Andalusien senkt die Grunderwerbsteuer (ITP): 6,75 % ab 2027

Wenn Sie überlegen, eine Bestandsimmobilie an der Costa del Sol, in Granada, Almería oder anderswo in Andalusien zu kaufen, gibt es gute Nachrichten. Ende September 2026 hat die Junta de Andalucía eine schrittweise Senkung der Grunderwerbsteuer (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) angekündigt. Sie ist die wichtigste Steuer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie in der Region.

Der allgemeine Steuersatz liegt derzeit bei 7 %. Er soll 2027 auf 6,75 % sinken und danach jedes Jahr um 0,25 Prozentpunkte fallen, bis er 2030 bei 6 % liegt. In diesem Artikel erklären wir, was angekündigt wurde, welche Käufe betroffen sind, wie viel Sie sparen können und was das für Sie als nicht-residenten Käufer bedeutet.

Was hat die Junta de Andalucía angekündigt?

Die Maßnahme wurde von Carolina España, der Regionalministerin für Wirtschaft, Finanzen und EU-Fonds, vorgestellt und wird in den Entwurf des andalusischen Haushaltsgesetzes für 2027 aufgenommen. Die wichtigsten Punkte:

• Aktueller Satz: einheitlich 7 % beim Kauf von Bestandsimmobilien. Andalusien führte diesen Einheitssatz 2021 ein und ersetzte damit die frühere Staffel von 8 %, 9 % und 10 %.
• Ab 2027: Der allgemeine Satz sinkt auf 6,75 %.
• Folgejahre: jedes Jahr eine weitere Senkung um 0,25 Prozentpunkte, mit dem Ziel von 6 % bis zum Ende der Legislaturperiode.
• Geschätzte Begünstigte: laut Junta rund 138.000 Käufer im Jahr 2027 allein durch die Senkung des allgemeinen Satzes.

So sieht der geplante Zeitplan aus:

• 2026: 7,00 % (aktueller Satz)
• 2027: 6,75 %
• 2028: 6,50 % (geplant)
• 2029: 6,25 % (geplant)
• 2030: 6,00 % (geplant)

Bitte beachten Sie: Bisher ist nur der Schritt für 2027 Teil eines Gesetzentwurfs. Die Senkung muss noch vom andalusischen Parlament verabschiedet werden, und die für 2028 bis 2030 geplanten Schritte hängen von künftigen Haushalten ab.

Welche Käufe sind betroffen?

Die ITP fällt an, wenn Sie eine Bestandsimmobilie (Wiederverkauf) von einem privaten Verkäufer kaufen: Wohnungen, Villen, Reihenhäuser sowie separat gekaufte Garagen oder Abstellräume. Wenn Sie auffrischen möchten, wie diese Steuer funktioniert, lesen Sie unseren Leitfaden zur Grunderwerbsteuer (ITP) in Spanien.

Neubauten sind nicht betroffen. Wenn Sie eine neue Immobilie direkt vom Bauträger kaufen, zahlen Sie 10 % Mehrwertsteuer (IVA) zuzüglich der Stempelsteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados), die in Andalusien in der Regel 1,2 % beträgt. Beide Optionen vergleichen wir in Neubau vs. Wiederverkauf.

Denken Sie daran, dass die ITP nicht immer auf den gezahlten Preis berechnet wird. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus dem Preis in der escritura (der notariellen Kaufurkunde) und dem vom Catastro veröffentlichten valor de referencia.

Und die ermäßigten Steuersätze?

Die Ankündigung erhöht auch die Wertgrenzen für die ermäßigten Sätze in Andalusien: Der ermäßigte Satz von 6 % und der stark ermäßigte Satz von 3,5 % gelten künftig für Immobilien bis 200.000 € (bisher 150.000 €) und bis 300.000 € für kinderreiche Familien und Menschen mit Behinderung.

Diese ermäßigten Sätze gelten jedoch für den Kauf Ihres Hauptwohnsitzes (vivienda habitual) in Andalusien, und der Satz von 3,5 % zusätzlich nur für bestimmte Gruppen wie Käufer unter 35 Jahren. Ein Ferienhaus oder eine Anlageimmobilie, die ein Nicht-Resident kauft, ist in der Regel nicht begünstigt. Für die meisten unserer Kunden zählt der allgemeine Satz.

Wie viel können Sie sparen?

Einige Beispiele für eine Bestandsimmobilie, bei der die Bemessungsgrundlage dem Kaufpreis entspricht:

• Immobilie für 200.000 €: 14.000 € bei 7 % gegenüber 13.500 € bei 6,75 %, also 500 € Ersparnis.
• Immobilie für 300.000 €: 21.000 € bei 7 % gegenüber 20.250 € bei 6,75 %, also 750 € Ersparnis.
• Immobilie für 500.000 €: 35.000 € bei 7 % gegenüber 33.750 € bei 6,75 %, also 1.250 € Ersparnis.
• Immobilie für 300.000 € im Jahr 2030 (6 %): 18.000 €, also 3.000 € weniger als heute.

Die ITP ist meist der größte Einzelposten beim Kauf einer Bestandsimmobilie, aber nicht der einzige. Sehen Sie sich unsere Übersicht über die gesamten Kosten des Immobilienkaufs in Spanien für Nicht-Residenten an, inklusive Notar, Grundbuch und Anwaltskosten.

Lohnt es sich, mit dem Kauf zu warten?

Maßgeblich ist der Steuersatz, der am Tag des Kaufabschlusses gilt, also in der Regel am Tag der Unterzeichnung der escritura beim Notar, nicht am Tag der Reservierung oder des privaten Kaufvertrags. Wird der Haushalt 2027 rechtzeitig verabschiedet, würde ein Kaufabschluss im Dezember 2026 mit 7 % besteuert, einer im Januar 2027 mit 6,75 %.

Allerdings spart jede Senkung um 0,25 Prozentpunkte nur 250 € pro 100.000 € Bemessungsgrundlage. In den meisten Fällen wiegen die Preisentwicklung, die Verfügbarkeit der passenden Immobilie und Ihre Finanzierungsbedingungen deutlich schwerer als der Steuerunterschied. Liegt Ihr Notartermin nahe am Jahreswechsel, lohnt sich ein Gespräch mit Ihrem Anwalt über den Zeitpunkt. Die ITP-Senkung allein ist aber selten ein Grund, einen guten Kauf zu verschieben.

Ihre Steuerpflichten als nicht-residenter Käufer

Die Zahlung der ITP ist erst der Anfang. Als nicht-residenter Eigentümer sollten Sie auch diese Pflichten im Blick haben:

Die 3-%-Quellensteuer, wenn der Verkäufer Nicht-Resident ist

Kaufen Sie von einem Verkäufer, der in Spanien nicht steuerlich ansässig ist, müssen Sie 3 % des Kaufpreises einbehalten und mit dem Modelo 211 an die Agencia Tributaria abführen. Wie das funktioniert, erklären wir in unserem Artikel zur 3-%-Quellensteuer auf den Kaufpreis.

Ihr erstes Modelo 210 nach dem Kauf

Ab dem Moment, in dem Ihnen die Immobilie gehört, müssen Sie jedes Jahr das Modelo 210 einreichen: für unterstelltes Einkommen, wenn Sie die Immobilie selbst nutzen oder leer stehen lassen, und für Mieteinnahmen, wenn Sie sie vermieten. Unser Leitfaden zu Ihrem ersten Modelo 210 nach dem Immobilienkauf führt Sie Schritt für Schritt durch den Prozess, und mit IberianTax können Sie Ihr unterstelltes Einkommen in wenigen Minuten erklären.

Die gezahlte ITP zählt beim Verkauf

Die beim Kauf gezahlte ITP gehört zu Ihren Anschaffungskosten und verringert so Ihren steuerpflichtigen Kapitalertrag beim späteren Verkauf. Bewahren Sie den Zahlungsbeleg des Modelo 600 zusammen mit der escritura auf. Wenn es so weit ist, können Sie das Ergebnis mit unserem Steuerrechner für die Kapitalertragssteuer schätzen und uns die Erklärung der Kapitalertragssteuer überlassen.

Das Wichtigste in Kürze

• Der allgemeine ITP-Satz in Andalusien sinkt von 7 % auf 6,75 % im Jahr 2027, geplant sind 6 % bis 2030.
• Die Senkung gilt für Bestandsimmobilien. Bei Neubauten fallen stattdessen IVA und AJD an.
• Die ermäßigten Sätze von 6 % und 3,5 % sind an den Kauf eines Hauptwohnsitzes gebunden und gelten daher selten für Nicht-Residenten.
• Maßgeblich ist das Datum des Kaufabschlusses, und die Maßnahme muss noch vom Parlament verabschiedet werden.
• Denken Sie nach dem Kauf an Ihr jährliches Modelo 210 und bewahren Sie den ITP-Beleg für einen späteren Verkauf auf.

Bei IberianTax helfen wir nicht-residenten Eigentümern, ihre spanischen Steuerpflichten vom ersten Tag an zu erfüllen, mit klaren Preisen und ohne Papierkram.

Dieser Artikel gibt den Stand der von der Junta de Andalucía angekündigten Maßnahme vom 29. September 2026 wieder. Sie muss im Rahmen des andalusischen Haushalts 2027 noch verabschiedet werden, daher können sich die endgültigen Sätze und Termine ändern. Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Steuerberatung dar.