Wyrok Audiencia Nacional: odliczenie kosztów najmu w Hiszpanii dla właścicieli spoza UE

Właściciele nieruchomości w Hiszpanii mieszkający poza Unią Europejską (UE) i Europejskim Obszarem Gospodarczym (EOG) od lat są traktowani podatkowo gorzej niż osoby mieszkające w UE. Nowy wyrok Audiencia Nacional (hiszpańskiego sądu krajowego) może otworzyć drogę do ważnej zmiany.

Do tej pory nierezydenci spoza UE, którzy wynajmują swoją nieruchomość w Hiszpanii, płacą 24% od przychodu brutto, bez możliwości odliczenia typowych kosztów, takich jak ubezpieczenie, sprzątanie, podatki czy konserwacja.

Osoby mieszkające w UE i EOG płacą natomiast 19% i mogą odliczyć szereg kosztów związanych z najmem. Dzięki temu ich podstawa opodatkowania jest liczona od dochodu netto.

W lipcu 2025 r. Audiencia Nacional uznała, że taka różnica jest niezgodna z prawem i sprzeczna z prawem UE.

Co orzekł sąd?

28 lipca 2025 r. Audiencia Nacional wydała przełomowy wyrok (3630/2025), w którym uznała prawo podatników będących nierezydentami spoza UE do odliczania kosztów bezpośrednio związanych z najmem ich nieruchomości w Hiszpanii.

Sąd, powołując się na różne orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), wskazuje, że sprzeczne z prawem unijnym i z art. 63 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej (zasada swobodnego przepływu kapitału) byłoby ograniczenie możliwości odliczania kosztów niezbędnych do uzyskania dochodu z najmu wyłącznie do osób mieszkających w Unii Europejskiej lub Europejskim Obszarze Gospodarczym, bez rozszerzenia tego prawa na nierezydentów z państw trzecich.

Wyrok opiera się na utrwalonym orzecznictwie TSUE, które rozszerzyło skutki unijnych swobód, zwłaszcza swobodnego przepływu kapitału, na osoby mieszkające w państwach trzecich.

Jakie koszty mogłyby podlegać odliczeniu?

Jeśli wyrok się utrwali, właściciele nieruchomości będący nierezydentami spoza UE będą mogli odliczyć:

• Sprzątanie i konserwację
• Media (prąd, woda, gaz)
• Podatki lokalne, takie jak IBI (lokalny podatek od nieruchomości), oraz opłaty wspólnotowe
• Naprawy
• Ubezpieczenie
• Prowizje agencji lub koszty zarządzania
• Amortyzację nieruchomości

Koszty te muszą być bezpośrednio związane z dochodem uzyskiwanym z najmu w Hiszpanii i mieć bezpośredni związek gospodarczy z działalnością najmu.

Jak wygląda sytuacja obecnie?

Ważne: Prokuratoria Generalna (Abogacía del Estado) zaskarżyła to rozstrzygnięcie do Sądu Najwyższego (Tribunal Supremo).

Według stanu na październik 2025 r.:

• Modelo 210 nie pozwala uwzględnić kosztów, gdy rezydencja podatkowa znajduje się poza UE.
• Agencia Tributaria utrzymuje dotychczasową wykładnię do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia.
• Podatek nadal jest liczony od przychodu brutto według stawki 24%.

Co zrobić teraz?

Zachowaj całą dokumentację

Zachowaj wszystkie rachunki dotyczące kosztów najmu z ostatnich 4 lat oraz z przyszłych lat podatkowych.

Rozważ złożenie wniosku zabezpieczającego

Ponieważ wyrok nie jest jeszcze prawomocny, a postępowanie może potrwać kolejne miesiące lub nawet ponad 1 rok, deklaracje z końca 2021 r. i te z 2022 r. wkrótce się przedawnią (4 lata). Aby nie utracić prawa do roszczenia, jeśli Sąd Najwyższy potwierdzi wyrok, zalecamy złożenie zapobiegawczego wniosku o korektę deklaracji. Przerywa on bieg przedawnienia i zachowuje Twoje prawo do uzyskania zwrotu w przyszłości. Bez tego działania, gdy zapadnie prawomocny wyrok, bezpowrotnie utracisz prawo do roszczenia za najstarsze lata podatkowe.

Bądź na bieżąco

Śledź nasze aktualności na blogu i w mediach społecznościowych (Instagram, Facebook i LinkedIn).

Skonsultuj się ze specjalistami

W IberianTax możemy Ci pomóc:

• Ocenić Twoją indywidualną sytuację
• Przygotować i złożyć zapobiegawczy wniosek o korektę
• Poprowadzić cały proces administracyjny

Spojrzenie w przyszłość

W IberianTax oceniamy ten wyrok jako pozytywny krok w stronę sprawiedliwszego opodatkowania właścicieli nieruchomości będących nierezydentami spoza UE.

Jeśli Sąd Najwyższy potwierdzi tę wykładnię, czeka nas ważna zmiana, która:

• Zrówna traktowanie podatkowe wszystkich nierezydentów, niezależnie od kraju pochodzenia
• Pozwoli opodatkować rzeczywisty dochód netto, a nie przychód brutto
• Może otworzyć drogę do wniosków o zwrot podatku za ostatnie 4 lata
• Sprawi, że inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii staną się bardziej atrakcyjne dla inwestorów spoza UE

Będziemy uważnie śledzić rozwój sytuacji i poinformujemy Cię natychmiast. A jeśli chcesz mieć spokój przy rozliczaniu swojego Modelo 210, nasz zespół jest do Twojej dyspozycji.