Heeft u een woning gekocht in Spanje? Alles wat u moet weten over uw belastingverplichtingen

Bij de aankoop van een woning in Spanje betaalt u belastingen die direct bij het afsluiten van de koop verschuldigd zijn: overdrachtsbelasting of btw, notariskosten, kosten van het Kadaster. Er is echter nog een verplichting die pas veel later aan de orde komt en veel eigenaren verrast: de belastingaangifte voor niet-residenten, het Modelo 210.

Ook als u uw woning nooit heeft verhuurd, deze alleen voor vakanties gebruikt of sinds de aankoop leeg heeft laten staan, moet u mogelijk toch een Modelo 210 indienen. Deze gids legt uit wanneer uw eerste aangifte verschuldigd is, hoe de belasting wordt berekend en waar u op moet letten.

Kort antwoord: Uw eerste Modelo 210 dekt de periode vanaf de aankoopdatum tot en met 31 december van datzelfde jaar. Niet-verhuurde dagen worden aangegeven als fictief huurinkomen; verhuurde dagen worden apart aangegeven als huurinkomsten. Fictief huurinkomen wordt het jaar erna aangegeven — een aankoop in 2026 wordt bijvoorbeeld aangegeven tussen 1 april en 31 december 2027.

Wat is het Modelo 210?

Het Modelo 210 is de belastingaangifte die niet-residenten gebruiken om inkomsten uit Spaanse bron aan te geven. Voor eigenaren van onroerend goed worden hiermee drie soorten inkomsten aangegeven:

• Fictief huurinkomen, wanneer de woning persoonlijk wordt gebruikt of leeg staat.
• Huurinkomsten, wanneer de woning wordt verhuurd.
• Meerwaarde (vermogenswinst), wanneer de woning wordt verkocht.

Welk type Modelo 210 u moet indienen, hangt af van hoe de woning is gebruikt. Elk type inkomen wordt apart aangegeven, met een eigen aangifte en eigen termijnen.

Dit artikel gaat vooral over de eerste twee situaties, voor het jaar waarin de woning is gekocht. Elke eigenaar wordt beschouwd als individuele belastingplichtige: bij gedeeld eigendom moet elke mede-eigenaar een eigen Modelo 210 indienen.

Moet u het Modelo 210 indienen als u de woning niet verhuurt?

Ja, in de meeste gevallen.

De Spaanse belastingwetgeving rekent niet-residente eigenaren van stedelijk onroerend goed een fictief inkomen toe wanneer de woning voor eigen gebruik beschikbaar is.

Dit betekent niet dat de Agencia Tributaria (de Spaanse belastingdienst) ervan uitgaat dat u daadwerkelijk huur heeft ontvangen. De wet beschouwt de mogelijkheid om de woning te gebruiken als een economisch voordeel, en berekent op die basis een beperkt belastbaar bedrag aan de hand van de kadastrale waarde.

Deze verplichting geldt doorgaans wanneer de woning door u of uw familie wordt gebruikt, als vakantiewoning dient, leeg staat, of slechts een deel van het jaar is verhuurd — voor de resterende, niet-verhuurde dagen.

Het is dus mogelijk belasting verschuldigd te zijn, ook al heeft de woning geen enkele inkomsten opgeleverd. Het feit dat u bij de aankoop al belasting heeft betaald, heft deze jaarlijkse verplichting niet op.

Wanneer begint de belastingplicht?

Uw belastingplicht begint op de datum waarop u wettelijk eigenaar wordt — doorgaans de datum van de notariële koopakte (escritura), niet de datum van de reservering, de voorlopige overeenkomst of de goedkeuring van de hypotheek.

Als u bijvoorbeeld in juni een reserveringsovereenkomst heeft ondertekend, maar de koop pas op 15 september bij de notaris heeft afgerond, begint de berekening voor het Modelo 210 normaal gesproken op 15 september. De belasting wordt vanaf die datum naar rato berekend, op basis van het aantal dagen dat u de woning dat jaar daadwerkelijk in eigendom had.

Wat is de termijn voor uw eerste Modelo 210 na aankoop van een woning?

Als de woning niet verhuurd is, geeft u fictief huurinkomen aan voor de dagen dat deze beschikbaar was voor uw persoonlijk gebruik. Fictief huurinkomen wordt altijd aangegeven in het jaar na het betreffende belastingjaar — inkomen over 2026 wordt dus in 2027 aangegeven, nooit in hetzelfde jaar.

Dit onderscheid is belangrijk: het belastingjaar is het jaar waarin u eigenaar was (de gedekte periode). Het jaar van indiening is normaal gesproken het daaropvolgende kalenderjaar.

*Bij betaling per automatische incasso ligt de termijn enkele dagen vóór de algemene termijn (doorgaans 23 december).

Deze termijnen gelden alleen voor fictief huurinkomen — als de woning verhuurd is geweest, geldt voor huurinkomsten een eigen termijn, hieronder uitgelegd.

Hoe wordt de belasting over het fictief huurinkomen van het eerste jaar berekend?

De berekening is gebaseerd op vijf factoren: de kadastrale waarde van de woning, het toepasselijke toegerekende percentage, het aantal dagen dat de woning voor u beschikbaar was, uw eigendomsaandeel en het belastingtarief van uw woonland.

Formule: Kadastrale waarde × toegerekend percentage × (beschikbare dagen ÷ dagen in het jaar) × eigendomsaandeel × belastingtarief

1. De kadastrale waarde

De kadastrale waarde, of "valor catastral", is een administratieve waarde die door het Spaanse Kadaster wordt vastgesteld. Dit is niet de aankoopprijs, de marktwaarde of de verzekerde waarde. U vindt deze doorgaans op het IBI-aanslagbiljet van de woning, of in het kadastraal beschrijvend en grafisch certificaat (Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica), dat gewoonlijk achterin de koopakte (escritura de compraventa) is opgenomen.

Als u nog geen IBI-aanslag heeft ontvangen (wat in het eerste jaar gebruikelijk is), kan de meest recente aanslag nog op naam van de verkoper staan. Dat is geen probleem, aangezien de kadastrale waarde betrekking heeft op de woning zelf, niet op de eigenaar.

De kadastrale waarde kan ook in de koopakte staan, meestal op een pagina met de titel "Certificación catastral descriptiva y gráfica", doorgaans tegen het einde van het document. Dit certificaat bevat de kadastrale referentie, het adres van de woning, de oppervlakte en de kadastrale waarde op het moment van verkoop.

2. Het toegerekende percentage

Om de belastbare grondslag te berekenen, wordt de kadastrale waarde vermenigvuldigd met een toegerekend percentage: 1,1% als de kadastrale waarden van de gemeente binnen de laatste tien jaar zijn herzien, of 2% in andere gevallen. Dit hangt uitsluitend af van wanneer de gemeente haar waarderingen voor het laatst heeft geactualiseerd — niet van de staat van de woning, het verhuurpotentieel of uw nationaliteit.

3. Het aantal dagen dat u eigenaar was en de woning beschikbaar was

Het jaarlijkse fictieve inkomen moet naar rato worden verlaagd als u de woning slechts een deel van het jaar in eigendom had.

Als u de woning bijvoorbeeld op 15 september 2026 heeft verworven en deze niet is verhuurd, loopt de relevante periode van 15 september tot 31 december — dat zijn 108 dagen. De berekening gebruikt dan de factor 108 ÷ 365. U betaalt geen fictief huurinkomen voor een heel jaar enkel omdat u op 31 december eigenaar was.

De woning wordt bovendien als beschikbaar voor u beschouwd, ongeacht of u deze daadwerkelijk heeft gebruikt. Dit omvat periodes waarin u in een ander land verbleef, niemand de woning heeft bezocht, familie of vrienden er gratis hebben verbleven, u geen tijd had om de woning te gebruiken, deze te koop stond, of leeg stond terwijl u nog moest beslissen wat u ermee zou doen.

4. Uw eigendomsaandeel

Wanneer een woning meerdere eigenaren heeft, berekent elke eigenaar de belasting op basis van zijn wettelijke eigendomsaandeel — bijvoorbeeld één eigenaar met 100%, twee eigenaren met elk 50%, twee eigenaren met 70% en 30%, of drie eigenaren met elk 33,33%. Dit aandeel moet in principe worden ontleend aan de koopakte of een ander aankoopdocument. Er mag niet worden aangenomen dat een echtpaar de woning 50/50 bezit — de akte en het toepasselijke huwelijksvermogensregime moeten worden gecontroleerd.

5. Het belastingtarief

De verschuldigde belasting hangt af van uw fiscale woonplaats. Het toepasselijke tarief is 19% voor inwoners van de EU/EER (inclusief IJsland, Noorwegen en Liechtenstein) en 24% voor inwoners van alle andere landen, waaronder het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten en Canada. Bepalend is uw fiscale woonplaats, niet uw nationaliteit. Zo betaalt een Duitse staatsburger die in het Verenigd Koninkrijk woont 24% belasting, terwijl een Britse staatsburger die daadwerkelijk fiscaal inwoner is van Duitsland 19% betaalt.

Rekenvoorbeeld

Sophie, fiscaal inwoner van het Verenigd Koninkrijk, koopt op 15 september 2026 een appartement op Mallorca voor eigen gebruik. Kadastrale waarde: € 100.000. Toegerekend percentage: 1,1%. Dagen in eigendom: 108.

• Jaarlijks fictief huurinkomen: € 100.000 × 1,1% = € 1.100
• Aangepast naar dagen in eigendom: € 1.100 × 108 ÷ 365 = € 325,48
• Belasting bij 24%: € 78,12

Als Sophie in plaats daarvan fiscaal inwoner van Duitsland zou zijn, zou hetzelfde bedrag van € 325,48 worden belast tegen 19%, oftewel € 61,84 — dezelfde woning, dezelfde data, een ander resultaat puur op basis van de fiscale woonplaats.

Als zij de woning samen met haar man had gekocht (50/50), zou elk apart € 39,06 aangeven — betalen vanaf een gezamenlijke rekening voegt de twee aangiften niet samen tot één.

Wat als de woning tijdens het jaar van aankoop is verhuurd?

Een woning die een deel van het jaar is verhuurd, leidt tot twee aparte aangiften voor hetzelfde jaar: één voor huurinkomsten, één voor fictief huurinkomen over de resterende dagen. Als David bijvoorbeeld op 1 juli een woning koopt en deze in augustus 31 dagen verhuurt, geeft hij huurinkomsten aan voor die 31 dagen en fictief huurinkomen voor de overige 153 dagen — nooit gecombineerd.

Huurinkomsten over 2026 (onder het jaarlijkse groeperingssysteem) worden aangegeven tussen 1 en 20 april 2027, met een termijn voor automatische incasso op 15 april — eerder en apart van de termijn voor fictief huurinkomen.

Huurkosten (IBI, gemeenschapskosten, verzekering, hypotheekrente, enz.) kunnen onder geen enkele omstandigheid worden afgetrokken van het fictief huurinkomen — de berekening is gebaseerd op de kadastrale waarde, niet op uw werkelijke kosten.

Modelo 210 versus IBI: twee verschillende zaken

• De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is een lokale onroerendezaakbelasting die wordt geheven door de gemeente of de bevoegde lokale heffingsinstantie. Deze is gekoppeld aan het eigendom van de woning en wordt doorgaans jaarlijks opgelegd.
• Het Modelo 210 is een landelijke belastingaangifte die wordt ingediend bij de Agencia Tributaria. Het betalen van de IBI voldoet niet aan al uw belastingverplichtingen — dit is een van de meest voorkomende misvattingen bij nieuwe eigenaren, aangezien het IBI-aanslagbiljet vaak het enige belastingdocument is dat automatisch wordt toegestuurd. De Agencia Tributaria stuurt geen herinnering voor het Modelo 210: het is de verantwoordelijkheid van de eigenaar om deze verplichting te herkennen en na te komen.

Heeft elke eenheid van de woning een eigen aangifte nodig?

Ja — garages, parkeerplaatsen en bergingen met een eigen kadastrale referentie worden beschouwd als afzonderlijke onroerende zaken. Een echtpaar dat gezamenlijk een appartement, een parkeerplaats en een berging bezit (elk voor 50%) zou uiteindelijk zes aparte aangiften moeten indienen voor één aankoop.

Welke gegevens heeft u nodig om aangifte te doen

1. Persoonlijke gegevens: volledige naam, NIE, geboortedatum en -land, adres en fiscale woonplaats
2. Aankoopgegevens: koopakte, aankoopdatum, eigendomsaandeel, gegevens van mede-eigenaren
3. Gegevens van de woning: kadastrale referentie en waarde, adres, eventuele aparte referenties voor garage/berging
4. Gebruik van de woning: startdatum van het eigendom, verhuurde dagen versus beschikbare dagen, dagen beschikbaar voor persoonlijk gebruik
5. Betaling: bankgegevens die geschikt zijn voor uw gekozen betaalmethode

Veelgemaakte fouten in het eerste jaar

• Twaalf maanden wachten na de aankoop — de aangifte volgt het kalenderjaar, niet de verjaardag van de aankoop.
• De aankoopprijs gebruiken in plaats van de kadastrale waarde voor de standaardberekening.
• Betalen voor een heel jaar in plaats van naar rato te berekenen op basis van het aantal dagen in eigendom.
• Aannemen dat geen aangifte nodig is omdat de woning niet wordt verhuurd of gebruikt.
• Slechts één aangifte indienen voor een echtpaar — elke eigenaar moet individueel aangifte doen.
• De niet-verhuurde dagen vergeten wanneer de woning slechts een deel van het jaar is verhuurd.
• De nationaliteit in plaats van de fiscale woonplaats gebruiken om het tarief (19%/24%) te bepalen.
• Aannemen dat de IBI deze verplichting dekt — dat is niet zo.
• Apart geregistreerde garages of bergingen met een eigen kadastrale referentie vergeten.

Hoe IberianTax helpt bij uw eerste Modelo 210

Het eerste jaar is vaak het meest verwarrend, omdat u informatie moet combineren uit de koopakte, de IBI-documentatie en het gebruik van de woning gedurende een gedeeltelijk kalenderjaar.

Met IberianTax voert u de benodigde informatie in via een begeleid online proces: het belastingjaar, de aankoopdatum, de kadastrale referentie en waarde, uw eigendomsaandeel, uw fiscale woonplaats, de verhuurde of beschikbare dagen, en uw voorkeursbetaalmethode. Het platform berekent de belasting op basis van uw eigendomsperiode en dient het Modelo 210 rechtstreeks in bij de Agencia Tributaria.

Bij meerdere eigenaren of meerdere kadastrale eenheden helpt IberianTax u de vereiste aparte aangiften te identificeren. Na uw eerste aangifte kunt u ook automatische indiening activeren voor toekomstige aangiften van fictief huurinkomen, zodat u minder risico loopt deze jaarlijkse verplichting te missen.

Heeft u een woning in Spanje gekocht en moet u uw eerste Modelo 210 indienen? Doorloop het hele proces online, in uw eigen taal — IberianTax verzorgt de berekening en indiening voor u.

Dien uw Modelo 210 in →

Veelgestelde vragen

Ik heb dit jaar een woning gekocht. Moet ik direct aangifte doen?

Nee — fictief huurinkomen wordt het jaar erna aangegeven. Voor een aankoop in 2026 is dat tussen 1 april en 31 december 2027.

Moet ik toch aangifte doen als ik in december heb gekocht?

Ja. De belasting wordt naar rato berekend op basis van het aantal dagen in eigendom, ook al gaat het maar om enkele dagen.

Ik betaal al IBI — moet ik dan toch een Modelo 210 indienen?

Ja. De IBI is een lokale belasting; het Modelo 210 is een aparte landelijke aangifte.

Waarom moet ik belasting betalen als ik de woning nooit heb verhuurd?

De Spaanse wet rekent woningen die beschikbaar zijn voor persoonlijk gebruik een fictief inkomen toe, berekend op basis van de kadastrale waarde — niet op basis van daadwerkelijk ontvangen huur.

Moeten beide echtgenoten apart aangifte doen?

Ja, als beiden geregistreerd staan als eigenaar. Een huwelijk staat geen gezamenlijke aangifte van fictief huurinkomen toe.