Jugement de l’Audiencia Nacional : déduction des dépenses de location en Espagne pour les propriétaires hors UE

Les propriétaires immobiliers en Espagne qui résident en dehors de l'Union européenne (UE) et de l'Espace économique européen (EEE) ont subi pendant des années un traitement fiscal défavorable par rapport aux résidents communautaires. Un récent arrêt de l'Audience nationale pourrait ouvrir la porte à un changement important.

Jusqu'à présent, les non-résidents extra-communautaires qui louent leur logement en Espagne paient 24% sur les revenus bruts, sans possibilité de déduire les dépenses habituelles telles que les assurances, le nettoyage, les impôts ou l'entretien.

En revanche, les résidents de l'UE et de l'EEE sont imposés à 19% et peuvent déduire une série de dépenses liées à la location, déterminant ainsi leur base imposable sur le revenu net.

En juillet 2025, l'Audience nationale a déclaré que cette différence était illégale et contraire au droit de l'UE.

Qu'a décidé le tribunal ?

Le 28 juillet 2025, la Cour nationale a rendu une décision majeure (3630/2025) dans lequel elle reconnaît le droit des contribuables non-résidents extra-communautaires à déduire les dépenses directement liées à la location de leurs biens immobiliers en Espagne.

Le tribunal, faisant référence à différents arrêts de la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE), indique qu'il serait contraire au droit de l'Union et à l'article 63 du Traité sur le fonctionnement de l'Union européenne (principe de libre circulation des capitaux) de limiter la possibilité de déduire les dépenses nécessaires à l'obtention des revenus de location uniquement aux résidents de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen, sans étendre ce droit aux non-résidents de pays tiers.

L'arrêt se fonde sur la jurisprudence consolidée de la CJUE qui a étendu les effets des libertés communautaires, en particulier la libre circulation des capitaux, aux résidents d'États tiers.

Quelles dépenses pourraient être déductibles ?

Si l'arrêt se consolide, les propriétaires non-résidents hors de l'UE pourraient déduire :

• Nettoyage et entretien
• Fournitures (électricité, eau, gaz)
• Impôts locaux tels que l'IBI et charges de copropriété
• Réparations
• Assurances
• Honoraires d'agence ou de gestion
• Amortissement du bien immobilier

Ces dépenses devront être directement liées aux revenus obtenus par la location en Espagne et avoir un lien économique direct avec l'activité de location.

Quelle est la situation actuelle ?

Important : L'Avocat de l'État a fait appel de la décision devant le Tribunal suprême.

En date d'octobre 2025 :

• Le formulaire 210 ne permet pas d'inclure les dépenses lorsque la résidence fiscale est en dehors de l'UE.
• L'Agence fiscale maintient son critère actuel jusqu'à ce qu'il y ait un arrêt définitif.
• Les liquidations continueront d'être calculées sur les revenus bruts à 24%.

Que faire maintenant ?

1. Conservez toute la documentation

Conservez tous les justificatifs de vos dépenses de location des 4 dernières années et des exercices futurs.

2. Évaluez la présentation d'une réclamation préventive

Étant donné que l'arrêt n'est pas encore définitif et que le processus peut durer plusieurs mois de plus ou même plus d'un an, les déclarations de fin 2021 et celles de 2022 sont sur le point de prescrire (4 ans). Pour éviter de perdre le droit de réclamer si le Tribunal suprême confirme l'arrêt, nous recommandons de présenter une demande de rectification conservatoire qui permet d'interrompre le délai de prescription et de préserver votre droit d'obtenir un remboursement à l'avenir. Sans cette action, lorsque l'arrêt définitif arrivera, vous aurez définitivement perdu le droit de réclamer pour les exercices les plus anciens.

3. Restez informé

Restez informé avec nos mises à jour sur le blog et les réseaux sociaux (Instagram, Facebook et LinkedIn).

4. Consultez des professionnels

Depuis IberianTax, nous pouvons vous aider à :

• Évaluer votre situation particulière
• Préparer et présenter une demande de rectification conservatoire
• Gérer tout le processus administratif

Regard vers l'avenir

En IberianTax, nous considérons cet arrêt comme un pas positif vers une imposition plus juste pour les propriétaires non-résidents hors de l'UE.

Si le Tribunal suprême confirme ce critère, nous serons face à un changement important qui :

• Égalisera le traitement fiscal de tous les non-résidents, indépendamment de leur pays d'origine
• Permettra d'imposer sur le revenu net réel, et non sur les revenus bruts
• Pourrait ouvrir la porte à des réclamations de remboursement pour les 4 dernières années
• Rendra l'investissement immobilier en Espagne plus attractif pour les investisseurs extra-communautaires

Nous resterons attentifs à toute nouveauté et vous informerons immédiatement. Et si vous avez besoin de tranquillité d'esprit dans la gestion de votre formulaire 210, notre équipe est à votre disposition.