Så återkräver du innehållen skatt vid uthyrning av lokal i Spanien

Om du som icke-bosatt hyr ut en lokal i Spanien kan din hyresgäst vara skyldig att hålla inne en del av hyran och betala in den direkt till Agencia Tributaria (den spanska skattemyndigheten) för din räkning. Det gör att beloppet som kommer in på ditt bankkonto kan vara lägre än den hyra som avtalats i kontraktet.

Den goda nyheten är att den innehållna skatten inte nödvändigtvis är din slutliga skatt. I många fall är det bara en förskottsbetalning, och när du väl har räknat ut din faktiska skatt via Modelo 210 kan du ha rätt till hel eller delvis återbetalning.

Den här guiden förklarar varför skatten hålls inne, hur mycket det brukar röra sig om och hur du kan kräva tillbaka det du har rätt till.

Snabbt svar:

• Om din hyresgäst är ett företag eller en yrkesutövare måste hyresgästen hålla inne en del av dina hyresintäkter och betala in dem till Agencia Tributaria för din räkning.
• Den innehållna andelen är normalt 19 % för personer bosatta inom EU/EES och 24 % för personer bosatta i andra länder.
• Den innehållna skatten är bara en förskottsbetalning, inte din slutliga skatt.
• Din verkliga skatt räknas ut senare via Modelo 210, och om det innehållna beloppet var högre än den skatt du faktiskt ska betala kan du begära återbetalning.
• Personer bosatta inom EU/EES kan dra av kostnader kopplade till uthyrningen; personer bosatta utanför EU/EES kan inte det.

Varför håller hyresgästen inne skatt från dina hyresintäkter?

Som icke-bosatt fastighetsägare i Spanien måste du deklarera de inkomster du får från uthyrningen av din spanska fastighet och betala inkomstskatt för icke-bosatta (IRNR) på dessa inkomster.

När en lokal hyrs ut till ett företag eller en egenföretagare fungerar hyresgästen i regel som skatteombud. I stället för att betala ut hela hyran till dig håller hyresgästen inne en del och betalar in beloppet direkt till Agencia Tributaria för din räkning. Du får resterande belopp.

Hur stor är den innehållna skatten vid uthyrning av lokaler?

Hur stor andel som hålls inne beror på var du har din skatterättsliga hemvist:

• 19 % om du har skatterättslig hemvist i ett annat EU-land eller land inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES) som har ett effektivt utbyte av skatteinformation med Spanien.
• 24 % om du har skatterättslig hemvist i ett land utanför EU/EES.

Exempel: på en årshyra på 20 000 € skulle en person bosatt inom EU få 3 800 € innehållna och inbetalda till skattemyndigheten (19 %), medan en person bosatt utanför EU skulle få 4 800 € innehållna (24 %). Oavsett vilket försvinner inte pengarna. De räknas av mot den skatt du faktiskt ska betala.

Den innehållna skatten är inte alltid din slutliga skatt

Här är kärnfrågan: hyresgästens innehållna skatt beräknas på bruttohyresintäkten, det vill säga hela det avtalade beloppet, före kostnader. Men om du är bosatt inom EU/EES beräknas din faktiska skatt på din nettohyresintäkt, efter avdrag för kostnader som IBI, samfällighetsavgifter eller reparationer.

Det är precis i den skillnaden som återbetalningen uppstår. Hyresgästen håller inne en procentandel av hela hyran, medan skattemyndigheten bara kräver skatt på det som återstår efter kostnader. Ju större dina avdragsgilla kostnader är, desto större blir gapet mellan det som hölls inne och det du faktiskt ska betala, och desto högre blir din möjliga återbetalning.

Om du är bosatt utanför EU/EES uppstår det här gapet normalt inte, eftersom din skatt också beräknas på bruttohyresintäkten, utan avdrag. Vi går igenom båda fallen nedan.

Om du bor i Europeiska unionen

Om du har skatterättslig hemvist i EU eller EES får du betala skatt på din nettovinst av uthyrningen, inte på hela hyresintäkten. Med andra ord:

Skattepliktig inkomst = hyresintäkt − avdragsgilla kostnader

Några kostnader som ofta hör ihop med uthyrning av en lokal är:

• IBI (den lokala fastighetsskatten)
• Samfällighetsavgifter
• Reparationer och underhåll
• Mäklararvoden
• Försäkring
• Avskrivningar
• Andra kostnader med direkt koppling till uthyrningen

Om du vill veta mer om vilka kostnader som är avdragsgilla, läs vår artikel: Avdragsgilla kostnader vid uthyrning i Spanien för icke-bosatta: komplett guide

Det som spelar roll här är resultatet: eftersom din skatt beräknas på nettovinsten, och din hyresgäst höll inne en procentandel av bruttohyran, uppstår det ofta en skillnad mellan det som hölls inne och det du faktiskt ska betala.

Om du bor utanför Europeiska unionen

Om du har skatterättslig hemvist utanför EU/EES är den nuvarande regeln strängare. Som huvudregel får uthyrningskostnader inte dras av, och din skatt beräknas på bruttohyresintäkten med den tillämpliga satsen 24 %.

Frågan är för närvarande under prövning efter en nyligen meddelad dom från den nationella domstolen (Audiencia Nacional) som erkände möjligheten för personer bosatta utanför EU/EES att dra av uthyrningskostnader. Domen har dock överklagats till Högsta domstolen (Tribunal Supremo), och till dess att ett slutligt avgörande meddelas fortsätter den spanska skattemyndigheten att tillämpa nuvarande regler.

Du hittar mer detaljerad information om den här pågående rättsutvecklingen i vår artikel: Dom från Audiencia Nacional: avdrag för uthyrningskostnader i Spanien för ägare utanför EU

Även utan avdrag är det värt att se över din situation, eftersom återbetalning kan vara möjlig i vissa fall, till exempel när fel skattesats har tillämpats eller när skatten har beräknats på ett felaktigt belopp.

När kan du få tillbaka den innehållna skatten?

När du räknar ut din Modelo 210 kan två saker hända:

• Den skatt som din hyresgäst höll inne är högre än den skatt du faktiskt ska betala, eller
• Din skatt blir noll (det är vanligare för personer bosatta inom EU/EES med höga avdragsgilla kostnader).

I båda fallen är den spanska skattemyndigheten skyldig dig mellanskillnaden, och du har rätt till återbetalning.

Det är viktigt att förstå att återbetalningen inte sker automatiskt. Ingen på skattemyndigheten går igenom ditt ärende och skickar en check. Du måste aktivt begära den, genom att lämna in din Modelo 210 med resultatet a devolver (att återbetala).

Ett räkneexempel

Vi bygger vidare på vårt tidigare exempel med en lokal som hyrs ut för 20 000 € om året, den här gången med antagandet att Michael – ägaren – bor i Tyskland och är bosatt inom EU:

I det här fallet höll hyresgästen inne 3 800 € under året och betalade in beloppet till skattemyndigheten för Michaels räkning. Men när Michael drar av sina godkända kostnader blir hans faktiska skatt bara 1 900 €. Det innebär att 1 900 € av det redan innehållna beloppet överstiger den skatt som faktiskt ska betalas, och Michael kan begära återbetalning av mellanskillnaden genom att lämna in Modelo 210.

Sista dag att begära din återbetalning

Det är här mycket förvirring uppstår, så låt oss skilja de två situationerna tydligt åt:

• Om deklarationen ger skatt att betala: Om du efter att ha räknat ut din Modelo 210 fortfarande ska betala ytterligare skatt utöver det som hållits inne, ska deklarationen lämnas in mellan den 1 och den 20 april året efter det beskattningsår som deklareras (från 2027 och framåt).
• Om deklarationen ger återbetalning: Om din beräkning visar att du har pengar att få tillbaka behöver du inte vänta till fristen i april. Du kan lämna in din Modelo 210 från den 1 februari året efter det beskattningsår som deklareras.

Dessutom är du inte begränsad till ett kort tidsfönster. Du har fyra år från beskattningsårets utgång på dig att begära din återbetalning.

Vanliga misstag som icke-bosatta ägare gör

• Att anta att den innehållna skatten är den slutliga skatten. Många ägare tror att deras skatteskyldighet är avklarad eftersom hyresgästen redan har hållit inne och betalat in en procentandel till Agencia Tributaria. Så är det inte. Det är Modelo 210 som avgör det verkliga beloppet.
• Att inte lämna in Modelo 210. Att hyresgästen håller inne skatt tar inte bort skyldigheten att lämna in deklarationen. Om du låter bli kan du också gå miste om en återbetalning som du annars hade haft rätt till.
• Att glömma att dra av godkända kostnader (personer bosatta inom EU/EES). Om du har rätt att dra av kostnader som IBI, samfällighetsavgifter eller reparationer och inte gör det, betalar du mer skatt än nödvändigt eller går miste om en återbetalning du hade rätt till.
• Att låta fyraårsfristen löpa ut. Eftersom tidsfönstret för återbetalning känns generöst skjuter vissa ägare upp inlämningen och förlorar till slut rätten att kräva den helt.

Så begär du din återbetalning med IberianTax

Att begära återbetalning via IberianTax går snabbt och helt online:

1. Skapa ett gratiskonto hos IberianTax
2. Starta en ny Modelo 210 och välj alternativet Hyresintäkter.
3. Fyll i de uppgifter som efterfrågas i formuläret. Första gången tar det oftast inte mer än 10 minuter.
4. Ange dina hyresintäkter, avdragsgilla kostnader och uppgifter om innehållen skatt. Vår plattform beräknar automatiskt den uppskattade återbetalning du kan ha rätt till.
5. Granska uppgifterna, betala och lämna in din Modelo 210 med IberianTax.

Du behöver också lämna ett hemvistintyg för det aktuella beskattningsåret, ett intyg om kontoinnehav för det konto där återbetalningen ska sättas in, och det intyg om innehållen skatt som din hyresgäst utfärdar. Intyget om innehållen skatt bekräftar de belopp som hållits inne och betalats in till den spanska skattemyndigheten för din räkning.

Vanliga frågor

Räknas den skatt som min hyresgäst håller inne som min slutliga skattebetalning?

Nej. Det är bara en förskottsbetalning. Din faktiska skatt räknas ut när du lämnar in din Modelo 210, och eventuellt överskjutande innehållet belopp återbetalas.

Kan jag få tillbaka hela det innehållna beloppet?

Det beror på din slutliga skatt. Om det innehållna beloppet överstiger den skatt som ska betalas kan du kräva mellanskillnaden. I vissa fall kan det innebära full återbetalning av den innehållna skatten.

Måste jag lämna in Modelo 210 även om jag tror att jag inte ska betala någon extra skatt?

Ja. Om du inte lämnar in den får du ingen återbetalning, och du har inte heller formellt redovisat hyresintäkterna, vilket är en rättslig skyldighet oavsett resultat.

Jag är bosatt utanför EU. Kan jag dra av något alls?

Enligt de regler som den spanska skattemyndigheten tillämpar i dag beskattas personer bosatta utanför EU/EES normalt på bruttohyresintäkten utan avdrag för kostnader. Som förklarats ovan är den här ståndpunkten föremål för pågående rättsliga processer.

Vad händer om jag låter fyraårsfristen löpa ut?

När den tillämpliga fyraårsperioden har löpt ut förlorar du normalt rätten att kräva återbetalningen.

Kort sagt

Om skatt har hållits inne från hyran för din lokal i Spanien kan det innehållna beloppet vara högre än din slutliga skatt. Genom att lämna in Modelo 210 kan du räkna ut rätt skatt och kräva tillbaka eventuellt överskjutande innehållet belopp.

Med IberianTax kan du göra hela processen online på ditt eget språk. Vi beräknar din skatt, identifierar eventuell återbetalning och förbereder och lämnar in din Modelo 210 till den spanska skattemyndigheten.

Starta din Modelo 210 →