Jak obliczyć podatek od dochodu z najmu jako nierezydent w Hiszpanii

Jeśli posiadasz nieruchomość w Hiszpanii i rozważasz jej wynajem, warto znać obowiązki podatkowe dotyczące uzyskiwanego dochodu. Jako nierezydent będący właścicielem nieruchomości musisz zapłacić podatek od uzyskanego dochodu z najmu, który trzeba zadeklarować hiszpańskiemu urzędowi skarbowemu (Agencia Tributaria) za pomocą Modelo 210.

Obliczenie podatku od dochodu z najmu bywa trudne, zwłaszcza że zasady różnią się dla rezydentów UE i spoza UE, a koszty podlegające odliczeniu często trzeba rozliczać proporcjonalnie według szczególnych przepisów.

Ten artykuł to kompletny przewodnik, który pomoże Ci zrozumieć, jak obliczyć podatek od dochodu z najmu w Hiszpanii: od okresów rozliczeniowych po dopuszczalne odliczenia i stawki podatku. Od 2024 r. system przeszedł z deklaracji kwartalnych na rozliczenie roczne, co upraszcza raportowanie, ale wymaga dbałości o szczegóły.

Kiedy trzeba zadeklarować dochód z najmu?

Od 2024 r. dochód z najmu nieruchomości w Hiszpanii uzyskiwany przez nierezydentów deklaruje się raz w roku. Zmiana upraszcza raportowanie w porównaniu z poprzednimi latami, gdy deklaracje składano co kwartał. Oto szczegóły:

Roczny okres rozliczeniowy

Od 2024 r. okres rozliczeniowy dla dochodu z najmu jest roczny.

Dla dochodu z najmu uzyskanego w danym roku kalendarzowym musisz złożyć deklarację w ciągu pierwszych 20 dni stycznia następnego roku. Na przykład dla dochodu z najmu uzyskanego w 2024 r. deklarację trzeba złożyć między 1 a 20 stycznia 2025 r.

Wcześniejsze kwartalne okresy rozliczeniowe

Przed 2024 r. deklaracje dochodu z najmu składano co kwartał:

• I kwartał: 1 stycznia - 31 marca
• II kwartał: 1 kwietnia - 30 czerwca
• III kwartał: 1 lipca - 30 września
• IV kwartał: 1 października - 31 grudnia

Jeśli na przykład wynajmowałeś nieruchomość od lutego do sierpnia 2023 r., musiałbyś zadeklarować dochód osobno za pierwszy, drugi i trzeci kwartał.

Jak obliczyć dochód z najmu

Aby prawidłowo obliczyć zobowiązanie podatkowe, trzeba wziąć pod uwagę kilka kluczowych czynników:

Liczba dni wynajmu nieruchomości

Liczba dni, przez które nieruchomość była wynajmowana w roku podatkowym, wpływa na sposób odliczania niektórych kosztów. Podatki lokalne (IBI, opłaty za wywóz śmieci itd.) można odliczyć wyłącznie proporcjonalnie do liczby dni najmu, natomiast koszty utrzymania i napraw podlegają pełnemu odliczeniu niezależnie od okresu najmu, jeśli są bezpośrednio związane z uzyskanym dochodem.

Dodatkowo za dni, w których nieruchomość nie była wynajmowana, musisz zadeklarować dochód imputowany.

Rezydencja podatkowa w Unii Europejskiej lub poza nią

Właściwa stawka podatku zależy od statusu rezydencji podatkowej:

• 19% dla rezydentów UE, Norwegii, Islandii lub Liechtensteinu.
• 24% dla rezydentów spoza UE.

Warto też pamiętać, że zgodnie z hiszpańskimi przepisami podatkowymi rezydenci spoza UE nie mogą odliczać kosztów od dochodu z najmu. W efekcie ich obciążenie podatkowe jest znacznie wyższe.

Koszty podlegające odliczeniu dla rezydentów UE

Jeśli jesteś rezydentem UE, możesz odliczyć kilka rodzajów kosztów związanych z dochodem z najmu:

• Odsetki od kredytu hipotecznego: odsetki od kredytów przeznaczonych na nabycie lub ulepszenie nieruchomości.
• Podatki i opłaty lokalne: na przykład IBI i opłaty za wywóz śmieci, jeśli płaci je właściciel.
• Koszty usług: wydatki na sprzątanie, zarządzanie najmem i reklamę.
• Utrzymanie i naprawy: koszty bieżące, takie jak malowanie czy wymiana pieca.
• Amortyzacja nieruchomości: określony procent wartości budowlanej nieruchomości (bez gruntu) można co roku odliczyć od dochodu z najmu brutto.
• Koszty ubezpieczenia: składki ubezpieczenia mieszkania.
• Opłaty wspólnotowe i rachunki za media: obejmują wifi, wodę i prąd.
• Amortyzacja mebli: 10% kosztu mebli rocznie przez 10 lat.

Warto pamiętać, że koszty utrzymania i napraw można odliczyć w pełnej wysokości niezależnie od liczby dni najmu, o ile są bezpośrednio związane z dochodem z najmu. To samo dotyczy kosztów zarządzania najmem, reklamy, usług sprzątania itp.

Natomiast koszty podatków lokalnych, takich jak IBI czy opłaty za wywóz śmieci, można odliczyć wyłącznie proporcjonalnie do liczby dni najmu. To samo dotyczy opłat wspólnotowych, amortyzacji nieruchomości, mebli, sprzętu AGD itd.

Jeśli duży remont podnosi wartość nieruchomości, na przykład wymiana okien i drzwi poprawiająca efektywność energetyczną, koszty te można odliczyć przy sprzedaży nieruchomości, podwyższając wartość nabycia i zmniejszając zysk kapitałowy. Nie można ich natomiast odliczyć w całości od dochodu z najmu (jedynie poprzez amortyzację).

Na koniec: choć nie ma obowiązku przesyłania rachunków do Agencia Tributaria, warto zachować wszystkie rachunki i dokumenty potwierdzające koszty podlegające odliczeniu. Agencia Tributaria może formalnie zażądać ich przedstawienia w ciągu kolejnych 4 lat od upływu terminu.

Amortyzacja nieruchomości i mebli

Amortyzacja to ważny element obliczania podatku od dochodu z najmu, ponieważ pozwala odliczać część kosztu nieruchomości i jej wyposażenia w czasie. Oto jak obliczyć amortyzację zarówno nieruchomości, jak i mebli.

Aby obliczyć amortyzację nieruchomości, wykonaj następujące kroki:

1. Zbierz niezbędne wartości: potrzebujesz wartości nabycia, wartości katastralnej (valor catastral) oraz katastralnej wartości budowlanej nieruchomości. Wartości te znajdziesz zwykle na rachunku za IBI i w akcie zakupu. Pozwalają one ustalić, jaka część wartości nieruchomości podlega amortyzacji.
2. Rozlicz proporcjonalnie do dni najmu: ponieważ koszty trzeba rozliczać proporcjonalnie do liczby dni najmu, odpowiednio dostosuj roczną kwotę amortyzacji.

Aby obliczyć amortyzację mebli i sprzętu AGD, stosuje się ten sam wzór, pamiętając, że elementy te amortyzuje się w wysokości 10% rocznie przez kolejne 10 lat.

Studium przypadku

Aby pokazać, jak te obliczenia wyglądają w praktyce, przyjrzyjmy się przykładowi: Peter, rezydent podatkowy Belgii, wynajmował swoją nieruchomość w Mijas, w prowincji Malaga, przez 300 dni w roku kalendarzowym 2024. Uzyskał łącznie 12 000 € dochodu z najmu.

• Wartość nabycia: 120 000 €
• Wartość katastralna: 100 000 €
• Wartość budowlana: 80 000 €
• Udział wartości budowlanej: 80 000 / 100 000 = 80%

Jako rezydent UE

• Dochód całkowity: 12 000 €

W roku podatkowym 2024 poniósł następujące koszty:

• Zakup nowej lodówki (700 €)
  
  • 700 × 10% × 300/365 = 57,53 €
• Zapłacone IBI (300 €)
  
  • 300 × 300/365 = 246,57 €
• Naprawa pieca (200 €)
• Zarządzanie najmem (450 €)
• Opłaty wspólnotowe (300 €)
  
  • 300 × 300/365 = 246,57 €
• Rachunki za wodę, prąd i wifi (1 100 €)
  
  • 1100 × 300/365 = 904,11
• Roczna amortyzacja: 120 000 x 80% x 3% = 2 880 €
  
  • 2 880 x 300/365 = 2 367,12 €

Łączne koszty podlegające odliczeniu: 4 471,90 € (57,53 + 246,57 + 200 + 450 + 246,57 + 904,11 + 2 367,12)

• Dochód z najmu podlegający opodatkowaniu: 12 000 € - 4 471,90 € = 7 528,10 €
• Stawka podatku (UE/EOG): 19%
• Kwota podatku: 7 528,10 × 19% = 1 430,33 €.

Gdyby Peter był rezydentem spoza UE, na przykład rezydentem podatkowym Szwajcarii, podatek wyniósłby 2 880 €, ponieważ właściwa stawka wynosiłaby 24% od uzyskanego dochodu, bez możliwości odliczenia jakichkolwiek kosztów.

Uprość proces z IberianTax

Aby uprościć ten proces i zapewnić zgodność z najnowszymi przepisami, warto skorzystać z narzędzia podatkowego IberianTax. Nasze narzędzie jest zgodne z obowiązującymi przepisami i pomaga zapewnić prawidłowe obliczenia, ograniczając ryzyko błędów i ewentualnych kar. Jeśli potrzebujesz dalszej pomocy, zarejestruj się już dziś lub skontaktuj się z naszym zespołem w IberianTax.