Airbnb en andere platforms gaan advertenties zonder registratie verwijderen: de nieuwe realiteit van de toeristische verhuur

De sector van toeristische verhuur in Spanje maakt zijn grootste transformatie ooit door. Vanaf augustus 2025 zullen de belangrijkste digitale platforms zoals Airbnb, Booking, Rentalia, Spotahome en andere automatisch alle advertenties verwijderen die niet over het verhuurregistratienummer (NRA) beschikken. Deze overeenkomst tussen deze bedrijven en het Spaanse Ministerio de Vivienda (ministerie van Huisvesting) zal de regels op het gebied van verhuur definitief veranderen voor duizenden eigenaren.

De overeenkomst die alles verandert

De overeenkomst tussen het Ministerio de Vivienda en de digitale platforms is al in werking getreden. Airbnb is begonnen met het verwijderen van advertenties zonder registratienummer en blokkeert de publicatie van nieuwe advertenties die geen geldig registratienummer bevatten.

Vanaf augustus 2025 zullen alle deelnemende platforms bestaande advertenties grondig controleren. Advertenties zonder geldig Verhuurregistratienummer (NRA) worden automatisch verwijderd. Het proces volgt een specifiek protocol: eigenaren ontvangen een officiële kennisgeving met een termijn van tien werkdagen om de tekortkomingen te corrigeren. In gevallen die door de autoriteiten als ernstig worden beschouwd, zoals de intrekking van het registratienummer, vindt de verwijdering plaats binnen maximaal 48 uur.

Door deze samenwerking worden de platforms zelf handhavers van de regelgeving. Maandelijks sturen zij gedetailleerde gegevens over de advertenties en de naleving van de regelgeving naar het Ministerio de Vivienda, wat een systeem van continu toezicht creëert waardoor het vrijwel onmogelijk wordt om de controles te omzeilen.

De huidige situatie in cijfers

Volgens de tot juli 2025 beschikbare gegevens hebben meer dan 215.000 woningen hun registratie bij het Ventanilla Única Digital (digitaal éénloketsysteem) voltooid. Dit cijfer vertegenwoordigt echter slechts een deel van het totale aantal woningen dat momenteel actief is op de Spaanse markt voor toeristische verhuur.

Dit verschil tussen actieve advertenties op de platforms en voltooide registraties duidt erop dat duizenden eigenaren zich in een situatie van niet-naleving bevinden. De voor augustus geplande massale verwijdering zou een aanzienlijk deel van deze advertenties kunnen treffen, met belangrijke economische gevolgen voor zowel individuele eigenaren als de sector als geheel.

Wie moet zich registreren?

De registratieplicht geldt voor alle eigenaren die hun woning aan toeristen verhuren, ongeacht de frequentie of duur van de verhuur. Dit geldt ook voor niet-ingezeten eigenaren in Spanje, die een aanzienlijk deel van de markt vertegenwoordigen, zoals Britten, Duitsers, Fransen en andere nationaliteiten, waaronder ook niet-ingezeten Spanjaarden.

Deze eigenaren zijn wettelijk verplicht om:

• Hun woning te registreren en een geldig NRA te verkrijgen.
• Het NRA te vermelden op alle digitale verhuurplatforms, waaronder Airbnb, Booking, Rentalia, Vrbo en andere.
• Jaarlijks de belasting over huurinkomsten aan te geven via Modelo 210.

Gevolgen van niet-naleving

De gevolgen van het niet naleven van de nieuwe regelgeving gaan verder dan het eenvoudigweg verwijderen van de advertentie. Het sanctiekader, dat nog in behandeling is, voorziet in boetes die kunnen oplopen van 3.000 tot 600.000 euro, afhankelijk van de ernst van de overtreding en gebaseerd op de Ley de Consumidores y Usuarios (de Spaanse consumentenwet).

Voor niet-ingezeten eigenaren zijn ook de fiscale gevolgen belangrijk. Niet-naleving kan het indienen van Modelo 210 aanzienlijk bemoeilijken, de verplichte jaarlijkse aangifte voor alle niet-ingezetenen die inkomsten op Spaans grondgebied ontvangen. Bovendien kan verhuuractiviteit zonder registratie extra problemen met de Hacienda veroorzaken en de wettelijke verantwoording van de verkregen inkomsten bemoeilijken.

De oplossing van IberianTax voor niet-ingezeten eigenaren

IberianTax heeft een volledige dienst ontwikkeld, speciaal bedoeld om niet-ingezeten eigenaren te helpen aan de nieuwe regelgeving te voldoen en het Verhuurregistratienummer te verkrijgen.

Een belangrijk voordeel van deze dienst is dat het hele proces online kan worden afgerond, zonder telefoongesprekken, persoonlijke bezoeken aan het gemeentehuis of reizen naar Spanje. Eigenaren kunnen inloggen op hun IberianTax-account, naar het onderdeel "overige diensten" navigeren, "NRA-aanvraag" selecteren, hun gegevens invullen en direct hulp krijgen van een teamlid. Om deze registratie te verkrijgen, moeten eigenaren specifieke documentatie overleggen waarmee zowel de eigendom van de woning als de geschiktheid voor toeristisch gebruik wordt aangetoond. Dit proces kan enkele weken duren. Zodra de documentatie is gevalideerd, geeft het Registro de la Propiedad een Voorlopig Registratienummer af, dat geldig is om uw woning te adverteren totdat het Definitieve Nummer wordt uitgegeven.

Naast het verkrijgen van het verhuurregistratienummer biedt IberianTax volledige fiscale diensten, waaronder het indienen van Modelo 210 en gespecialiseerd belastingadvies. Zo kunnen eigenaren niet alleen voldoen aan de registratieplicht voor verhuur, maar ook al hun belastingverplichtingen in Spanje correct beheren.

Voor niet-ingezeten eigenaren is samenwerking met een gespecialiseerd bedrijf zoals IberianTax niet alleen praktisch, maar ook strategisch noodzakelijk om hun aanwezigheid op de Spaanse markt voor toeristische verhuur te behouden, door vertragingen te vermijden die kunnen leiden tot het verlies van de advertentie en de onderbreking van de huurinkomsten tijdens het hoogseizoen.