L'Espagne pourrait introduire une TVA de 21 % sur les locations touristiques : ce que les propriétaires non-résidents doivent savoir

L'Espagne prépare un changement fiscal qui pourrait toucher des milliers de propriétaires louant leur bien à des touristes. Le Gouvernement a annoncé qu'à partir de 2028, une TVA de 21 % pourrait s'appliquer à la plupart des locations touristiques, même celles qui n'offrent actuellement aucun service de type hôtelier.

L'initiative s'inscrit dans un ensemble plus large de mesures visant à limiter la croissance de l'hébergement touristique et à protéger l'offre de logements résidentiels, bien que son passage au Parlement soit actuellement suspendu.

Quoi qu'il en soit, il s'agirait d'un changement majeur par rapport au système actuel, dans lequel de nombreux propriétaires privés opèrent sans aucune TVA. Voici ce que l'on sait à ce jour, ce que cela signifie concrètement pour vous en tant que propriétaire non-résident, et pourquoi il ne faut pas confondre cette nouvelle TVA avec le Modelo 210 que vous déposez déjà chaque année.

Réponse rapide

• Le Gouvernement espagnol a confirmé qu'il travaille sur une réforme qui taxerait les locations touristiques à 21 % de TVA, en les traitant comme une activité économique.
• Ce n'est pas encore une loi. Il s'agit d'une proposition intégrée à un ensemble plus large de mesures sur le logement, dont l'examen a été suspendu faute de soutien politique suffisant. Si elle est finalement adoptée, elle entrerait en vigueur en 2028.
• Aujourd'hui, les locations touristiques sans services de type hôtelier sont exonérées de TVA ; si des services tels que le ménage ou la réception sont inclus pendant le séjour, un taux de 10 % s'applique.
• Cette TVA est distincte du Modelo 210 (la déclaration de revenus des non-résidents). Ce sont deux obligations séparées, qui peuvent s'appliquer simultanément.
• Tant que la réforme n'est pas adoptée, vous devez continuer à déposer vos déclarations exactement comme avant, y compris votre Modelo 210.

Qu'a réellement annoncé le Gouvernement ?

Le ministère espagnol du Logement a confirmé qu'il rédige une législation qui traiterait les locations touristiques de courte durée (séjours de moins de 30 nuits) comme une activité économique, soumise au taux normal de TVA, actuellement fixé à 21 %. Cette mesure s'inscrit dans un ensemble plus large de réformes du logement que le Gouvernement met en place tout au long de 2026, aux côtés d'autres mesures telles que l'augmentation des taxes sur les achats immobiliers par des non-résidents hors UE et un durcissement des sanctions pour les plateformes publiant des annonces sans licence touristique valide.

L'objectif affiché du Gouvernement est de réduire la rentabilité des locations touristiques par rapport aux locations résidentielles de longue durée, dans un contexte de pénurie de logements dans les principales villes et zones touristiques d'Espagne.

Le calendrier a ici son importance : la proposition est discutée depuis 2025, l'ensemble de mesures sur le logement a été présenté en 2026, et l'entrée en vigueur envisagée se situe à l'horizon 2028. Tant que le Congrès n'a pas adopté une loi définitive, il n'existe aucune nouvelle obligation de TVA pour les propriétaires.

Comment fonctionne la TVA sur les locations touristiques aujourd'hui ?

Pour comprendre l'impact de la réforme, il est utile de d'abord comprendre le système actuel, tel que défini par l'administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria) :

Que considère l'Agencia Tributaria comme des « services de type hôtelier » ? Selon les critères de l'Agencia Tributaria, il doit s'agir de services similaires à ceux du secteur hôtelier, fournis tout au long du séjour du client, et non uniquement à l'arrivée ou au départ. Par exemple :

• Accueil et assistance continue aux clients
• Ménage régulier de l'intérieur du bien (pas seulement à l'arrivée ou au départ)
• Changement régulier du linge de lit et des serviettes
• Services complémentaires tels que blanchisserie, consigne à bagages ou restauration

À l'inverse, un simple ménage à l'arrivée et au départ, ou l'entretien des parties communes de l'immeuble, ne transforme pas la location en activité de type hôtelier au regard de la TVA.

Que changerait la réforme ?

Si la proposition est adoptée telle qu'elle est actuellement rédigée, le système existant disparaîtrait, remplacé par une règle bien plus simple — mais plus coûteuse pour le propriétaire :

• Toutes les locations touristiques de moins de 30 nuits seraient soumises à une TVA de 21 %, que des services de type hôtelier soient proposés ou non.
• L'exonération actuelle serait supprimée, tout comme le taux réduit de 10 %.
• Aux fins de la TVA, les propriétaires seraient traités comme exerçant une activité professionnelle, avec tout ce que cela implique : inscription en tant que travailleur indépendant (Modelo 036), émission de factures, dépôt de déclarations de TVA périodiques (Modelo 303) et conservation des documents pendant au moins 4 ans.
• En contrepartie, les propriétaires pourraient déduire la TVA payée sur les dépenses directement liées à l'activité (charges, gestion, entretien, etc.).

En pratique, cela signifierait qu'un appartement touristique supporterait une charge de TVA plus élevée qu'un hôtel, qui continue d'être taxé à 10 %.

Pourquoi est-il si important de distinguer la TVA du Modelo 210 ?

C'est probablement le point qui suscite le plus de confusion chez les propriétaires non-résidents, et aussi la raison pour laquelle il faut lire cette actualité avec calme.

La TVA et le Modelo 210 sont deux impôts totalement différents, qui peuvent tous deux s'appliquer à vous simultanément :

• La TVA est un impôt indirect sur le service d'hébergement lui-même. Si la réforme est adoptée, le propriétaire devrait facturer les 21 % sur le prix payé par le client et les reverser à l'Agencia Tributaria.
• Le Modelo 210 est l'impôt direct que vous payez déjà aujourd'hui en tant que non-résident sur le bénéfice réalisé grâce à la location de votre bien en Espagne (revenus imputés si vous ne le louez pas, ou revenus locatifs si vous le louez).

Autrement dit : même si vous deviez à l'avenir facturer la TVA à vos clients, vous devriez toujours déclarer vos revenus locatifs via le Modelo 210 chaque année, exactement comme vous le faites aujourd'hui. L'un ne remplace pas l'autre.

Exemple concret

Imaginons Sarah, résidente en Allemagne, propriétaire d'un appartement sur la Costa del Sol qu'elle propose sur Airbnb toute l'année, sans offrir de ménage pendant le séjour lui-même (uniquement à l'arrivée et au départ).

Situation actuelle (avant la réforme) :

• Sa location est exonérée de TVA, car elle ne fournit pas de services de type hôtelier.
• Chaque année, elle doit déclarer ses revenus locatifs via le Modelo 210, en payant un impôt de 19 % sur le bénéfice net (en tant que résidente de l'UE, elle peut déduire des dépenses telles que les charges, les frais de copropriété, l'IBI ou les frais de gestion).
• Si le bien n'a pas été loué toute l'année et qu'il y a eu des périodes de vacance, Sarah doit également déclarer des revenus imputés pour les jours non loués, via un Modelo 210 distinct, calculé sur la base de la valeur cadastrale du bien.

Situation future (si la réforme entre en vigueur en 2028) :

• Sarah devrait s'inscrire comme professionnelle aux fins de la TVA et facturer un 21 % supplémentaire sur le prix de chaque séjour. Par exemple, si son tarif était de 100 € la nuit, elle devrait facturer 121 € la nuit (ou absorber une partie de cette hausse pour rester compétitive face aux autres hébergements).
• Elle devrait déposer des déclarations de TVA trimestrielles (Modelo 303) ainsi qu'une déclaration récapitulative annuelle, et émettre une facture pour chaque réservation.
• Elle continuerait à déposer son Modelo 210 chaque année, exactement comme avant, car la réforme ne supprime pas cette obligation — elle ajoute simplement la TVA comme une couche supplémentaire.

Cet exemple montre à quel point il est important de comprendre qu'il s'agit de deux obligations distinctes et cumulatives.

Erreurs courantes à éviter

• Penser que la réforme est déjà en vigueur. En l'état actuel des choses, il s'agit toujours d'une proposition législative ; il n'existe aujourd'hui aucune nouvelle obligation de TVA pour les locations touristiques.
• Confondre la TVA avec le Modelo 210. Ce sont des impôts différents, gérés séparément, qui peuvent tous deux s'appliquer en même temps.
• Arrêter vos déclarations de revenus imputés ou de revenus locatifs parce que « un changement est en discussion ». Tant qu'une nouvelle loi n'est pas adoptée, vos obligations actuelles restent inchangées.
• Ne pas vérifier si vous fournissez déjà des services de type hôtelier. Si vous proposez actuellement un ménage régulier, un changement de linge de lit ou une réception, vous devez peut-être déjà appliquer le taux de TVA de 10 %, indépendamment de cette future réforme.

Que devriez-vous faire en attendant ?

1. Continuez à déposer votre Modelo 210 normalement, que ce soit pour les revenus imputés ou les revenus locatifs, selon votre situation actuelle.
2. Vérifiez si votre location comprend des services de type hôtelier, afin de déterminer si vous devriez déjà appliquer la TVA à 10 % aujourd'hui.
3. Ne prenez pas de décisions radicales pour l'instant (comme augmenter les prix ou modifier votre modèle économique) tant qu'il n'existe pas de texte juridique définitif et de date d'entrée en vigueur confirmée.
4. Consultez un spécialiste dès que la réforme progresse, afin de comprendre comment facturer la TVA et son impact sur votre rentabilité spécifique.

Foire aux questions

La TVA de 21 % sur les locations touristiques est-elle déjà en vigueur ?

Non. Il s'agit d'une proposition du Gouvernement intégrée à un ensemble plus large de réformes du logement. Si elle est finalement adoptée, elle entrerait en vigueur en 2028.

Quelle est la différence entre la TVA et le Modelo 210 ?

La TVA est facturée sur le service d'hébergement et payée par le client (le propriétaire se contente de la collecter et de la reverser). Le Modelo 210 taxe le bénéfice que vous réalisez en tant que propriétaire non-résident, et vous le payez directement chaque année. Ce sont des obligations séparées et compatibles.

Dois-je commencer à facturer la TVA à mes clients dès maintenant ?

Non, sauf si vous proposez déjà des services de type hôtelier (ménage régulier, changement de linge de lit, réception), auquel cas le taux de TVA de 10 % s'applique déjà selon les règles actuelles.

Cette réforme affecte-t-elle les locations de longue durée ?

Non. La proposition concerne les séjours de courte durée (locations touristiques), généralement inférieurs à 30 nuits. La location d'un bien en tant que résidence principale reste exonérée de TVA.

Si la réforme est adoptée, n'aurai-je plus besoin de déposer le Modelo 210 ?

Non. Le Modelo 210 restera obligatoire pour déclarer vos revenus locatifs ou vos revenus imputés en tant que non-résident, que vous deviez également gérer la TVA ou non.

Ne manquez aucun changement concernant la fiscalité de votre location touristique

Cette réforme n'en est encore qu'au stade de proposition, mais il vaut la peine de la suivre de près, car elle pourrait modifier la rentabilité de votre location touristique en Espagne. En attendant, l'essentiel est de rester à jour dans vos obligations actuelles : le Modelo 210 et son dépôt annuel.

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