Nouveau décret logement en Espagne : ce qui change pour les propriétaires non-résidents

October 9, 2026

Le 6 octobre 2026, le gouvernement espagnol a adopté un nouveau décret sur le logement, le Real Decreto-ley 29/2026, publié au BOE le 7 octobre et en vigueur depuis le 8 octobre. Il prévoit une TVA de 10 % sur la location saisonnière de courte durée, de possibles majorations de l'IBI pour les logements touristiques et vacants, un plafond de 2 % pour les hausses de loyer et une modification du calcul des revenus imputés à partir de 2027. Il doit encore être validé par le Congrès, ce qui devrait se produire dans les prochaines semaines. Dans cet article, nous vous expliquons simplement ce que cela signifie pour vous en tant que propriétaire non-résident en Espagne.

Comment le décret concerne-t-il les non-résidents ?

Les règles liées au bien (contrats de location, TVA sur la location saisonnière, majorations de l'IBI, plusvalía municipal) s'appliquent à tous les propriétaires, qu'ils vivent en Espagne ou non.
Les revenus imputés : l'IRNR calcule les revenus imputés en appliquant l'article 85 de la loi de l'IRPF. Comme le décret modifie cet article, le nouveau barème s'applique aussi à votre Modelo 210 pour les revenus imputés à partir de l'exercice 2027 (voir ci-dessous).
Ce qui ne vous concerne pas : les incitations propres à l'IRPF (réductions allant jusqu'à 100 % pour les propriétaires qui baissent le loyer et nouvelle déduction de 10 % pour les locataires) sont réservées aux résidents fiscaux en Espagne. Vous continuerez à déposer votre Modelo 210 pour vos revenus imputés ou vos revenus locatifs comme jusqu'à présent.

Ce qui change selon l'usage de votre bien

Si vous louez à des touristes (séjours de 30 nuits maximum)

C'est le groupe le plus concerné. À partir du 1er décembre 2026, la location d'un appartement ou d'une maison meublés à un même locataire pour 30 nuits ou moins ne sera plus exonérée de TVA et sera soumise à une TVA de 10 %. Jusqu'à présent, ces locations n'étaient soumises à la TVA que si vous proposiez des services de type hôtelier, comme le ménage quotidien ou les repas. La résidence habituelle du propriétaire est exclue.

Concrètement, pour vous :

Vous devrez vous immatriculer en tant qu'entrepreneur (travailleur indépendant) à la TVA auprès de l'Agencia Tributaria, facturer 10 % de TVA à vos locataires (ou l'absorber dans votre prix) et déposer chaque trimestre le Modelo 303 de TVA.
Chez IberianTax, nous travaillons déjà sur un nouveau service pour vous aider à déposer ces déclarations de TVA.
Vérifiez comment votre plateforme de réservation ou votre société de gestion organisera la facturation à partir de décembre.
Vous continuerez à déposer votre Modelo 210 pour vos revenus locatifs. La TVA que vous encaissez auprès de vos locataires ne fait pas partie de vos revenus locatifs.
Dans les zones déclarées comme marchés du logement tendus (zonas tensionadas), votre mairie pourra en outre appliquer une majoration de l'IBI sur les logements touristiques : jusqu'à 50 %, jusqu'à 100 % si vous en possédez deux ou plus et jusqu'à 150 % si vous en possédez quatre ou plus. Ce n'est pas automatique : chaque mairie doit l'adopter dans son règlement fiscal.

Si vous louez pour quelques mois (location temporaire)

Les contrats de location temporaire (plus de 31 jours et, en général, 12 mois maximum) doivent désormais indiquer un motif réel et justifié du séjour temporaire, comme des études, un emploi temporaire ou un traitement médical. Si le motif n'est pas justifié, ou si plus de deux contrats temporaires s'enchaînent, le contrat sera considéré comme un bail d'habitation principale, avec toutes les protections du locataire qui en découlent (durée, prorogations et plafonds de loyer).

Si vous louez en longue durée

Hausses de loyer plafonnées à 2 % jusqu'au 31 décembre 2027, sauf accord différent avec le locataire. Si le loyer dépasse déjà l'indice de référence officiel, il ne pourra pas être augmenté.
Prorogation extraordinaire : les locataires dont le contrat prend fin avant le 31 décembre 2028 pourront demander à le prolonger jusqu'à deux ans, aux mêmes conditions, à condition d'être à jour de leurs loyers. Vous ne pourrez refuser que si vous avez besoin du logement pour vous-même ou pour des proches.
Location par chambres : la somme des loyers de toutes les chambres ne pourra pas dépasser le loyer du logement entier.
Expulsions : les expulsions de locataires vulnérables sans solution de relogement pourront être suspendues jusqu'au 31 décembre 2030, la région prenant en charge les loyers impayés.
Incitations fiscales : les nouvelles réductions de l'IRPF allant jusqu'à 100 % pour les propriétaires qui baissent le loyer ne s'appliquent pas au Modelo 210. Si vous résidez dans l'UE ou l'EEE, vous pouvez toujours déduire vos frais et payer 19 % sur le revenu net. Notre calculateur d'impôt sur les revenus locatifs vous donne une estimation.

Si votre bien est vacant ou réservé à votre usage personnel

Les mairies pourront appliquer une majoration de l'IBI aux logements inoccupés de façon permanente, c'est-à-dire vides de manière continue et sans motif justifié depuis plus de deux ans. Hors zones tendues, elle ne concerne que les propriétaires de quatre biens résidentiels ou plus (jusqu'à 50 %, ou jusqu'à 100 % si le logement est vide depuis plus de trois ans). En zone tendue, elle peut s'appliquer à tout propriétaire (jusqu'à 50 %, et jusqu'à 100 % ou plus pour les propriétaires de quatre logements ou plus). Dans tous les cas, votre mairie doit l'adopter dans son règlement fiscal. Bonne nouvelle pour la plupart de nos clients : le décret considère expressément l'usage comme résidence secondaire comme un motif justifié, avec un maximum de quatre ans d'inoccupation continue. Une résidence secondaire que vous utilisez ne devrait donc pas être considérée comme vacante. Les logements mis en vente (jusqu'à un an) ou en location (jusqu'à six mois) aux conditions du marché sont également couverts.

Le changement le plus important pour la plupart de nos clients concerne les revenus imputés. À partir du 1er janvier 2027, l'IRPF remplace le taux fixe actuel (2 % de la valeur cadastrale, ou 1,1 % si elle a été révisée) par un barème progressif appliqué par tranches à la somme des valeurs cadastrales de vos biens (hors résidence principale) : 1,1 % jusqu'à 100 000 €, 1,5 % de 100 000 € à 500 000 €, 2 % de 500 000 € à 1 000 000 € et 3 % au-delà de 1 000 000 €. Comme l'IRNR applique l'article 85 de la loi de l'IRPF pour calculer les revenus imputés, ce barème s'applique aussi à votre Modelo 210. Concrètement, les propriétaires dont la valeur cadastrale a été révisée (1,1 % aujourd'hui) paieront davantage sur la part supérieure à 100 000 €, tandis que ceux dont la valeur n'a pas été révisée (2 % aujourd'hui) paieront en général moins. Même si le nouveau barème entre en vigueur le 1er janvier 2027, il n'aura d'effet qu'à partir de la déclaration de l'exercice 2027, déposée en 2028. Vos déclarations de revenus imputés pour 2025 et 2026 se calculent exactement comme avant. Vous pouvez vérifier votre montant actuel avec notre calculateur de l'impôt annuel des non-résidents.

Si vous envisagez de vendre

À partir du 1er décembre 2026, les coefficients maximaux utilisés pour calculer la plusvalía municipal sont actualisés.
Jusqu'au 31 décembre 2030, les fonds d'investissement et les grands propriétaires (plus de 10 logements) voient limité leur droit d'acheter des logements en dessous de 70 % de leur valeur de marché. Cela concerne surtout les ventes de portefeuilles à prix réduit, pas une vente normale au prix du marché.
Votre Modelo 210 pour les plus-values immobilières et la retenue de 3 % lors de la vente ne changent pas.

Résumé en un coup d'œil

Votre situation	Ce qui change	À partir de quand
Location saisonnière (30 nuits maximum)	TVA de 10 % ; possible majoration de l'IBI en zone tendue	1er décembre 2026 (TVA) ; IBI seulement si la mairie l'adopte
Location temporaire	Le motif temporaire doit être justifié, sinon le contrat est considéré comme un bail d'habitation principale	8 octobre 2026
Location longue durée	Plafond de 2 % pour les hausses ; prorogation jusqu'à 2 ans à la demande du locataire	Jusqu'au 31 décembre 2027 (plafond) ; contrats se terminant avant le 31 décembre 2028 (prorogation)
Logement vacant	Possible majoration de l'IBI	Seulement si la mairie l'adopte
Usage personnel / résidence secondaire	Nouveau barème progressif des revenus imputés, applicable aussi au Modelo 210	Exercice 2027 (déposé en 2028)
Vente	Coefficients de la plusvalía municipal actualisés	1er décembre 2026

Nos recommandations

Si vous louez à des touristes, préparez-vous dès maintenant à la TVA du 1er décembre : parlez de la facturation avec votre plateforme ou votre gestionnaire et prévoyez votre immatriculation à la TVA et le dépôt trimestriel du Modelo 303. Nous pourrons très bientôt vous aider.
Surveillez votre mairie. Les majorations de l'IBI nécessitent un règlement municipal. Si vous souhaitez que votre IBI et vos autres taxes locales soient payés à temps sans souci, nous pouvons mettre en place le prélèvement automatique de vos taxes locales.
Continuez à déposer votre Modelo 210 comme d'habitude. Vos obligations pour 2025 et 2026 ne changent pas du fait de ce décret.

Nous mettrons cet article à jour en cas de nouveautés.

Cet article est fourni à titre purement informatif et se fonde sur le Real Decreto-ley 29/2026 publié au BOE le 7 octobre 2026. Le décret doit être validé par le Congrès et son contenu peut évoluer. Il ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé. Vous pouvez consulter le texte officiel au BOE.