Nederländska bostadsägare i Spanien: din kompletta skatteguide

Är du bosatt i Nederländerna, äger en bostad i Spanien och är osäker på dina skatteskyldigheter? Du är inte ensam. Många ägare från Nederländerna utgår från att det räcker att betala skatt hemma, men Spanien har egna regler för icke-bosatta fastighetsägare. Den här guiden går igenom exakt vilka spanska skatter som gäller för dig, hur de förhåller sig till det nederländska systemet och hur du gör rätt utan stress.

Snabbt svar

• Ja, som bosatt i Nederländerna med bostad i Spanien måste du deklarera i Spanien som icke-bosatt.
• Det finns 3 huvudsakliga fastighetsskatter som kan gälla: schablonintäkt, hyresintäkter och kapitalvinst.
• Spanien har den primära rätten att beskatta alla inkomster och vinster från spansk fast egendom, även om du bor i Nederländerna.
• Du kan också behöva redovisa bostaden i Nederländerna, men dubbelbeskattningsavtalet mellan Spanien och Nederländerna hindrar att du betalar skatt två gånger.

Måste nederländska fastighetsägare betala skatt i Spanien?

Ja. Om du bor i Nederländerna och äger en bostad i Spanien har Spanien rätt att beskatta den bostaden, eftersom den ligger på spanskt territorium. Det är en grundprincip i internationell skatterätt och bekräftas av dubbelbeskattningsavtalet mellan Spanien och Nederländerna.

Det spelar ingen roll om ditt hem i Spanien är en semestervilla, en lägenhet eller ett hus på landet. Så länge du har skatterättslig hemvist i Nederländerna (en binnenlands belastingplichtige) och äger fast egendom i Spanien räknas du som icke-bosatt skattskyldig i Spanien och måste lämna in Modelo 210.

Enkelt uttryckt: Belastingdienst beskattar dig på dina globala tillgångar, medan spanska Agencia Tributaria beskattar dig på det du äger och tjänar inne i Spanien.

De viktigaste skatterna för nederländare med bostad i Spanien

Det finns tre huvudsakliga skatter du bör känna till. Alla deklareras via en enda blankett: Modelo 210, även om separata deklarationer kan krävas beroende på typ av inkomst, fastighet, ägare och period.

Skatt på schablonintäkt

Den här är förmodligen mest överraskande för nederländska ägare. Även om din spanska bostad står tom, bara används på semestern eller inte ger några hyresintäkter, utgår den spanska skattemyndigheten från att den ger en tänkt inkomst. Detta kallas schablonintäkt eller "renta imputada", och den måste deklareras årligen via Modelo 210.

• Skatteunderlaget är 1,1 % eller 2 % av valor catastral (bostadens taxeringsvärde).
• En fast skattesats på 19 % gäller för EU-bosatta, inklusive nederländska skattebetalare.
• Sista dag är 31 december året efter beskattningsåret.

En snabb notering om valor catastral: det är det officiella fastighetsvärde som det spanska fastighetsregistret Catastro sätter och det ligger normalt klart under marknadsvärdet (ofta 40–60 % lägre). Det spelar en liknande roll som den nederländska WOZ-waarde, men är oftast mycket mer fördelaktigt för den skattskyldige.

Om du känner till Box 3 i det nederländska systemet hittar du vissa likheter, men också viktiga skillnader:

Så även om båda systemen beskattar en "fiktiv" avkastning på fastigheter är det spanska systemet i allmänhet mycket lindrigare för semesterbostadsägare — och till skillnad från Box 3 gäller det bara bostaden, inte ditt totala sparande eller din investeringsportfölj.

Skatt på hyresintäkter

Om du hyr ut din spanska bostad (långtidsuthyrning eller korttidsuthyrning via plattformar som Airbnb eller Booking.com) måste du deklarera dessa hyresintäkter i Spanien.

• Skattesatsen är 19 % för nederländska bosatta.
• Från och med beskattningsåret 2024 deklareras hyresintäkter årligen (inte längre kvartalsvis). Inlämningsperioden är 1–20 januari året efter beskattningsåret.
• Goda nyheter: som bosatt i EU kan du dra av de flesta kostnader kopplade till uthyrningen.
• Om du bara hyr ut bostaden under en del av året måste du även lämna in en deklaration för schablonintäkt för de dagar den inte var uthyrd.

Viktigt: från beskattningsåret 2026 (som deklareras 2027) ändras denna frist igen: den flyttas från 1–20 januari till 1–20 april, och perioden för schablonintäkt börjar den 1 april i stället för 1 januari, i enlighet med Order HAC/623/2026. Se vår uppdaterade guide till fristerna för 2026.

Kapitalvinstskatt

När du säljer din spanska bostad beskattas eventuell vinst i Spanien med 19 %. Köparen är enligt lag skyldig att hålla inne 3 % av försäljningspriset och betala in det till den spanska skattemyndigheten som förskott för din räkning (detta görs via Modelo 211). Därefter kan du kvitta eller återkräva beloppet när du lämnar in din egen Modelo 210.

Hur kan nederländska bosatta dra av kostnader för uthyrning?

Detta är en av de viktigaste fördelarna för nederländska fastighetsägare. Eftersom Nederländerna är en del av Europeiska unionen har du rätt att dra av de flesta kostnader som hör till uthyrningen av din bostad i Spanien.

Det innebär att du bara betalar skatt på din nettovinst från uthyrningen, inte på bruttointäkten.

Avdragsgilla kostnader är normalt:

• IBI (den lokala fastighetsskatten, motsvarande nederländska OZB - Onroerendezaakbelasting)
• Samfällighetsavgifter
• Fastighetsförsäkring
• Underhåll och reparationer
• Bolåneränta (proportionellt mot uthyrningsperioden)
• Driftskostnader som hyresvärden betalar (vatten, el, internet)
• Avskrivning på fastigheten (3 % av byggnadsvärdet)
• Avgifter till mäklare eller fastighetsförvaltare

Du kan läsa mer om detta i vår artikel: Blogg om avdragsgilla uthyrningskostnader

Dubbelbeskattning mellan Spanien och Nederländerna

En vanlig oro är: "Om jag betalar skatt i Spanien, betalar jag då också skatt i Nederländerna på samma bostad?"

Kort svar: du blir inte beskattad två gånger, tack vare avtalet om undvikande av dubbelbeskattning mellan Spanien och Nederländerna (undertecknat 1971 och uppdaterat 2006).

Så här fungerar det i praktiken:

• Spanien beskattar. Enligt artikel 6 i avtalet får inkomst från fast egendom beskattas i det land där egendomen ligger. Därför har Spanien rätt att beskatta schablonintäkt, hyresintäkter och kapitalvinster från spansk fast egendom via Modelo 210.
• De spanska reglerna om inkomstskatt för icke-bosatta gäller i praktiken för dessa inkomsttyper, oavsett om bostaden hyrs ut eller används privat.
• Nederländerna kräver också att du redovisar bostaden i din årliga aangifte inkomstenbelasting, normalt i Box 3 (sparande och investeringar). Marknadsvärdet per den 1 januari ska redovisas, minus eventuell tillhörande bolåneskuld.
• För att undvika dubbelbeskattning tillämpar Nederländerna undantagandemetoden med progressionsförbehåll ("vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud"), enligt artikel 25 i skatteavtalet mellan Spanien och Nederländerna. Det innebär att din spanska bostad räknas med när ditt totala nederländska skatteunderlag i Box 3 bestäms, men lättnad ges sedan genom ett proportionellt undantag som motsvarar den del av inkomsten eller tillgångarna som Spanien har rätt att beskatta.
• Resultatet: din spanska bostad måste fortfarande redovisas i Nederländerna, men de nederländska myndigheterna ger lättnad för dubbelbeskattning för den del som hänför sig till den spanska fastigheten, så du ska inte beskattas två gånger på samma tillgång.

Viktigt att veta:

• Du kan inte dra av spansk IBI eller den skatt du betalat i Spanien (IRNR/Modelo 210) som en kostnad i din nederländska Box 3-beräkning. Lättnaden i avtalet ges genom undantagandemetoden, inte genom kostnadsavdrag.
• Efter den nederländska Högsta domstolens dom i juni 2024 kan skattskyldiga begära rättelse av sitt Box 3-beslut om de kan visa att deras faktiska avkastning är lägre än den schablonavkastning som tillämpas i Box 3-systemet. Denna lättnad gäller endast det nederländska skattebeslutet och påverkar inte de spanska skatteskyldigheterna.
• Ett nytt nederländskt Box 3-system baserat på faktisk avkastning väntas gälla från 2028 (Wet werkelijk rendement).

Spara alltid dina spanska skattekvitton och bekräftelser på Modelo 210 som bevis — både för de spanska registren och för din nederländska deklaration.

Exempel

Fall 1: Anna från Utrecht, semesterbostad i Marbella

Anna bor i Utrecht och äger en liten lägenhet i Marbella som hon bara använder under sommarsemestern. Hon hyr inte ut den. Taxeringsvärdet är 120 000 €.

• Anna måste lämna in en Modelo 210 per år för schablonintäkt.
• Skatteunderlag: 120 000 € × 1,1 % = 1 320 €
• Skatt att betala: 1 320 € × 19 % = 250,80 € per år
• Sista dag: 31 december följande år.

I sin nederländska deklaration redovisar Anna också bostaden i Box 3, men får ett undantag för att undvika dubbelbeskattning.

Fall 2: Pieter från Amsterdam, uthyrd lägenhet i Valencia

Pieter hyr ut sin lägenhet i Valencia året runt och får 12 000 € i bruttohyresintäkter. Han har 3 500 € i avdragsgilla kostnader (IBI, samfällighetsavgifter, försäkring, reparationer).

• Nettohyresintäkt: 12 000 € − 3 500 € = 8 500 €
• Skatt att betala: 8 500 € × 19 % = 1 615 € per år
• Han lämnar in Modelo 210 årligen, mellan 1 och 20 januari följande år.

Pieter redovisar också bostaden i sin nederländska aangifte i Box 3 och anger marknadsvärdet minus bolån per den 1 januari. Även om den spanska bostaden räknas med när hans totala Box 3-underlag beräknas ger skatteavtalet mellan Spanien och Nederländerna ett proportionellt undantag för den del som hänför sig till den spanska bostaden.

Resultatet: Pieter betalar skatt på hyresintäkter i Spanien, och Nederländerna undantar samma bostad från nederländsk skatt — så han beskattas inte två gånger.

Så gör du rätt

Att hålla sig på rätt sida av Agencia Tributaria (Spaniens motsvarighet till Belastingdienst) är mycket enklare än det verkar. Så här gör du:

• Lämna in Modelo 210 varje år, även om bostaden står tom.
• Respektera fristerna:
  
  • Schablonintäkt: senast 31 december följande år.
  • Hyresintäkter: årligen, mellan 1 och 20 januari följande år (från beskattningsåret 2024).
  • Kapitalvinst: inom 4 månader från försäljningen av bostaden.
• Spara dina underlag (fakturor, IBI-kvitton, hyresavtal) i minst 4 år.
• Undvik straffavgifter: att missa en frist kan leda till tillägg på 1 % till 15 % plus ränta, och formella underrättelser från skattemyndigheten kan ge högre böter.

Vanliga misstag som nederländska fastighetsägare gör

• Att tro att det räcker att betala skatt i Nederländerna. Spanien har alltid den primära rätten att beskatta din spanska bostad.
• Att inte deklarera en bostad som står tom eller bara används på semestern. Skatt på schablonintäkt gäller ändå.
• Att anta att hyresdeklarationen fortfarande är kvartalsvis. Från beskattningsåret 2024 deklareras hyresintäkter årligen i januari, inte var tredje månad.
• Att glömma schablonintäkten för del av året. Om du bara hyr ut bostaden under en del av året måste du också lämna in en deklaration för schablonintäkt för de dagar den inte var uthyrd.
• Att blanda ihop avdragen. Vissa ägare drar av kostnader utan att spara fakturor eller göra proportionella beräkningar, vilket kan utlösa en granskning.
• Att lämna in en gemensam deklaration i stället för separata. Delägare måste var och en lämna in sin egen Modelo 210.
• Att glömma att redovisa bostaden i den nederländska deklarationen. Även om du får ett undantag måste bostaden ändå finnas med i Box 3.
• Att försöka dra av spanska skatter från Box 3. IBI och den skatt som betalats i Spanien kan inte dras av i Box 3; lättnaden kommer genom undantaget i avtalet, inte genom kostnader.

Lämna in din Modelo 210 med IberianTax

Om du är nederländsk fastighetsägare i Spanien kan du enkelt lämna in din deklaration online på bara några minuter, utan papper, spanska blanketter eller dyra avgifter till en gestoría. IberianTax är byggt för icke-bosatta som du: tydligt, prisvärt och tillgängligt på engelska med full support när du behöver det.

Börja här →

Vanliga frågor

Måste nederländska bosatta lämna in Modelo 210?

Ja. Alla som är bosatta i Nederländerna och äger en bostad i Spanien måste lämna in Modelo 210, oavsett om bostaden hyrs ut, används privat eller står tom.

Betalar jag skatt både i Spanien och i Nederländerna?

Du kan behöva redovisa bostaden i båda länderna, men du beskattas inte två gånger på samma inkomst eller tillgång. Det nederländska skattesystemet tillämpar undantagandemetoden med progressionsförbehåll (vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud) för att undanröja dubbelbeskattning i enlighet med artikel 25 i skatteavtalet mellan Spanien och Nederländerna.

Kan jag dra av uthyrningskostnader som bosatt i Nederländerna?

Ja. Eftersom Nederländerna är en del av EU kan du dra av de flesta kostnader kopplade till uthyrningen i din Modelo 210 (IBI, försäkring, reparationer, bolåneränta, samfällighetsavgifter) och betala skatt endast på din nettovinst från uthyrningen.

Vad händer om jag inte lämnar in min Modelo 210?

Du kan drabbas av tillägg på 1 % till 15 %, dröjsmålsränta och formella straffavgifter om skattemyndigheten kontaktar dig först. Att lämna in frivilligt, även för sent, sänker dessa kostnader avsevärt. Läs vår fullständiga guide för mer information.

Liknar den spanska schablonintäkten nederländska Box 3?

Begreppsmässigt är de lika — båda beskattar en tänkt avkastning på fastighetsinnehav — men i praktiken skiljer de sig en hel del. Spansk schablonintäkt beräknas på taxeringsvärdet (mycket lägre än marknadsvärdet) med 1,1–2 % och beskattas med 19 %. Nederländska Box 3 utgår från marknadsvärdet minus bolån, tillämpar en antagen avkastning på 6,04 % och beskattar den med 36 % (2026 års satser).

Kan jag dra av den spanska skatt jag betalat (IBI, Modelo 210) från min nederländska Box 3-beräkning?

Nej. Spanska skatter kan inte dras av som kostnader i Box 3. I stället undviks dubbelbeskattning genom undantagandemetoden i skatteavtalet mellan Spanien och Nederländerna: de nederländska skattemyndigheterna undantar den del av din Box 3-förmögenhet som hänför sig till den spanska bostaden.

Min make/maka och jag äger bostaden gemensamt. Måste vi båda lämna in?

Ja. Varje delägare måste lämna in en egen Modelo 210 för sin andel av bostaden, inte en gemensam deklaration.