Frais de location déductibles en Espagne pour les non-résidents : Guide complet 2025

Si vous êtes résident de l’UE ou de l’EEE et que vous louez un bien immobilier en Espagne, vous bénéficiez d’un avantage fiscal important lors du dépôt de votre déclaration d’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) : vous pouvez déduire certains frais liés à la location de votre revenu locatif imposable. Cela signifie que vous n’êtes pas imposé sur le montant total des loyers perçus, mais uniquement sur le revenu net après déduction des frais admissibles. IberianTax

Cependant, en juillet 2025, l’Audiencia Nacional a rendu un arrêt qui pourrait ouvrir la porte à une évolution importante : les non-résidents hors UE/EEE pourraient enfin être autorisés à déduire des frais liés à la location. IberianTax propose désormais un service de récupération des frais de location (Rental Expenses Reclaim) pour les années fiscales à partir de 2022.
Pour lancer votre demande, contactez-nous à support@iberiantax.com ou via notre page de contact.

Les règles peuvent sembler techniques, les déductions sont souvent mal comprises et le processus peut être long si vous essayez de tout gérer seul. C’est exactement pour cela que de nombreux propriétaires non-résidents choisissent IberianTax. Notre plateforme effectue les calculs pour vous, applique automatiquement les règles de proratisation appropriées et garantit une déclaration correcte du début à la fin – sans paperasse, sans approximations et sans que vous ayez à naviguer dans les formulaires fiscaux espagnols vous-même. 

Avec l’approche de la date limite annuelle de dépôt, c’est le moment idéal pour comprendre ce que vous pouvez déduire, ce que vous ne pouvez pas et comment éviter les erreurs les plus courantes.

Ce guide présente tout de manière claire et simple, afin que vous puissiez préparer votre déclaration IRNR en toute confiance cette année.

Quels frais sont déductibles pour les propriétaires UE/EEE ?

Selon la législation fiscale espagnole, les propriétaires non-résidents de l’UE/EEE peuvent déduire les dépenses nécessaires à l’obtention des revenus locatifs. Ces frais doivent être directement liés à la location et correspondre à la période durant laquelle le bien a été loué. 

En pratique, vous pouvez déduire :

1. Charges (électricité, eau, gaz, internet)

Déductibles pour les jours où le bien est effectivement loué. 

2. Frais de copropriété

Les charges régulières liées à l’entretien de l’immeuble sont déductibles au prorata. 

3. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles / taxe foncière)

La taxe foncière annuelle est déductible en fonction des jours loués. 

4. Assurance habitation

Les primes d’assurance couvrant l’immeuble sont déductibles. 

5. Nettoyage, blanchisserie et services de changement

Toutes prestations nécessaires pour préparer ou entretenir le bien entre les locations.

6. Réparations et entretien courant

Les réparations visant à maintenir le bien en état sont déductibles ; les améliorations ne le sont pas. L’achat de mobilier n’est déductible que via l’amortissement à 10 % par an. 

7. Frais de gestion et d’agence

Honoraires versés à des agences, services de gestion (par ex. Airbnb), ou plateformes de réservation. 

8. Intérêts hypothécaires

Seule la part des intérêts du prêt hypothécaire est déductible. 

9. Honoraires juridiques et comptables

Frais pour des services juridiques ou comptables liés à la location. 

10. Amortissement

Un pourcentage du coût d’acquisition est amortissable (3 % du coût d’acquisition ou de la valeur cadastrale hors terrain) au prorata de la période de location. 

Les frais ne peuvent être déduits qu’au prorata du nombre de jours loués, sauf si le bien a été loué 365 jours sur l’année.

Quels frais ne sont pas déductibles ?

Toutes les dépenses liées à la possession d’un bien immobilier ne sont pas déductibles. Les autorités fiscales espagnoles distinguent clairement entre les frais liés à une activité locative et ceux qui sont privés ou destinés à des investissements à long terme.

Vous ne pouvez pas déduire : 

• Dépenses à usage personnel
• Travaux d’amélioration ou rénovation
• Achat de mobilier avec valeur à long terme
• Frais de déplacement
• Amendes ou pénalités
• Dépôts de garantie retournés
• Dépenses sans facture

Si la dépense n’est pas directement liée à la perception de revenus locatifs, elle ne peut pas être déduite.

Calcul des déductions

La plupart des dépenses doivent être déduites au prorata du nombre de jours pendant lesquels le bien a effectivement été loué. Par exemple, si votre propriété a été louée 120 jours dans l’année, vous ne pouvez appliquer que 120/365 des coûts annuels tels que l’IBI, les charges de copropriété, les services publics ou l’amortissement.

IberianTax applique automatiquement ces règles lors de votre déclaration, vous n’avez donc rien à calculer vous-même.

Quels documents devez-vous conserver ?

Pour pouvoir déduire ces dépenses, vous devez conserver :

• Les factures (et non les reçus ou tickets de carte bancaire)
• Les preuves de paiement
• Les copies des relevés de charges de copropriété
• Le calendrier de location indiquant les dates exactes de location
• Les contrats, accords ou relevés d’agence
• Si le bien est en copropriété, vous devrez également connaître les pourcentages de propriété de chaque propriétaire, car les dépenses doivent être réparties en conséquence.

Questions fréquentes sur les frais déductibles

Quels frais les non-résidents peuvent-ils déduire ?

Les non-résidents de l’UE/EEE peuvent déduire les dépenses directement liées aux revenus locatifs, comme les services publics, le ménage, les charges de copropriété, l’IBI, l’assurance, les réparations, les frais de gestion ou les intérêts hypothécaires. Les propriétaires non-UE ne peuvent normalement pas déduire ces dépenses, mais une décision de la Cour nationale en 2025 ouvre la possibilité de demander des remboursements rétroactifs pour les années ouvertes, généralement à partir de 2022, sous réserve du délai de prescription de quatre ans. Pour ne pas perdre cette opportunité si la Cour suprême confirme la décision, il est recommandé de déposer une demande de rectification précautionnelle, préservant ainsi votre droit de réclamer ultérieurement.

IberianTax peut vous accompagner à chaque étape - contactez-nous pour lancer le processus.

Les frais Airbnb ou Booking sont-ils déductibles ?

Oui. Ils sont considérés nécessaires à la génération de revenus locatifs pour les résidents UE/EEE. 

Les rénovations sont-elles déductibles ?

Non. Les rénovations, améliorations et travaux d’agrandissement sont considérés comme des investissements et ne sont pas déductibles. Seules les réparations visant à entretenir l’état du bien sont déductibles.

Et si le bien n’était loué qu’une partie de l’année ?

Vous pouvez toujours déduire des dépenses, mais uniquement au prorata du nombre de jours de location, sauf si la dépense concerne exclusivement une réservation locative.

Que se passe-t-il si je n’ai pas les justificatifs de mes dépenses ?

Les autorités fiscales peuvent refuser ces dépenses, recalculer votre impôt et appliquer des pénalités. Une documentation correcte est obligatoire pour pouvoir déduire des dépenses.

Pourquoi les propriétaires non-UE ne peuvent-ils pas déduire de dépenses ?

Selon la réglementation fiscale espagnole actuelle, les non-résidents non-UE ne peuvent déduire aucune dépense lorsqu’ils déclarent des revenus locatifs. Seuls les résidents de l’UE et de l’EEE sont autorisés à déduire les coûts directement liés à la génération de ces revenus. Cette distinction reste en vigueur aujourd’hui.

Bien qu’un jugement de 2025 ait suggéré que les propriétaires non-UE devraient pouvoir bénéficier de déductions, les autorités fiscales espagnoles n’ont pas encore mis à jour leurs règlements, ce qui signifie que la règle n’a pas changé en pratique. Tant que les autorités espagnoles n’appliquent pas officiellement ces nouvelles conditions, les propriétaires non-UE doivent continuer à déclarer normalement. Toutefois, les résidents non-UE/EEE peuvent désormais déposer une demande de remboursement rétroactif en prévision de ce changement.

Déclarez vos dépenses locatives avec IberianTax

Avec IberianTax, les résidents non-UE/EEE peuvent désormais demander un remboursement des dépenses locatives pour les années à partir de 2022. Pour commencer, contactez-nous simplement à support@iberiantax.com ou via notre page de contact.

IberianTax simplifie entièrement le processus. Vous pouvez enregistrer vos dépenses tout au long de l’année sur notre plateforme, et au moment de la déclaration, nous appliquons automatiquement les calculs corrects et les imputons sur votre impôt dû. Pas de tableurs, pas de suppositions, et pas besoin de gérer seul la paperasse espagnole.

Notre service est disponible en français, anglais, allemand et espagnol, avec une équipe de support dédiée prête à vous aider à tout moment. Rien n’a jamais été aussi simple !

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