7 saker icke-bosatta bör veta om skatt vid bostadsförsäljning i Spanien

Om du nyligen har sålt eller planerar att sälja en bostad i Spanien undrar du kanske om du måste betala kapitalvinstskatt på pengarna du fått in vid försäljningen. Dagens artikel handlar om de viktigaste skattekonsekvenserna när icke-bosatta säljer en bostad i Spanien.

1. Kapitalvinsten omfattas av inkomstskatten för icke-bosatta

Icke-bosatta fastighetsägare i Spanien måste deklarera varje kapitalvinst eller kapitalförlust som uppstår vid försäljningen av sin spanska bostad genom deklarationen för icke-bosatta (Modelo 210).

Alla skatteavtal som Spanien har ingått anger att inkomst som härrör direkt från överlåtelse av fast egendom belägen på spanskt territorium (och i de flesta fall också indirekt via bolag med fastighetsinnehåll) alltid är skattepliktig i Spanien. En eventuell kapitalvinst vid avyttring av en fastighet inom spanskt territorium beskattas därför i Spanien.

2. Hur beräknas kapitalvinsten?

Kapitalvinsten är normalt skillnaden mellan vad du betalade för din bostad (anskaffningskostnaden) och det belopp du fick när du sålde (försäljningspriset).

Som huvudregel kan icke-bosatta dra av kostnader för köp, försäljning eller förbättring av bostaden från kapitalvinsten. Bland annat arvoden till fastighetsmäklare och advokater, den lokala skatten plusvalía municipal eller kostnader för förbättringsarbeten (endast sådana som inte räknas som underhålls- eller vanlig reparationskostnad).

3. En fast skattesats på 19 % tillämpas

Till skillnad från vad som gäller i IRPF för skattskyldiga med hemvist i Spanien beskattas kapitalvinster inte enligt en progressiv skala på 19 till 28 %, utan med en fast sats på 19 %. Skattesatsen är densamma för boende inom EU och EES som för boende i länder utanför EU.

4. Ingen möjlighet att kvitta förluster från andra försäljningar

Eftersom det inte finns någon beskattningsperiod kan icke-bosatta inte kvitta vinster från en bostadsförsäljning mot förluster som uppstått vid överlåtelse av en annan bostad eller någon annan tillgång. Regeln gäller även om de överlåts under samma beskattningsår eller samma dag!

5. Om säljaren är icke-bosatt måste köparen hålla inne 3 % av priset

När en icke-bosatt säljer en bostad belägen i Spanien är köparen skyldig att hålla inne 3 % av försäljningspriset som förskott på säljarens deklaration för icke-bosatta. Köparen måste betala in beloppet till Agencia Tributaria inom en månad med Modelo 211.

Denna innehållna skatt avräknas från den slutliga skatt som säljaren ska betala via Modelo 210.

Om den icke-bosatta skattskyldige har gjort en förlust eller om skatten är lägre än 3 % måste hen ansöka om återbetalning av mellanskillnaden.

6. Fristen för att deklarera är 4 månader

Deklarationen för icke-bosatta lämnas in som egenberäkning med Modelo 210 inom tre månader efter utgången av den enmånadsperiod som räknas från försäljningsdagen (skattskyldighetens inträde). Med andra ord 4 månader från försäljningsdagen.

7. Plusvalía municipal, en lokal skatt på ökningen av markvärdet i tätort

Utöver inkomstskatten för icke-bosatta omfattas bostadsförsäljningen av den lokala skatten på ökningen av markvärdet i tätort, mer känd som plusvalía municipal.

Enligt artikel 106 i lagen om lokala skatter (kungligt lagdekret 2/2004 av den 5 mars) ansvarar köparen för att betala in denna lokala skatt när säljaren är en fysisk person utan skatterättslig hemvist i Spanien. Köparen har dock rätt att kräva det betalda skattebeloppet av säljaren enligt artikel 36.3 i den allmänna skattelagen. I praktiken hålls beloppet normalt inne från köpeskillingen tillsammans med 3 %-retentionen.

Har du frågor?

IberianTax expertteam hjälper dig gärna. Kontakta oss direkt eller börja lämna in din deklaration för kapitalvinstskatt i dag.