Holenderscy właściciele nieruchomości w Hiszpanii: kompletny przewodnik podatkowy

Mieszkasz w Holandii, masz nieruchomość w Hiszpanii i nie wiesz, jakie masz obowiązki podatkowe? Nie jesteś sam. Wielu właścicieli z Holandii zakłada, że wystarczy płacić podatki w kraju zamieszkania, ale Hiszpania ma własne przepisy dla nierezydentów posiadających nieruchomości. Ten przewodnik pokazuje dokładnie, które hiszpańskie podatki Cię dotyczą, jak wypadają w porównaniu z systemem holenderskim i jak bez stresu wypełnić wszystkie obowiązki.

Szybka odpowiedź

• Tak, jako osoba mieszkająca w Holandii i posiadająca nieruchomość w Hiszpanii musisz rozliczać się w Hiszpanii jako nierezydent.
• Zastosowanie mogą mieć 3 główne podatki od nieruchomości: dochód imputowany, dochód z najmu i zyski kapitałowe.
• Hiszpania ma pierwszeństwo w opodatkowaniu wszelkich dochodów i zysków z hiszpańskich nieruchomości, nawet jeśli mieszkasz w Holandii.
• Możesz też mieć obowiązek wykazania nieruchomości w Holandii, ale umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Holandią chroni Cię przed podwójnym podatkiem.

Czy holenderscy właściciele nieruchomości muszą płacić podatek w Hiszpanii?

Tak. Jeśli mieszkasz w Holandii i masz nieruchomość w Hiszpanii, Hiszpania ma prawo ją opodatkować, ponieważ znajduje się ona na terytorium hiszpańskim. To podstawowa zasada międzynarodowego prawa podatkowego, potwierdzona przez umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Holandią.

Nie ma znaczenia, czy Twój dom w Hiszpanii to wakacyjna willa, mieszkanie czy dom na wsi. Dopóki masz rezydencję podatkową w Holandii (binnenlands belastingplichtige) i posiadasz nieruchomość w Hiszpanii, jesteś uznawany za podatnika nierezydenta w Hiszpanii i musisz złożyć Modelo 210.

Mówiąc prosto: Belastingdienst opodatkowuje Twój majątek na całym świecie, a hiszpańska Agencia Tributaria opodatkowuje to, co posiadasz i zarabiasz w Hiszpanii.

Główne podatki dla holenderskich rezydentów z nieruchomością w Hiszpanii

Są trzy główne podatki, o których warto wiedzieć. Wszystkie rozlicza się na jednym formularzu: Modelo 210, choć w zależności od rodzaju dochodu, nieruchomości, właściciela i okresu mogą być wymagane oddzielne deklaracje.

Podatek od dochodu imputowanego

Ten jest prawdopodobnie największym zaskoczeniem dla holenderskich właścicieli. Nawet jeśli Twoja hiszpańska nieruchomość stoi pusta, służy wyłącznie do wypoczynku lub nie przynosi żadnych przychodów z najmu, hiszpański urząd skarbowy zakłada, że generuje ona hipotetyczny dochód. Nazywa się to dochodem imputowanym, czyli "renta imputada", i musi być rozliczany co roku na formularzu Modelo 210.

• Podstawa opodatkowania to 1,1% lub 2% wartości valor catastral (wartości katastralnej nieruchomości).
• Dla rezydentów UE, w tym holenderskich podatników, obowiązuje stała stawka 19%.
• Termin to 31 grudnia roku następującego po roku podatkowym.

Krótka uwaga o valor catastral: to oficjalna wartość nieruchomości nadana przez hiszpański kataster, zwykle znacznie niższa od wartości rynkowej (często o 40–60%). Pełni rolę podobną do holenderskiej WOZ-waarde, ale zazwyczaj jest dużo korzystniejsza dla podatnika.

Jeśli znasz Box 3 w systemie holenderskim, znajdziesz pewne podobieństwa, ale też kluczowe różnice:

Choć oba systemy opodatkowują "fikcyjny" zwrot z nieruchomości, system hiszpański jest zwykle znacznie łagodniejszy dla właścicieli domów wakacyjnych — i w odróżnieniu od Box 3 dotyczy wyłącznie nieruchomości, a nie całości Twoich oszczędności czy portfela inwestycyjnego.

Podatek od dochodu z najmu

Jeśli wynajmujesz swoją hiszpańską nieruchomość (długoterminowo lub krótkoterminowo przez platformy takie jak Airbnb czy Booking.com), musisz rozliczyć ten dochód z najmu w Hiszpanii.

• Stawka podatku dla holenderskich rezydentów wynosi 19%.
• Od roku podatkowego 2024 dochód z najmu rozlicza się rocznie (a nie kwartalnie). Okres składania deklaracji to 1–20 stycznia roku następującego po roku podatkowym.
• Dobra wiadomość: jako rezydent UE możesz odliczyć większość kosztów związanych z najmem.
• Jeśli wynajmujesz nieruchomość tylko przez część roku, musisz dodatkowo złożyć deklarację dochodu imputowanego za dni, w których nie była wynajmowana.

Ważne: od roku podatkowego 2026 (rozliczanego w 2027 roku) termin ten znów się zmieni: przesunie się z 1–20 stycznia na 1–20 kwietnia, a okres dla dochodu imputowanego rozpocznie się 1 kwietnia zamiast 1 stycznia, zgodnie z Order HAC/623/2026. Zajrzyj do naszego zaktualizowanego przewodnika po terminach na 2026 rok.

Podatek od zysków kapitałowych

Przy sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości ewentualny zysk jest opodatkowany w Hiszpanii stawką 19%. Nabywca ma prawny obowiązek zatrzymać 3% ceny sprzedaży i wpłacić je do hiszpańskiego urzędu skarbowego jako zaliczkę w Twoim imieniu (robi to przez Modelo 211). Następnie możesz tę kwotę rozliczyć lub odzyskać, gdy złożysz własną deklarację Modelo 210.

Jak holenderscy rezydenci mogą odliczać koszty najmu?

To jedna z najważniejszych korzyści dla holenderskich właścicieli nieruchomości. Ponieważ Holandia należy do Unii Europejskiej, masz prawo odliczyć większość kosztów związanych z wynajmem nieruchomości w Hiszpanii.

Oznacza to, że płacisz podatek wyłącznie od zysku netto z najmu, a nie od przychodu brutto.

Do kosztów podlegających odliczeniu należą zazwyczaj:

• IBI (lokalny podatek od nieruchomości, odpowiednik holenderskiego OZB - Onroerendezaakbelasting)
• Opłaty wspólnotowe
• Ubezpieczenie nieruchomości
• Konserwacja i naprawy
• Odsetki od kredytu hipotecznego (proporcjonalnie do okresu najmu)
• Media opłacane przez wynajmującego (woda, prąd, internet)
• Amortyzacja nieruchomości (3% wartości budynku)
• Opłaty dla agencji lub zarządcy nieruchomości

Więcej na ten temat przeczytasz w naszym artykule: Blog o kosztach najmu podlegających odliczeniu

Podwójne opodatkowanie między Hiszpanią a Holandią

Częsta obawa brzmi: "Jeśli płacę podatek w Hiszpanii, czy płacę też podatek w Holandii od tej samej nieruchomości?"

Krótka odpowiedź: nie zapłacisz podatku dwa razy, dzięki Konwencji o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Holandią (podpisanej w 1971 roku i zaktualizowanej w 2006 roku).

Tak to działa w praktyce:

• Hiszpania opodatkowuje. Zgodnie z artykułem 6 umowy dochód z majątku nieruchomego może być opodatkowany w kraju, w którym znajduje się nieruchomość. Dlatego Hiszpania ma prawo opodatkować dochód imputowany, dochód z najmu i zyski kapitałowe z hiszpańskich nieruchomości poprzez Modelo 210.
• Do tych rodzajów dochodu stosuje się w praktyce hiszpańskie przepisy o podatku dochodowym dla nierezydentów, niezależnie od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana, czy używana prywatnie.
• Holandia również wymaga wykazania nieruchomości w rocznej aangifte inkomstenbelasting, zwykle w Box 3 (oszczędności i inwestycje). Należy podać wartość rynkową na 1 stycznia, pomniejszoną o powiązany kredyt hipoteczny.
• Aby uniknąć podwójnego opodatkowania, Holandia stosuje metodę wyłączenia z progresją ("vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud"), określoną w artykule 25 umowy podatkowej między Hiszpanią a Holandią. Oznacza to, że Twoja hiszpańska nieruchomość jest uwzględniana przy ustalaniu całkowitej holenderskiej podstawy opodatkowania w Box 3, ale następnie przyznawana jest ulga w postaci proporcjonalnego wyłączenia odpowiadającego tej części dochodu lub majątku, którą ma prawo opodatkować Hiszpania.
• W efekcie: Twoja hiszpańska nieruchomość musi nadal być wykazywana w Holandii, ale holenderskie organy podatkowe stosują ulgę z tytułu podwójnego opodatkowania w części przypadającej na hiszpańską nieruchomość, więc nie powinieneś być opodatkowany dwukrotnie od tego samego składnika majątku.

Warto wiedzieć:

• Nie możesz odliczyć hiszpańskiego IBI ani podatku zapłaconego w Hiszpanii (IRNR/Modelo 210) jako kosztu w holenderskim wyliczeniu Box 3. Ulga wynikająca z umowy przyznawana jest metodą wyłączenia, a nie przez odliczenie kosztów.
• Po wyroku holenderskiego Sądu Najwyższego z czerwca 2024 roku podatnicy mogą wnioskować o korektę decyzji dotyczącej Box 3, jeśli wykażą, że ich rzeczywisty zwrot jest niższy niż zwrot hipotetyczny stosowany w systemie Box 3. Ulga ta dotyczy wyłącznie holenderskiego rozliczenia i nie wpływa na hiszpańskie obowiązki podatkowe.
• Nowy holenderski system Box 3 oparty na rzeczywistych zwrotach ma obowiązywać od 2028 roku (Wet werkelijk rendement).

Zawsze zachowuj hiszpańskie potwierdzenia zapłaty podatku i potwierdzenia złożenia Modelo 210 jako dowód — zarówno na potrzeby hiszpańskie, jak i do holenderskiej deklaracji.

Przykładowe scenariusze

Przypadek 1: Anna z Utrechtu, dom wakacyjny w Marbelli

Anna mieszka w Utrechcie i ma małe mieszkanie w Marbelli, z którego korzysta tylko podczas letnich wakacji. Nie wynajmuje go. Wartość katastralna wynosi 120 000 €.

• Anna musi składać jedną deklarację Modelo 210 rocznie z tytułu dochodu imputowanego.
• Podstawa opodatkowania: 120 000 € × 1,1% = 1 320 €
• Podatek do zapłaty: 1 320 € × 19% = 250,80 € rocznie
• Termin: 31 grudnia następnego roku.

W holenderskiej deklaracji Anna również wykazuje nieruchomość w Box 3, ale otrzymuje wyłączenie, aby uniknąć podwójnego opodatkowania.

Przypadek 2: Pieter z Amsterdamu, wynajmowane mieszkanie w Walencji

Pieter wynajmuje swoje mieszkanie w Walencji przez cały rok i uzyskuje 12 000 € przychodu brutto z najmu. Ma 3 500 € kosztów podlegających odliczeniu (IBI, opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie, naprawy).

• Dochód netto z najmu: 12 000 € − 3 500 € = 8 500 €
• Podatek do zapłaty: 8 500 € × 19% = 1 615 € rocznie
• Modelo 210 składa co roku, między 1 a 20 stycznia następnego roku.

Pieter wykazuje nieruchomość również w holenderskiej aangifte w Box 3, podając wartość rynkową pomniejszoną o kredyt hipoteczny na 1 stycznia. Choć hiszpańska nieruchomość jest uwzględniana przy wyliczaniu jego całkowitej podstawy Box 3, umowa podatkowa między Hiszpanią a Holandią przyznaje proporcjonalne wyłączenie dla części przypadającej na hiszpańską nieruchomość.

W efekcie: Pieter płaci podatek od dochodu z najmu w Hiszpanii, a Holandia wyłącza tę samą nieruchomość z holenderskiego opodatkowania — więc nie płaci podatku dwa razy.

Jak działać zgodnie z przepisami

Utrzymanie porządku wobec Agencia Tributaria (hiszpańskiego odpowiednika Belastingdienst) jest znacznie prostsze, niż się wydaje. Oto, co musisz zrobić:

• Składaj Modelo 210 co roku, nawet jeśli nieruchomość stoi pusta.
• Przestrzegaj terminów:
  
  • Dochód imputowany: do 31 grudnia następnego roku.
  • Dochód z najmu: rocznie, między 1 a 20 stycznia następnego roku (od roku podatkowego 2024).
  • Zyski kapitałowe: w ciągu 4 miesięcy od sprzedaży nieruchomości.
• Przechowuj dokumenty (faktury, potwierdzenia IBI, umowy najmu) przez co najmniej 4 lata.
• Unikaj kar: przekroczenie terminu może oznaczać dopłaty od 1% do 15% plus odsetki, a formalne zawiadomienia z urzędu skarbowego mogą skutkować wyższymi karami.

Najczęstsze błędy holenderskich właścicieli nieruchomości

• Przekonanie, że wystarczy płacić podatek w Holandii. Hiszpania zawsze ma pierwszeństwo w opodatkowaniu Twojej hiszpańskiej nieruchomości.
• Nierozliczanie nieruchomości, która stoi pusta lub służy wyłącznie do wypoczynku. Podatek od dochodu imputowanego i tak obowiązuje.
• Założenie, że rozliczenie najmu nadal jest kwartalne. Od roku podatkowego 2024 dochód z najmu rozlicza się raz w roku w styczniu, a nie co trzy miesiące.
• Pominięcie dochodu imputowanego za część roku. Jeśli wynajmujesz nieruchomość tylko przez część roku, musisz również złożyć deklarację dochodu imputowanego za dni bez najmu.
• Mylenie odliczeń. Niektórzy właściciele odliczają koszty bez zachowania faktur lub wyliczeń proporcjonalnych, co może wywołać kontrolę.
• Składanie jednej wspólnej deklaracji zamiast oddzielnych. Każdy współwłaściciel musi złożyć własną deklarację Modelo 210.
• Zapominanie o wykazaniu nieruchomości w holenderskiej deklaracji. Nawet jeśli otrzymujesz wyłączenie, nieruchomość nadal musi pojawić się w Box 3.
• Próba odliczenia hiszpańskich podatków od Box 3. IBI i podatek zapłacony w Hiszpanii nie podlegają odliczeniu w Box 3; ulga wynika z wyłączenia w umowie, a nie z kosztów.

Złóż deklarację Modelo 210 z IberianTax

Jeśli jesteś holenderskim właścicielem nieruchomości w Hiszpanii, możesz łatwo złożyć deklarację online w kilka minut, bez papierologii, hiszpańskich formularzy i drogich opłat dla gestoría. IberianTax powstał z myślą o nierezydentach takich jak Ty: przejrzyście, niedrogo i po angielsku, z pełnym wsparciem, kiedy go potrzebujesz.

Zacznij tutaj →

Często zadawane pytania

Czy holenderscy rezydenci muszą składać Modelo 210?

Tak. Każdy rezydent Holandii posiadający nieruchomość w Hiszpanii musi złożyć Modelo 210, niezależnie od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana, używana prywatnie czy stoi pusta.

Czy płacę podatek zarówno w Hiszpanii, jak i w Holandii?

Możesz mieć obowiązek wykazania nieruchomości w obu krajach, ale nie zapłacisz podatku dwa razy od tego samego dochodu ani majątku. Holenderski system podatkowy stosuje metodę wyłączenia z progresją (vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud), aby wyeliminować podwójne opodatkowanie zgodnie z artykułem 25 umowy podatkowej między Hiszpanią a Holandią.

Czy jako holenderski rezydent mogę odliczać koszty najmu?

Tak. Ponieważ Holandia należy do UE, w deklaracji Modelo 210 możesz odliczyć większość kosztów związanych z najmem (IBI, ubezpieczenie, naprawy, odsetki od kredytu hipotecznego, opłaty wspólnotowe) i płacić podatek wyłącznie od zysku netto z najmu.

Co się stanie, jeśli nie złożę Modelo 210?

Możesz zapłacić dopłaty od 1% do 15%, odsetki za zwłokę oraz formalne kary, jeśli urząd skarbowy skontaktuje się z Tobą pierwszy. Dobrowolne złożenie deklaracji, nawet po terminie, znacznie obniża te koszty. Więcej informacji znajdziesz w naszym pełnym przewodniku.

Czy hiszpański dochód imputowany przypomina holenderski Box 3?

Koncepcyjnie są podobne — oba opodatkowują hipotetyczny zwrot z posiadania nieruchomości — ale w praktyce znacznie się różnią. Hiszpański dochód imputowany liczy się od wartości katastralnej (znacznie niższej od rynkowej) według stawki 1,1–2% i opodatkowuje stawką 19%. Holenderski Box 3 opiera się na wartości rynkowej pomniejszonej o kredyt hipoteczny, stosuje domniemany zwrot 6,04% i opodatkowuje go stawką 36% (stawki na 2026 rok).

Czy mogę odliczyć hiszpański podatek, który zapłaciłem (IBI, Modelo 210), od holenderskiego wyliczenia Box 3?

Nie. Hiszpańskie podatki nie podlegają odliczeniu jako koszty w Box 3. Zamiast tego podwójnego opodatkowania unika się metodą wyłączenia przewidzianą w umowie podatkowej między Hiszpanią a Holandią: holenderskie organy podatkowe wyłączają tę część majątku w Box 3, która przypada na hiszpańską nieruchomość.

Ja i mój współmałżonek jesteśmy współwłaścicielami nieruchomości. Czy oboje musimy składać deklarację?

Tak. Każdy współwłaściciel musi złożyć niezależną deklarację Modelo 210 od swojego udziału w nieruchomości, a nie wspólną deklarację.