Haben Sie eine Immobilie in Spanien gekauft? Alles, was Sie über Ihre Steuerpflichten wissen müssen

Der Kauf einer Immobilie in Spanien bringt Steuern mit sich, die Sie direkt beim Kaufabschluss zahlen: Übertragungssteuer oder MWST, Notarkosten, Grundbuchkosten. Es gibt jedoch eine weitere Verpflichtung, die erst viel später fällig wird und die viele Eigentümer überrascht: die Steuererklärung Modelo 210 für Nicht-Residenten.

Auch wenn Sie Ihre Immobilie nie vermietet, sie nur für Urlaube genutzt oder seit dem Kauf leer stehen lassen haben, müssen Sie unter Umständen trotzdem ein Modelo 210 einreichen. Dieser Leitfaden erklärt, wann Ihre erste Erklärung fällig ist, wie die Steuer berechnet wird und worauf Sie achten sollten.

Kurz zusammengefasst: Ihr erstes Modelo 210 deckt den Zeitraum vom Erwerbsdatum bis zum 31. Dezember desselben Jahres ab. Nicht vermietete Tage werden als unterstelltes Einkommen erklärt; vermietete Tage werden separat als Mieteinnahmen erklärt. Das unterstellte Einkommen wird im Folgejahr eingereicht — ein Kauf im Jahr 2026 wird beispielsweise zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember 2027 erklärt.

Was ist das Modelo 210?

Das Modelo 210 ist die Steuererklärung, die Nicht-Residenten zur Erklärung von Einkünften aus spanischen Quellen verwenden. Für Immobilieneigentümer werden damit drei verschiedene Einkunftsarten erklärt:

• Unterstelltes Einkommen, wenn die Immobilie privat genutzt wird oder leer steht.
• Mieteinnahmen, wenn die Immobilie vermietet wird.
• Kapitalerträge, wenn die Immobilie verkauft wird.

Welche Art von Modelo 210 Sie einreichen müssen, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wurde. Jede Einkunftsart wird getrennt erklärt, mit eigener Steuererklärung und eigenen Fristen.

Dieser Artikel behandelt vor allem die ersten beiden Fälle, bezogen auf das Jahr, in dem die Immobilie gekauft wurde. Jeder Eigentümer gilt als eigenständiger Steuerpflichtiger — bei gemeinschaftlichem Eigentum ist daher für jeden Eigentümer ein eigenes Modelo 210 erforderlich.

Müssen Sie das Modelo 210 einreichen, wenn Sie die Immobilie nicht vermieten?

Ja, in den meisten Fällen.

Das spanische Steuerrecht unterstellt nicht-residenten Eigentümern städtischer Immobilien ein fiktives Einkommen, wenn diese für die eigene Nutzung zur Verfügung stehen.

Das bedeutet nicht, dass die Agencia Tributaria annimmt, Sie hätten tatsächlich Miete erhalten. Vielmehr betrachtet das Gesetz die Nutzungsmöglichkeit der Immobilie als wirtschaftlichen Vorteil und berechnet auf dieser Grundlage einen geringen steuerpflichtigen Betrag anhand des Katasterwerts.

Die Pflicht gilt in der Regel, wenn die Immobilie von Ihnen oder Ihrer Familie genutzt wird, als Ferienhaus dient, leer steht oder nur einen Teil des Jahres vermietet war — für die verbleibenden, nicht vermieteten Tage.

Es ist daher möglich, Steuern zu schulden, obwohl die Immobilie keinerlei Einnahmen erzielt hat. Die Tatsache, dass Sie beim Kauf bereits Steuern gezahlt haben, entbindet Sie nicht von dieser jährlichen Pflicht.

Wann beginnt die Steuerpflicht?

Ihre Steuerpflicht beginnt an dem Tag, an dem Sie rechtlich Eigentümer werden — in der Regel das Datum der notariellen Kaufurkunde (escritura), nicht das Datum der Reservierung, des Vorvertrags oder der Hypothekengenehmigung.

Wenn Sie beispielsweise im Juni einen Reservierungsvertrag unterzeichnet, den Kauf aber erst am 15. September notariell abgeschlossen haben, beginnt die Berechnung für das Modelo 210 normalerweise am 15. September. Die Steuer wird ab diesem Datum anteilig berechnet, entsprechend der Anzahl der Tage, an denen Sie die Immobilie im betreffenden Jahr tatsächlich besessen haben.

Wann ist die Frist für Ihr erstes Modelo 210 nach dem Immobilienkauf?

Wenn die Immobilie nicht vermietet ist, erklären Sie unterstelltes Einkommen für die Tage, an denen sie für Ihre private Nutzung zur Verfügung stand. Das unterstellte Einkommen wird immer im Jahr nach dem betreffenden Steuerjahr erklärt — Einkünfte aus 2026 werden also 2027 erklärt, niemals im selben Jahr.

Diese Unterscheidung ist wichtig:

• Das Steuerjahr ist das Jahr, in dem Sie die Immobilie besessen haben (der abgedeckte Zeitraum).
• Das Erklärungsjahr ist normalerweise das darauffolgende Kalenderjahr.

   

*Bei Zahlung per Lastschrift liegt die Frist einige Tage vor der allgemeinen Frist (in der Regel 23. Dezember).

Diese Fristen gelten nur für unterstelltes Einkommen — wurde die Immobilie vermietet, gilt für die Mieteinnahmen eine eigene, unten erläuterte Frist.

Wie wird die Steuer auf das unterstellte Einkommen im ersten Jahr berechnet?

Die Berechnung basiert auf fünf Faktoren: dem Katasterwert der Immobilie, dem anwendbaren unterstellten Prozentsatz, den Tagen, an denen sie Ihnen zur Verfügung stand, Ihrem Eigentumsanteil und dem Steuersatz Ihres Wohnsitzlandes.

Formel: Katasterwert × unterstellter Prozentsatz × (verfügbare Tage ÷ Tage im Jahr) × Eigentumsanteil × Steuersatz

1. Der Katasterwert

Der Katasterwert oder „valor catastral" ist ein von der spanischen Katasterbehörde festgelegter Verwaltungswert. Er entspricht nicht dem Kaufpreis, dem Marktwert oder dem Versicherungswert. Sie finden ihn in der Regel auf dem IBI-Bescheid der Immobilie oder in der Katasterbescheinigung (Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica), die üblicherweise am Ende der Kaufurkunde (escritura de compraventa) beigefügt ist.

Falls Sie noch keinen IBI-Bescheid erhalten haben (was im ersten Besitzjahr häufig vorkommt), kann der letzte Bescheid noch auf den Namen des Verkäufers lauten. Das ist unproblematisch, da sich der Katasterwert auf die Immobilie selbst bezieht, nicht auf den Eigentümer.

Der Katasterwert kann auch in der Kaufurkunde erscheinen, üblicherweise auf einer Seite mit dem Titel „Certificación catastral descriptiva y gráfica", meist gegen Ende des Dokuments. Diese Bescheinigung enthält die Katasterreferenz, die Adresse der Immobilie, die Wohnfläche sowie den zum Verkaufszeitpunkt festgestellten Katasterwert.

Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung dazu, wo Sie den Katasterwert finden, finden Sie in unserem Artikel: Was ist der Katasterwert und wie finde ich ihn?

2. Der unterstellte Prozentsatz

Zur Berechnung der Bemessungsgrundlage wird der Katasterwert mit einem unterstellten Prozentsatz multipliziert: 1,1 %, wenn die Katasterwerte der Gemeinde innerhalb der letzten zehn Jahre überprüft wurden, andernfalls 2 %. Dies hängt ausschließlich davon ab, wann die Gemeinde ihre Bewertungen zuletzt aktualisiert hat — nicht vom Zustand der Immobilie, ihrem Vermietungspotenzial oder Ihrer Staatsangehörigkeit.

3. Die Anzahl der Tage, an denen Sie die Immobilie besessen haben und sie Ihnen zur Verfügung stand

Der jährliche unterstellte Betrag muss anteilig gekürzt werden, wenn Sie die Immobilie nur einen Teil des Jahres besessen haben.

Wenn Sie die Immobilie beispielsweise am 15. September 2026 erworben haben und sie nicht vermietet war, läuft der relevante Zeitraum vom 15. September bis zum 31. Dezember — das sind 108 Tage.

Die Berechnung erfolgt daher mit dem Faktor:

108 ÷ 365

Sie zahlen kein unterstelltes Einkommen für ein ganzes Jahr, nur weil Sie am 31. Dezember Eigentümer waren.

Die Immobilie gilt zudem unabhängig davon als für Sie verfügbar, ob Sie sie tatsächlich genutzt haben oder nicht. Dazu zählen Zeiträume, in denen Sie sich im Ausland aufgehalten haben, niemand die Immobilie besucht hat, Freunde oder Familie sie kostenlos genutzt haben, Sie keine Zeit zur Nutzung hatten, sie zum Verkauf angeboten wurde oder sie leer stand, während Sie sich noch nicht entschieden hatten, was damit geschehen soll.

4. Ihr Eigentumsanteil

Gehört die Immobilie mehreren Eigentümern, berechnet jeder Eigentümer die Steuer entsprechend seinem rechtlichen Eigentumsanteil — zum Beispiel ein Eigentümer mit 100 %, zwei Eigentümer mit je 50 %, zwei Eigentümer mit 70 % und 30 % oder drei Eigentümer mit je 33,33 %. Dieser Anteil sollte grundsätzlich aus der Kaufurkunde oder einem anderen Erwerbsdokument entnommen werden. Es sollte nicht automatisch angenommen werden, dass Ehepaare die Immobilie je zur Hälfte besitzen — die Urkunde und die geltende güterrechtliche Regelung müssen geprüft werden.

5. Der Steuersatz

Die geschuldete Steuer hängt von Ihrem steuerlichen Wohnsitz ab. Der anwendbare Steuersatz beträgt 19 % für Ansässige der EU/des EWR (einschließlich Island, Norwegen und Liechtenstein) und 24 % für Ansässige aller anderen Länder, einschließlich Großbritannien, USA und Kanada. Entscheidend ist Ihr steuerlicher Wohnsitz — nicht Ihre Staatsangehörigkeit. Ein deutscher Staatsbürger mit Wohnsitz in Großbritannien wird beispielsweise mit 24 % besteuert, während ein britischer Staatsbürger mit steuerlichem Wohnsitz in Deutschland mit 19 % besteuert wird.

Berechnungsbeispiel

Sophie, steuerlich ansässig in Großbritannien, kauft am 15. September 2026 eine Wohnung auf Mallorca zur eigenen Nutzung. Katasterwert: 100.000 €. Unterstellter Prozentsatz: 1,1 %. Besitzdauer: 108 Tage.

• Jährliches unterstelltes Einkommen: 100.000 € × 1,1 % = 1.100 €
• Angepasst an die Besitzdauer: 1.100 € × 108 ÷ 365 = 325,48 €
• Steuer bei 24 %: 78,12 €

Wäre Sophie stattdessen in Deutschland steuerlich ansässig, würden dieselben 325,48 € mit 19 % besteuert, also 61,84 € — gleiche Immobilie, gleicher Zeitraum, unterschiedliches Ergebnis allein aufgrund des Wohnsitzes.

Hätte sie die Immobilie gemeinsam mit ihrem Ehemann gekauft (je 50 %), würde jeder separat 39,06 € erklären — die Zahlung von einem gemeinsamen Konto führt nicht dazu, dass die beiden Erklärungen zu einer verschmelzen.

Was gilt, wenn die Immobilie im Kaufjahr vermietet wurde?

Wird eine Immobilie während des Jahres teilweise vermietet, entstehen für denselben Eigentümer und dasselbe Jahr zwei getrennte Erklärungen: eine für Mieteinnahmen, eine für unterstelltes Einkommen für die übrigen Tage. Kauft David beispielsweise eine Immobilie am 1. Juli und vermietet sie im August für 31 Tage, erklärt er Mieteinnahmen für diese 31 Tage und unterstelltes Einkommen für die übrigen 153 Tage — niemals zusammengefasst.

Mieteinnahmen aus 2026 (bei jährlicher Gruppierung) werden zwischen dem 1. und 20. April 2027 erklärt, mit einer Lastschriftfrist zum 15. April — früher und getrennt von der Frist für unterstelltes Einkommen.

Mietkosten (IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Hypothekenzinsen usw.) können unter keinen Umständen vom unterstellten Einkommen abgezogen werden — die Berechnung basiert auf dem Katasterwert, nicht auf Ihren tatsächlichen Kosten.

Modelo 210 und IBI: zwei unterschiedliche Dinge

• Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist eine kommunale Grundsteuer, die von der Gemeinde oder der zuständigen lokalen Steuerbehörde erhoben wird. Sie ist an das Eigentum an der Immobilie geknüpft und wird in der Regel jährlich berechnet.
• Das Modelo 210 ist eine nationale Steuererklärung, die bei der Agencia Tributaria eingereicht wird.

Die Zahlung der IBI erfüllt nicht alle Ihre Steuerpflichten — dies ist eines der häufigsten Missverständnisse bei neuen Eigentümern, da der IBI-Bescheid oft das einzige Steuerdokument ist, das automatisch zugestellt wird. Die Agencia Tributaria erinnert nicht aktiv an das Modelo 210 — die Verantwortung für die Erkennung und Einreichung der Pflicht liegt beim Eigentümer.

Braucht jede Einheit eine eigene Erklärung?

Ja — Garagen, Stellplätze und Abstellräume mit eigener Katasterreferenz gelten als eigenständige Immobilien. Ein Ehepaar, das gemeinsam eine Wohnung, einen Stellplatz und einen Abstellraum besitzt (jeweils zu 50 %), könnte am Ende sechs separate Erklärungen für einen einzigen Kauf einreichen müssen.

Welche Informationen benötigen Sie für die Einreichung?

• Persönliche Angaben: vollständiger Name, NIE, Geburtsdatum und -land, Adresse und steuerlicher Wohnsitz
• Kaufinformationen: Kaufurkunde, Erwerbsdatum, Eigentumsanteil, Angaben zu Miteigentümern
• Immobilieninformationen: Katasterreferenz und -wert, Adresse, gegebenenfalls separate Referenzen für Garage/Abstellraum
• Nutzung: Beginn des Eigentums, vermietete Tage im Vergleich zu verfügbaren Tagen, Tage der privaten Verfügbarkeit
• Zahlung: Bankverbindung passend zur gewählten Zahlungsmethode

Häufige Fehler im ersten Jahr

• Zwölf Monate nach Kaufabschluss zu warten — die Erklärung folgt dem Kalenderjahr, nicht dem Jahrestag des Kaufs.
• Den Kaufpreis statt des Katasterwerts für die Standardberechnung zu verwenden.
• Für ein ganzes Jahr zu zahlen, statt anteilig nach Besitzdauer zu berechnen.
• Anzunehmen, dass keine Erklärung erforderlich ist, weil die Immobilie nicht vermietet oder genutzt wird.
• Für ein Ehepaar nur eine Erklärung einzureichen — jeder Eigentümer muss individuell erklären.
• Die nicht vermieteten Tage zu übersehen, wenn die Immobilie nur einen Teil des Jahres vermietet war.
• Die Staatsangehörigkeit statt des steuerlichen Wohnsitzes zur Bestimmung des Steuersatzes (19 %/24 %) heranzuziehen.
• Anzunehmen, dass die IBI die Pflicht abdeckt — das ist nicht der Fall.
• Separat registrierte Garagen oder Abstellräume mit eigener Katasterreferenz zu übersehen.

Wie IberianTax bei Ihrem ersten Modelo 210 hilft

Das erste Jahr ist oft am verwirrendsten, da Informationen aus der Kaufurkunde, den IBI-Unterlagen und der Nutzung der Immobilie während eines Teiljahres zusammengeführt werden müssen.

Mit IberianTax geben Sie die relevanten Informationen in einem geführten Online-Prozess ein: das Steuerjahr, das Erwerbsdatum, Katasterreferenz und -wert, Ihren Eigentumsanteil, Ihren steuerlichen Wohnsitz, die vermieteten oder verfügbaren Tage sowie die gewünschte Zahlungsmethode. Die Plattform berechnet die Steuer entsprechend Ihrem Besitzzeitraum und reicht das Modelo 210 direkt bei der Agencia Tributaria ein.

Bei mehreren Eigentümern oder mehreren Katastereinheiten hilft IberianTax dabei, die erforderlichen separaten Erklärungen zu identifizieren. Nach der ersten Einreichung können berechtigte Eigentümer zudem die automatische Einreichung künftiger Erklärungen für unterstelltes Einkommen aktivieren, um das Risiko einer verpassten jährlichen Pflicht zu verringern.

Haben Sie eine Immobilie in Spanien gekauft und müssen Ihr erstes Modelo 210 einreichen? Erledigen Sie den gesamten Prozess online, in Ihrer Sprache — IberianTax übernimmt die Berechnung und Einreichung für Sie.

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Häufig gestellte Fragen

Ich habe dieses Jahr eine Immobilie gekauft. Muss ich sofort eine Erklärung einreichen?

Nein — das unterstellte Einkommen wird im Folgejahr erklärt. Bei einem Kauf im Jahr 2026 ist das zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember 2027.

Muss ich auch eine Erklärung einreichen, wenn ich im Dezember gekauft habe?

Ja. Die Steuer wird anteilig nach Besitzdauer berechnet, auch wenn es sich nur um wenige Tage handelt.

Ich zahle bereits IBI — muss ich trotzdem ein Modelo 210 einreichen?

Ja. Die IBI ist eine lokale Steuer; das Modelo 210 ist eine separate nationale Erklärung.

Warum schulde ich Steuern, obwohl ich die Immobilie nie vermietet habe?

Das spanische Recht unterstellt Immobilien, die für die private Nutzung zur Verfügung stehen, ein fiktives Einkommen — basierend auf dem Katasterwert, nicht auf tatsächlich erhaltener Miete.

Müssen beide Ehepartner getrennt erklären?

Ja, sofern beide als Eigentümer eingetragen sind. Eine Ehe erlaubt keine gemeinsame Erklärung des unterstellten Einkommens.