7 rzeczy, które nierezydenci powinni wiedzieć o podatku przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii

Jeśli niedawno sprzedałeś albo planujesz sprzedać nieruchomość w Hiszpanii, możesz się zastanawiać, czy zapłacisz podatek od zysków kapitałowych od kwoty uzyskanej ze sprzedaży. Dzisiejszy artykuł omawia najważniejsze skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości przez nierezydentów w Hiszpanii.

1. Zysk kapitałowy podlega podatkowi dochodowemu dla nierezydentów

Nierezydenci będący właścicielami nieruchomości w Hiszpanii muszą zadeklarować każdy zysk lub stratę kapitałową powstałą przy sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości w deklaracji dla nierezydentów (Modelo 210).

Wszystkie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawarte przez Hiszpanię przewidują, że dochód pochodzący bezpośrednio ze zbycia nieruchomości położonej na terytorium Hiszpanii (a w większości przypadków także pośrednio, poprzez spółki o charakterze nieruchomościowym) zawsze podlega opodatkowaniu w Hiszpanii. Każdy ewentualny zysk kapitałowy ze zbycia nieruchomości na terytorium Hiszpanii będzie zatem opodatkowany w Hiszpanii.

2. Jak oblicza się zysk kapitałowy?

Zysk kapitałowy to zwykle różnica między kwotą zapłaconą za nieruchomość (wartość nabycia) a kwotą uzyskaną przy sprzedaży (cena sprzedaży).

Co do zasady nierezydenci mogą odliczyć od zysku kapitałowego koszty zakupu, sprzedaży lub ulepszenia nieruchomości. Są to między innymi honoraria pośredników nieruchomości i prawników, lokalny podatek plusvalía municipal czy koszty prac ulepszeniowych (wyłącznie tych, które nie kwalifikują się jako koszty utrzymania lub zwykłej naprawy).

3. Stosuje się jednolitą stawkę 19%

W odróżnieniu od IRPF dla podatników będących rezydentami, zyski kapitałowe nie podlegają progresywnej skali od 19 do 28%, lecz jednolitej stawce 19%. Stawka ta jest taka sama dla rezydentów UE i Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz dla osób mieszkających w krajach spoza UE.

4. Brak możliwości kompensowania strat z innych sprzedaży

Ponieważ nie istnieje okres podatkowy, nierezydenci nie mogą kompensować zysków ze sprzedaży nieruchomości stratami powstałymi przy zbyciu innej nieruchomości lub innego składnika majątku. Zasada ta obowiązuje nawet wtedy, gdy zbycie nastąpiło w tym samym roku podatkowym lub tego samego dnia!

5. Jeśli sprzedający jest nierezydentem, nabywca musi zatrzymać 3% ceny

Gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość położoną w Hiszpanii, nabywca ma obowiązek zatrzymać 3% ceny sprzedaży jako zaliczkę na poczet deklaracji podatkowej nierezydenta. Nabywca musi wpłacić tę kwotę do Agencia Tributaria w ciągu miesiąca, używając Modelo 211.

Zatrzymany podatek zostanie zaliczony na poczet ostatecznego zobowiązania podatkowego sprzedającego rozliczanego w Modelo 210.

Jeśli podatnik będący nierezydentem poniósł stratę albo jego zobowiązanie podatkowe jest niższe niż 3%, będzie musiał wystąpić o zwrot nadwyżki.

6. Termin na złożenie deklaracji wynosi 4 miesiące

Deklarację dla nierezydentów rozlicza się samodzielnie na formularzu Modelo 210 w ciągu trzech miesięcy od upływu miesięcznego okresu liczonego od daty sprzedaży nieruchomości (daty powstania obowiązku podatkowego). Innymi słowy, 4 miesiące od daty sprzedaży.

7. Plusvalía municipal, lokalny podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich

Poza podatkiem dochodowym dla nierezydentów sprzedaż nieruchomości podlega lokalnemu podatkowi od wzrostu wartości gruntów miejskich, znanemu lepiej jako plusvalía municipal.

Zgodnie z artykułem 106 ustawy o podatkach lokalnych (królewski dekret ustawodawczy 2/2004 z 5 marca) to nabywca odpowiada za wpłatę tego podatku lokalnego, o ile sprzedającym jest osoba fizyczna niebędąca rezydentem podatkowym w Hiszpanii. Nabywca ma jednak prawo dochodzić zapłaconej kwoty od sprzedającego na podstawie artykułu 36 ust. 3 ogólnej ustawy podatkowej. W praktyce kwota ta jest zwykle zatrzymywana z ceny sprzedaży razem z zatrzymanymi 3%.

Masz pytania?

Zespół ekspertów IberianTax chętnie Ci pomoże. Skontaktuj się z nami bezpośrednio albo zacznij składać deklarację podatku od zysków kapitałowych już dziś.