Bryssel agerar mot Spanien igen om uthyrningsskatten: vad det betyder för icke-bosatta

Europeiska kommissionen har åter riktat blickarna mot Spaniens skatteregler för bostadsuthyrning. Kommissionen har skickat Spanien en kompletterande formell underrättelse, eftersom den anser att de skatteregler som gäller för icke-bosatta fortfarande är diskriminerande jämfört med dem som tillämpas på skattskyldiga som är bosatta i landet.

Kärnan i problemet är tydlig: medan bosatta kan få skattenedsättning på inkomst från uthyrning av en bostad som används som stadigvarande bostad, är icke-bosatta uteslutna från den förmånen. Enligt kommissionen kan denna skillnad i behandling strida mot den fria rörligheten för kapital enligt artikel 63 i EUF-fördraget.

Frågan påverkar direkt tusentals icke-bosatta hyresvärdar som hyr ut bostäder i Spanien och som bär en tyngre skattebörda än bosatta för samma fastighetsinkomst.

Vad har Europeiska kommissionen egentligen gjort?

Kommissionen har ännu inte utfärdat något bötesbelopp och inte ändrat spansk lagstiftning. Det den har gjort är att återuppta och utöka ett pågående överträdelseförfarande.

Europeiska kommissionen hade redan den 8 mars 2019 skickat Spanien en första formell underrättelse i frågan. Eftersom problemet inte har rättats till och ändringarna som infördes 2025 dessutom behåller skillnaden i behandling, har kommissionen nu skickat en kompletterande formell underrättelse.

Juridiskt innebär det att kommissionen anser att Spanien fortfarande bryter mot EU-rätten och har gett landet en frist, normalt två månader, att svara och rätta till situationen. Om svaret inte är tillfredsställande kan nästa steg bli ett motiverat yttrande och därefter en talan vid EU-domstolen.

Var ligger skattediskrimineringen?

Diskrimineringen uppstår eftersom det spanska systemet skiljer mellan:

• Skattskyldiga som är bosatta i Spanien och som har rätt till en betydande skattenedsättning på inkomst från uthyrning av bostad.
• Skattskyldiga som är icke-bosatta och som inte har rätt till samma förmån, trots att de får motsvarande inkomst från uthyrning av en bostad belägen i Spanien.

Överträdelseförfarandet som Europeiska kommissionen inledde 2019 gällde till en början det avdrag som tillämpas på nettohyresintäkter från bostäder som används som stadigvarande bostad, traditionellt satt till 60 % och därefter sänkt till 50 %, enligt artikel 23.2 i den spanska inkomstskattelagen. Kommissionen anser dock att de påföljande reformerna inte har undanröjt diskrimineringen, utan snarare omformat den:

Från och med 2025 har den spanska lagstiftaren ersätt det systemet med ett system av rörliga nedsättningar (mellan 50 % och 90 %), villkorade av att vissa krav uppfylls, men i samtliga fall begränsade till skattskyldiga som är bosatta i landet och deklarerar enligt reglerna för spansk inkomstskatt. Icke-bosatta ägare beskattas däremot enligt IRNR och kan inte tillämpa dessa nedsättningar, även när de hyr ut en bostad för boende under villkor som i allt väsentligt är jämförbara med en bosatt persons. Enligt kommissionen kan denna asymmetri, som uteslutande bygger på skatterättslig hemvist, utgöra en inskränkning av den fria rörligheten för kapital (artikel 63 i EUF-fördraget) och en skillnad i behandling som är oförenlig med icke-diskrimineringsprincipen i EU-rätten.

Ur ett europeiskt perspektiv är invändningen inte att Spanien inte får utforma skatteincitament för bostadsuthyrning. Det som ifrågasätts är att dessa incitament förbehålls dem som har skatterättslig hemvist i Spanien, och därmed utesluter icke-bosatta som bedriver en jämförbar ekonomisk verksamhet: uthyrning av en bostad avsedd som stadigvarande bostad belägen på spanskt territorium.

Vad är egentligen 50 %-nedsättningen för uthyrning av en stadigvarande bostad?

Nedsättningen bygger på lag 35/2006 av den 28 november om spansk inkomstskatt (LIRPF).

Enligt reglerna för spansk inkomstskatt klassificeras inkomst från uthyrning av en bostad som inkomst av fastighetskapital.

Den allmänna ramen för en bosatt person ser ut så här:

1. Bruttointäkten (den mottagna hyran) fastställs.
2. Avdragsgilla kostnader (räntor, kommunal fastighetsskatt, avgifter, reparationer, avskrivning med mera) dras av.
3. Nettointäkten erhålls.
4. En nedsättning tillämpas på denna nettointäkt när bostaden används som hyresgästens stadigvarande bostad.

Som huvudregel har positiv nettointäkt från uthyrning av bostäder som används som hyresgästens stadigvarande bostad haft rätt till en nedsättning på 60 % för avtal som ingåtts till och med den 25 maj 2023. För avtal som ingåtts efter det datumet har den allmänna nedsättningen sänkts till 50 %.

Vad innebär det i praktiken?

Om en bosatt person får:

• 20 000 € i årliga hyresintäkter
• 5 000 € i avdragsgilla kostnader

Nettointäkten blir då 15 000 €.

Med en nedsättning på 50 % beskattas personen endast för:

15 000 € – 50 % = 7 500 € i skatteunderlag.

Med andra ord är nedsättningen inte ett avdrag från skatten, utan en minskning av skatteunderlaget.

Varför kan detta strida mot EU-rätten?

Kommissionen grundar sin bedömning av skillnaden i behandling på artikel 63 i EUF-fördraget, som förbjuder inskränkningar av den fria rörligheten för kapital.

Investeringar i fastigheter och mottagande av hyresintäkter omfattas i allmänhet av den friheten. Om en icke-bosatt får en mindre förmånlig skattemässig behandling än en bosatt för inkomst som intjänats i Spanien finns det därför en tydlig indikation på en inskränkning.

För att skillnaden i behandling ska vara giltig skulle Spanien behöva motivera den tillräckligt och visa att den vilar på ett legitimt skäl och är proportionerlig. Och det är just där problemet ligger: när två skattskyldiga får jämförbar inkomst från uthyrning av en bostad i Spanien är det svårt att hävda att den ena kan sänka sin skatt betydligt medan den andra inte kan det, enbart på grund av sin status som icke-bosatt.

Enkelt uttryckt: kommissionen anser att en investering i hyresbostad i Spanien inte ska leda till en högre skattebörda bara för att man bor utanför Spanien, såvida det inte finns en juridiskt hållbar motivering, och den anser att någon sådan motivering inte finns.

Vem berörs egentligen?

Frågan är särskilt intressant för icke-bosatta som hyr ut bostäder i Spanien för boendeändamål. Det vill säga:

• icke-bosatta privata hyresvärdar,
• medborgare i andra EU-länder,
• personer bosatta inom EES,
• utländska investerare med uthyrda fastigheter i Spanien,
• icke-bosatta utanför EU med hyresintäkter från fastighet i Spanien.

Viktigt: den här frågan gäller specifikt skattenedsättningen vid uthyrning av bostäder avsedda som stadigvarande bostad, det vill säga långtidsuthyrning (i regel längre än ett år), och ska inte förväxlas med andra mål som just nu ligger hos spanska domstolar om möjligheten för icke-bosatta skattskyldiga inom EU/EES att dra av kostnader kopplade till uthyrning av fastigheter belägna i Spanien. Det rör sig alltså om två skilda frågor, både juridiskt och skattemässigt.

Hur är det för icke-bosatta?

Icke-bosatta beskattas i Spanien enligt skatten för icke-bosatta (IRNR), som regleras i den konsoliderade text som godkändes genom kungligt lagdekret 5/2004 av den 5 mars:

Enligt dessa regler:

• Skatt ska betalas på all inkomst som intjänas i Spanien.
• Inkomsten ingår inte i ett allmänt årligt skatteunderlag, som är fallet med den spanska inkomstskatten (IRPF).
• Den nedsättning som finns i inkomstskatten för uthyrning avsedd som stadigvarande bostad gäller inte.

Praktiskt resultat:

Icke-bosatta beskattas på nettointäkten utan att kunna tillämpa nedsättningen på 50 %.

För samma bostad och samma hyresavtal gäller alltså:

• Bosatta beskattas bara för en del av inkomsten (eftersom de kan tillämpa nedsättningen på 50 %).
• Icke-bosatta beskattas på ett betydligt högre skatteunderlag eftersom de inte kan tillämpa nedsättningen.

Det är den här skillnaden i behandling som kommissionen anser vara problematisk.

Ändringarna 2025: har diskrimineringen rättats till?

De senaste reformerna från den spanska regeringen har ersatt det enhetliga systemet med en allmän nedsättning på 50 % i samtliga fall med ett system av rörliga nedsättningar som kan variera mellan 50 % och 90 % beroende på vissa omständigheter, till exempel att bostaden ligger i ett område med hög efterfrågan, att hyran sänks eller att uthyrningen sker till vissa grupper, som unga.

Enligt Europeiska kommissionen gäller dock:

• Dessa nedsättningar är fortsatt förbehållna skattskyldiga som är bosatta i landet.
• Icke-bosatta är fortsatt uteslutna från förmånen.

Med andra ord kvarstår det strukturella problemet: en mindre förmånlig skattemässig behandling på grund av hemvist finns fortfarande kvar.

Vad innebär då den kompletterande formella underrättelsen?

Den kompletterande formella underrättelse som Europeiska kommissionen har skickat till Spanien innebär inte någon omedelbar ändring av gällande lagstiftning, skapar inte automatiskt en rätt att beskattas som bosatt och garanterar inte i sig att återbetalning av skatt kommer att beviljas.

Däremot stärker den betydligt den rättsliga ställningen för dem som hävdar att de spanska skattereglerna kan strida mot EU-rätten. I praktiken innebär åtgärden att den:

• ökar trycket på den spanska lagstiftaren,
• ökar risken för ett avgörande mot Spanien om lagstiftningen inte ändras,
• öppnar ett mer gynnsamt läge för att i vissa fall ompröva beslut eller egna deklarationer.

Vad kan hända härnäst?

På kort sikt finns tre tänkbara scenarier.

a) Spanien ändrar lagstiftningen

Det vore det mest rimliga utfallet ur ett institutionellt perspektiv. Spanien skulle kunna reformera systemet så att skatteförmånen utökas till icke-bosatta på jämförbara villkor.

b) Kommissionen utfärdar ett motiverat yttrande

Om Spaniens svar inte är tillfredsställande kan Europeiska kommissionen driva överträdelseförfarandet vidare och utfärda ett motiverat yttrande. I det dokumentet redogör kommissionen i detalj för skälen till att den anser att medlemsstaten inte följer EU-rätten och uppmanar formellt staten att vidta nödvändiga åtgärder för att rätta till situationen inom en viss tid.

c) Målet hänskjuts till EU-domstolen

Om Spanien behåller lagstiftningen oförändrad kan Europeiska kommissionen besluta att hänskjuta ärendet till Europeiska unionens domstol. I det scenariot skulle debatten upphöra att vara politisk eller teknisk och i stället bli en rättslig tvist, med ett möjligt avgörande av stor betydelse och stor påverkan på det spanska rättssystemet.

Kan en icke-bosatt begära rättelse?

Det beror på det enskilda fallet.

Flera faktorer måste analyseras, bland annat:

• beskattningsår som inte omfattas av preskription,
• om den skattskyldige är bosatt i ett EU/EES-land eller i ett tredjeland,
• om de egna deklarationerna har vunnit laga kraft,
• om det finns administrativa eller rättsliga förfaranden som fortfarande pågår,
• och möjligheten att åberopa EU-rätten direkt.

Under alla omständigheter ger situationen inte automatiskt rätt till återbetalning, men den kan skapa ett potentiellt gynnsamt läge för att se över vissa deklarationer, särskilt om frågan hänskjuts till Europeiska unionens domstol eller om de spanska domstolarna antar en tolkning som ligger i linje med europeisk rättspraxis på området.

Kärnfrågan: skattegapet mellan bosatta och icke-bosatta

Bortom det tekniska är Europeiska kommissionens budskap tydligt: Spanien bör inte behandla en icke-bosatt mindre förmånligt enbart för att personen är icke-bosatt, när inkomsten och den skattskyldiges omständigheter i praktiken är likvärdiga.

Det påverkar direkt hur attraktivt det är att investera i fastigheter i Spanien. För många utländska bostadsägare är problemet inte bara skyldigheten att betala skatt, utan att de i vissa situationer kan komma att betala mer skatt än en bosatt person för samma typ av uthyrning.

I det sammanhanget anser kommissionen att denna skillnad i behandling kan utgöra ett hinder på den europeiska inre marknaden.

Slutsats

Europeiska kommissionens senaste åtgärd har blossat upp en debatt som har pågått i Spanien i åratal: skillnaden i skattemässig behandling mellan bosatta och icke-bosatta vid bostadsuthyrning.

För icke-bosatta är budskapet tudelat. Å ena sidan är frågan fortfarande under prövning på europeisk nivå, vilket ökar trycket på en möjlig reform. Å andra sidan sker inga automatiska ändringar i regelverket, så varje fall måste analyseras individuellt, utan att utgå från automatiska återbetalningar eller likabehandling.

Om kommissionen står fast vid sin hållning och Spanien inte ändrar reglerna kan frågan bli en av de största källorna till skattekonflikter för icke-bosatta ägare med uthyrda bostäder i Spanien.

På IberianTax hjälper vi dig att förstå din specifika situation och att reda ut frågor om beskattningen av dina hyresintäkter. Vi är specialiserade på beskattning av icke-bosatta och på hanteringen av fastighetsskatter i Spanien. Välkommen att kontakta oss eller besöka vår blogg för mer information och aktuella analyser i ämnet.