Wyrok Audiencia Nacional: odliczenie kosztów najmu w Hiszpanii dla właścicieli spoza UE

Właściciele nieruchomości w Hiszpanii mieszkający poza Unią Europejską (UE) i Europejskim Obszarem Gospodarczym (EOG) od lat są traktowani podatkowo gorzej niż osoby mieszkające w UE. Nowy wyrok Audiencia Nacional (hiszpańskiego sądu krajowego) może otworzyć drogę do ważnej zmiany.

Do tej pory nierezydenci spoza UE, którzy wynajmują swoją nieruchomość w Hiszpanii, płacą 24% od przychodu brutto, bez możliwości odliczenia typowych kosztów, takich jak ubezpieczenie, sprzątanie, podatki czy konserwacja.

Osoby mieszkające w UE i EOG płacą natomiast 19% i mogą odliczyć szereg kosztów związanych z najmem. Dzięki temu ich podstawa opodatkowania jest liczona od dochodu netto.

W lipcu 2025 r. Audiencia Nacional uznała, że taka różnica jest niezgodna z prawem i sprzeczna z prawem UE.

Ważna aktualizacja: Sąd Najwyższy rozpatrzy sprawę

Aktualizacja (wrzesień 2026 r.): w toczącej się sprawie dotyczącej odliczania kosztów najmu przez właścicieli nieruchomości mieszkających poza UE/EOG pojawiła się ważna nowość.

Po wyroku Audiencia Nacional z lipca 2025 r. hiszpański Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo) przyjął skargę kasacyjną do rozpoznania (postanowienie z 15 lipca 2026 r.). Sąd zbada, czy obecne ograniczenie, które uniemożliwia rezydentom spoza UE/EOG odliczanie kosztów najmu, jest zgodne z unijną zasadą swobodnego przepływu kapitału.

Oczekuje się, że Sąd Najwyższy zajmie się tą kwestią w najbliższych miesiącach. Ostateczna decyzja nie zapadła jeszcze, dlatego obecne przepisy pozostają na razie bez zmian.

Będziemy uważnie śledzić sprawę i poinformujemy Cię, gdy tylko Sąd Najwyższy wyda rozstrzygnięcie.

Co orzekł sąd?

28 lipca 2025 r. Audiencia Nacional wydała przełomowy wyrok (3630/2025), w którym uznała prawo podatników będących nierezydentami spoza UE do odliczania kosztów bezpośrednio związanych z najmem ich nieruchomości w Hiszpanii.

Sąd, powołując się na różne orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), wskazuje, że sprzeczne z prawem unijnym i z art. 63 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej (zasada swobodnego przepływu kapitału) byłoby ograniczenie możliwości odliczania kosztów niezbędnych do uzyskania dochodu z najmu wyłącznie do osób mieszkających w Unii Europejskiej lub Europejskim Obszarze Gospodarczym, bez rozszerzenia tego prawa na nierezydentów z państw trzecich.

Wyrok opiera się na utrwalonym orzecznictwie TSUE, które rozszerzyło skutki unijnych swobód, zwłaszcza swobodnego przepływu kapitału, na osoby mieszkające w państwach trzecich.

Jakie koszty mogłyby podlegać odliczeniu?

Jeśli wyrok się utrwali, właściciele nieruchomości będący nierezydentami spoza UE będą mogli odliczyć:

• Sprzątanie i konserwację
• Media (prąd, woda, gaz)
• Podatki lokalne, takie jak IBI (lokalny podatek od nieruchomości), oraz opłaty wspólnotowe
• Naprawy
• Ubezpieczenie
• Prowizje agencji lub koszty zarządzania
• Amortyzację nieruchomości

Koszty te muszą być bezpośrednio związane z dochodem uzyskiwanym z najmu w Hiszpanii i mieć bezpośredni związek gospodarczy z działalnością najmu.

Jak wygląda sytuacja obecnie?

Ważne: Prokuratoria Generalna (Abogacía del Estado) zaskarżyła to rozstrzygnięcie do Sądu Najwyższego (Tribunal Supremo). W lipcu 2026 r. Sąd Najwyższy przyjął skargę do rozpoznania (zob. aktualizację powyżej).

Według stanu na wrzesień 2026 r.:

• Modelo 210 nie pozwala uwzględnić kosztów, gdy rezydencja podatkowa znajduje się poza UE.
• Agencia Tributaria utrzymuje dotychczasową wykładnię do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia.
• Podatek nadal jest liczony od przychodu brutto według stawki 24%.

Co zrobić teraz?

Zachowaj całą dokumentację

Zachowaj wszystkie rachunki dotyczące kosztów najmu z ostatnich 4 lat oraz z przyszłych lat podatkowych.

Rozważ złożenie wniosku zabezpieczającego

Ponieważ wyrok nie jest jeszcze prawomocny, a Sąd Najwyższy wyda rozstrzygnięcie najprawdopodobniej dopiero za kilka miesięcy, najstarsze lata podatkowe mogą wkrótce ulec przedawnieniu (4 lata). Aby nie utracić prawa do roszczenia, jeśli Sąd Najwyższy potwierdzi wyrok, zalecamy złożenie zapobiegawczego wniosku o korektę deklaracji. Przerywa on bieg przedawnienia i zachowuje Twoje prawo do uzyskania zwrotu w przyszłości. Bez tego działania, gdy zapadnie prawomocny wyrok, bezpowrotnie utracisz prawo do roszczenia za najstarsze lata podatkowe.

Bądź na bieżąco

Śledź nasze aktualności na blogu i w mediach społecznościowych (Instagram, Facebook i LinkedIn).

Skonsultuj się ze specjalistami

W IberianTax możemy Ci pomóc:

• Ocenić Twoją indywidualną sytuację
• Przygotować i złożyć zapobiegawczy wniosek o korektę
• Poprowadzić cały proces administracyjny

Spojrzenie w przyszłość

W IberianTax oceniamy ten wyrok jako pozytywny krok w stronę sprawiedliwszego opodatkowania właścicieli nieruchomości będących nierezydentami spoza UE.

Jeśli Sąd Najwyższy potwierdzi tę wykładnię, czeka nas ważna zmiana, która:

• Zrówna traktowanie podatkowe wszystkich nierezydentów, niezależnie od kraju pochodzenia
• Pozwoli opodatkować rzeczywisty dochód netto, a nie przychód brutto
• Może otworzyć drogę do wniosków o zwrot podatku za ostatnie 4 lata
• Sprawi, że inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii staną się bardziej atrakcyjne dla inwestorów spoza UE

Będziemy uważnie śledzić rozwój sytuacji i poinformujemy Cię natychmiast. A jeśli chcesz mieć spokój przy rozliczaniu swojego Modelo 210, nasz zespół jest do Twojej dyspozycji.