Gemeentelijke vermogenswinstbelasting (plusvalía) voor niet-ingezetenen

De gemeentelijke vermogenswinstbelasting geldt voor zowel ingezetenen als niet-ingezetenen en wordt geheven door de gemeente (Ayuntamiento) waar de woning is gelegen. Niet-ingezeten eigenaren moeten extra alert zijn op deze verplichting, want zij zijn bij de overdracht van stedelijk vastgoed evenzeer belastingplichtig.

Naast de Plusvalía Municipal krijgen niet-ingezeten verkopers ook te maken met een inhouding van 3% op de verkoopprijs van de woning. Dit bedrag wordt door de koper ingehouden en rechtstreeks aan de Spaanse Belastingdienst (Agencia Tributaria) afgedragen als voorschot op de eventuele vermogenswinstbelasting van de verkoper.

Om deze 3% geheel of gedeeltelijk terug te krijgen - of om een vermogenswinst aan te geven als die er is - moet de verkoper binnen vier maanden na de verkoop de Modelo 210 voor vermogenswinst indienen. Gebeurt dat niet, dan kan het recht op teruggave vervallen en kunnen er boetes volgen.

Aangezien ongeveer 15% van de vastgoedtransacties in Spanje door niet-ingezeten particulieren wordt gedaan, is inzicht in het samenspel tussen de Plusvalía Municipal, de inhouding van 3% en de Modelo 210 essentieel voor een correcte naleving en een goede financiële planning.

Juridisch kader

De IIVTNU is geregeld in Koninklijk Wetgevend Besluit 2/2004 van 5 maart, waarbij de geconsolideerde tekst van de wet op de lokale financiën (Ley Reguladora de las Haciendas Locales) is goedgekeurd. Deze belasting heeft echter ingrijpende wijzigingen ondergaan na verschillende uitspraken van het Grondwettelijk Hof.

Recente juridische ontwikkelingen

De belangrijkste wijziging kwam met arrest 182/2021 van het Grondwettelijk Hof van 26 oktober 2021, waarin de berekeningswijze van de belastinggrondslag ongrondwettig werd verklaard. Dit leidde tot een spoedhervorming via Koninklijk Wetsbesluit 26/2021 van 8 november 2021, waarmee een nieuw berekeningssysteem werd ingevoerd.

De belangrijkste onderdelen van deze hervorming zijn:

• De belasting is alleen verschuldigd wanneer de grond daadwerkelijk in waarde is gestegen
• Er zijn twee methoden om de belastinggrondslag te berekenen:

1. Objectieve methode: op basis van kadastrale waarden en coëfficiënten

2. Methode van de werkelijke winst: op basis van het feitelijke verschil tussen de aanschaf- en overdrachtswaarde

• Belastingplichtigen mogen de methode kiezen die voor hun situatie het gunstigst is.

Wie betaalt de belasting?

Belastingplichtige

Voor niet-ingezetenen hangt het af van het soort overdracht wie de belastingplichtige is (degene die de belasting moet betalen):

• Bij verkoop: De verkoper is belastingplichtig. Is de verkoper een niet-ingezetene, dan is hij verplicht de belasting te betalen.
• Bij schenking: De ontvanger (begiftigde) is belastingplichtig, ongeacht zijn woonplaats.
• Bij erfenis: De erfgenaam of legataris is belastingplichtig, ongeacht zijn woonplaats.

Plaatsvervanger van de belastingplichtige

Een belangrijk aandachtspunt voor niet-ingezetenen die vastgoed in Spanje verkopen is de figuur van de "plaatsvervanger van de belastingplichtige". Is de verkoper geen inwoner van Spanje, dan is de koper verplicht de belasting namens de verkoper in te houden en af te dragen, tenzij de verkoper aantoont dat hij in Spanje via een vaste inrichting belastingplichtig is.

Dit mechanisme waarborgt de belastinginning en legt een extra verantwoordelijkheid bij kopers die van niet-ingezetenen kopen.

Belangrijk voor kopers: Koopt u een woning van een niet-ingezeten verkoper, dan kunt u verantwoordelijk zijn voor het inhouden en afdragen van deze belasting. Doet u dat niet, dan kunt u zelf aansprakelijk worden voor het bedrag. Ga deze verplichting altijd na bij uw juridisch adviseur voordat u een woning koopt.

Berekening van de belasting

De belasting wordt berekend op basis van de waardestijging van de grond (niet van de opstallen) gedurende de bezitsperiode, met een maximum van 20 jaar. De berekening kan op twee manieren plaatsvinden:

Objectieve methode

Bij deze methode worden door elke gemeente vastgestelde coëfficiënten (binnen de wettelijke grenzen) toegepast op de kadastrale waarde van de grond op het moment van overdracht. De coëfficiënten variëren naargelang het aantal jaren dat de woning in bezit is geweest.

De berekeningsformule luidt:

Belastinggrondslag = kadastrale waarde van de grond × jaarcoëfficiënt × jaren van bezit (max. 20)

Tarieven

De tarieven worden door elke gemeente vastgesteld, met een maximum van 30%. De tarieven liggen doorgaans tussen 20% en 30% en kunnen progressief zijn, afhankelijk van de bezitsperiode.

Vrijstellingen en verminderingen

Er zijn verschillende vrijstellingen en verminderingen die voor niet-ingezetenen gunstig kunnen uitpakken:

• Geen waardestijging: Kan worden aangetoond dat de grond niet in waarde is gestegen, dan is de overdracht niet belast. Dit vloeit rechtstreeks voort uit de uitspraken van het Grondwettelijk Hof en de daaropvolgende wetswijziging.
• Overdrachten binnen de familie: Sommige gemeenten bieden verminderingen voor overdrachten tussen echtgenoten of ten gunste van afstammelingen of bloedverwanten in opgaande lijn. Deze verminderingen verschillen per gemeente.
• Hoofdverblijf: Sommige gemeenten bieden verminderingen voor de overdracht van het hoofdverblijf als gevolg van overlijden. Dit geldt echter niet voor niet-ingezetenen, omdat zij hun hoofdverblijf doorgaans niet in Spanje hebben.

Methode van de werkelijke winst

Bij deze methode wordt de werkelijke waardestijging berekend door een vergelijking te maken tussen:

• De waarde van de grond bij aanschaf (evenredig deel van de totale waarde)
• De waarde van de grond bij overdracht (evenredig deel van de totale waarde)

De berekeningsformule luidt:

Belastinggrondslag = waarde van de grond bij overdracht - waarde van de grond bij aanschaf

Is er geen werkelijke waardestijging, dan is er geen belasting verschuldigd. Deze methode is vooral gunstig voor woningen die niet noemenswaardig in waarde zijn gestegen of juist in waarde zijn gedaald.

Tarieven

De tarieven worden door elke gemeente vastgesteld, met een maximum van 30%. De tarieven liggen doorgaans tussen 20% en 30% en kunnen progressief zijn, afhankelijk van de bezitsperiode.

Praktische gevolgen voor niet-ingezetenen

Aangifte en betaling

Niet-ingezetenen moeten de belasting binnen de volgende termijnen aangeven en betalen:

• Verkoop en schenking: 30 werkdagen vanaf de datum van overdracht
• Erfenis: 6 maanden vanaf de datum van overlijden, te verlengen met nog eens 6 maanden

De aangifte moet worden ingediend bij de gemeente waar de woning is gelegen.

Vereiste documenten

Niet-ingezetenen moeten doorgaans het volgende overleggen:

• Het door de gemeente verstrekte aangifteformulier
• De notariële akte van overdracht
• De vorige eigendomstitel
• Het betalingsbewijs
• Het NIE (identificatienummer voor buitenlanders)
• Bij vrijstelling of niet-onderworpenheid, de onderbouwende documenten

Aanbevelingen voor niet-ingezetenen

Documentatie

Bewaar alle documenten over de aanschaf van en de uitgaven aan de woning. Denk aan de koopakte, bonnen van verbeteringen en alle andere stukken die de waarde van de woning kunnen beïnvloeden.

Professioneel advies

Raadpleeg vóór elke overdracht van vastgoed een belastingadviseur die zowel het Spaanse belastingrecht als het belastingstelsel van uw woonland kent. Zo vindt u uw weg in de complexe fiscale gevolgen en voorkomt u onverwachte aanslagen.

Gemeentelijke regelgeving

Controleer de specifieke regels van de gemeente waar de woning is gelegen, want de tarieven en mogelijke verminderingen verschillen. Deze informatie staat meestal op de website van de gemeente of is verkrijgbaar bij het lokale belastingkantoor.