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Propriétaires néerlandais en Espagne : le guide fiscal complet

May 27, 2026

Propriétaires néerlandais en Espagne : le guide fiscal complet

Vous possédez un bien immobilier en Espagne mais vivez aux Pays-Bas et vous ne savez pas exactement quelles sont vos obligations fiscales ? Vous n'êtes pas seul. Beaucoup de propriétaires néerlandais partent du principe que payer des impôts dans leur pays suffit – mais l'Espagne a ses propres règles pour les propriétaires non-résidents. Ce guide vous explique précisément quels impôts espagnols s'appliquent à vous, comment ils s'articulent avec le système néerlandais et comment rester en conformité sans stress.

Réponse rapide

  • Oui, en tant que résident néerlandais possédant un bien en Espagne, vous devez déposer une déclaration fiscale en Espagne en tant que non-résident.
  • Trois impôts principaux peuvent s'appliquer à votre situation : les revenus imputés, les revenus locatifs et les plus-values.
  • L'Espagne dispose du droit d'imposition prioritaire sur tout revenu ou gain issu de biens immobiliers situés sur son territoire, même si vous vivez aux Pays-Bas.
  • Il est possible que vous deviez également déclarer le bien aux Pays-Bas, mais la convention de double imposition entre l'Espagne et les Pays-Bas vous protège contre une double taxation.

Les propriétaires néerlandais doivent-ils payer des impôts en Espagne ?

Oui. Si vous résidez aux Pays-Bas et possédez un bien immobilier en Espagne, l'Espagne a le droit de l'imposer car il se trouve sur le territoire espagnol. Il s'agit d'un principe fondamental du droit fiscal international, confirmé par la convention de double imposition entre l'Espagne et les Pays-Bas.

Peu importe que votre bien en Espagne soit une villa de vacances, un appartement ou une maison de campagne. Dès lors que vous êtes résident fiscal aux Pays-Bas (binnenlands belastingplichtige) et propriétaire d'un bien immobilier en Espagne, vous êtes considéré comme contribuable non-résident en Espagne et devez déposer le Modelo 210.

En résumé : la Belastingdienst vous impose sur votre patrimoine mondial, mais l'Agencia Tributaria espagnole impose ce que vous possédez et percevez en Espagne.

Les principaux impôts pour les résidents néerlandais possédant un bien en Espagne

Il y a trois impôts essentiels à connaître. Tous se déclarent via un seul formulaire : le Modelo 210, même si des déclarations séparées peuvent être nécessaires selon le type de revenus, le bien, le propriétaire et la période concernée.

1. Revenus imputés (renta imputada)

C'est probablement l'impôt qui surprend le plus les propriétaires néerlandais. Même si votre bien espagnol est vide, utilisé uniquement pour les vacances ou ne génère aucun revenu locatif, l'administration fiscale espagnole considère qu'il produit un revenu fictif. C'est ce qu'on appelle le revenu imputé ou renta imputada, et il doit être déclaré chaque année via le Modelo 210.

  • La base imposable est de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale du bien
  • Un taux forfaitaire de 19 % s'applique aux résidents de l'UE, y compris les contribuables néerlandais
  • La date limite de dépôt est le 31 décembre de l'année suivant l'année fiscale concernée.

Un mot sur la valeur cadastrale : il s'agit de la valeur officielle attribuée par le cadastre espagnol, généralement bien inférieure à la valeur de marché – souvent de 40 % à 60 % en dessous. Elle joue un rôle similaire à la WOZ-waarde néerlandaise, mais est en général bien plus favorable pour le contribuable.

Si vous connaissez le système de la Box 3 néerlandaise, vous trouverez certaines similitudes, mais aussi des différences importantes :

Bien que les deux systèmes taxent un rendement « fictif » sur la propriété immobilière, le système espagnol est en général bien plus léger pour les propriétaires de résidences secondaires – et contrairement à la Box 3, il ne porte que sur le bien immobilier, pas sur l'ensemble de votre épargne ou portefeuille d'investissement.

2. Revenus locatifs

Si vous mettez votre bien espagnol en location – que ce soit à long terme ou à court terme via des plateformes comme Airbnb ou Booking.com – vous devez déclarer ces revenus en Espagne.

  • Le taux d'imposition est de 19 % pour les résidents néerlandais
  • À compter de l'année fiscale 2024, les revenus locatifs sont déclarés annuellement et non plus trimestriellement
  • La fenêtre de dépôt s'étend du 1er au 20 janvier de l'année suivant l'année fiscale.
  • En tant que résident de l'UE, vous pouvez déduire la plupart des dépenses liées à la location.
  • Si vous ne louez le bien qu'une partie de l'année, vous devez également déposer une déclaration de revenus imputés pour les jours où il n'était pas loué.

3. Plus-values immobilières

Lorsque vous vendez votre bien espagnol, tout bénéfice est imposé en Espagne au taux de 19 %. L'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser à l'Agencia Tributaria comme acompte en votre nom (via le Modelo 211). Vous pouvez ensuite imputer ou récupérer ce montant lors du dépôt de votre propre Modelo 210.

Comment les résidents néerlandais peuvent-ils déduire leurs dépenses locatives ?

C'est l'un des avantages les plus importants pour les propriétaires néerlandais. Les Pays-Bas étant membres de l'Union européenne, vous avez le droit de déduire la plupart des dépenses liées à la location de votre bien en Espagne.

Cela signifie que vous ne payez l'impôt que sur votre bénéfice locatif net, et non sur vos revenus bruts.

Les dépenses généralement déductibles comprennent :

  • l'IBI (la taxe foncière locale, équivalente à l'OZB néerlandaise)
  • les charges de copropriété
  • l'assurance habitation
  • l'entretien et les réparations
  • les intérêts d'emprunt (au prorata de la période de location)
  • les charges payées par le propriétaire (eau, électricité, internet)
  • l'amortissement du bien (3 % de la valeur de construction) ainsi que les honoraires d'agence ou de gestion locative

Double imposition entre l'Espagne et les Pays-Bas

Une question revient souvent : « Si je paie des impôts en Espagne, dois-je également en payer aux Pays-Bas pour le même bien ? »

La réponse courte : vous ne serez pas imposé deux fois, grâce à la Convention tendant à éviter la double imposition entre l'Espagne et les Pays-Bas (signée en 1971 et mise à jour en 2006).

Voici comment cela fonctionne en pratique :

  • L'Espagne impose. En vertu de l'article 6 de la convention, les revenus tirés de biens immobiliers peuvent être imposés dans le pays où se trouve le bien. L'Espagne a donc le droit de taxer les revenus imputés, les revenus locatifs et les plus-values issus de biens immobiliers espagnols via le Modelo 210.
  • Les Pays-Bas vous demandent également de déclarer le bien dans votre aangifte inkomstenbelasting annuelle, généralement en Box 3 (épargne et investissements). La valeur de marché au 1er janvier doit être déclarée, déduction faite de la dette hypothécaire correspondante.
  • Pour éviter la double imposition, les Pays-Bas appliquent la méthode d'exonération avec progressivité (vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud), prévue à l'article 25 de la convention fiscale hispano-néerlandaise. Cela signifie que votre bien espagnol est pris en compte dans le calcul de votre base imposable totale en Box 3, mais qu'une exonération proportionnelle est ensuite accordée pour la part que l'Espagne a le droit d'imposer.
  • Le résultat : votre bien espagnol doit toujours être déclaré aux Pays-Bas, mais les autorités fiscales néerlandaises accordent un allègement de la double imposition pour la part attribuable au bien immobilier espagnol – vous ne serez donc pas imposé deux fois sur le même actif.

À savoir :

  • Vous ne pouvez pas déduire l'IBI espagnole ni l'impôt payé en Espagne (IRNR/Modelo 210) comme dépense dans votre calcul de la Box 3. L'allègement prévu par la convention s'applique via la méthode d'exonération, et non par la déduction de dépenses.
  • À la suite de l'arrêt de la Cour suprême néerlandaise de juin 2024, les contribuables peuvent demander une correction de leur avis d'imposition Box 3 s'ils peuvent démontrer que leur rendement réel est inférieur au rendement fictif appliqué dans le système Box 3. Cet allègement ne concerne que l'imposition néerlandaise et n'a aucune incidence sur les obligations fiscales espagnoles.
  • Un nouveau système de Box 3 basé sur les rendements réels devrait s'appliquer à partir de 2028 (Wet werkelijk rendement).

Conservez toujours vos justificatifs fiscaux espagnols et les confirmations de dépôt du Modelo 210 – aussi bien pour vos dossiers espagnols que pour votre déclaration néerlandaise.

Exemples pratiques

Cas 1 : Anna, d'Utrecht, résidence secondaire à Marbella

Anna vit à Utrecht et possède un petit appartement à Marbella qu'elle n'utilise que pendant les vacances d'été. Elle ne le loue pas. La valeur cadastrale est de 120 000 €.

  • Anna doit déposer un Modelo 210 par an pour les revenus imputés
  • Base imposable : 120 000 € × 1,1 % = 1 320 €
  • Impôt dû : 1 320 € × 19 % = 250,80 € par an
  • Date limite : 31 décembre de l'année suivante

Dans sa déclaration néerlandaise, Anna déclare également le bien en Box 3, mais bénéficie de l'exonération pour éviter la double imposition.

Cas 2 : Pieter, d'Amsterdam, appartement loué à Valence

Pieter loue son appartement à Valence toute l'année et perçoit 12 000 € de revenus locatifs bruts. Ses dépenses déductibles s'élèvent à 3 500 € (IBI, charges de copropriété, assurance, réparations).

  • Revenu locatif net : 12 000 € − 3 500 € = 8 500 €
  • Impôt dû : 8 500 € × 19 % = 1 615 € par an
  • Il dépose le Modelo 210 chaque année, entre le 1er et le 20 janvier de l'année suivante.

Pieter déclare également le bien dans son aangifte en Box 3, en indiquant la valeur de marché moins l'hypothèque au 1er janvier. Bien que le bien espagnol soit inclus dans le calcul de sa base totale Box 3, la convention fiscale hispano-néerlandaise lui accorde une exonération proportionnelle pour la part attribuable au bien espagnol.

Le résultat : Pieter paie l'impôt sur les revenus locatifs en Espagne, et les Pays-Bas exonèrent ce même bien de l'impôt néerlandais – il n'est donc pas imposé deux fois.

Comment rester en conformité

Respecter les exigences de l'Agencia Tributaria (l'équivalent espagnol de la Belastingdienst) est plus simple qu'il n'y paraît. Voici ce que vous devez faire :

  • Déposez le Modelo 210 chaque année, même si le bien est vide
  • Respectez les délais :
    • revenus imputés, avant le 31 décembre de l'année suivante ;
    • revenus locatifs, chaque année entre le 1er et le 20 janvier de l'année suivante (à compter de l'année fiscale 2024) ;
    • plus-values, dans les 4 mois suivant la vente du bien
  • Conservez vos documents (factures, quittances d'IBI, contrats de location) pendant au moins 4 ans
  • Évitez les pénalités : dépasser une échéance peut entraîner des majorations de 1 % à 15 % plus des intérêts, et si c'est l'administration fiscale qui le découvre en premier, les amendes peuvent être nettement plus élevées.

Erreurs fréquentes des propriétaires néerlandais

  • Croire que payer des impôts aux Pays-Bas suffit. L'Espagne dispose toujours du droit d'imposition prioritaire sur votre bien espagnol.
  • Ne pas déclarer un bien vide ou utilisé uniquement pour les vacances. Les revenus imputés s'appliquent quoi qu'il en soit.
  • Penser que la déclaration locative est encore trimestrielle. À compter de l'année fiscale 2024, les revenus locatifs sont déclarés annuellement en janvier, et non plus tous les trois mois.
  • Oublier les revenus imputés au prorata. Si vous ne louez le bien qu'une partie de l'année, vous devez également déposer une déclaration de revenus imputés pour les jours non loués.
  • Confondre les déductions. Certains propriétaires déduisent des dépenses sans conserver les justificatifs ni effectuer les calculs au prorata, ce qui peut déclencher un contrôle.
  • Déposer une déclaration conjointe plutôt que des déclarations séparées. Chaque copropriétaire doit déposer son propre Modelo 210 pour sa quote-part.
  • Oublier de déclarer le bien dans la déclaration néerlandaise. Même si vous bénéficiez de l'exonération, le bien doit toujours figurer en Box 3.
  • Vouloir déduire les impôts espagnols de la Box 3. L'IBI et l'impôt payé en Espagne ne peuvent pas être déduits comme dépenses en Box 3 ; l'allègement s'obtient via l'exonération prévue par la convention, et non par déduction de charges.

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En tant que propriétaire néerlandais avec un bien en Espagne, vous pouvez déposer votre déclaration fiscale en ligne en quelques minutes – sans paperasse, sans formulaires en espagnol et sans les honoraires élevés d'une gestoría. IberianTax est conçu pour les non-résidents comme vous : clair, abordable et disponible en français avec un accompagnement complet à chaque étape.

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FAQ

Les résidents néerlandais doivent-ils déposer le Modelo 210 ?

Oui. Tout résident néerlandais propriétaire d'un bien en Espagne doit déposer le Modelo 210, que le bien soit loué, utilisé à titre personnel ou vacant.

Dois-je payer des impôts à la fois en Espagne et aux Pays-Bas ?

Il est possible que vous deviez déclarer le bien dans les deux pays, mais vous ne serez pas imposé deux fois sur les mêmes revenus ou le même actif. Le système fiscal néerlandais applique la méthode d'exonération avec progressivité (vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud) pour éliminer la double imposition conformément à l'article 25 de la convention fiscale hispano-néerlandaise.

Puis-je déduire mes dépenses locatives en tant que résident néerlandais ?

Oui. Les Pays-Bas étant membres de l'UE, vous pouvez déduire la plupart des dépenses liées à la location dans votre Modelo 210 (IBI, assurance, réparations, intérêts d'emprunt, charges de copropriété) et ne payer l'impôt que sur votre bénéfice locatif net.

Que se passe-t-il si je ne dépose pas le Modelo 210 ?

Vous risquez des majorations de 1 % à 15 %, des intérêts de retard et des pénalités formelles si l'administration fiscale vous contacte en premier. Un dépôt volontaire, même tardif, réduit considérablement ces coûts.

Le revenu imputé espagnol est-il similaire à la Box 3 néerlandaise ?

Conceptuellement, ils se ressemblent – les deux systèmes taxent un rendement fictif sur la détention d'un bien immobilier – mais en pratique, ils sont très différents. Le revenu imputé espagnol est calculé sur la valeur cadastrale (bien inférieure à la valeur de marché) à 1,1 %–2 %, taxé à 19 %. La Box 3 néerlandaise utilise la valeur de marché moins l'hypothèque, applique un rendement présumé de 6,04 % et le taxe à 36 % (taux 2026).

Puis-je déduire les impôts espagnols payés (IBI, Modelo 210) de mon calcul de la Box 3 ?

Non. Les impôts espagnols ne peuvent pas être déduits comme dépenses en Box 3. La double imposition est évitée grâce à la méthode d'exonération prévue par la convention fiscale hispano-néerlandaise : les autorités fiscales néerlandaises exonèrent la part de votre patrimoine Box 3 attribuable au bien espagnol.

Mon conjoint et moi sommes copropriétaires du bien. Devons-nous tous les deux déposer une déclaration ?

Oui. Chaque copropriétaire doit déposer son propre Modelo 210 indépendant pour sa quote-part du bien, et non une déclaration conjointe.