Dom från Audiencia Nacional: avdrag för uthyrningskostnader i Spanien för ägare utanför EU

Fastighetsägare i Spanien som bor utanför Europeiska unionen (EU) och Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES) har i åratal haft en sämre skattemässig behandling än de som bor inom EU. En ny dom från Audiencia Nacional (den spanska nationella domstolen) kan öppna dörren för en viktig förändring.

Hittills betalar icke-bosatta utanför EU som hyr ut sin bostad i Spanien 24 % på bruttointäkten, utan möjlighet att dra av vanliga kostnader som försäkring, städning, skatter eller underhåll.

De som bor inom EU och EES beskattas däremot med 19 % och får dra av en rad kostnader som hör till uthyrningen. På så sätt beräknas deras skatteunderlag på nettointäkten.

I juli 2025 slog Audiencia Nacional fast att denna skillnad var olaglig och stred mot EU-rätten.

Vad har domstolen beslutat?

Den 28 juli 2025 meddelade Audiencia Nacional en vägledande dom (3630/2025) som erkänner rätten för icke-bosatta skattskyldiga utanför EU att dra av kostnader som är direkt kopplade till uthyrningen av deras fastigheter i Spanien.

Domstolen hänvisar till flera avgöranden från Europeiska unionens domstol (EU-domstolen) och konstaterar att det skulle strida mot unionsrätten och artikel 63 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (principen om fri rörlighet för kapital) att begränsa möjligheten att dra av nödvändiga kostnader för att få hyresintäkter till enbart personer bosatta i Europeiska unionen eller Europeiska ekonomiska samarbetsområdet, utan att utvidga denna rätt till icke-bosatta från tredjeland.

Domen bygger på EU-domstolens fasta praxis, som har utvidgat effekterna av unionens friheter, särskilt den fria rörligheten för kapital, till personer bosatta i tredjeland.

Vilka kostnader skulle kunna bli avdragsgilla?

Om domen står sig skulle icke-bosatta fastighetsägare utanför EU kunna dra av:

• Städning och underhåll
• Förbrukning (el, vatten, gas)
• Lokala skatter som IBI (lokal fastighetsskatt) och samfällighetsavgifter
• Reparationer
• Försäkring
• Förmedlings- eller förvaltningsavgifter
• Avskrivning på fastigheten

Dessa kostnader måste vara direkt kopplade till de intäkter du får från uthyrningen i Spanien och ha ett direkt ekonomiskt samband med uthyrningsverksamheten.

Hur ser läget ut i dag?

Viktigt: Statens juridiska ombud (Abogacía del Estado) har överklagat beslutet till Högsta domstolen (Tribunal Supremo).

I oktober 2025 gäller följande:

• Modelo 210 tillåter inte att kostnader tas med när den skatterättsliga hemvisten ligger utanför EU.
• Agencia Tributaria håller fast vid sin nuvarande tolkning tills det finns ett slutligt avgörande.
• Skatten beräknas fortfarande på bruttointäkten med 24 %.

Vad ska du göra nu?

Spara all dokumentation

Spara alla kvitton för dina uthyrningskostnader från de senaste 4 åren och kommande beskattningsår.

Överväg att lämna in en begäran om rättelse i förebyggande syfte

Eftersom domen ännu inte är slutlig och processen kan ta flera månader till eller till och med mer än 1 år, håller deklarationerna från slutet av 2021 och de från 2022 på att preskriberas (4 år). För att du inte ska förlora rätten att kräva om Högsta domstolen fastställer domen rekommenderar vi att du lämnar in en begäran om rättelse i förebyggande syfte. Den avbryter preskriptionstiden och bevarar din rätt till återbetalning i framtiden. Utan den åtgärden har du, när det slutliga avgörandet kommer, permanent förlorat rätten att kräva för de äldsta beskattningsåren.

Håll dig informerad

Håll dig uppdaterad via vår blogg och våra sociala medier (Instagram, Facebook och LinkedIn).

Rådfråga experter

Vi på IberianTax kan hjälpa dig att:

• Bedöma din specifika situation
• Förbereda och lämna in en begäran om rättelse i förebyggande syfte
• Sköta hela den administrativa processen

Blicken mot framtiden

På IberianTax ser vi denna dom som ett positivt steg mot en rättvisare beskattning av icke-bosatta fastighetsägare utanför EU.

Om Högsta domstolen fastställer denna tolkning står vi inför en viktig förändring som:

• Likställer den skattemässiga behandlingen av alla icke-bosatta, oavsett hemland
• Gör det möjligt att beskatta den faktiska nettointäkten i stället för bruttointäkten
• Kan öppna dörren för återbetalningskrav för de senaste 4 åren
• Gör fastighetsinvesteringar i Spanien mer attraktiva för investerare utanför EU

Vi följer utvecklingen noga och informerar dig direkt. Och om du vill känna dig trygg med hanteringen av din Modelo 210 finns vårt team här för att hjälpa dig.