Bruksela znowu występuje przeciwko Hiszpanii w sprawie podatku od najmu: co to oznacza dla nierezydentów

Komisja Europejska ponownie przyjrzała się hiszpańskim przepisom podatkowym dotyczącym najmu mieszkań. Konkretnie wysłała Hiszpanii uzupełniające wezwanie do usunięcia uchybienia, ponieważ uznaje, że zasady opodatkowania nierezydentów nadal są dyskryminujące w porównaniu z zasadami stosowanymi wobec podatników będących rezydentami.

Sedno problemu jest jasne: podczas gdy rezydenci mogą korzystać z ulgi podatkowej od dochodu z najmu nieruchomości służącej jako główne miejsce zamieszkania, nierezydenci są z tej ulgi wyłączeni. Zdaniem Komisji ta różnica w traktowaniu może naruszać swobodny przepływ kapitału określony w art. 63 TFUE.

Sprawa dotyczy bezpośrednio tysięcy wynajmujących nierezydentów, którzy wynajmują nieruchomości w Hiszpanii i ponoszą wyższe obciążenie podatkowe niż rezydenci od tego samego dochodu z nieruchomości.

Co dokładnie zrobiła Komisja Europejska?

Komisja nie nałożyła jeszcze kary ani nie zmieniła hiszpańskiego prawa. To, co zrobiła, to wznowienie i rozszerzenie toczącego się postępowania w sprawie uchybienia zobowiązaniom państwa członkowskiego.

Komisja Europejska wysłała już Hiszpanii pierwsze wezwanie do usunięcia uchybienia w tej sprawie 8 marca 2019 r. Teraz, uznając, że problem nie został naprawiony, a ponadto zmiany wprowadzone w 2025 roku utrzymują różnicę w traktowaniu, Komisja wysłała uzupełniające wezwanie do usunięcia uchybienia.

Z prawnego punktu widzenia oznacza to, że Komisja uznaje, iż Hiszpania nadal narusza prawo UE, i wyznaczyła jej termin, zwykle dwa miesiące, na odpowiedź i naprawienie sytuacji. Jeśli odpowiedź nie będzie satysfakcjonująca, kolejnym krokiem może być uzasadniona opinia, a następnie skarga do TSUE.

Na czym polega dyskryminacja podatkowa?

Dyskryminacja wynika z tego, że hiszpański system rozróżnia:

• Podatników będących rezydentami Hiszpanii, którym przysługuje znacząca ulga podatkowa od dochodu z najmu nieruchomości.
• Podatników będących nierezydentami, którym ta sama ulga nie przysługuje, mimo że uzyskują równoważny dochód z najmu nieruchomości położonej w Hiszpanii.

Postępowanie wszczęte przez Komisję Europejską w 2019 roku dotyczyło początkowo odliczenia stosowanego do dochodu netto z najmu nieruchomości mieszkalnej służącej jako główne miejsce zamieszkania, tradycyjnie ustalonego na 60%, a następnie obniżonego do 50%, przewidzianego w art. 23 ust. 2 hiszpańskiej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Komisja utrzymuje jednak, że kolejne reformy nie usunęły dyskryminacji, lecz ją przekształciły:

Od 2025 roku hiszpański ustawodawca zastąpił ten mechanizm systemem zmiennych obniżek (od 50% do 90%), uzależnionych od spełnienia określonych warunków, ale w każdym przypadku ograniczonych do podatników będących rezydentami, rozliczających się w ramach podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast właściciele będący nierezydentami nadal są opodatkowani w ramach IRNR i nie mogą stosować tych obniżek, nawet gdy wynajmują nieruchomość na cele mieszkaniowe na warunkach zasadniczo porównywalnych z warunkami rezydenta. Zdaniem Komisji ta asymetria, oparta wyłącznie na rezydencji podatkowej, może stanowić ograniczenie swobodnego przepływu kapitału (art. 63 TFUE) oraz różnicę w traktowaniu niezgodną z zasadą niedyskryminacji w prawie UE.

Z europejskiej perspektywy zarzut nie polega na tym, że Hiszpania nie może tworzyć zachęt podatkowych dla najmu mieszkaniowego. Kwestionowane jest to, że zachęty te są zastrzeżone dla osób mających rezydencję podatkową w Hiszpanii, a tym samym wyłączają nierezydentów prowadzących porównywalną działalność gospodarczą: wynajem nieruchomości przeznaczonej na główne miejsce zamieszkania, położonej na terytorium Hiszpanii.

Czym dokładnie jest obniżka 50% przy najmie na główne miejsce zamieszkania?

Obniżka opiera się na ustawie 35/2006 z 28 listopada o podatku dochodowym od osób fizycznych (LIRPF).

W ramach podatku dochodowego od osób fizycznych dochód z najmu nieruchomości jest klasyfikowany jako dochód z kapitału nieruchomego.

Ogólne zasady mające zastosowanie do rezydenta wyglądają następująco:

1. Ustala się przychód brutto (otrzymany czynsz).
2. Odejmuje się koszty podlegające odliczeniu (odsetki, podatek od nieruchomości, opłaty wspólnotowe, remonty, amortyzacja itd.).
3. Uzyskuje się dochód netto.
4. Do tego dochodu netto stosuje się obniżkę, gdy nieruchomość służy najemcy jako główne miejsce zamieszkania.

Co do zasady dodatni dochód netto z najmu nieruchomości służących najemcy jako główne miejsce zamieszkania uprawniał do obniżki 60% w przypadku umów zawartych do 25 maja 2023 r. Dla umów zawartych po tej dacie ogólna obniżka została zmniejszona do 50%.

Co to oznacza w praktyce?

Jeśli rezydent otrzymuje:

• 20 000 € rocznego dochodu z najmu
• 5 000 € kosztów podlegających odliczeniu

Dochód netto wynosi 15 000 €.

Przy obniżce 50% opodatkowana będzie jedynie kwota:

15 000 € – 50% = 7 500 € podstawy opodatkowania.

Innymi słowy, obniżka nie jest odliczeniem od kwoty podatku, lecz zmniejszeniem podstawy opodatkowania.

Dlaczego może to naruszać prawo Unii Europejskiej?

Komisja opiera ocenę tej różnicy w traktowaniu na art. 63 TFUE, który zakazuje ograniczeń w swobodnym przepływie kapitału.

Inwestycje w nieruchomości i uzyskiwanie dochodu z najmu co do zasady mieszczą się w zakresie tej swobody. Jeśli więc nierezydent jest traktowany podatkowo mniej korzystnie niż rezydent w odniesieniu do dochodu uzyskanego w Hiszpanii, istnieje poważna przesłanka ograniczenia.

Aby taka różnica w traktowaniu była dopuszczalna, Hiszpania musiałaby ją wystarczająco uzasadnić i wykazać, że opiera się na uzasadnionym powodzie i jest proporcjonalna. I właśnie tu leży problem: gdy dwaj podatnicy uzyskują porównywalny dochód z najmu nieruchomości w Hiszpanii, trudno bronić tezy, że jeden może znacznie obniżyć swój podatek, a drugi nie, wyłącznie z powodu statusu nierezydenta.

Mówiąc prościej: Komisja uważa, że inwestowanie w nieruchomość na wynajem w Hiszpanii nie może prowadzić do wyższego obciążenia podatkowego tylko dlatego, że ktoś mieszka poza Hiszpanią, chyba że istnieje solidne prawne uzasadnienie, a takiego zdaniem Komisji brak.

Kogo to faktycznie dotyczy?

Sprawa jest szczególnie istotna dla nierezydentów, którzy wynajmują nieruchomości w Hiszpanii na cele mieszkaniowe. Chodzi o:

• prywatnych wynajmujących będących nierezydentami,
• obywateli innych państw członkowskich UE,
• osoby mające rezydencję w EOG,
• zagranicznych inwestorów posiadających wynajmowane nieruchomości w Hiszpanii,
• nierezydentów spoza UE uzyskujących dochód z najmu nieruchomości w Hiszpanii.

Ważne: sprawa dotyczy konkretnie ulgi podatkowej przy najmie nieruchomości przeznaczonych na główne miejsce zamieszkania, czyli najmu długoterminowego (zwykle powyżej roku), i nie należy jej mylić z innymi postępowaniami toczącymi się obecnie przed hiszpańskimi sądami, dotyczącymi możliwości odliczania kosztów związanych z najmem nieruchomości położonych w Hiszpanii przez podatników będących nierezydentami z UE/EOG. Są to zatem dwie odrębne kwestie, zarówno z prawnego, jak i podatkowego punktu widzenia.

A co z nierezydentami?

Nierezydenci są opodatkowani w Hiszpanii podatkiem dla nierezydentów (IRNR), uregulowanym w tekście jednolitym zatwierdzonym dekretem królewskim z mocą ustawy 5/2004 z 5 marca:

W ramach tego reżimu:

• Podatek jest należny od całego dochodu uzyskanego w Hiszpanii.
• Dochód nie jest włączany do ogólnej rocznej podstawy opodatkowania, jak ma to miejsce w podatku dochodowym od osób fizycznych (IRPF).
• Obniżka przewidziana w podatku dochodowym od osób fizycznych dla najmu na główne miejsce zamieszkania nie ma zastosowania.

Skutek praktyczny:

Nierezydenci są opodatkowani od dochodu netto, bez możliwości zastosowania obniżki 50%.

Dlatego dla tej samej nieruchomości i tej samej umowy najmu:

• Rezydenci są opodatkowani tylko od części dochodu (ponieważ mogą zastosować obniżkę 50%).
• Nierezydenci są opodatkowani od znacznie wyższej podstawy, ponieważ nie mogą zastosować tej obniżki.

To właśnie tę różnicę w traktowaniu Komisja uznaje za problematyczną.

Zmiany z 2025 roku: czy dyskryminacja została usunięta?

Niedawne reformy wprowadzone przez rząd Hiszpanii zastąpiły jednolity system ogólnej obniżki 50% stosowanej we wszystkich przypadkach systemem obniżek zmiennych, które mogą wynosić od 50% do 90% w zależności od określonych okoliczności, takich jak położenie nieruchomości w strefie o wysokim popycie, obniżenie czynszu czy najem określonym grupom, na przykład osobom młodym.

Według Komisji Europejskiej jednak:

• Obniżki te pozostają zastrzeżone dla podatników będących rezydentami.
• Nierezydenci są nadal wyłączeni z tej ulgi.

Innymi słowy, problem strukturalny nadal istnieje: mniej korzystne traktowanie podatkowe ze względu na rezydencję pozostaje w mocy.

Co zatem oznacza uzupełniające wezwanie do usunięcia uchybienia?

Uzupełniające wezwanie wysłane przez Komisję Europejską do Hiszpanii nie oznacza natychmiastowej zmiany obowiązujących przepisów, nie tworzy automatycznie prawa do opodatkowania na zasadach rezydenta ani samo w sobie nie gwarantuje uzyskania zwrotu podatku.

Znacząco wzmacnia jednak pozycję prawną osób, które twierdzą, że hiszpańskie przepisy podatkowe mogą być sprzeczne z prawem Unii Europejskiej. W praktyce działanie to:

• zwiększa presję na hiszpańskiego ustawodawcę,
• zwiększa ryzyko niekorzystnego dla Hiszpanii rozstrzygnięcia, jeśli nie zmieni ona przepisów,
• otwiera korzystniejsze pole do weryfikacji decyzji podatkowych lub własnych rozliczeń w określonych przypadkach.

Co może się wydarzyć dalej?

W krótkim okresie możliwe są trzy scenariusze.

a) Hiszpania zmienia przepisy

Byłoby to najbardziej rozsądne rozwiązanie z instytucjonalnego punktu widzenia. Hiszpania mogłaby zreformować system i rozszerzyć ulgę podatkową na nierezydentów na porównywalnych warunkach.

b) Komisja wydaje uzasadnioną opinię

Jeśli odpowiedź Hiszpanii nie będzie satysfakcjonująca, Komisja Europejska może kontynuować postępowanie i wydać uzasadnioną opinię. W tym dokumencie Komisja szczegółowo przedstawia powody, dla których uznaje, że państwo członkowskie nie przestrzega prawa Unii Europejskiej, i formalnie wzywa je do podjęcia niezbędnych środków w wyznaczonym terminie.

c) Sprawa trafia do TSUE

Jeśli Hiszpania utrzyma przepisy bez zmian, Komisja Europejska może zdecydować o skierowaniu sprawy do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W tym scenariuszu spór przestałby mieć charakter polityczny czy techniczny i stałby się sporem sądowym, z potencjalnym orzeczeniem o dużym znaczeniu i wpływie na hiszpański system prawny.

Czy nierezydent może złożyć wniosek?

To zależy od konkretnego przypadku.

Trzeba przeanalizować różne czynniki, w tym:

• lata podatkowe nieobjęte przedawnieniem,
• czy podatnik jest rezydentem państwa członkowskiego UE/EOG, czy kraju trzeciego,
• czy własne rozliczenia stały się ostateczne,
• czy toczą się jeszcze postępowania administracyjne lub sądowe,
• oraz możliwość bezpośredniego powołania się na prawo Unii Europejskiej.

W każdym razie sytuacja ta nie daje automatycznie prawa do zwrotu podatku, ale może tworzyć potencjalnie korzystne warunki do weryfikacji niektórych deklaracji, zwłaszcza jeśli sprawa trafi do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej albo jeśli hiszpańskie sądy przyjmą wykładnię zgodną z orzecznictwem europejskim w tej materii.

Sedno sprawy: różnica podatkowa między rezydentami a nierezydentami

Poza kwestiami technicznymi przekaz Komisji Europejskiej jest jasny: Hiszpania nie powinna traktować nierezydenta mniej korzystnie tylko dlatego, że jest nierezydentem, jeśli w praktyce uzyskiwany dochód i sytuacja podatnika są równoważne.

Ma to bezpośredni wpływ na atrakcyjność inwestycji w nieruchomości w Hiszpanii. Dla wielu zagranicznych właścicieli problemem nie jest sam obowiązek zapłaty podatku, lecz to, że w pewnych sytuacjach mogą zapłacić więcej niż rezydent za ten sam rodzaj najmu.

W tym kontekście Komisja uważa, że taka różnica w traktowaniu może stanowić barierę na europejskim rynku wewnętrznym.

Podsumowanie

Niedawne działanie Komisji Europejskiej ożywiło debatę, która toczy się w Hiszpanii od lat: różnicę w traktowaniu podatkowym rezydentów i nierezydentów w zakresie najmu mieszkaniowego.

Dla nierezydentów przekaz jest dwojaki. Z jednej strony sprawa pozostaje w toku na poziomie europejskim, co zwiększa presję na ewentualną reformę. Z drugiej strony nie ma automatycznych zmian w przepisach, więc każdy przypadek trzeba analizować indywidualnie, bez zakładania automatycznych zwrotów czy zrównania zasad.

Jeśli Komisja podtrzyma swoje stanowisko, a Hiszpania nie zmieni przepisów, kwestia ta może stać się jednym z głównych źródeł sporów podatkowych dla właścicieli będących nierezydentami, którzy wynajmują nieruchomości w Hiszpanii.

W IberianTax pomożemy Ci zrozumieć Twoją konkretną sytuację i rozwiać wątpliwości dotyczące opodatkowania Twojego dochodu z najmu. Specjalizujemy się w opodatkowaniu nierezydentów i w obsłudze podatków od nieruchomości w Hiszpanii. Zapraszamy do kontaktu z nami lub na nasz blog, gdzie znajdziesz więcej informacji i aktualne analizy na ten temat.