Comment récupérer la retenue à la source sur la location de votre local commercial en Espagne

Si vous louez un local commercial en Espagne en tant que non-résident, votre locataire peut être tenu de retenir une partie du loyer et de la verser directement à l'Agencia Tributaria (l'administration fiscale espagnole) en votre nom. Par conséquent, le montant que vous recevez sur votre compte bancaire peut être inférieur au loyer convenu dans le contrat.

La bonne nouvelle, c'est que cette retenue ne correspond pas nécessairement à votre impôt définitif. Dans de nombreux cas, il s'agit simplement d'un acompte, et une fois que vous calculez votre impôt réel via le Modelo 210, vous pouvez avoir droit à un remboursement total ou partiel.

Ce guide vous explique pourquoi cette retenue s'applique, à combien elle s'élève généralement, et comment récupérer les sommes qui vous sont dues.

Réponse rapide

• Si votre locataire est une entreprise ou un professionnel, il doit retenir une partie de vos revenus locatifs et la verser à l'Agencia Tributaria en votre nom.
• Le taux de retenue est généralement de 19 % pour les résidents de l'UE/EEE et de 24 % pour les résidents d'autres pays.
• Cette retenue n'est qu'un acompte, et non votre impôt définitif.
• Votre impôt réel est calculé ultérieurement via le Modelo 210. Si la retenue était supérieure à l'impôt réellement dû, vous pouvez demander un remboursement d'impôt.
• Les résidents de l'UE/EEE peuvent déduire les frais liés à la location ; les résidents hors UE/EEE ne le peuvent pas.

Pourquoi le locataire retient-il une partie de vos revenus locatifs ?

En tant que propriétaire non-résident en Espagne, vous devez déclarer les revenus tirés de la location de votre bien espagnol et payer l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) sur ces revenus.

Lorsqu'un local commercial est loué à une entreprise ou à un travailleur indépendant, le locataire agit généralement en tant qu'agent de retenue à la source. Au lieu de vous verser l'intégralité du loyer, il en retient une partie et verse ce montant directement à l'Agencia Tributaria en votre nom. Vous recevez le montant restant.

À combien s'élève la retenue à la source sur la location d'un local commercial ?

Le pourcentage retenu dépend de votre pays de résidence fiscale :

• 19 %, si vous êtes résident fiscal d'un autre État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen (EEE) ayant un échange effectif d'informations fiscales avec l'Espagne.
• 24 %, si vous êtes résident fiscal d'un pays situé hors de l'UE/EEE.

Par exemple, pour un loyer annuel de 20 000 €, un résident de l'UE verra 3 800 € retenus et versés à l'Agencia Tributaria (19 %), tandis qu'un résident hors UE verra 4 800 € retenus (24 %). Dans les deux cas, cet argent ne disparaît pas : il est déduit de l'impôt réellement dû.

La retenue ne correspond pas toujours à votre impôt définitif

Voici le point essentiel : la retenue appliquée par votre locataire est calculée sur les revenus locatifs bruts, c'est-à-dire le montant total convenu dans le contrat, avant déduction de frais. Or, si vous êtes résident de l'UE/EEE, votre impôt réel est calculé sur vos revenus locatifs nets, après déduction de frais tels que l'IBI, les charges de copropriété ou les réparations.

C'est précisément de cet écart que provient le remboursement. Le locataire retient un pourcentage du loyer total, alors que l'Agencia Tributaria ne vous demande de payer un impôt que sur ce qu'il reste après déduction des frais. Plus vos frais déductibles sont élevés, plus l'écart entre le montant retenu et l'impôt réellement dû est important, et plus votre remboursement potentiel est élevé.

Si vous résidez hors UE/EEE, cet écart n'existe généralement pas, car votre impôt est lui aussi calculé sur les revenus locatifs bruts, sans aucune déduction possible. Nous allons détailler les deux cas ci-dessous.

Si vous résidez dans l'Union européenne

Si vous êtes résident fiscal de l'UE ou de l'EEE, vous êtes autorisé à payer l'impôt sur votre bénéfice locatif net, et non sur la totalité des revenus locatifs. Autrement dit :

Revenu imposable = Revenus locatifs − Frais déductibles

Parmi les frais couramment liés à la location d'un local commercial figurent :

• L'IBI (la taxe foncière locale)
• Les charges de copropriété
• Les réparations et l'entretien
• Les honoraires d'agence immobilière
• L'assurance
• Les frais d'amortissement
• D'autres frais directement liés à la location

Pour en savoir plus sur les frais déductibles, consultez notre article : Frais de location déductibles en Espagne pour les non-résidents : Guide complet 2025

Ce qui compte ici, c'est le résultat final : puisque votre impôt est calculé sur le bénéfice net, alors que votre locataire a retenu un pourcentage du loyer brut, il existe souvent une différence entre le montant retenu et l'impôt réellement dû.

Si vous résidez hors de l'Union européenne

Si vous êtes résident fiscal hors UE/EEE, la règle actuelle est plus stricte. En principe, les frais de location ne peuvent pas être déduits, et votre impôt est calculé sur vos revenus locatifs bruts au taux applicable de 24 %.

Cette question fait actuellement l'objet d'un réexamen à la suite d'un jugement récent de l'Audiencia Nacional, qui a reconnu la possibilité, pour les résidents hors UE/EEE, de déduire les frais de location. Cette décision a toutefois été portée en appel devant la Cour suprême, et jusqu'à ce qu'une décision définitive soit rendue, l'Agencia Tributaria continue d'appliquer les règles actuelles.

Vous trouverez davantage d'informations sur cette évolution juridique en cours dans notre article : Jugement de l'Audiencia Nacional : déduction des dépenses de location en Espagne pour les propriétaires hors UE

Même sans déduction possible, il reste utile de faire vérifier votre situation, car un remboursement peut être envisageable dans certains cas, par exemple si un taux d'imposition erroné a été appliqué ou si l'impôt a été calculé sur un montant incorrect.

Quand pouvez-vous récupérer la retenue à la source ?

Une fois votre Modelo 210 calculé, deux situations sont possibles :

• le montant retenu par votre locataire est supérieur à l'impôt réellement dû, ou
• votre impôt s'avère nul (ce cas est plus fréquent chez les résidents de l'UE/EEE ayant des frais déductibles élevés).

Dans les deux cas, l'Agencia Tributaria vous doit la différence, et vous avez droit à un remboursement d'impôt.

Il est important de comprendre que ce remboursement n'est pas automatique. Personne à l'Agencia Tributaria n'examine votre dossier de sa propre initiative pour vous envoyer un chèque. Vous devez le demander activement, en déposant votre Modelo 210 avec un résultat « a devolver » (à rembourser).

Un exemple chiffré

Reprenons notre exemple précédent d'un local commercial loué 20 000 € par an, en supposant cette fois que Michael, le propriétaire, vit en Allemagne et est résident de l'UE :

Dans ce cas, le locataire a retenu 3 800 € au cours de l'année et les a versés à l'Agencia Tributaria au nom de Michael. Mais une fois que Michael déduit ses frais admissibles, son impôt réel ne s'élève qu'à 1 900 €. Cela signifie que 1 900 € du montant déjà retenu dépassent l'impôt réellement dû, et Michael peut demander le remboursement de cette différence en déposant son Modelo 210.

Délai pour demander votre remboursement d'impôt

C'est ici que la confusion est la plus fréquente ; distinguons donc clairement les deux situations :

• Si la déclaration aboutit à un impôt à payer : si, après avoir calculé votre Modelo 210, vous devez encore payer un impôt supplémentaire en plus du montant retenu, la déclaration doit être déposée entre le 1er et le 20 avril de l'année suivant l'exercice fiscal déclaré (à partir de 2027).
• Si la déclaration aboutit à un remboursement : si votre calcul montre qu'un remboursement vous est dû, vous n'avez pas à attendre l'échéance d'avril. Vous pouvez déposer votre Modelo 210 dès le 1er février de l'année suivant l'exercice fiscal déclaré.

De plus, vous ne disposez pas d'un délai restreint. Vous avez quatre ans à compter de la fin de l'exercice fiscal pour demander votre remboursement.

Erreurs fréquentes commises par les propriétaires non-résidents

• Penser que la retenue correspond à l'impôt définitif. De nombreux propriétaires pensent que, le locataire ayant déjà retenu et versé un pourcentage à l'Agencia Tributaria, leur obligation fiscale est réglée. Ce n'est pas le cas. C'est le Modelo 210 qui détermine le montant réellement dû.
• Ne pas déposer le Modelo 210. Le fait que le locataire ait retenu une partie de l'impôt ne dispense pas de l'obligation de déposer la déclaration. Ne pas la déposer peut également vous faire perdre un remboursement auquel vous auriez eu droit.
• Oublier de déduire les frais admissibles (résidents de l'UE/EEE). Si vous avez le droit de déduire des frais comme l'IBI, les charges de copropriété ou les réparations, et que vous ne le faites pas, vous paierez plus d'impôt que nécessaire, ou vous passerez à côté d'un remboursement auquel vous aviez droit.
• Laisser expirer le délai de quatre ans. Comme la fenêtre de remboursement semble généreuse, certains propriétaires repoussent leur déclaration et finissent par perdre définitivement leur droit à réclamation.

Comment demander votre remboursement d'impôt avec IberianTax

Demander votre remboursement avec IberianTax est rapide et se fait entièrement en ligne :

1. Créez un compte IberianTax gratuit.
2. Démarrez un nouveau Modelo 210 et sélectionnez l'option « Revenus locatifs ».
3. Complétez les informations demandées dans le formulaire. La première fois, cela prend généralement moins de 10 minutes.
4. Indiquez vos revenus locatifs, vos frais déductibles et les informations relatives à la retenue. Notre plateforme calcule automatiquement le montant estimé du remboursement auquel vous pourriez avoir droit.
5. Vérifiez les informations, effectuez le paiement, et déposez votre Modelo 210 avec IberianTax.

Vous devrez également fournir un certificat de résidence fiscale pour l'exercice concerné, un certificat de titularité du compte bancaire sur lequel le remboursement doit être versé, ainsi que le certificat de retenue à la source délivré par votre locataire. Ce certificat confirme les montants retenus et versés à l'Agencia Tributaria en votre nom.

Foire aux questions

La retenue appliquée par mon locataire constitue-t-elle mon paiement d'impôt définitif ?

Non. Il s'agit uniquement d'un acompte. Votre impôt réel est calculé lors du dépôt de votre Modelo 210, et tout excédent retenu peut être remboursé.

Puis-je récupérer l'intégralité du montant retenu ?

Cela dépend de votre impôt final. Si le montant retenu dépasse l'impôt dû, vous pouvez réclamer la différence. Dans certains cas, cela peut correspondre à un remboursement intégral de la retenue.

Dois-je déposer le Modelo 210 même si je pense ne devoir aucun impôt supplémentaire ?

Oui. Si vous ne le déposez pas, vous ne recevrez pas votre remboursement, et vous n'aurez pas non plus déclaré formellement vos revenus locatifs, ce qui reste une obligation légale quel que soit le résultat.

Je réside hors UE. Puis-je déduire quoi que ce soit ?

Selon les règles actuellement appliquées par l'Agencia Tributaria, les résidents hors UE/EEE sont en principe imposés sur leurs revenus locatifs bruts, sans possibilité de déduire de frais. Comme expliqué plus haut, cette position fait actuellement l'objet d'une procédure judiciaire en cours.

Que se passe-t-il si je laisse passer le délai de quatre ans ?

Une fois le délai de quatre ans applicable écoulé, vous perdez généralement le droit de réclamer le remboursement.

En résumé

Si un impôt a été retenu sur le loyer de votre local commercial en Espagne, le montant retenu peut être supérieur à votre impôt réel. Déposer le Modelo 210 vous permet de calculer l'impôt correct et de réclamer, sous forme de remboursement, tout excédent retenu.

Avec IberianTax, vous pouvez effectuer toute la démarche en ligne, dans votre propre langue. Nous calculons votre impôt, identifions tout remboursement éventuel, et préparons puis déposons votre Modelo 210 auprès de l'Agencia Tributaria.

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