor woningverhuur. Concreet heeft zij Spanje een aanvullende ingebrekestelling gestuurd, omdat zij van oordeel is dat het belastingregime voor niet-ingezetenen nog steeds discriminerend is ten opzichte van dat voor ingezeten belastingplichtigen.

De kern van het probleem is duidelijk: terwijl ingezetenen een belastingvermindering kunnen krijgen over inkomsten uit de verhuur van een woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt, zijn niet-ingezetenen van dat voordeel uitgesloten. Volgens de Commissie kan dit verschil in behandeling in strijd zijn met het vrije verkeer van kapitaal op grond van artikel 63 VWEU.

Dit raakt rechtstreeks duizenden niet-ingezeten verhuurders die woningen in Spanje verhuren en die voor dezelfde vastgoedinkomsten een zwaardere belastingdruk dragen dan ingezetenen.

Wat heeft de Europese Commissie precies gedaan?

De Commissie heeft nog geen boete opgelegd en de Spaanse wetgeving niet gewijzigd. Wat zij wel heeft gedaan, is een lopende inbreukprocedure heractiveren en uitbreiden.

De Europese Commissie had Spanje over deze kwestie al op 8 maart 2019 een eerste ingebrekestelling gestuurd. Nu zij van oordeel is dat het probleem niet is verholpen en dat bovendien de in 2025 doorgevoerde wijzigingen het verschil in behandeling in stand houden, heeft de Commissie een aanvullende ingebrekestelling gestuurd.

Juridisch betekent dit dat de Commissie van oordeel is dat Spanje nog steeds het EU-recht schendt, en dat zij het land een termijn — doorgaans twee maanden — heeft gegeven om te reageren en de situatie recht te zetten. Is het antwoord niet bevredigend, dan kan de volgende stap een met redenen omkleed advies zijn en vervolgens een beroep bij het Hof van Justitie van de EU.

Waar zit de fiscale discriminatie?

De discriminatie ontstaat doordat het Spaanse stelsel onderscheid maakt tussen:

• belastingplichtigen die in Spanje wonen en die recht hebben op een aanzienlijke belastingvermindering over inkomsten uit de verhuur van onroerend goed;
• niet-ingezeten belastingplichtigen, die geen recht hebben op hetzelfde voordeel, hoewel zij vergelijkbare inkomsten ontvangen uit de verhuur van een in Spanje gelegen woning.

De inbreukprocedure die de Europese Commissie in 2019 startte, richtte zich aanvankelijk op de vermindering over de netto huurinkomsten uit woningen die als hoofdverblijf worden gebruikt — traditioneel vastgesteld op 60% en later verlaagd naar 50% — zoals voorzien in artikel 23, lid 2, van de Spaanse wet op de inkomstenbelasting. De Commissie stelt echter dat opeenvolgende hervormingen de discriminatie niet hebben weggenomen, maar haar hebben heringericht:

Vanaf 2025 heeft de Spaanse wetgever die regeling vervangen door een stelsel van variabele verminderingen (tussen 50% en 90%), afhankelijk van bepaalde voorwaarden, maar in alle gevallen beperkt tot ingezeten belastingplichtigen die aangifte doen in de inkomstenbelasting. Niet-ingezeten eigenaren blijven daarentegen belast onder de IRNR en kunnen deze verminderingen niet toepassen, zelfs niet wanneer zij een woning voor bewoning verhuren onder omstandigheden die in wezen vergelijkbaar zijn met die van een ingezetene. Volgens de Commissie kan deze asymmetrie — die uitsluitend op de fiscale woonplaats berust — een beperking van het vrije verkeer van kapitaal (artikel 63 VWEU) vormen en een verschil in behandeling dat onverenigbaar is met het non-discriminatiebeginsel van het EU-recht.

Vanuit Europees perspectief is het bezwaar niet dat Spanje geen fiscale stimulansen voor woningverhuur zou mogen ontwerpen. Wat ter discussie staat, is dat die stimulansen zijn voorbehouden aan wie fiscaal inwoner van Spanje is, waardoor niet-ingezetenen worden uitgesloten die een vergelijkbare economische activiteit verrichten: het verhuren van een op Spaans grondgebied gelegen woning die als hoofdverblijf is bedoeld.

Wat houdt de vermindering van 50% voor verhuur als hoofdverblijf precies in?

De vermindering is gebaseerd op wet 35/2006 van 28 november op de inkomstenbelasting (LIRPF).

Binnen de inkomstenbelasting worden inkomsten uit de verhuur van een woning aangemerkt als inkomsten uit vermogen in de vorm van onroerend goed.

Het algemene kader dat voor een ingezetene geldt, ziet er als volgt uit:

1. De bruto-inkomsten (de ontvangen huur) worden vastgesteld.
2. De aftrekbare kosten (rente, onroerendgoedbelasting, servicekosten, reparaties, afschrijving enzovoort) worden afgetrokken.
3. Zo ontstaat het netto-inkomen.
4. Op dat netto-inkomen wordt een vermindering toegepast wanneer de woning als hoofdverblijf van de huurder wordt gebruikt.

In het algemeen kwam positief netto-inkomen uit de verhuur van woningen die als hoofdverblijf van de huurder worden gebruikt in aanmerking voor een vermindering van 60% bij contracten die tot en met 25 mei 2023 zijn gesloten. Voor contracten die na die datum zijn gesloten, is de algemene vermindering verlaagd naar 50%.

Wat betekent dit in de praktijk?

Als een ingezetene ontvangt:

• € 20.000 aan jaarlijkse huurinkomsten
• € 5.000 aan aftrekbare kosten

Dan bedraagt het netto-inkomen € 15.000.

Met een vermindering van 50% wordt hij alleen belast over:

€ 15.000 – 50% = € 7.500 belastbare grondslag.

Met andere woorden: de vermindering is geen aftrek van de verschuldigde belasting, maar een verlaging van de belastbare grondslag.

Waarom kan dit in strijd zijn met het recht van de Europese Unie?

De Commissie baseert dit verschil in behandeling op artikel 63 VWEU, dat beperkingen van het vrije verkeer van kapitaal verbiedt.

Investeringen in onroerend goed en het ontvangen van huurinkomsten vallen in het algemeen binnen de reikwijdte van die vrijheid. Als een niet-ingezetene voor in Spanje verdiende inkomsten een minder gunstige fiscale behandeling krijgt dan een ingezetene, is er dus een sterke aanwijzing voor een beperking.

Wil dit verschil in behandeling geldig zijn, dan zou Spanje het voldoende moeten rechtvaardigen en moeten aantonen dat het op een legitieme reden berust en evenredig is. En daar zit nu juist het probleem: wanneer twee belastingplichtigen vergelijkbare inkomsten ontvangen uit de verhuur van een woning in Spanje, is het moeilijk vol te houden dat de een zijn belastingdruk aanzienlijk kan verlagen en de ander niet, enkel vanwege zijn status van niet-ingezetene.

Eenvoudig gezegd: de Commissie is van mening dat investeren in verhuurd vastgoed in Spanje niet tot een hogere belastingdruk mag leiden alleen omdat men buiten Spanje woont, tenzij daarvoor een juridisch deugdelijke rechtvaardiging bestaat, en zij meent dat die rechtvaardiging ontbreekt.

Wie wordt er werkelijk geraakt?

Dit onderwerp is vooral van belang voor niet-ingezetenen die woningen in Spanje verhuren voor bewoning. Dat wil zeggen:

• particuliere niet-ingezeten verhuurders;
• burgers van andere EU-lidstaten;
• inwoners van de EER;
• buitenlandse investeerders met verhuurde woningen in Spanje;
• niet-ingezetenen van buiten de EU met huurinkomsten uit vastgoed in Spanje.

Belangrijk: Dit onderwerp betreft specifiek de belastingvermindering voor de verhuur van woningen die als hoofdverblijf zijn bedoeld, dus langlopende huurovereenkomsten (in het algemeen langer dan een jaar), en moet niet worden verward met andere procedures die momenteel bij de Spaanse rechter lopen over de mogelijkheid voor niet-ingezeten belastingplichtigen uit de EU/EER om kosten in verband met de verhuur van in Spanje gelegen woningen af te trekken. Het gaat dus om twee kwesties die zowel juridisch als fiscaal van elkaar verschillen.

En hoe zit het met niet-ingezetenen?

Niet-ingezetenen worden in Spanje belast op grond van de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR), geregeld in de gecodificeerde tekst die is goedgekeurd bij koninklijk wetgevend besluit 5/2004 van 5 maart:

Onder dat regime geldt:

• Er is belasting verschuldigd over alle in Spanje verdiende inkomsten.
• Die worden niet opgenomen in een algemene jaarlijkse heffingsgrondslag, zoals bij de inkomstenbelasting (IRPF) wel het geval is.
• De vermindering die in de inkomstenbelasting geldt voor verhuur als hoofdverblijf, is niet van toepassing.

Praktisch gevolg:

Niet-ingezetenen worden belast over het netto-inkomen zonder de vermindering van 50% te kunnen toepassen.

Voor dezelfde woning en dezelfde verhuur geldt dus:

• Ingezetenen worden slechts over een deel van de inkomsten belast (omdat zij de vermindering van 50% kunnen toepassen).
• Niet-ingezetenen worden belast over een aanzienlijk hogere grondslag, omdat zij deze vermindering niet kunnen toepassen.

Dit is het verschil in behandeling dat de Commissie problematisch acht.

De wijzigingen van 2025: is de discriminatie weggenomen?

De recente hervormingen van de Spaanse regering hebben het uniforme stelsel van een algemene vermindering van 50% voor alle gevallen vervangen door een stelsel van variabele verminderingen, die kunnen oplopen van 50% tot 90%, afhankelijk van bepaalde omstandigheden, zoals de ligging van de woning in gebieden met een gespannen woningmarkt, een verlaging van de huurprijs of verhuur aan bepaalde groepen, zoals jongeren.

Volgens de Europese Commissie geldt echter:

• Deze verminderingen blijven voorbehouden aan ingezeten belastingplichtigen.
• Niet-ingezetenen blijven van het voordeel uitgesloten.

Met andere woorden: het structurele probleem blijft bestaan: er blijft sprake van een minder gunstige fiscale behandeling op grond van de woonplaats.

Wat houdt de aanvullende ingebrekestelling dan in?

De aanvullende ingebrekestelling die de Europese Commissie aan Spanje heeft gestuurd, brengt geen onmiddellijke wijziging van de huidige wetgeving met zich mee, schept evenmin automatisch een recht om als ingezetene te worden belast en garandeert op zichzelf ook niet dat belasting wordt terugbetaald.

Wel versterkt zij de juridische positie aanzienlijk van wie betoogt dat het Spaanse belastingregime in strijd kan zijn met het recht van de Europese Unie. In de praktijk zorgt deze stap ervoor dat:

• de druk op de Spaanse wetgever toeneemt;
• het risico op een veroordeling van Spanje toeneemt als het de wetgeving niet aanpast;
• er in bepaalde gevallen een gunstiger scenario ontstaat om aanslagen of eigen aangiften te herzien.

Wat kan er nu gebeuren?

Op korte termijn zijn er drie mogelijke scenario’s.

a) Spanje past de wetgeving aan

Dat zou institutioneel gezien de meest redelijke uitkomst zijn. Spanje zou het stelsel kunnen hervormen om het belastingvoordeel onder vergelijkbare voorwaarden tot niet-ingezetenen uit te breiden.

b) De Commissie brengt een met redenen omkleed advies uit

Is het antwoord van Spanje niet bevredigend, dan kan de Europese Commissie de inbreukprocedure voortzetten en een met redenen omkleed advies uitbrengen. In dat document zet de Commissie gedetailleerd uiteen waarom zij van oordeel is dat de lidstaat het recht van de Europese Unie niet naleeft, en verzoekt zij hem formeel om binnen een bepaalde termijn de nodige maatregelen te nemen om de situatie recht te zetten.

c) De zaak wordt naar het Hof van Justitie verwezen

Houdt Spanje de wetgeving ongewijzigd in stand, dan kan de Europese Commissie besluiten de zaak voor te leggen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie. In dat scenario is het debat niet langer politiek of technisch van aard, maar wordt het een juridisch geschil, met een mogelijke rechterlijke uitspraak van groot belang en met grote gevolgen voor het Spaanse rechtsstelsel.

Kan een niet-ingezetene een vordering instellen?

Dat hangt af van het concrete geval.

Er moeten met name verschillende factoren worden onderzocht, waaronder:

• de belastingjaren die nog niet zijn verjaard;
• of de belastingplichtige in een EU/EER-lidstaat dan wel in een derde land woont;
• of de eigen aangiften definitief zijn geworden;
• het bestaan van nog lopende administratieve of gerechtelijke procedures;
• en het mogelijke rechtstreekse beroep op het recht van de Europese Unie.

Hoe dan ook geeft deze situatie niet automatisch recht op teruggaaf, maar zij kan wel een mogelijk gunstig scenario scheppen voor de herziening van bepaalde aangiften, zeker als de zaak naar het Hof van Justitie van de Europese Unie wordt verwezen of als de Spaanse rechters een uitleg volgen die aansluit bij de Europese rechtspraak op dit punt.

Kernpunt: de fiscale kloof tussen ingezetenen en niet-ingezetenen

Los van de techniek is de boodschap van de Europese Commissie duidelijk: Spanje mag een niet-ingezetene niet minder gunstig behandelen alleen omdat hij niet-ingezetene is, wanneer de verdiende inkomsten en de omstandigheden van de belastingplichtige in de praktijk gelijkwaardig zijn.

Dat heeft rechtstreeks gevolgen voor de aantrekkelijkheid van vastgoedinvesteringen in Spanje. Voor veel buitenlandse eigenaren is het probleem niet zozeer de belastingplicht zelf, maar het feit dat zij in bepaalde situaties meer belasting kunnen betalen dan een ingezetene voor hetzelfde soort verhuur.

In die context meent de Commissie dat dit verschil in behandeling een belemmering binnen de Europese interne markt kan vormen.

Conclusie

De recente stap van de Europese Commissie heeft een debat nieuw leven ingeblazen dat in Spanje al jaren speelt: het verschil in fiscale behandeling tussen ingezetenen en niet-ingezetenen bij woningverhuur.

Voor niet-ingezetenen is de boodschap tweeledig. Enerzijds blijft de kwestie op Europees niveau onder de loep liggen, wat de druk op een mogelijke hervorming vergroot. Anderzijds verandert er niets automatisch aan de regels, zodat elk geval afzonderlijk moet worden beoordeeld, zonder uit te gaan van automatische teruggaven of gelijkstelling.

Houdt de Commissie vast aan haar standpunt en past Spanje de regels niet aan, dan kan dit onderwerp uitgroeien tot een van de belangrijkste bronnen van fiscale conflicten voor niet-ingezeten eigenaren met verhuurde woningen in Spanje.

Bij IberianTax helpen wij u graag uw specifieke situatie te begrijpen en al uw vragen te beantwoorden over de belastingheffing op uw huurinkomsten. Wij zijn gespecialiseerd in de belastingheffing van niet-ingezetenen en het beheer van vastgoedbelastingen in Spanje. Neem gerust contact met ons op of bezoek onze blog voor meer informatie en actuele analyses over dit onderwerp.