Så beräknar du skatten på dina hyresintäkter som icke-bosatt i Spanien

Om du äger en bostad i Spanien och funderar på att hyra ut den är det viktigt att känna till skatteskyldigheterna för inkomsten. Som icke-bosatt fastighetsägare måste du betala skatt på de hyresintäkter du tjänar, och de ska deklareras till den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria) med Modelo 210.

Att räkna ut skatten på hyresintäkter kan vara knöligt, särskilt eftersom reglerna skiljer sig mellan boende inom och utanför EU och eftersom avdragsgilla kostnader ofta måste proportioneras enligt särskilda regler.

Den här artikeln är en komplett guide som hjälper dig att förstå hur du beräknar skatten på dina hyresintäkter i Spanien, från deklarationsperioder till tillåtna avdrag och skattesatser. Från och med 2024 har systemet gått från kvartalsvisa deklarationer till årlig inlämning, vilket förenklar rapporteringen men kräver noggrannhet.

När ska hyresintäkter deklareras?

Från och med 2024 ska hyresintäkter från bostad i Spanien deklareras årligen av icke-bosatta fastighetsägare. Ändringen förenklar rapporteringen jämfört med tidigare år, då deklarationerna gjordes kvartalsvis. Så här ser det ut:

Årlig deklarationsperiod

Från och med 2024 är deklarationsperioden för hyresintäkter årlig.

För hyresintäkter som tjänats in under ett kalenderår måste du lämna in din deklaration under de första 20 dagarna i januari året efter. För hyresintäkter under 2024 ska deklarationen till exempel lämnas in mellan den 1 januari och den 20 januari 2025.

Tidigare kvartalsvisa deklarationsperioder

Före 2024 lämnades deklarationer för hyresintäkter in kvartalsvis:

• 1:a kvartalet: 1 januari - 31 mars
• 2:a kvartalet: 1 april - 30 juni
• 3:e kvartalet: 1 juli - 30 september
• 4:e kvartalet: 1 oktober - 31 december

Om du till exempel hyrde ut din bostad från februari till augusti 2023 skulle du ha behövt deklarera inkomsten för första, andra och tredje kvartalet separat.

Så beräknar du dina hyresintäkter

För att beräkna din skatt korrekt måste flera viktiga faktorer beaktas:

Antal dagar bostaden varit uthyrd

Antalet dagar din bostad varit uthyrd under beskattningsåret påverkar hur vissa kostnader får dras av. Lokala skatter (IBI, sophämtningsavgifter med mera) får till exempel bara dras av proportionellt mot antalet uthyrda dagar, medan underhålls- och reparationskostnader är fullt avdragsgilla oavsett uthyrningsperiod om de har direkt samband med den intjänade inkomsten.

Dessutom måste du deklarera schablonintäkt för de dagar bostaden inte varit uthyrd.

Skatterättslig hemvist inom eller utanför EU

Tillämplig skattesats beror på den skatterättsliga hemvisten:

• 19 % för boende i EU, Norge, Island eller Liechtenstein.
• 24 % för boende utanför EU.

Det är också viktigt att notera att boende utanför EU inte får dra av kostnader från hyresintäkter enligt spansk skattelagstiftning. Därför blir skattebeloppet betydligt högre för dem.

Avdragsgilla kostnader för boende inom EU

Om du är bosatt inom EU kan du dra av flera typer av kostnader kopplade till dina hyresintäkter:

• Ränta på bolån: ränta på lån som använts för att förvärva eller förbättra bostaden.
• Lokala skatter och avgifter: till exempel IBI och sophämtningsavgifter, om de betalas av ägaren.
• Tjänstekostnader: kostnader för städning, uthyrningsförvaltning och annonsering.
• Underhåll och reparationer: kostnader för skötsel, som målning och byte av varmvattenberedare.
• Avskrivning på bostaden: en andel av bostadens byggnadsvärde (exklusive mark) kan dras av årligen från bruttohyresintäkterna.
• Försäkringskostnader: premier för hemförsäkring.
• Samfällighetsavgifter och driftskostnader: inklusive wifi, vatten och el.
• Avskrivning på möbler: 10 % av möbelkostnaden per år under 10 år.

Det är viktigt att notera att underhålls- och reparationskostnader kan dras av fullt ut oavsett hur många dagar bostaden varit uthyrd, så länge de har direkt samband med hyresintäkterna. Detsamma gäller kostnader för uthyrningsförvaltning, annonsering, städtjänster och liknande.

Däremot får kostnader för lokala skatter, som IBI eller sophämtningsavgifter, bara dras av i proportion till antalet uthyrda dagar. Detsamma gäller samfällighetsavgifter, avskrivning på bostaden, möbler, vitvaror med mera.

Om en större renovering höjer bostadens värde, till exempel byte av fönster och dörrar för att förbättra energiprestandan, kan dessa kostnader dras av när bostaden säljs genom att anskaffningsvärdet höjs och kapitalvinsten därmed minskar. De kan däremot inte dras av fullt ut från hyresintäkterna (bara via avskrivning).

Slutligen: även om det inte är obligatoriskt att skicka in kvitton till Agencia Tributaria är det klokt att spara alla kvitton och handlingar som styrker de avdragsgilla kostnaderna. Agencia Tributaria kan formellt begära in kvittona under de följande 4 åren efter fristen.

Avskrivning på bostad och möbler

Avskrivning är en viktig del av beräkningen av skatten på dina hyresintäkter, eftersom den låter dig dra av en del av kostnaden för bostaden och inredningen över tid. Så här beräknar du avskrivning för både bostaden och möblerna.

För att beräkna avskrivningen på din bostad följer du dessa steg:

1. Ta fram nödvändiga värden: du behöver anskaffningsvärdet, taxeringsvärdet (valor catastral) och byggnadens andel av taxeringsvärdet. Dessa värden finns normalt på IBI-kvittot och i köpehandlingen. De gör det möjligt att avgöra hur stor del av bostadsvärdet som kan skrivas av.
2. Proportionera efter uthyrda dagar: eftersom kostnader måste proportioneras efter antalet dagar bostaden varit uthyrd justerar du det årliga avskrivningsbeloppet därefter.

För att beräkna avskrivningen på möbler och vitvaror är formeln densamma, men med hänsyn till att dessa ska skrivas av med 10 % per år under de följande 10 åren.

Fallstudie

För att visa hur beräkningarna hänger ihop tittar vi på ett exempel: Peter, skattskyldig med hemvist i Belgien, hyrde ut sin bostad i Mijas, Malaga i 300 dagar under kalenderåret 2024. Han tjänade totalt 12 000 € i hyresintäkter.

• Anskaffningsvärde: 120 000 €
• Taxeringsvärde: 100 000 €
• Byggnadsvärde: 80 000 €
• Byggnadens andel: 80 000 / 100 000 = 80 %

Som bosatt inom EU

• Total inkomst: 12 000 €

Under beskattningsåret 2024 hade han följande kostnader:

• Inköp av nytt kylskåp (700 €)
  
  • 700 × 10 % × 300/365 = 57,53 €
• Betalade IBI (300 €)
  
  • 300 × 300/365 = 246,57 €
• Reparerade varmvattenberedaren (200 €)
• Uthyrningsförvaltning (450 €)
• Samfällighetsavgifter (300 €)
  
  • 300 × 300/365 = 246,57 €
• Räkningar för vatten, el och wifi (1 100 €)
  
  • 1100 × 300/365 = 904,11
• Årlig avskrivning: 120 000 x 80 % x 3 % = 2 880 €
  
  • 2 880 x 300/365 = 2 367,12 €

Totala avdragsgilla kostnader: 4 471,90 € (57,53 + 246,57 + 200 + 450 + 246,57 + 904,11 + 2 367,12)

• Skattepliktiga hyresintäkter: 12 000 € - 4 471,90 € = 7 528,10 €
• Skattesats (EU/EES): 19 %
• Skatt att betala: 7 528,10 × 19 % = 1 430,33 €.

Om Peter i stället hade varit bosatt utanför EU, till exempel skattskyldig i Schweiz, hade skatten uppgått till 2 880 €, eftersom skattesatsen då hade varit 24 % på den erhållna inkomsten utan möjlighet att dra av några kostnader.

Förenkla processen med IberianTax

För att förenkla processen och säkerställa att du följer de senaste reglerna kan IberianTax skatteverktyg vara till stor hjälp. Vårt verktyg är uppdaterat med gällande regler och bidrar till korrekta beräkningar, vilket minskar risken för fel och möjliga straffavgifter. Behöver du mer hjälp kan du registrera dig i dag eller kontakta vårt team på IberianTax.