Jakie odliczenia przysługują właścicielowi wynajmowanej nieruchomości w Hiszpanii?

Właściciele nieruchomości będący nierezydentami, którzy uzyskują dochód z najmu nieruchomości w Hiszpanii, muszą złożyć deklarację podatkową w Hiszpanii, niezależnie od tego, jak ten dochód jest opodatkowany w ich kraju zamieszkania. Hiszpański urząd skarbowy (Agencia Tributaria) wymaga złożenia deklaracji Modelo 210, czyli deklaracji podatku dochodowego dla nierezydentów.

Do 2023 roku dochód z najmu należało deklarować kwartalnie, w terminach 20 kwietnia, 20 lipca, 20 października i 20 stycznia (następnego roku), przy czym każdy termin obejmował poprzedni kwartał.

Począwszy od roku podatkowego 2024 deklarowanie dochodu z najmu przechodzi jednak na tryb roczny, z jednym okresem składania deklaracji między 1 a 20 stycznia następnego roku.

Kto może odliczać koszty?

W deklaracji Modelo 210 nierezydenci wykazują zarówno dochód z najmu, jak i koszty podlegające odliczeniu. Nie każdy może jednak odliczać koszty.

Prawo do potrącenia kosztów od dochodu z najmu mają wyłącznie rezydenci podatkowi krajów UE, Islandii, Norwegii i Liechtensteinu. Nierezydenci z innych krajów (takich jak Wielka Brytania, USA czy Szwajcaria) muszą zadeklarować dochód z najmu w kwocie brutto i nie mogą odliczać kosztów.

To rozróżnienie może się jednak wkrótce zmienić. Niedawny wyrok hiszpańskiej Audiencia Nacional zakwestionował nierówne traktowanie właścicieli nieruchomości z UE i spoza UE, otwierając drogę do możliwego zrównania praw podatkowych w przyszłości. Choć nie wprowadzono jeszcze żadnej oficjalnej zmiany, orzeczenie stanowi ważny rozwój prawny, który warto śledzić.

Koszty podlegające odliczeniu dla uprawnionych podatników

Jeśli masz prawo do odliczania kosztów (UE, Islandia, Norwegia lub Liechtenstein), możesz wykazać następujące osiem kategorii kosztów:

• Koszty związane z nieruchomością: lokalne podatki od nieruchomości (IBI lub opłata za wywóz odpadów), opłaty wspólnotowe lub składki ubezpieczenia nieruchomości.
• Rachunki za media: koszty wody, gazu, prądu i innych mediów również można odliczyć od dochodu z najmu, jeśli ponosi je właściciel nieruchomości.
• Koszty konserwacji: koszty poniesione na utrzymanie nieruchomości, w tym naprawy i sprzątanie, również podlegają odliczeniu. Należy przy tym pamiętać, że zakup mebli można odliczyć wyłącznie poprzez amortyzację w wysokości 10% rocznie (2,5% kwartalnie).
• Odsetki od kredytu hipotecznego: nierezydenci, którzy mają kredyt hipoteczny na hiszpańską nieruchomość, mogą odliczyć zapłacone odsetki od dochodu z najmu.
• Opłaty za zarządzanie nieruchomością: jeśli nierezydent zatrudnia firmę zarządzającą nieruchomością, opłaty wypłacane tej firmie podlegają odliczeniu.
• Koszty reklamy i marketingu: koszty poniesione na reklamę i promocję nieruchomości wśród potencjalnych najemców również można odliczyć.
• Koszty prawne i księgowe: wynagrodzenia prawników i księgowych pomagających przy wynajmie nieruchomości podlegają odliczeniu.
• Amortyzacja: nierezydenci mogą odliczać amortyzację nieruchomości w czasie. Amortyzację nieruchomości na wynajem oblicza się jako 3% wyższej z wartości: ceny nabycia albo wartości katastralnej nieruchomości. W obu przypadkach z wyłączeniem wartości gruntu.

Odliczenia proporcjonalne i dokumentacja

Wiele kosztów można odliczyć wyłącznie proporcjonalnie do liczby dni, przez które nieruchomość była wynajmowana. Na przykład jeśli Twoja nieruchomość była wynajmowana przez 120 dni w roku, możesz wykazać jedynie 120/365 rocznego podatku od nieruchomości, opłat wspólnotowych, mediów czy kosztów amortyzacji.

Prowadzenie rzetelnej dokumentacji dochodów z najmu, kosztów i okresów wynajmu jest niezbędne, aby koszty podlegające odliczeniu zostały prawidłowo obliczone.

Unikanie podwójnego opodatkowania

W większości przypadków umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Twoim krajem zamieszkania pozwalają zaliczyć podatek zapłacony w Hiszpanii na poczet krajowego podatku dochodowego od tego samego dochodu z najmu.

Uprość swoje rozliczenie z IberianTax

Z IberianTax unikniesz kłopotu z ręcznym obliczaniem podatku od dochodu z najmu.

Nasza platforma dokładnie wylicza należny podatek, pomaga zmaksymalizować odliczenia i zapewnia pełną zgodność z hiszpańskim prawem podatkowym - wszystko po angielsku i krok po kroku.