Koszty najmu podlegające odliczeniu dla nierezydentów w Hiszpanii: przewodnik 2025

Jeśli mieszkasz w UE lub EOG i wynajmujesz nieruchomość w Hiszpanii, masz jedną ważną korzyść podatkową przy składaniu deklaracji podatku od dochodu z najmu jako nierezydent: możesz odliczyć określone koszty najmu od dochodu podlegającego opodatkowaniu. Oznacza to, że podatek płacisz nie od całej kwoty czynszu, lecz wyłącznie od dochodu faktycznie uzyskanego po odjęciu niezbędnych kosztów.

W lipcu 2025 roku Audiencia Nacional wydała jednak wyrok, który może otworzyć drogę do istotnej zmiany: nierezydenci Hiszpanii mieszkający poza UE/EOG mogliby wreszcie także odliczać koszty związane z najmem. IberianTax oferuje teraz usługę Rental Expenses Reclaim za lata od 2022 wzwyż. Jeśli chcesz rozpocząć zgłoszenie, napisz do nas na support@iberiantax.com lub skontaktuj się z nami tutaj.

Przepisy bywają techniczne, odliczenia są często źle rozumiane, a cały proces potrafi zająć sporo czasu, jeśli próbujesz rozgryźć go samodzielnie. Właśnie dlatego tylu właścicieli będących nierezydentami wybiera IberianTax. Nasza platforma wykonuje obliczenia za Ciebie, automatycznie stosuje właściwe reguły proporcjonalne i dba o to, aby Twoja deklaracja była poprawna od początku do końca - bez papierologii, bez zgadywania i bez konieczności samodzielnego poruszania się po hiszpańskich formularzach podatkowych.

A ponieważ zbliża się roczny termin składania deklaracji, teraz jest idealny moment, aby zrozumieć, co możesz odliczyć, czego nie możesz i jak uniknąć najczęstszych błędów.

Ten przewodnik wyjaśnia wszystko jasno i prostym językiem, abyś mógł w tym roku spokojnie przygotować swoją deklarację podatku od dochodu z najmu.

Jakie koszty mogą odliczyć właściciele z UE/EOG?

Zgodnie z hiszpańskimi przepisami podatkowymi wynajmujący będący nierezydentami z UE/EOG mogą odliczyć koszty niezbędne do uzyskania dochodu z najmu. Koszty te muszą być bezpośrednio powiązane z działalnością najmu i odpowiadać okresowi, w którym nieruchomość była wynajmowana.

W praktyce oznacza to, że możesz odliczyć:

1. Media (prąd, woda, gaz, internet)

Jeśli pokrywasz koszty mediów w czasie pobytu gości w Twojej nieruchomości, podlegają one odliczeniu za dni wynajmu.

2. Opłaty wspólnotowe

Regularne opłaty wspólnotowe na utrzymanie budynku można odliczyć proporcjonalnie.

3. IBI (podatek od nieruchomości)

Hiszpański lokalny podatek od nieruchomości podlega częściowemu odliczeniu w oparciu o liczbę dni wynajmu.

4. Składki ubezpieczenia nieruchomości

Można uwzględnić składki obejmujące pożar, szkody, kradzież lub odpowiedzialność cywilną.

5. Sprzątanie, pranie i obsługa zmiany gości

Wszystko, co jest potrzebne, aby przygotować lub utrzymać nieruchomość między pobytami gości.

6. Naprawy i bieżąca konserwacja

Obejmuje to naprawy (np. usunięcie przecieku, wymianę zepsutego sprzętu), ale nie ulepszenia czy modernizacje. Zakup mebli można odliczyć wyłącznie poprzez amortyzację w wysokości 10% rocznie.

7. Zarządzanie nieruchomością i prowizje agencji

Prowizje agencji, usług zarządzania najmem Airbnb lub platform marketingowych.

8. Odsetki od kredytu hipotecznego

Odliczeniu podlega wyłącznie odsetkowa część raty kredytu hipotecznego.

9. Koszty prawne i księgowe

Wynagrodzenia prawników i księgowych pomagających przy wynajmie nieruchomości.

10. Amortyzacja

Niewielki procent wartości nieruchomości można amortyzować każdego roku. Amortyzację oblicza się jako 3% wyższej z wartości: ceny nabycia albo wartości katastralnej nieruchomości, z wyłączeniem wartości gruntu.

Koszty możesz odliczyć wyłącznie proporcjonalnie do liczby dni wynajmu, a nie za cały rok, chyba że nieruchomość była wynajmowana przez wszystkie 365 dni.

Jakich kosztów nie można odliczyć?

Nie każdy koszt związany z posiadaniem nieruchomości się kwalifikuje. Hiszpańskie organy podatkowe wyraźnie rozróżniają koszty związane z działalnością najmu od kosztów prywatnych lub inwestycji długoterminowych.

Nie możesz odliczyć:

• Kosztów użytku własnego
• Prac ulepszających (np. pełny remont kuchni)
• Wymiany mebli podnoszącej wartość w długim okresie
• Kosztów podróży do Hiszpanii
• Grzywien i kar
• Kaucji zwracanych gościom
• Wszelkich kosztów bez faktur

Jeśli koszt nie jest bezpośrednio związany z uzyskiwaniem dochodu z najmu, nie podlega odliczeniu.

Jak oblicza się odliczenia

Większość kosztów trzeba rozliczać proporcjonalnie do liczby dni, przez które nieruchomość była faktycznie wynajmowana. Jeśli więc Twoja nieruchomość była wynajmowana przez 120 dni w danym roku, możesz zastosować jedynie 120/365 rocznych kosztów takich jak IBI, opłaty wspólnotowe, media czy amortyzacja.

IberianTax stosuje te zasady automatycznie przy składaniu deklaracji, więc nie musisz niczego liczyć ręcznie.

Jaką dokumentację należy przechowywać?

Aby rozliczyć te koszty, musisz zachować:

• Faktury (nie paragony ani potwierdzenia z terminala)
• Dowody zapłaty
• Kopie rozliczeń opłat wspólnotowych
• Kalendarz najmu pokazujący dokładne daty wynajmu
• Umowy, porozumienia lub zestawienia od agencji
• Jeśli nieruchomość jest we współwłasności, potrzebne będą udziały poszczególnych współwłaścicieli, ponieważ koszty również trzeba odpowiednio podzielić.

Często zadawane pytania o koszty podlegające odliczeniu

Jakie koszty mogą odliczyć nierezydenci od dochodu z najmu w Hiszpanii?

Nierezydenci z UE/EOG mogą odliczyć koszty bezpośrednio związane z uzyskiwaniem dochodu z najmu, w tym media, sprzątanie, opłaty wspólnotowe, IBI, ubezpieczenie, naprawy, opłaty za zarządzanie oraz odsetki od kredytu hipotecznego. Warto pamiętać, że właściciele spoza UE nie mogą odliczać kosztów, jednak wyrok Audiencia Nacional z 2025 roku otwiera możliwość, aby nierezydenci spoza UE/EOG ubiegali się o zwrot za lata pozostające otwarte, zwykle od 2022 roku, z zastrzeżeniem czteroletniego okresu przedawnienia. Aby nie stracić tej szansy, jeśli Sąd Najwyższy utrzyma wyrok w mocy, zalecamy złożenie zapobiegawczego wniosku o korektę. Zabezpiecza on Twoje prawo do przyszłego roszczenia. Bez niego roszczenia za starsze lata podatkowe mogą przepaść bezpowrotnie.

IberianTax pomoże Ci na każdym etapie - wystarczy, że skontaktujesz się z nami, aby rozpocząć proces.

Czy mogę odliczyć prowizje Airbnb lub Booking.com?

Tak. Prowizje platform i opłaty za usługi zarządzania uznaje się za niezbędne do uzyskiwania dochodu z najmu, dlatego podlegają odliczeniu przez osoby zamieszkałe w UE/EOG.

Czy remonty podlegają odliczeniu?

Nie. Remonty, modernizacje i ulepszenia traktuje się jako inwestycje i nie podlegają odliczeniu. Kwalifikują się wyłącznie naprawy utrzymujące nieruchomość w dotychczasowym stanie.

Co jeśli moja nieruchomość była wynajmowana tylko przez część roku?

Nadal możesz odliczyć koszty, ale wyłącznie proporcjonalnie do liczby dni wynajmu, chyba że dany koszt dotyczy wyłącznie konkretnej rezerwacji.

Co się stanie, jeśli nie mam faktur za poniesione koszty?

Organy podatkowe mogą odrzucić takie koszty, przeliczyć podatek i naliczyć dopłaty. Właściwa dokumentacja jest obowiązkowa, aby odliczyć koszty.

Dlaczego właściciele spoza UE nie mogą odliczać kosztów?

Zgodnie z obecnymi hiszpańskimi przepisami podatkowymi nierezydenci spoza UE nie mogą odliczać żadnych kosztów przy deklarowaniu dochodu z najmu. Tylko osoby zamieszkałe w UE i EOG mogą odliczać koszty bezpośrednio związane z uzyskiwaniem tego dochodu. To rozróżnienie obowiązuje do dziś.

Choć wyrok sądu z 2025 roku sugerował, że właściciele spoza UE powinni mieć prawo do odliczeń, hiszpańskie organy podatkowe nie zaktualizowały jeszcze swoich przepisów, co oznacza, że w praktyce zasada się nie zmieniła. Dopóki hiszpańskie władze oficjalnie nie wdrożą nowych kryteriów, właściciele spoza UE muszą składać deklaracje jak dotychczas. Nierezydenci spoza UE/EOG mogą jednak już teraz złożyć wniosek o zwrot z mocą wsteczną, wyprzedzając tę zmianę.

Odzyskaj koszty najmu z IberianTax

Z IberianTax osoby zamieszkałe poza UE/EOG mogą teraz złożyć wniosek o zwrot kosztów najmu za lata od 2022 wzwyż. Aby rozpocząć proces, zajrzyj na naszą stronę lub napisz do nas na support@iberiantax.com z prośbą o tę usługę, a przekażemy Ci wszystkie informacje o dalszych krokach.

IberianTax usuwa złożoność z tego procesu. Możesz rejestrować swoje koszty przez cały rok na naszej platformie, a gdy przyjdzie czas na rozliczenie, automatycznie zastosujemy właściwe obliczenia i odejmiemy je od należnego podatku. Żadnych arkuszy kalkulacyjnych, żadnego zgadywania i żadnego samodzielnego brnięcia przez hiszpańską papierologię.

Nasza usługa jest dostępna po angielsku, niemiecku, francusku i hiszpańsku, a dedykowany zespół wsparcia jest gotowy pomóc, kiedy tylko będziesz potrzebować. Prościej już być nie może!

Zarejestruj się bezpłatnie już dziś i złóż w tym roku deklarację podatku od dochodu z najmu z pełnym spokojem.