Kompletny przewodnik po hiszpańskich podatkach od nieruchomości dla nierezydentów

Zakup nieruchomości w Hiszpanii to atrakcyjna inwestycja, zwłaszcza dla nierezydentów szukających domu wakacyjnego lub nieruchomości na wynajem. Poruszanie się po złożonym hiszpańskim systemie podatkowym bywa jednak przytłaczające. Zrozumienie różnych podatków przy zakupie, posiadaniu i sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii jest kluczowe, aby podejmować świadome decyzje i unikać nieoczekiwanych kosztów.

W IberianTax wiemy, z jakimi wyzwaniami mierzą się nierezydenci posiadający nieruchomości. Dlatego przygotowaliśmy ten kompleksowy przewodnik, który upraszcza cały proces. Znajdziesz w nim jasne, zwięzłe i szczegółowe informacje o wszystkich aspektach hiszpańskich podatków od nieruchomości. Dzięki wiedzy naszych ekspertów będziesz dobrze przygotowany, aby skutecznie zarządzać swoją inwestycją i działać zgodnie z hiszpańskim prawem podatkowym.

Niezależnie od tego, czy kupujesz wymarzony dom wakacyjny, inwestujesz w nieruchomość na wynajem, czy planujesz sprzedaż hiszpańskiej nieruchomości, ten przewodnik pomoże Ci zrozumieć skutki podatkowe na każdym etapie. Przejdźmy więc do najważniejszych informacji podatkowych, które musisz znać.

1. Podatki przy zakupie nieruchomości

Przy nabyciu nieruchomości w Hiszpanii w momencie zakupu trzeba zapłacić kilka podatków. Ich wysokość zależy od tego, czy nieruchomość jest nowa, czy z rynku wtórnego.

Oto szczegółowe omówienie podatków, z którymi zetkniesz się przy zakupie:

A. Podatki przy zakupie nowych nieruchomości

Podatek od wartości dodanej (IVA)

Jeśli kupujesz nową nieruchomość w Hiszpanii, obowiązuje VAT w wysokości 10%. Stawka ta dotyczy samej nieruchomości oraz maksymalnie dwóch miejsc parkingowych (artykuł 91.1.7º LIVA).

Opłata skarbowa

Opłata skarbowa, znana też jako AJD (Actos Jurídicos Documentados), to kolejny podatek pobierany przy zakupie nowej nieruchomości. Stawka waha się od 0,5% do 1,5% w zależności od regionu. Na przykład w Andaluzji wynosi 1,5%, a w Madrycie 0,75%.

B. Podatki przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego

Podatek od przeniesienia własności (ITP)

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego zamiast VAT płaci się podatek od przeniesienia własności (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP). Stawka zależy od wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się nieruchomość, i zwykle wynosi od 6% do 10%. Na przykład:

• W Madrycie stawka wynosi zazwyczaj 6%.
• W Andaluzji stawka wynosi zazwyczaj 7%.
• Na Balearach stawka waha się od 8 do 13%.
• W Katalonii stawka może sięgać 10%.
• We Wspólnocie Walenckiej stawka waha się od 8 do 10%

Dodatkowe koszty

Poza podatkami z zakupem nieruchomości w Hiszpanii wiążą się też inne koszty:

• Opłaty notarialne: To wynagrodzenie notariusza poświadczającego akt kupna. Koszt zależy od ceny nieruchomości i złożoności transakcji, ale zwykle stanowi niewielki procent ceny nieruchomości (0,2 do 0,5%)
• Opłaty w rejestrze nieruchomości: Po podpisaniu aktu przez notariusza należy wpisać go do rejestru nieruchomości. Opłata za wpis liczona jest według taryfy i zwykle stanowi niewielki procent ceny nieruchomości (0,1 do 0,25%).
• Koszty ustanowienia kredytu hipotecznego: Jeśli finansujesz zakup kredytem hipotecznym, dochodzą dodatkowe koszty, takie jak prowizja banku, opłata za wycenę nieruchomości, a czasem ubezpieczenie kredytu.

2. Podatki w okresie posiadania nieruchomości

Posiadanie nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z bieżącymi obowiązkami podatkowymi. Obejmują one zarówno podatki dla nierezydentów, jak i podatki lokalne.

A. Podatek dochodowy dla nierezydentów

Podatek dochodowy dla nierezydentów, po hiszpańsku "Impuesto sobre la Renta de No Residentes" (IRNR), to podatek krajowy dotyczący podatników nierezydentów posiadających nieruchomości w Hiszpanii.

Nierezydentem jest osoba, która nie przebywa w Hiszpanii dłużej niż 183 dni w roku kalendarzowym i której główne interesy gospodarcze nie znajdują się w Hiszpanii. Do nierezydentów należą cudzoziemcy posiadający nieruchomość w Hiszpanii, ale mieszkający za granicą, którzy korzystają z niej prywatnie albo ją wynajmują.

Podatek od dochodu imputowanego

• Czym jest podatek od dochodu imputowanego?

Podatek od dochodu imputowanego dotyczy potencjalnego dochodu z najmu, jaki nieruchomość mogłaby generować, gdy stoi pusta. Podatek ten opiera się na hipotetycznym dochodzie nieruchomości, czyli dochodzie wyliczanym nawet wtedy, gdy nieruchomość nie jest faktycznie wynajmowana.

• Jak oblicza się podatek od dochodu imputowanego?

Podatek liczy się od wartości katastralnej nieruchomości, czyli oficjalnej wyceny stosowanej do celów podatkowych. Stawka bazowa wynosi 1,1% lub 2%, w zależności od tego, czy wartość katastralna była weryfikowana w ciągu ostatnich 10 lat w ramach powszechnej procedury wyceny zbiorowej. Skorzystaj z naszego bezpłatnego kalkulatora podatkowego, aby obliczyć roczny podatek dochodowy.

1,1%, jeśli wartość katastralna była weryfikowana w ciągu ostatnich 10 lat.

2%, jeśli wartość katastralna nie była weryfikowana w ciągu ostatnich 10 lat.

Stawka podatku wynosi 19% dla rezydentów UE i 24% dla rezydentów spoza UE.

• Na jakim formularzu rozlicza się podatek od dochodu imputowanego?

Nierezydenci muszą używać formularza Modelo 210, aby rozliczyć podatek od dochodu imputowanego.

• Jaki jest termin składania deklaracji podatku od dochodu imputowanego?

Nierezydenci muszą składać formularz Modelo 210 co roku, aby rozliczyć ten podatek. Okres składania trwa od 1 stycznia do 31 grudnia następnego roku.

Podatek od dochodu z najmu

• Czym jest podatek od dochodu z najmu?

Podatek od dochodu z najmu dotyczy nierezydentów posiadających nieruchomości w Hiszpanii, którzy je wynajmują. Opodatkowuje dochód z najmu uzyskany z nieruchomości.

• Jak oblicza się podatek od dochodu z najmu?

Rezydenci UE mogą odliczyć od przychodu koszty związane z najmem, a stawka podatku wynosi 19% od dochodu netto z najmu. Rezydenci spoza UE nie mogą odliczać kosztów i płacą 24% od przychodu brutto z najmu.

• Na jakim formularzu rozlicza się podatek od dochodu z najmu?

Dochód z najmu należy rozliczyć na formularzu Modelo 210.

• Jaki jest termin składania deklaracji podatku od dochodu z najmu?

Od 2024 roku dochód z najmu należy rozliczać rocznie, między 1 a 20 stycznia, za rok poprzedni.

Ważne: nie dotyczy to już roku podatkowego 2026 (rozliczanego w 2027 roku): okres dla dochodu z najmu przesuwa się z 1–20 stycznia na 1–20 kwietnia, a okres dla dochodu imputowanego rozpoczyna się 1 kwietnia zamiast 1 stycznia, zgodnie z Order HAC/623/2026. Zobacz nasz zaktualizowany przewodnik po terminach na 2026 rok.

B. Podatek majątkowy

Podatek majątkowy jest podatkiem krajowym, ale stawki i zwolnienia regulowane są przez poszczególne wspólnoty autonomiczne, co powoduje różnice w całej Hiszpanii. Podatek ten dotyczy majątku netto posiadanego na dzień 31 grudnia każdego roku, w części przekraczającej kwotę wolną od podatku. Na przykład:

• W Katalonii kwota wolna wynosi 500 000 €, a stawki od 0,21% do 2,75%.
• W Andaluzji kwota wolna wynosi 700 000 €, a od 2022 roku podatek ten został zniesiony.
• Na Balearach kwota wolna wynosi 3 000 000 €, a stawki od 0,28% do 3,45%.
• We Wspólnocie Walenckiej kwota wolna wynosi 500 000 €, a stawki od 0,25% do 3,5%

Jeśli Twoja nieruchomość przekracza kwotę wolną, musisz złożyć Modelo 714.

C. Podatek od wielkich fortun

Wprowadzony w grudniu 2022 roku podatek od wielkich fortun to podatek majątkowy skierowany do osób o znacznym majątku netto w Hiszpanii. Ma on zapewnić, że osoby o dużych aktywach wnoszą sprawiedliwy wkład do finansów publicznych.

• Kto podlega podatkowi od wielkich fortun?

Podatkowi podlegają osoby, których majątek netto w Hiszpanii przekracza 3 000 000 €. Dotyczy on zarówno rezydentów, jak i nierezydentów posiadających znaczne aktywa w Hiszpanii.

• Jak oblicza się podatek od wielkich fortun?

Stawka podatku wynosi od 1,7% do 3,5%, w zależności od całkowitego majątku netto.

• 1,7% dla majątku netto między 3 000 000 € a 5 347 998 €.
• 2,1% dla majątku netto między 5 347 999 € a 10 695 996 €.
• 3,5% dla majątku netto przekraczającego 10 695 996 €.

• Na jakim formularzu rozlicza się podatek od wielkich fortun?

Podatek od wielkich fortun rozlicza się na formularzu Modelo 718.

• Jaki jest termin składania deklaracji podatku od wielkich fortun?

Podatek od wielkich fortun rozlicza się co roku, między 1 a 31 lipca, za rok poprzedni.

D. Podatki lokalne

Poza podatkami krajowymi nierezydenci posiadający nieruchomości muszą płacić również podatki lokalne. Pokrywają one różne usługi i obowiązki gminne, zapewniając utrzymanie i rozwój lokalnej społeczności.

Zazwyczaj podatki lokalne i opłaty za usługi reguluje się poleceniem zapłaty z rachunku bankowego. Ustawienie polecenia zapłaty sprawia, że płatności są realizowane automatycznie, co zapobiega ich pominięciu i ewentualnym karom. Warto uzgodnić to z gminą lub bankiem.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) to roczny podatek od nieruchomości liczony od wartości katastralnej. Przypomina podatek gminny i służy finansowaniu usług lokalnych oraz infrastruktury.

IBI pobierają władze lokalne, zwane Ayuntamientos, albo inne instytucje odpowiedzialne za pobór podatków w danym regionie, jak SUMA w regionie Alicante czy Patronato de Recaudación w regionie Malagi.

Inne usługi lokalne

Poza IBI nierezydenci posiadający nieruchomości muszą płacić za różne usługi lokalne, takie jak wywóz śmieci i gospodarka odpadami. Usługi te są niezbędne dla czystości i sprawnego funkcjonowania okolicy.

3. Podatki przy sprzedaży nieruchomości

Przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii trzeba wziąć pod uwagę kilka podatków:

Podatek dochodowy dla nierezydentów: podatek od zysków kapitałowych

Sprzedając nieruchomość w Hiszpanii, musisz zapłacić podatek od zysku ze sprzedaży, czyli podatek od zysków kapitałowych.

• Jak oblicza się podatek od zysków kapitałowych?

Zysk, czyli zysk kapitałowy, to różnica między ceną nabycia (wraz z kosztami związanymi z zakupem) a ceną sprzedaży (po odliczeniu kosztów związanych ze sprzedażą).

Stawka podatku jest taka sama dla rezydentów UE i spoza UE: 19% zysku kapitałowego. Skorzystaj z naszego bezpłatnego kalkulatora podatkowego, aby obliczyć podatek od zysków kapitałowych.

• Na jakim formularzu nierezydenci rozliczają podatek od zysków kapitałowych?

Nierezydenci muszą złożyć formularz Modelo 210, aby rozliczyć podatek od zysków kapitałowych.

• Jaki jest termin złożenia formularza Modelo 210 dla podatku od zysków kapitałowych?

Formularz należy złożyć w ciągu 4 miesięcy od daty sprzedaży.

• Czym jest zatrzymane 3%?

Gdy sprzedającym jest podatnik nierezydent, nabywca ma obowiązek zatrzymać 3% ceny sprzedaży na poczet ewentualnego podatku od zysków kapitałowych. Robi to, składając formularz Modelo 211 w ciągu 1 miesiąca od daty sprzedaży. Nabywca musi przekazać sprzedającemu kopię formularza 211, która będzie mu potrzebna do rozliczenia podatku od zysków kapitałowych.

Zatrzymane 3% zostanie odliczone od ostatecznego zobowiązania podatkowego.

• Co, jeśli nieruchomość sprzedano ze stratą lub podatek od zysków kapitałowych jest niższy niż 3%?

Jeśli nieruchomość sprzedano ze stratą, sprzedający może odzyskać zatrzymane 3%. Ponadto, jeśli faktyczne zobowiązanie z tytułu podatku od zysków kapitałowych jest niższe niż zatrzymane 3%, sprzedający może odzyskać różnicę.

Lokalny podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich (Plusvalía Municipal)

Plusvalía Municipal, oficjalnie "Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana" (IIVTNU), to podatek lokalny od wzrostu wartości gruntu miejskiego od momentu zakupu. Jest on pobierany dodatkowo, obok krajowego podatku dochodowego dla nierezydentów, przez Ayuntamientos (władze gminne).

• Kiedy obowiązuje podatek Plusvalía Municipal?

Podatek ten płacisz przy sprzedaży nieruchomości, jeśli wartość gruntu wzrosła od chwili zakupu. Jeśli sprzedaż kończy się stratą, jesteś zwolniony z tego podatku, ale musisz poinformować urząd gminy (Ayuntamiento).

• Kto odpowiada za zapłatę podatku Plusvalía Municipal?

Zazwyczaj za zapłatę tego podatku odpowiada sprzedający. Gdy jednak sprzedającym jest nierezydent, podatek jest zatrzymywany bezpośrednio z ceny sprzedaży, a za wpłatę do Ayuntamiento odpowiada nabywca.

• Jak oblicza się podatek Plusvalía Municipal?

Po zmianach wprowadzonych w listopadzie 2021 roku istnieją dwie metody obliczania tego podatku, a sprzedający może wybrać korzystniejszą dla siebie:

Metoda obiektywna: Opiera się na wzroście wartości katastralnej gruntu w okresie posiadania.

Wartość katastralna gruntu × współczynnik (zależny od liczby lat posiadania)

Uzyskaną podstawę mnoży się następnie przez współczynnik ustalony przez gminę, przy maksymalnej stawce 30%

Metoda rzeczywista: Opiera się na faktycznym wzroście wartości nieruchomości, liczonym jako różnica między ceną sprzedaży a ceną nabycia. Wzór jest następujący:

(Cena sprzedaży − cena nabycia) × (wartość katastralna gruntu/całkowita wartość katastralna)

Kwotę tę mnoży się następnie przez współczynnik gminny, maksymalnie do 30%.

Ostateczna stawka podatku Plusvalía Municipal zależy od gminy, w której znajduje się nieruchomość. Każde Ayuntamiento ustala własne stawki i sposób wyliczenia.

Dodatkowe koszty

Poza wymienionymi podatkami warto uwzględnić w budżecie opłaty za usługi prawne, prowizje agencji nieruchomości oraz honoraria innych specjalistów uczestniczących w sprzedaży.

Podsumowanie

Poruszanie się po hiszpańskim systemie podatkowym bywa złożone, zwłaszcza dla nierezydentów. Zrozumienie tych podatków pomoże Ci skuteczniej zarządzać inwestycją w nieruchomość i uniknąć nieprzewidzianych wydatków. Aby uzyskać indywidualne wsparcie i mieć pewność, że spełniasz wszystkie obowiązki podatkowe, rozważ skorzystanie z IberianTax. Nasza platforma oferuje wysokiej jakości usługi rozliczeniowe w rozsądnej cenie, wsparte fachową, wielojęzyczną obsługą klienta. IberianTax pomoże Ci łatwo zarządzać obowiązkami podatkowymi online.