25 questions que les propriétaires étrangers se posent sur la fiscalité espagnole

Posséder un bien immobilier en Espagne tout en vivant à l'étranger soulève un nombre étonnamment élevé de questions fiscales.

Certaines sont simples. D'autres n'apparaissent que lorsque vous commencez à louer le bien, que vous recevez un courrier de l'Agencia Tributaria, que vous héritez d'un bien ou que vous décidez de vendre.

Chez IberianTax, nous sommes spécialisés dans la fiscalité espagnole des propriétaires non-résidents. Dans ce guide, nous répondons aux 25 questions les plus importantes — dont plusieurs que les propriétaires ne pensent à poser qu'une fois le problème survenu.

Cet article concerne principalement les personnes physiques résidant fiscalement hors d'Espagne et propriétaires d'un logement en Espagne.

Posséder un bien immobilier en Espagne

Dois-je vraiment payer un impôt espagnol si je ne loue jamais mon bien ?

Dans la plupart des cas, oui.

L'Espagne applique ce que l'on appelle l'impôt sur les revenus imputés (renta imputada) aux non-résidents propriétaires d'un bien urbain disponible pour leur usage personnel.

Autrement dit, même si votre bien espagnol n'est qu'une résidence secondaire, qu'il reste vide la majeure partie de l'année ou qu'il ne génère aucun revenu réel, vous devrez peut-être malgré tout déposer un Modelo 210.

La base imposable est calculée à partir de la valeur cadastrale du bien, et non des revenus que vous avez réellement perçus.

Je paie déjà l'IBI chaque année. Cela ne couvre-t-il pas mon impôt foncier espagnol ?

Non. C'est probablement l'un des malentendus les plus fréquents chez les propriétaires étrangers.

L'IBI est un impôt foncier local perçu par la commune.

Le Modelo 210, en revanche, est une déclaration de portée nationale servant à déclarer l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR).

Payer votre avis d'IBI annuel ne remplace donc pas votre obligation de déposer le Modelo 210 lorsque celle-ci existe.

Il est tout à fait normal qu'un propriétaire non-résident doive payer ces deux impôts chaque année.

Si je passe moins de 183 jours en Espagne, suis-je automatiquement non-résident ?

Pas nécessairement.

Passer plus de 183 jours en Espagne au cours d'une année civile est l'un des principaux critères de résidence fiscale espagnole, mais ce n'est pas le seul.

Vous pouvez également être considéré comme résident fiscal espagnol si l'Espagne constitue le centre principal ou la base de vos activités ou intérêts économiques. Il existe en outre une présomption simple, susceptible de preuve contraire, liée au fait que le conjoint et les enfants mineurs à charge résident habituellement en Espagne.

Les conventions fiscales de non-double imposition peuvent ensuite déterminer la résidence lorsque deux pays considèrent une même personne comme résidente.

La règle souvent répétée selon laquelle « moins de 183 jours signifie automatiquement non-résident » est donc une simplification excessive.

Mon bien est détenu en indivision. Pouvons-nous déposer un seul Modelo 210 pour le bien ?

En principe, non.

Au regard de l'impôt sur le revenu des non-résidents, chaque propriétaire est un contribuable distinct.

Si deux personnes détiennent un bien à 50/50, chacune déclare normalement sa quote-part de 50 %. Il en va de même lorsque le bien appartient à des conjoints, des frères et sœurs, des amis ou plusieurs héritiers.

L'Agencia Tributaria attribue les revenus à chaque propriétaire en fonction de son pourcentage de détention.

C'est pourquoi le nombre de déclarations peut être bien supérieur au nombre de biens.

Mon garage et ma cave doivent-ils aussi être déclarés ?

C'est possible.

Un garage, une cave ou tout autre élément immobilier juridiquement et cadastralement indépendant peut être traité comme un bien distinct sur le plan fiscal.

Un signal d'alerte particulièrement important est l'existence d'une référence cadastrale distincte.

Les propriétaires étrangers supposent fréquemment que tout ce qui a été acheté en même temps que l'appartement relève d'une seule déclaration, ce qui n'est pas toujours le cas.

C'est l'une des raisons pour lesquelles nous recommandons de vérifier l'escritura, les informations du registre foncier et les documents relatifs à l'IBI, plutôt que de se fier uniquement à l'adresse postale.

Que se passe-t-il si j'ai acheté ou vendu le bien en cours d'année ?

Vous ne payez normalement pas l'impôt sur les revenus imputés comme si vous aviez été propriétaire toute l'année.

Le calcul est effectué au prorata du nombre de jours pendant lesquels le bien vous appartenait et était à votre disposition.

Par exemple, une personne qui achète une résidence secondaire le 1er juillet ne calculera généralement les revenus imputés que pour la partie concernée de l'année.

Le même principe s'applique l'année de la vente d'un bien.

Et si des amis ou des proches séjournent gratuitement dans mon bien ?

Permettre à des proches ou à des amis d'utiliser le bien sans payer de loyer ne crée normalement pas de revenus locatifs.

En revanche, cela ne supprime pas nécessairement l'obligation liée aux revenus imputés.

Pour un propriétaire non-résident type d'une résidence secondaire, les jours pendant lesquels le bien n'est pas réellement loué restent généralement intégrés au calcul usage personnel / revenus imputés.

Les propriétaires ne devraient donc pas assimiler purement et simplement l'occupation gratuite par la famille ou des amis à des jours de location.

Louer votre bien en Espagne

Que se passe-t-il si je ne loue le bien qu'une partie de l'année ?

C'est l'une des situations les plus importantes à traiter correctement.

L'année doit normalement être divisée en deux périodes :

• les jours pendant lesquels le bien était loué, qui génèrent des revenus locatifs ; et
• les jours restants pendant lesquels le bien était disponible pour un usage personnel, qui peuvent générer des revenus imputés.

Louer votre bien pendant trois mois ne supprime donc normalement pas votre obligation de Modelo 210 pour les neuf autres mois.

Dois-je déclarer les revenus d'Airbnb ou de Booking.com ?

Oui.

Utiliser Airbnb, Booking.com ou une autre plateforme ne supprime pas l'obligation de déclarer les revenus locatifs de source espagnole.

Le traitement fiscal dépend de la nature de la location et des services fournis, mais le fait qu'une plateforme encaisse les sommes pour votre compte ne rend pas ces revenus exonérés.

Les propriétaires de locations saisonnières doivent également se rappeler que les obligations fiscales sont distinctes de l'enregistrement touristique, des licences et des autres exigences régionales ou locales.

Mon taux d'imposition espagnol sur les loyers dépend-il de ma nationalité ?

Non. Ce qui compte généralement, c'est votre résidence fiscale, et non votre passeport.

Selon les règles actuelles de l'IRNR :

• les résidents de l'Union européenne, d'Islande, de Norvège et du Liechtenstein sont en principe soumis à un taux de 19 % ;
• la plupart des autres non-résidents sont soumis à un taux de 24 %.

Cette distinction est également importante parce que les résidents éligibles de l'UE/EEE peuvent déduire les charges locatives admissibles.

Ainsi, un citoyen britannique résidant fiscalement en France peut avoir une situation fiscale espagnole différente de celle d'un citoyen britannique résidant fiscalement au Royaume-Uni.

Si l'Espagne impose mes revenus locatifs, devrai-je également payer un impôt dans mon pays ?

C'est possible, mais cela ne signifie pas nécessairement payer deux fois l'impôt en totalité.

Les revenus provenant d'un bien immobilier situé en Espagne sont en principe imposables en Espagne, précisément parce que le bien s'y trouve. Votre pays de résidence fiscale peut par ailleurs exiger que vous déclariez vos revenus locatifs de source étrangère.

Les conventions fiscales prévoient normalement des mécanismes destinés à éviter qu'un même revenu soit intégralement imposé deux fois, souvent au moyen d'un crédit d'impôt étranger.

Le résultat précis dépend de la convention conclue entre l'Espagne et votre pays de résidence, ainsi que des règles internes de ce pays.

C'est pourquoi la fiscalité espagnole et celle de votre pays de résidence ne doivent pas être examinées de façon totalement isolée.

Quelles charges locatives les résidents de l'UE/EEE peuvent-ils déduire ?

Les résidents éligibles de l'UE/EEE peuvent généralement déduire les charges directement liées à l'obtention des revenus locatifs espagnols.

Selon les situations, il peut s'agir notamment :

• de l'IBI et de certaines taxes locales ;
• des charges de copropriété ;
• des assurances ;
• des charges courantes payées par le propriétaire ;
• des honoraires de gestion locative et d'agence ;
• des réparations et de l'entretien ;
• des frais de financement ;
• de l'amortissement.

Les charges doivent être dûment justifiées et les règles de proratisation doivent être respectées lorsque le bien n'a été loué qu'une partie de l'année.

Les propriétaires britanniques, américains et d'autres pays hors UE peuvent-ils déduire leurs charges locatives ?

Selon la position administrative actuelle de l'Agencia Tributaria, les résidents hors UE/EEE ne peuvent en principe pas déduire ces charges et sont imposés à 24 % sur les revenus locatifs bruts.

Il s'agit toutefois de l'un des sujets les plus importants du moment en matière de fiscalité espagnole des non-résidents.

En juillet 2025, l'Audiencia Nacional espagnole a jugé que restreindre ces déductions pour les résidents hors UE était contraire au droit de l'Union européenne. Cette décision a fait l'objet d'un pourvoi et la question reste pendante devant le Tribunal Supremo.

Pour les propriétaires concernés, conserver des justificatifs complets de leurs charges locatives est donc particulièrement important, même si ces charges ne peuvent pas actuellement être intégrées à la déclaration ordinaire.

Puis-je déduire mes mensualités de prêt immobilier ?

Pas la mensualité dans son intégralité.

Il existe une distinction importante entre le remboursement du capital et les intérêts et frais de financement.

Rembourser le montant initialement emprunté n'est normalement pas une charge locative.

En revanche, les intérêts et certains frais de financement liés à l'acquisition ou à l'amélioration du bien loué peuvent être déductibles pour les contribuables autorisés à déduire des charges, sous réserve des limites applicables et des règles de proratisation sur la période de location.

Prendre simplement la mensualité du prêt et traiter la totalité du montant comme une charge serait donc incorrect.

L'amortissement du bien peut-il réellement réduire mon impôt sur les loyers ?

Oui, lorsque le contribuable est autorisé à déduire ses charges locatives.

L'amortissement vise à tenir compte de la dépréciation du bâtiment au fil du temps.

Selon les règles espagnoles, l'amortissement effectif du bien est généralement calculé jusqu'à 3 % de la plus élevée des valeurs admissibles, à l'exclusion de la valeur attribuable au terrain.

Lorsque le bien n'a été loué qu'une partie de l'année, l'amortissement déductible doit normalement être limité à la période de location.

Il peut donc constituer l'une des principales déductions dont dispose un bailleur éligible.

Que se passe-t-il si mes réparations et mes intérêts d'emprunt dépassent mes revenus locatifs ?

Il existe une règle particulière que les propriétaires négligent souvent.

Pour les contribuables éligibles, la déduction cumulée des frais de financement et des dépenses de réparation et de conservation ne peut pas excéder les revenus locatifs bruts tirés de ce bien pour la période concernée.

Cependant, les excédents admissibles peuvent en principe être reportés et déduits au cours des quatre années suivantes, dans les mêmes limites.

Il est important de noter que cette règle des quatre ans concerne spécifiquement ces catégories de dépenses. Il ne faut pas en déduire que toute charge locative non utilisée est automatiquement reportable de la même manière.

Dépôt, délais et problèmes liés aux années antérieures

Quand les propriétaires non-résidents doivent-ils déposer le Modelo 210 ?

Cela dépend du type de revenu et de l'exercice fiscal.

Par exemple, les revenus imputés de 2025, actuellement déclarés au cours de l'année 2026, peuvent être déclarés jusqu'au 31 décembre 2026.

À partir de l'exercice 2026, la période de dépôt pour les revenus imputés devient le 1er avril–31 décembre de l'année suivante.

Pour les revenus locatifs de 2026 donnant lieu à un impôt à payer et regroupés annuellement, le nouveau délai est généralement du 1er au 20 avril 2027.

Les règles ont été modifiées par l'arrêté HAC/623/2026 ; les propriétaires doivent donc être particulièrement vigilants lorsqu'ils comparent ces dates avec d'anciens articles ou avec leurs déclarations des années précédentes.

Les ventes immobilières suivent un calendrier différent.

Que se passe-t-il si je découvre que j'aurais dû déposer un Modelo 210 il y a plusieurs années ?

Dans la plupart des cas, il vaut mieux régulariser volontairement sa situation plutôt que d'attendre que l'Agencia Tributaria vous contacte.

Lorsqu'une déclaration avec impôt à payer est déposée volontairement après le délai et avant une mise en demeure formelle de l'administration fiscale, la majoration pour dépôt tardif commence généralement à 1 % et augmente de 1 point supplémentaire par mois complet de retard, jusqu'à 12 mois.

Au-delà de 12 mois, la majoration générale passe à 15 %, des intérêts de retard s'appliquant ensuite selon les règles légales.

Recevoir une mise en demeure formelle avant de régulariser peut modifier sensiblement les conséquences.

Combien d'années antérieures l'Agencia Tributaria peut-elle normalement contrôler ?

Le délai général de prescription pour établir une dette fiscale est de quatre ans, mais dire simplement « Hacienda ne peut remonter que quatre ans en arrière » peut induire en erreur.

Le délai de quatre ans a des points de départ précis et peut être interrompu par des actes du contribuable ou de l'administration fiscale.

En outre, des informations relatives à des périodes plus anciennes peuvent rester pertinentes lorsqu'elles ont des conséquences fiscales sur un exercice encore ouvert.

Cela devient particulièrement important lorsque des propriétaires régularisent plusieurs anciens Modelo 210 ou vendent un bien après de nombreuses années de détention.

Vendre un bien immobilier en Espagne

Pourquoi l'acheteur retient-il 3 % du prix lorsqu'un non-résident vend ?

Parce que la loi espagnole impose à l'acquéreur d'un bien vendu par un non-résident de retenir 3 % du prix de vente convenu.

L'acheteur verse ce montant à l'Agencia Tributaria au moyen du Modelo 211.

Il est important de comprendre qu'il ne s'agit pas nécessairement de l'impôt définitif du vendeur.

C'est un acompte sur l'impôt sur les plus-values finalement calculé au titre de la vente.

Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 afin de déterminer l'impôt réellement dû sur la plus-value.

Et si je vends à perte ? Les 3 % sont-ils quand même retenus ?

En général, oui.

Le mécanisme des 3 % repose sur le prix de vente et sur la qualité de non-résident du vendeur — et non sur le fait que l'opération ait finalement dégagé un bénéfice.

Ainsi, même une personne qui vend en moins-value peut subir une retenue de 3 % du prix de vente.

Le vendeur doit alors déposer le Modelo 210 correspondant et peut demander le remboursement de l'excédent retenu.

En l'absence de plus-value imposable, cela peut permettre de récupérer l'intégralité des 3 %.

Comment la plus-value imposable est-elle calculée ?

Ce n'est pas simplement :

prix de vente − prix d'achat initial.

Le calcul tient compte des valeurs d'acquisition et de cession déterminées par la loi.

Les coûts d'acquisition peuvent inclure les impôts et frais admissibles liés à l'achat du bien, tandis que certains frais liés à la vente peuvent réduire la valeur de cession.

Les travaux d'amélioration peuvent également influer sur la valeur d'acquisition s'ils sont correctement documentés.

Conserver l'acte d'achat initial, les factures et les justificatifs des frais d'acquisition et d'amélioration peut donc faire une différence considérable bien des années plus tard, au moment de la vente.

J'ai loué le bien les années précédentes. L'amortissement peut-il influer sur l'impôt lors de la vente ?

Oui — et cela surprend beaucoup de vendeurs.

Lorsqu'un bien a été loué, les règles espagnoles en matière de plus-values imposent que la valeur d'acquisition tienne compte de l'amortissement correspondant.

Point important : l'amortissement fiscal minimal peut affecter le calcul final de la plus-value même si le propriétaire n'a pas réellement déduit cet amortissement en charge dans ses déclarations locatives antérieures.

Cela signifie que l'historique de location doit être examiné attentivement lors du calcul d'une future vente immobilière.

S'en tenir au seul prix d'achat initial et au prix de vente actuel peut conduire à un résultat erroné.

Autres impôts à ne pas oublier

L'impôt espagnol sur la fortune s'applique-t-il aux non-résidents ?

C'est possible.

Les non-résidents sont en principe soumis à l'impôt espagnol sur la fortune uniquement pour les biens et droits situés ou exerçables en Espagne.

Selon les règles générales de l'État, il existe un abattement personnel de 700 000 €, même si la législation des communautés autonomes peut modifier sensiblement le calcul et que les non-résidents peuvent bénéficier des règles de la communauté autonome concernée.

Une déclaration peut également être exigée lorsque la valeur brute des biens et droits concernés dépasse 2 millions d'euros, même si aucun impôt n'est finalement dû.

La plupart des propriétaires d'une résidence secondaire ordinaire ne seront pas concernés, mais les détenteurs d'actifs espagnols de grande valeur devraient vérifier leur situation plutôt que de supposer que le Modelo 210 constitue leur seule obligation fiscale espagnole.

J'ai hérité d'un bien espagnol ou je l'ai reçu en donation. Le Modelo 210 s'applique-t-il quand même ?

Oui, potentiellement — mais il faut distinguer deux étapes.

Tout d'abord, recevoir le bien par succession ou donation peut déclencher l'impôt espagnol sur les successions et donations.

Une fois que vous en devenez propriétaire, les règles fiscales courantes applicables aux non-résidents commencent à s'appliquer.

Le bien peut donc ensuite générer :

• des revenus imputés tant qu'il est utilisé à titre personnel ou laissé à disposition ;
• une imposition des revenus locatifs s'il est loué ;
• un impôt sur la fortune si les seuils applicables sont dépassés ;
• un impôt sur les plus-values s'il est finalement vendu.

La valeur retenue au moment de la succession ou de la donation peut également devenir importante pour les futurs calculs d'amortissement et de plus-value.

En résumé

La fiscalité espagnole des propriétaires non-résidents n'est pas particulièrement difficile une fois que les différentes obligations sont bien distinguées.

Le problème, c'est que les règles n'interviennent pas toutes en même temps.

Vous pouvez payer l'IBI sans savoir que le Modelo 210 existe également. Vous pouvez louer le bien pour la première fois et devoir soudain calculer des charges déductibles. Ou vous pouvez ne découvrir des déclarations manquantes qu'au moment de vendre, des années plus tard.

L'approche la plus sûre consiste donc à envisager le cycle de vie complet du bien :

acheter → détenir → utiliser → louer → vendre ou transmettre

et à vérifier les obligations fiscales espagnoles à chaque étape.

IberianTax est exclusivement spécialisé dans l'accompagnement en ligne des contribuables non-résidents pour la gestion de leurs obligations fiscales espagnoles, y compris le Modelo 210 pour les revenus imputés, les revenus locatifs et les ventes immobilières.

Ce guide fournit des informations générales et ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé. La résidence fiscale, la structure de détention, les conventions fiscales et les circonstances individuelles peuvent modifier le traitement fiscal.