Kosten van het kopen van een woning in Spanje: belastingen en kosten voor niet-ingezetenen (2026)

De vraagprijs in de advertentie is nooit de prijs die u werkelijk betaalt. Als u belastingen en kosten meerekent, kost het kopen van een woning in Spanje ongeveer 10% tot 14% meer dan de vermelde prijs - en als niet-ingezetene werken enkele van die kosten anders voor u dan voor een lokale koper.

Deze gids zet alle kosten op een rij waarvoor u moet begroten: wat elke post inhoudt, aan wie u betaalt, wanneer en hoeveel. Vooral belangrijk: hij legt het ene onderscheid uit dat uw grootste belastingaanslag bepaalt - bestaande bouw of nieuwbouw - en de jaarlijkse belastingen die beginnen zodra u eigenaar bent, ook als u de woning nooit verhuurt.

Belangrijk: Dit is algemene informatie en geen persoonlijk belastingadvies. De tarieven van de aankoopbelasting worden per regio (Comunidad Autónoma) vastgesteld en veranderen van jaar tot jaar, dus bevestig altijd het actuele tarief in de regio waar u koopt. IberianTax verzorgt de aankoop zelf niet, maar zodra u een Spaanse woning bezit, maken wij uw jaarlijkse aangifte als niet-ingezetene eenvoudig. Daarover verderop meer.

Bestaande bouw of nieuwbouw? Het onderscheid dat uw belastingaanslag bepaalt

Bepaal om te beginnen wat u koopt, want beide worden belast volgens twee volledig gescheiden stelsels - en u betaalt nooit allebei:

• Een bestaande (tweedehands) woning: een woning die al eerder in eigendom is geweest - wordt belast met ITP (overdrachtsbelasting).
• Een nieuwbouwwoning: rechtstreeks van de projectontwikkelaar gekocht als allereerste verkoop - wordt belast met IVA (btw) plus AJD (zegelrecht).

De meeste internationale kopers kopen bestaande woningen, dus ITP is meestal de hoofdmoot. Zo verhouden beide zich tot elkaar:

* Op de Canarische Eilanden wordt nieuwbouw belast met IGIC tegen 7% in plaats van IVA.

Een bestaande of tweedehands woning kopen: ITP (overdrachtsbelasting)

Bij bestaande woningen is de belangrijkste kostenpost naast de vraagprijs de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

• Wie betaalt: de koper.
• Waarover wordt die berekend: over de heffingsgrondslag, oftewel het hoogste van twee bedragen - uw aankoopprijs of de valor de referencia, een officiële woningwaarde die wordt vastgesteld door het Spaanse Catastro (kadaster). In de meeste gevallen betalen kopers meer dan de valor de referencia, zodat de belasting over de werkelijke verkoopprijs wordt berekend. Toch is het verstandig dit vooraf te controleren om verrassingen te voorkomen.
• Wanneer en hoe betalen: binnen 30 dagen na het ondertekenen van de eigendomsakte (escritura) bij de notaris, met het Modelo 600, en voordat u de woning op uw naam kunt registreren.

ITP-tarieven per regio in 2026

ITP is een regionale belasting, dus het tarief hangt volledig af van waar de woning ligt - en het verschil tussen regio’s is groot genoeg om uw budget met tienduizenden euro’s te veranderen. Dit zijn de regio’s waar internationale kopers het vaakst kopen:

** De Comunidad Valenciana verlaagde haar algemene tarief medio 2026 van 10% naar 9%; aankopen boven € 1 miljoen blijven op 11%.

In alle 17 regio’s samen loopt het algemene tarief van ongeveer 6% (Madrid) tot 13% (hoogste schijven op de Balearen en in Catalonië), waarbij de meeste regio’s tussen 8% en 10% zitten. Verschillende regio’s - Catalonië, de Balearen, Aragón, Asturië en andere - hanteren een progressieve schaal, zodat het tarief stijgt naarmate de woning duurder is. Deze tarieven worden in 2026 actief herzien, dus het is belangrijk het exacte percentage voor uw regio en prijsklasse te bevestigen voordat u begroot.

Een opmerking voor niet-ingezeten kopers

Veel regio’s adverteren met verlaagde ITP-tarieven voor jonge kopers, grote gezinnen of starters. Die vereisen vrijwel altijd een Spaanse woonplaats of de aankoop van een hoofdverblijf, zodat een niet-ingezetene die een vakantiewoning of belegging koopt in de regel het standaardtarief betaalt en niet in aanmerking komt voor de verlaagde tarieven. Houd daar rekening mee in uw budget.

Voor een uitgebreidere uitleg over hoe de ITP wordt berekend en betaald, zie onze speciale gids over de overdrachtsbelasting (ITP).

Nieuwbouw kopen: IVA (btw) + AJD (zegelrecht)

Koopt u rechtstreeks van een projectontwikkelaar, dan betaalt u geen ITP. In plaats daarvan betaalt u twee belastingen samen:

• IVA (btw): 10% van de prijs voor woningen op het vasteland en de Balearen. Op de Canarische Eilanden wordt dit vervangen door IGIC tegen 7%.
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): een zegelrecht op de notariële akte, per regio vastgesteld, doorgaans 0,5%–1,5%. Het geldt ook voor de hypotheekakte als u de aankoop financiert.

Een typische nieuwbouwwoning draagt dus 10% IVA plus ongeveer 1% AJD - iets meer belasting dan veel bestaande woningen (tweedehands aankopen), met als tegenprestatie een gloednieuwe woning en aanvullende garanties van de ontwikkelaar. Anders dan de ITP is de IVA een landelijk tarief dat niet verandert van regio tot regio (alleen de AJD doet dat).

De kosten die iedereen betaalt: bestaande bouw of nieuwbouw

Naast de aankoopbelasting begroot u voor:

• Notariskosten: voor de openbare koopakte. Ruwweg € 600-€ 1.200, afhankelijk van de prijs.
• Kosten van het kadaster (Registro de la Propiedad): om u als juridisch eigenaar in te schrijven. Meestal enkele honderden euro’s.
• Juridische kosten / advocaatkosten: niet verplicht, maar sterk aanbevolen voor niet-ingezetenen die geen Spaans spreken of lezen. Doorgaans ongeveer 1% van de totale aankoopprijs.
• Uw NIE (Número de Identidad de Extranjero): uw unieke Spaanse identificatienummer - zonder NIE kunt u niet kopen, geen belasting betalen en de woning niet registreren. Het is goedkoop maar duurt lang, dus vraag het ruim op tijd aan.

Financiert u met een hypotheek? Reken dan ook op taxatiekosten (tasación), de afsluitprovisie van de bank en AJD op de hypotheekakte.

Maakt u geld over vanuit het buitenland? Houd rekening met valutakosten. Bij een aankoop van zes cijfers kan de marge van uw bank ongemerkt meer kosten dan de notaris.

Een uitgewerkt voorbeeld

Een niet-ingezetene koopt een bestaand appartement van € 300.000 aan de Costa del Sol (Andalucía, 7% ITP):

• ITP (7%): € 21.000
• Notaris: ~€ 900
• Kadaster: ~€ 600
• Advocaat (≈1%): ~€ 3.000
• NIE en diversen: ~€ 200

Totale extra kosten: ongeveer € 25.700 - ruwweg 8,6% bovenop de prijs. Dezelfde aankoop in een regio met een hoger tarief, zoals Catalonië of de Balearen, kan het totaal ruim boven 12% brengen.

Wat u als koper niet betaalt

Twee belastingen zijn aan dezelfde verkoop verbonden, maar worden betaald door de verkoper, niet door u - en ze zorgen vaak voor verwarring:

• Plusvalía Municipal: een gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond, verschuldigd door de verkoper.
• Vermogenswinstbelasting en de inhouding van 3%: de belasting van de verkoper over zijn winst. Koopt u van een niet-ingezeten verkoper, dan is uw enige bijbehorende plicht dat 3% van de prijs wordt ingehouden en namens de verkoper via het Modelo 211 aan de Agencia Tributaria wordt betaald.

Geen van beide kosten komt voor uw rekening, dus neem ze niet op in uw aankoopbudget.

Wat de meeste kopers missen: de belastingen die beginnen zodra u eigenaar bent

Dit vermeldt de makelaar zelden. Zodra de woning op uw naam staat, krijgt u jaarlijkse verplichtingen als niet-ingezeten eigenaar - of u uw Spaanse woning nu verhuurt of niet

1. IBI: de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting (lokale belastingen), betaald aan het gemeentehuis, op basis van uw kadastrale waarde.

2. Eigenwoningforfait via het Modelo 210: verhuurt u de woning niet en gebruikt u die alleen zelf (of staat die leeg), dan belast Spanje toch elk jaar een fictieve “huurwaarde”. Dit verrast bijna elke nieuwe eigenaar. Verhuurt u wel, dan moet u de werkelijke huurinkomsten daarnaast apart aangeven via het Modelo 210.

Kopen is een eenmalige kostenpost. Eigendom brengt een terugkerende aangifte (Modelo 210) met zich mee die u elk jaar moet doen - en als u die mist, volgen toeslagen en boetes van de Agencia Tributaria, vaak pas jaren later wanneer er al flink wat rente is opgebouwd.

Hoe IberianTax hierin past

Wij verzorgen niet de aankoop, de ITP of de juridische overdracht - dat is het werk van uw advocaat. Wat wij doen, is het terugkerende deel vereenvoudigen dat nooit verdwijnt.

Zodra u een Spaanse woning bezit, kunt u met IberianTax:

• Uw Modelo 210 online indienen in enkele minuten: eigenwoningforfait, huurinkomsten of vermogenswinst - zonder Spaans papierwerk en zonder digitaal certificaat.
• Automatische herinneringen ontvangen voor de termijnen, zodat u nooit een deadline mist.
• Onze gratis belastingcalculators gebruiken om te weten wat u verschuldigd bent voordat u zich vastlegt.
• Meertalige ondersteuning krijgen in het Engels, Duits, Frans of Spaans.

Heeft u net gekocht - of staat u op het punt dat te doen - dan is het verstandigste om uw jaarlijkse verplichtingen nu al te begrijpen, voordat de eerste deadline komt.

Veelgestelde vragen

Hoeveel kost het om een woning in Spanje te kopen?

Reken op ongeveer 10% tot 14% bovenop de vermelde aankoopprijs. De grootste afzonderlijke post is de aankoopbelasting: ITP (ongeveer 6% tot 13%, per regio) bij bestaande bouw, of 10% IVA plus zegelrecht (AJD) bij nieuwbouw. De rest dekt notaris, kadaster en juridische kosten.

Betalen buitenlanders meer belasting bij de aankoop van een woning in Spanje?

Nee. Niet-ingezetenen betalen dezelfde tarieven voor ITP, IVA en AJD als Spaanse kopers. De praktische verschillen zijn dat u een NIE nodig heeft, mogelijk vertalingen en een volmacht, en dat u in de regel niet in aanmerking komt voor de regionale verlagingen die voor inwoners zijn bedoeld.

Is nieuwbouw of bestaande bouw goedkoper?

Dat hangt af van de regio. Bij bestaande bouw betaalt u ITP (van ~6% tot ~13%), bij nieuwbouw 10% IVA plus AJD (~0,5% tot 1,5%). In regio’s met lage ITP zoals Madrid of Andalucía is bestaande bouw fiscaal meestal goedkoper; in regio’s met hoge ITP wordt het verschil kleiner of draait het om.

Wat is de valor de referencia?

Een fiscale referentiewaarde die door het Catastro wordt vastgesteld. Uw aankoopbelasting wordt berekend over het hoogste van twee bedragen: de prijs die u werkelijk betaalde of deze referentiewaarde, dus controleer die voordat u tekent.

Heb ik een NIE nodig om een woning in Spanje te kopen?

Ja. U kunt een aankoop niet afronden, de belastingen niet betalen en het eigendom niet registreren zonder NIE, dus vraag er zo vroeg mogelijk een aan.

Wanneer begin ik na de aankoop belasting te betalen?

IBI (lokale belasting) geldt vanaf het jaar waarin u eigenaar wordt. Uw eerste Modelo 210 (eigenwoningforfait of huurinkomsten) betreft het jaar van aankoop en wordt het jaar daarna ingediend - en juist daar worden veel nieuwe eigenaren door verrast.