Hoe wordt de waarde van uw woning fiscaal bepaald?

Het bezit van een woning in Spanje als niet-ingezetene brengt bepaalde fiscale verplichtingen met zich mee, en begrijpen hoe de waarde van uw woning wordt bepaald is daarvan een belangrijk onderdeel. Of u nu aangifte doet van het eigenwoningforfait of van huurinkomsten, de belastbare waarde van uw woning bepaalt rechtstreeks hoeveel u moet betalen. In dit artikel leggen wij uit op welke manieren de waarde van uw woning fiscaal wordt vastgesteld en wat dat betekent voor niet-ingezeten eigenaren. 

Waardebepaling van vastgoed voor de niet-ingezetenenbelasting

Om de belastbare waarde van uw woning in Spanje te bepalen, moet u de verschillende waarden kennen die de Spaanse Belastingdienst hanteert. Dat zijn de kadastrale waarde, de marktwaarde en de referentiewaarde. Elk van deze waarden speelt een andere rol in uw totale belastingberekening.

Kadastrale waarde (‘Valor Catastral’)

De kadastrale waarde is een administratieve waarde die door de Spaanse overheid wordt toegekend op basis van factoren als de ligging, de oppervlakte, de ouderdom en de bouwkwaliteit van de woning. Zij is niet rechtstreeks gekoppeld aan de marktwaarde, maar vormt wel de belangrijkste grondslag voor de berekening van diverse belastingen, waaronder de onroerendezaakbelasting (IBI) en het eigenwoningforfait voor niet-ingezetenen. Over het algemeen ligt de kadastrale waarde lager dan de marktwaarde en schommelt zij minder vaak.

• Hoe die wordt gebruikt: voor de niet-ingezetenenbelasting vormt de kadastrale waarde de grondslag voor de berekening van het eigenwoningforfait. Die belasting is in wezen een fictief huurinkomen dat wordt toegepast op woningen die niet worden verhuurd en voor eigen gebruik dienen of leegstaan.

Marktwaarde

De marktwaarde is de geschatte prijs waarvoor de woning onder de huidige marktomstandigheden zou worden verkocht. Deze waarde wordt niet gebruikt voor jaarlijkse berekeningen zoals het eigenwoningforfait, maar komt wel in beeld bij de berekening van de vermogenswinstbelasting bij verkoop of bij de vaststelling van de erfbelasting.

• Hoe die wordt gebruikt: de marktwaarde geeft beter weer wat uw woning daadwerkelijk waard zou zijn als u die zou verkopen. Zij wordt vaak gebruikt bij vastgoedtransacties en voor de vermogenswinstbelasting, maar is doorgaans niet relevant voor de niet-ingezetenenbelasting. 

Referentiewaarde (‘Valor de Referencia’)

De referentiewaarde is een nieuwere maatstaf die door de Spaanse Belastingdienst is ingevoerd om de kloof tussen de kadastrale waarde en de werkelijke marktomstandigheden te overbruggen. Deze waarde is gebaseerd op recente marktgegevens en geeft een nauwkeuriger beeld van de waarde van de woning dan de traditionele kadastrale waarde.

• Hoe die wordt gebruikt: de referentiewaarde wordt vooral gebruikt om de belastbare grondslag van bepaalde belastingen te berekenen, zoals de overdrachtsbelasting (ITP) en de erf- en schenkbelasting (ISD).

Hoe de waarde van uw woning de niet-ingezetenenbelasting beïnvloedt

Als niet-ingezeten eigenaar in Spanje betaalt u verschillende belastingen, afhankelijk van de vraag of u de woning voor eigen gebruik aanhoudt of die geheel of gedeeltelijk verhuurt.

Eigenwoningforfait

Verhuurt u uw woning niet en gebruikt u die uitsluitend voor privédoeleinden, dan gaat de Spaanse overheid ervan uit dat u die had kunnen verhuren en heft zij daarom een belasting over het eigenwoningforfait. Die belasting wordt berekend als een percentage van de kadastrale waarde van uw woning. De termijn voor het indienen van deze aangifte is elk jaar 31 december en betreft de verplichtingen over het voorgaande jaar. 

Laten wij aan de hand van een voorbeeld bekijken hoe de belasting wordt berekend:

• Kadastrale waarde van de woning: € 65.956,23
• Toepasselijk forfaitair percentage: 2% (van toepassing wanneer de kadastrale waarde in de afgelopen 10 jaar niet is herzien in een algemene collectieve waardering)
• Woonland van de belastingplichtige: Verenigd Koninkrijk (niet-ingezetenen van buiten de EU/EER worden belast tegen 24%)

Stapsgewijze berekening:

1. Fictief inkomen:
   Fictief inkomen = 2% van € 65.956,23 = € 1.319,12
2. Verschuldigde belasting:
   Als inwoner van het Verenigd Koninkrijk (met een tarief van 24%) bedraagt de verschuldigde belasting:
   Verschuldigde belasting = € 1.319,12 × 24% = € 316,59

De belastingplichtige moet dus € 316,59 aan belasting over het eigenwoningforfait betalen voor dat jaar.

Belasting over huurinkomsten

Niet-ingezetenen die hun woning geheel of gedeeltelijk verhuren, moeten een aangifte belasting over huurinkomsten indienen. Dat geldt zowel voor kortdurende vakantieverhuur als voor langdurige verhuur. De inkomsten uit de verhuur van uw woning zijn belast en u bent verplicht die aan te geven, ongeacht de duur van de verhuur. Voorheen moest deze aangifte per kwartaal worden gedaan, maar door recente wijzigingen eerder dit jaar is het nu een jaarlijkse verplichting. De aangifteperiode voor de belasting over huurinkomsten loopt van 1 tot en met 20 januari en betreft de inkomsten van het voorgaande jaar.

Bij het berekenen van uw belastbare huurinkomsten mag u bepaalde toegestane kosten aftrekken; een van de belangrijkste aftrekposten is de afschrijving. De afschrijving bedraagt 3% van de hoogste waarde van de kadastrale waarde en de aanschafwaarde (doorgaans de marktwaarde op het moment van aankoop). Volgens de boekhoudregels geldt de afschrijving echter alleen voor de waarde van de opstal, niet voor die van de grond.

Het afschrijvingsbedrag wordt aangepast op basis van het deel van de kadastrale waarde dat aan de opstal wordt toegerekend, zoals vermeld in het kadastrale rapport van de woning. Komt bijvoorbeeld 70% van de kadastrale waarde overeen met de opstal en 30% met de grond, dan geldt de afschrijving van 3% alleen voor die 70%.

Belangrijk: afschrijvingskosten kunnen, net als andere toegestane aftrekposten, alleen worden geclaimd als de belastingplichtige inwoner is van een land van de EU of de Europese Economische Ruimte (EER). Inwoners van buiten de EU komen niet voor deze aftrek in aanmerking en moeten hun bruto huurinkomsten aangeven zonder afschrijving of andere kostenaftrek toe te passen.

Waarom u zich nu al zou registreren

Hoewel de aangifteperiode voor de belasting over huurinkomsten pas in januari officiëel opengaat, kunt u nu al een voorsprong nemen. Met ons vernieuwde platform heeft u nu al toegang tot het formulier voor huurinkomsten over 2024 en kunt u direct beginnen met het voorbereiden van uw aangifte! 

Door uw aangifte over huurinkomsten vroegtijdig bij IberianTax voor te bereiden, weet u zeker dat u alle benodigde documenten en gegevens klaar heeft, waardoor het indienen straks soepeler verloopt. Wij sturen u bovendien handige herinneringen, zodat u precies weet wanneer u moet indienen. Eenvoudiger kan het niet! 

IberianTax gebruiken

De Spaanse belastingwetgeving kan ingewikkeld zijn, zeker wanneer u uw woning vanuit het buitenland beheert. Daar komt IberianTax om de hoek kijken. Wij bieden een snelle, veilige en voordelige oplossing voor niet-ingezeten eigenaren. Waarom IberianTax uw beste keuze is:

• Snel en eenvoudig proces: met het onlineplatform van IberianTax dient u uw aangifte vanaf elke plek ter wereld in, zonder afspraken op locatie of ingewikkeld papierwerk.
• Ondersteuning in meerdere talen: beschikbaar in het Engels, Duits en Frans, zodat u uw aangifte in uw voorkeurstaal kunt afronden.
• Gecertificeerd en conform: IberianTax is volledig gecertificeerd door de Spaanse Belastingdienst (Agencia Tributaria), zodat uw aangiften correct zijn en aan de regels voldoen.
• Betaalbare prijzen: met prijzen vanaf € 34,95 biedt IberianTax een zeer concurrerend alternatief voor traditionele belastingadviseurs en accountants.
• Veilige gegevensverwerking: alle persoonlijke en financiële gegevens worden versleuteld opgeslagen, zodat uw informatie veilig en vertrouwelijk blijft.
• Gratis belastingberekening: gebruik onze GRATIS belastingcalculator om te zien hoeveel u verschuldigd bent voordat u uw aangifte indient.
• Doorverwijsprogramma: verdien wanneer u vrienden doorverwijst! Zij krijgen 10% korting en u ontvangt € 10 tegoed op uw account!

Klaar om aangifte te doen? Begin vandaag nog met IberianTax!

Bent u niet-ingezeten eigenaar in Spanje, dan is dit het moment om uw belastingzaken op orde te brengen. Ga naar de website van IberianTax om te beginnen en laat ons gebruiksvriendelijke platform u door het indienen van uw Modelo 210 leiden. Van het berekenen van uw belasting tot het indienen van uw formulieren: IberianTax zorgt voor een naadloze en stressvrije ervaring, zodat u met vertrouwen en gemak aan uw fiscale verplichtingen voldoet.