Vilka avdrag får du göra som uthyrare i Spanien?

Icke-bosatta fastighetsägare som får hyresintäkter från sin bostad i Spanien måste lämna in en deklaration i Spanien, oavsett hur den inkomsten beskattas i hemlandet. Den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria) kräver att Modelo 210 lämnas in, deklarationen för inkomstskatt för icke-bosatta.

Fram till 2023 skulle hyresintäkter deklareras kvartalsvis, med sista dag den 20 april, 20 juli, 20 oktober och 20 januari (året därpå), där varje period omfattade föregående kvartal.

Från och med beskattningsåret 2024 övergår dock deklarationen av hyresintäkter till att ske årligen, med en enda inlämningsperiod mellan den 1 och 20 januari året därpå.

Vem får dra av kostnader?

Via Modelo 210 redovisar icke-bosatta både sina hyresintäkter och sina avdragsgilla kostnader. Men alla får inte dra av kostnader.

Endast personer med skatterättslig hemvist i EU-länder, Island, Norge och Liechtenstein har rätt att kvitta kostnader mot sina hyresintäkter. Icke-bosatta från andra länder (som Storbritannien, USA eller Schweiz) måste deklarera sina bruttohyresintäkter och får inte göra avdrag för kostnader.

Den här skillnaden kan dock snart komma att ändras. En nyligen meddelad dom från den spanska Audiencia Nacional har ifrågasatt den olika behandlingen av fastighetsägare inom och utanför EU, vilket öppnar för en möjlig framtida likabehandling. Någon officiell ändring har ännu inte genomförts, men beslutet är en viktig rättslig utveckling att hålla ögonen på.

Avdragsgilla kostnader för dig som har rätt att göra avdrag

Om du har rätt att dra av kostnader (EU, Island, Norge eller Liechtenstein) kan följande åtta kategorier av kostnader tas upp:

• Kostnader kopplade till fastigheten: lokala fastighetsskatter (IBI eller sophämtningsavgift), föreningsavgifter eller premier för hemförsäkring.
• Förbrukningsräkningar: Kostnader för vatten, gas, el och annan förbrukning får också dras av från hyresintäkterna om fastighetsägaren står för dem.
• Underhållskostnader: Kostnader för att underhålla bostaden, inklusive reparationer och städning, får också dras av. Här bör noteras att inköp av möbler bara får dras av genom avskrivning med 10 % per år (2,5 % per kvartal).
• Bolåneränta: Icke-bosatta som har ett bolån på den spanska bostaden får dra av den ränta de betalat på lånet från sina hyresintäkter.
• Förvaltningsavgifter: Om en icke-bosatt anlitar ett förvaltningsbolag för att sköta bostaden får de avgifter som betalas till bolaget dras av.
• Annons- och marknadsföringskostnader: Kostnader för att annonsera och marknadsföra bostaden till möjliga hyresgäster får också dras av.
• Juridiska kostnader och redovisningsarvoden: Arvoden till jurister och redovisningskonsulter som hjälper till med uthyrningen av bostaden får dras av.
• Avskrivning: Icke-bosatta får dra av avskrivning på fastigheten över tid. Avskrivningen för en uthyrd bostad beräknas som 3 % av det högsta av inköpspriset eller bostadens valor catastral. I båda fallen exklusive markvärdet.

Proportionella avdrag och dokumentation

Många kostnader får bara dras av proportionellt utifrån antalet dagar bostaden var uthyrd. Om din bostad till exempel var uthyrd 120 dagar under året får du bara ta upp 120/365 av den årliga fastighetsskatten, föreningsavgifterna, förbrukningen eller avskrivningskostnaderna.

Att föra noggranna register över dina hyresintäkter, kostnader och uthyrningsperioder är avgörande för att de avdragsgilla kostnaderna ska räknas ut rätt.

Undvik dubbelbeskattning

I de flesta fall gör dubbelbeskattningsavtalen mellan Spanien och ditt hemland att du kan räkna av den skatt du betalat i Spanien mot din inhemska inkomstskatt på samma hyresintäkter.

Förenkla din deklaration med IberianTax

Med IberianTax slipper du besväret med att räkna ut skatten på hyresintäkter för hand.

Vår plattform räknar ut din skatt korrekt, hjälper dig att maximera dina avdrag och ser till att du följer den spanska skattelagstiftningen fullt ut - allt på engelska och steg för steg.