Kosten beim Immobilienkauf in Spanien: Steuern und Gebühren für Nicht-Residenten (2026)

Der Preis im Inserat ist nie der Preis, den Sie am Ende tatsächlich zahlen. Rechnet man Steuern und Gebühren hinzu, kostet der Kauf einer Immobilie in Spanien rund 10 % bis 14 % mehr als der ausgewiesene Preis - und als Nicht-Resident funktionieren einige dieser Kosten bei Ihnen anders als bei einem einheimischen Käufer.

Dieser Leitfaden schlüsselt jede Kostenposition auf, die Sie einplanen sollten: was sie ist, an wen Sie zahlen, wann und wie viel. Vor allem aber erklärt er die eine Unterscheidung, die Ihre größte Steuerlast bestimmt - Wiederverkauf oder Neubau - sowie die jährlichen Steuern, die ab dem Moment des Eigentums anfallen, selbst wenn Sie die Immobilie nie vermieten.

Wichtig: Dies sind allgemeine Informationen und keine individuelle Steuerberatung. Die Kaufsteuersätze werden von jeder Region (Comunidad Autónoma) festgelegt und ändern sich von Jahr zu Jahr. Prüfen Sie daher immer den aktuellen Satz dort, wo Sie kaufen. IberianTax wickelt den Kauf selbst nicht ab - aber sobald Ihnen eine spanische Immobilie gehört, machen wir Ihre jährliche Steuererklärung für Nicht-Residenten einfach. Mehr dazu weiter unten.

Wiederverkauf oder Neubau? Die Unterscheidung, die Ihre Steuerlast bestimmt

Klären Sie zuerst, welche der beiden Varianten Sie kaufen, denn sie werden nach zwei völlig getrennten Systemen besteuert - und Sie zahlen nie beide:

• Eine Wiederverkaufsimmobilie (Bestandsimmobilie) - die bereits zuvor jemandem gehört hat - wird mit ITP (Grunderwerbsteuer) besteuert.
• Ein Neubau - direkt vom Bauträger als allererster Verkauf erworben - wird mit IVA (Mehrwertsteuer) plus AJD (Stempelsteuer) besteuert.

Die meisten internationalen Käufer erwerben Bestandsimmobilien, daher steht meist die ITP im Mittelpunkt. So vergleichen sich die beiden:

* Auf den Kanarischen Inseln werden Neubauten statt mit IVA mit IGIC zu 7 % besteuert.

Kauf einer Bestandsimmobilie: ITP (Grunderwerbsteuer)

Bei Bestandsimmobilien ist die wichtigste Kostenposition neben dem Preis die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

• Wer zahlt: der Käufer.
• Bemessungsgrundlage: der höhere der beiden Werte - der gezahlte Preis oder der valor de referencia der Immobilie, ein vom Catastro festgelegter steuerlicher Referenzwert. In den meisten Verkäufen ist der Preis höher, sodass die ITP auf den tatsächlich gezahlten Betrag berechnet wird - prüfen Sie den Referenzwert jedoch vor der Unterzeichnung, um Überraschungen zu vermeiden.
• Wann und wie: innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung der escritura (Kaufurkunde) beim Notar, über das Modelo 600, bevor Sie die Immobilie auf Ihren Namen eintragen lassen können.

ITP-Sätze nach Region 2026

Die ITP ist eine regionale Steuer, daher hängt der Satz vollständig davon ab, wo die Immobilie liegt - und der Unterschied zwischen den Regionen ist groß genug, um Ihr Budget um Zehntausende Euro zu verändern. Dies sind die Regionen, in denen internationale Käufer am häufigsten kaufen:

** Die Comunidad Valenciana hat ihren allgemeinen Satz Mitte 2026 von 10 % auf 9 % gesenkt; Käufe über 1 Mio. € bleiben bei 11 %.

Über alle 17 Regionen hinweg reicht der allgemeine Satz von rund 6 % (Madrid) bis 13 % (Spitzenstufen auf den Balearen und in Katalonien), wobei die meisten Regionen zwischen 8 % und 10 % liegen. Mehrere Regionen - Katalonien, die Balearen, Aragón, Asturien und andere - wenden eine progressive Staffel an: je teurer die Immobilie, desto höher der Satz auf den oberen Teil. Da die Sätze 2026 aktiv reformiert werden, sollten Sie den Wert für Ihre genaue Region und Preisklasse immer vor der Budgetplanung bestätigen.

Ein Hinweis für Nicht-Resident-Käufer

Viele Regionen werben mit ermäßigten ITP-Sätzen für junge Käufer, kinderreiche Familien oder Ersterwerber. Diese setzen fast immer einen Wohnsitz in Spanien oder den Kauf eines Hauptwohnsitzes voraus. Ein Nicht-Resident, der eine Ferien- oder Anlageimmobilie kauft, zahlt daher in der Regel den Standardsatz und kommt nicht in den Genuss der beworbenen Ermäßigungen. Planen Sie entsprechend.

Eine ausführlichere Erläuterung, wie die ITP berechnet und gezahlt wird, finden Sie in unserem eigenen Leitfaden zur Grunderwerbsteuer (ITP).

Kauf eines Neubaus: IVA (MwSt.) + AJD (Stempelsteuer)

Wenn Sie direkt vom Bauträger kaufen, zahlen Sie keine ITP. Stattdessen zahlen Sie zwei Steuern zusammen:

• IVA (MwSt.): 10 % des Preises bei Wohnimmobilien auf dem Festland und den Balearen. Auf den Kanarischen Inseln wird dies durch IGIC zu 7 % ersetzt.
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): eine Stempelsteuer auf die notarielle Urkunde, regional festgelegt, üblicherweise 0,5 % - 1,5 %. Sie fällt auch auf die Hypothekenurkunde an, wenn Sie den Kauf finanzieren.

Ein typischer Neubau trägt also 10 % IVA plus rund 1 % AJD - steuerlich etwas mehr als viele Bestandsimmobilien, dafür mit dem Vorteil einer brandneuen Immobilie und Bauträgergarantien. Anders als die ITP ist die IVA ein nationaler Satz und ändert sich nicht von Region zu Region (nur die AJD tut das).

Die Kosten, die alle zahlen - ob Wiederverkauf oder Neubau

Zusätzlich zur Kaufsteuer sollten Sie einplanen:

• Notargebühren: für die öffentliche Kaufurkunde. Etwa 600–1.200 €, je nach Preis.
• Gebühren des Registro de la Propiedad (Grundbuch): um Sie als rechtmäßigen Eigentümer einzutragen. Meist einige Hundert Euro.
• Anwaltskosten: nicht verpflichtend, aber für Nicht-Residenten, die kein Spanisch lesen, dringend zu empfehlen. Üblicherweise rund 1 % des Preises.
• Ihre NIE (Número de Identidad de Extranjero): ohne sie können Sie weder kaufen noch Steuern zahlen oder die Immobilie eintragen lassen. Sie ist günstig, aber die Beantragung dauert, also fangen Sie früh an.

Finanzierung über eine Hypothek? Rechnen Sie eine Schätzgebühr (tasación), die Bearbeitungsgebühr der Bank und die AJD auf die Hypothekenurkunde hinzu.

Geldtransfer aus dem Ausland? Berücksichtigen Sie die Wechselkurskosten - bei einem sechsstelligen Kauf kann der Aufschlag Ihrer Bank leicht mehr kosten als der Notar.

Ein Rechenbeispiel

Ein Nicht-Resident kauft eine Bestandswohnung für 300.000 € an der Costa del Sol (Andalusien, 7 % ITP):

• ITP (7 %): 21.000 €
• Notar: ~900 €
• Registro de la Propiedad: ~600 €
• Anwalt (≈1 %): ~3.000 €
• NIE und Sonstiges: ~200 €

Gesamte Zusatzkosten: rund 25.700 € - etwa 8,6 % auf den Preis. Derselbe Kauf in einer Region mit höherem Satz wie Katalonien oder den Balearen könnte die Gesamtsumme deutlich über 12 % treiben.

Was Sie als Käufer nicht zahlen

Zwei Steuern hängen mit demselben Verkauf zusammen, werden aber vom Verkäufer getragen, nicht von Ihnen - sie sorgen oft für Verwirrung:

• Plusvalía Municipal: eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks, die der Verkäufer schuldet.
• Kapitalgewinnsteuer und die 3-%-Einbehaltung: die Steuer des Verkäufers auf seinen Gewinn. Beim Kauf von einem nicht-residenten Verkäufer besteht Ihre einzige damit verbundene Pflicht darin, dass 3 % des Preises einbehalten und über das Modelo 211 im Namen des Verkäufers an die Agencia Tributaria abgeführt werden.

Beides ist nicht Ihre Kostenposition, lassen Sie es also aus Ihrem Kaufbudget heraus.

Was die meisten Käufer übersehen: die Steuern, die mit dem Eigentum beginnen

Das erwähnt der Makler selten. Sobald die Immobilie auf Ihren Namen läuft, übernehmen Sie als nicht-residenter Eigentümer jährliche Pflichten - ob Sie vermieten oder nicht:

1. IBI: die jährliche kommunale Grundsteuer, an die Gemeinde gezahlt, auf Basis Ihres valor catastral.
2. Unterstelltes Einkommen über das Modelo 210: wenn Sie die Immobilie nicht vermieten und nur selbst nutzen (oder leer stehen lassen), besteuert Spanien dennoch jedes Jahr einen fiktiven „Mietwert". Das überrascht fast jeden neuen Eigentümer. Wenn Sie doch vermieten, erklären Sie stattdessen die tatsächlichen Mieteinnahmen, ebenfalls über das Modelo 210.

Der Kauf ist eine einmalige Ausgabe. Das Eigentum schafft eine wiederkehrende Erklärung, um die Sie sich jedes Jahr kümmern müssen - und ein Versäumnis führt zu Zuschlägen und Strafen der Agencia Tributaria, die oft erst Jahre später eintreffen, wenn sich bereits Zinsen angesammelt haben.

Wie IberianTax ins Spiel kommt

Wir wickeln nicht den Kauf, die ITP oder die notarielle Abwicklung ab - das ist Sache Ihres Anwalts. Was wir einfach machen, ist der Teil, der nie verschwindet.

Sobald Ihnen eine spanische Immobilie gehört, können Sie mit IberianTax:

• Ihr Modelo 210 in wenigen Minuten online einreichen - unterstelltes Einkommen, Mieteinnahmen oder Kapitalgewinnsteuer - ohne spanischen Papierkram und ohne digitales Zertifikat.
• Automatische Fristerinnerungen jedes Jahr erhalten, damit Sie keine Einreichung verpassen.
• Unsere kostenlosen Rechner nutzen, um zu wissen, was Sie zahlen, bevor Sie sich festlegen.
• Support auf Deutsch, Englisch, Französisch oder Spanisch erhalten.

Wenn Sie gerade gekauft haben - oder kurz davor stehen - ist es am klügsten, Ihre jährliche Pflicht jetzt zu verstehen, bevor die erste Frist näher rückt.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel kostet der Kauf einer Immobilie in Spanien?

Planen Sie rund 10 % - 14 % auf den Kaufpreis ein. Der größte Einzelposten ist die Kaufsteuer: ITP (ca. 6 % - 13 %, je nach Region) bei einer Bestandsimmobilie oder 10 % IVA plus Stempelsteuer (AJD) bei einem Neubau. Der Rest entfällt auf Notar, Registro de la Propiedad und Anwalt.

Zahlen Ausländer beim Immobilienkauf in Spanien mehr Steuern?

Nein. Nicht-Residenten zahlen dieselben ITP-, IVA- und AJD-Sätze wie spanische Käufer. Die Unterschiede sind praktischer Natur: Sie benötigen eine NIE, möglicherweise Übersetzungen und eine Vollmacht, und Sie kommen in der Regel nicht für die Ermäßigungen infrage, die Residenten vorbehalten sind.

Ist ein Neubau oder eine Bestandsimmobilie günstiger?

Das hängt von der Region ab. Eine Bestandsimmobilie trägt ITP (von ~6 % bis ~13 %), ein Neubau dagegen 10 % IVA plus AJD (~0,5 % - 1,5 %). In Regionen mit niedriger ITP wie Madrid oder Andalusien ist eine Bestandsimmobilie steuerlich meist günstiger; in Regionen mit hoher ITP verringert sich der Abstand oder kehrt sich um.

Was ist der valor de referencia?

Ein vom Catastro festgelegter steuerlicher Referenzwert. Ihre Kaufsteuer wird auf den höheren der beiden Werte berechnet - den gezahlten Preis oder diesen Referenzwert. Prüfen Sie ihn daher vor der Unterzeichnung.

Brauche ich eine NIE, um in Spanien zu kaufen?

Ja. Ohne NIE können Sie keinen Kauf abschließen, keine Steuern zahlen und kein Eigentum eintragen lassen. Beantragen Sie sie also so früh wie möglich.

Wann beginne ich nach dem Kauf, Steuern zu zahlen?

Die IBI gilt ab dem Jahr, in dem Ihnen die Immobilie gehört. Ihr erstes Modelo 210 (unterstelltes Einkommen oder Mieteinnahmen) deckt das Kaufjahr ab und wird im Folgejahr eingereicht - genau dann werden viele neue Eigentümer überrascht.