Vous avez acheté un bien en Espagne ? Tout ce que vous devez savoir sur vos obligations fiscales

L'achat d'un bien immobilier en Espagne implique des taxes payées dès la signature : droits de mutation ou TVA, frais de notaire, frais de Registre foncier. Mais une autre obligation arrive bien plus tard et surprend de nombreux propriétaires : la déclaration de revenus des non-résidents, le Modelo 210.

Même si vous n'avez jamais loué votre bien, que vous ne l'utilisez que pour les vacances, ou qu'il est resté vide depuis l'achat, vous devez peut-être quand même déposer un Modelo 210. Ce guide explique quand votre première déclaration est due, comment l'impôt est calculé, et ce à quoi il faut faire attention.

Réponse rapide : Votre premier Modelo 210 couvre la période allant de votre date d'acquisition au 31 décembre de la même année. Les jours non loués sont déclarés comme revenus imputés ; les jours loués sont déclarés séparément comme revenus locatifs. Les revenus imputés sont déposés l'année suivante — par exemple, un achat en 2026 sera déclaré entre le 1er avril et le 31 décembre 2027.

Qu'est-ce que le Modelo 210 ?

Le Modelo 210 est la déclaration fiscale utilisée par les non-résidents pour déclarer des revenus de source espagnole. Pour les propriétaires immobiliers, il sert à déclarer trois types de revenus :

• Les revenus imputés, lorsque le bien est utilisé à titre personnel ou reste inoccupé.
• Les revenus locatifs, lorsque le bien est loué.
• Les plus-values immobilières, lorsque le bien est vendu.

Le type de Modelo 210 que vous devez déposer dépend de l'usage qui a été fait du bien. Chaque type de revenu est déclaré séparément, avec sa propre déclaration et ses propres échéances.

Cet article traite principalement des deux premiers cas, pour l'année d'achat du bien. Chaque propriétaire est considéré comme un contribuable distinct : en cas de copropriété, chaque copropriétaire doit déposer son propre Modelo 210.

Devez-vous déposer un Modelo 210 si vous ne louez pas le bien ?

Oui, dans la plupart des cas.

La loi fiscale espagnole attribue un revenu notionnel, ou imputé, aux biens urbains détenus par des non-résidents et disponibles pour leur usage personnel.

Cela ne signifie pas que l'Agencia Tributaria considère que vous avez réellement perçu un loyer. La loi considère plutôt la possibilité d'utiliser le bien comme un avantage économique, et calcule sur cette base un montant imposable réduit, en fonction de la valeur cadastrale.

Cette obligation s'applique généralement lorsque le bien est utilisé par vous ou votre famille, sert de résidence de vacances, reste vide, ou n'a été loué qu'une partie de l'année — pour les jours restants non loués.

Il est donc possible de devoir cet impôt même si le bien n'a généré aucun revenu. Le fait d'avoir payé des taxes lors de l'achat ne supprime pas cette obligation annuelle.

Quand débute l'obligation fiscale ?

Votre obligation débute à la date à laquelle vous devenez légalement propriétaire — généralement la date de l'acte d'achat signé devant notaire, et non la date de réservation, du contrat préliminaire ou de l'accord de prêt.

Par exemple, si vous avez signé un contrat de réservation en juin mais finalisé l'achat devant notaire le 15 septembre, le calcul du Modelo 210 débute normalement le 15 septembre. L'impôt est ensuite calculé au prorata à partir de cette date, selon le nombre de jours pendant lesquels vous avez réellement possédé le bien au cours de l'année.

Quelle est l'échéance de votre premier Modelo 210 après un achat immobilier ?

Si le bien n'est pas loué, vous déclarez des revenus imputés pour les jours où il était disponible pour votre usage personnel. Les revenus imputés sont toujours déclarés l'année suivant l'année fiscale concernée — les revenus de 2026 sont donc déclarés en 2027, jamais la même année.

Cette distinction est importante :

• L'année fiscale est l'année pendant laquelle vous avez possédé le bien (période couverte).
• L'année de dépôt est normalement l'année civile suivante.

   

*En cas de paiement par prélèvement automatique, l'échéance est légèrement antérieure à l'échéance générale (généralement le 23 décembre).

Ces échéances concernent uniquement les revenus imputés — si le bien a été loué, les revenus locatifs suivent une échéance distincte, présentée ci-dessous.

Comment l'impôt sur les revenus imputés de la première année est-il calculé ?

Le calcul repose sur cinq facteurs : la valeur cadastrale du bien, le pourcentage imputé applicable, le nombre de jours de disponibilité, votre quote-part de propriété, et le taux d'imposition correspondant à votre pays de résidence fiscale.

Formule : Valeur cadastrale × pourcentage imputé × (jours disponibles ÷ jours dans l'année) × quote-part de propriété × taux d'imposition

1. La valeur cadastrale

La valeur cadastrale, ou « valor catastral », est une valeur administrative attribuée par le cadastre espagnol. Elle ne correspond ni au prix d'achat, ni à la valeur de marché, ni à la valeur assurée. Vous la trouverez généralement sur l'avis d'IBI (taxe foncière) du bien, ou dans le certificat cadastral descriptif et graphique (Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica), habituellement annexé vers la fin de l'acte d'achat (escritura de compraventa).

Si vous n'avez pas encore reçu d'avis d'IBI (ce qui est fréquent la première année), le dernier avis peut encore être au nom du vendeur. Cela ne pose aucun problème, car la valeur cadastrale se rapporte au bien lui-même, et non à son propriétaire.

La valeur cadastrale peut également figurer dans l'acte de vente, généralement sur une page intitulée « Certificación catastral descriptiva y gráfica », habituellement vers la fin du document. Ce certificat indique la référence cadastrale, l'adresse du bien, la surface, ainsi que la valeur cadastrale attribuée au moment de la vente.

Pour un guide détaillé sur où trouver la valeur cadastrale, consultez notre article : Qu'est-ce que la valeur cadastrale et comment la trouver ?

2. Le pourcentage imputé

Pour calculer la base imposable, la valeur cadastrale est multipliée par un pourcentage imputé : 1,1 % si les valeurs cadastrales de la commune ont été révisées au cours des dix dernières années, ou 2 % dans le cas contraire. Ce taux dépend uniquement de la date de la dernière révision cadastrale de la commune — pas de l'état du bien, de son potentiel locatif, ni de votre nationalité.

3. Le nombre de jours de possession et de disponibilité du bien

Le montant annuel des revenus imputés doit être réduit au prorata si vous n'avez possédé le bien qu'une partie de l'année.

Par exemple, si vous avez acquis le bien le 15 septembre 2026 et qu'il n'a pas été loué, la période concernée court du 15 septembre au 31 décembre — soit 108 jours. Le calcul applique donc le facteur

108 ÷ 365

Vous ne payez pas de revenu imputé pour une année entière simplement parce que vous étiez propriétaire au 31 décembre.

Le bien est considéré comme disponible pour votre usage, que vous l'ayez effectivement utilisé ou non. Cela inclut les périodes où vous résidiez dans un autre pays, où personne n'a visité le bien, où des proches y ont séjourné gratuitement, où vous n'avez pas eu le temps de l'utiliser, où il était mis en vente, ou où il est resté vide pendant que vous décidiez de son usage.

4. Votre quote-part de propriété

Lorsqu'un bien appartient à plusieurs propriétaires, chacun calcule l'impôt selon sa quote-part légale — par exemple, un seul propriétaire à 100 %, deux propriétaires à 50 % chacun, deux propriétaires à 70 % et 30 %, ou trois propriétaires à 33,33 % chacun. Cette quote-part doit généralement être établie à partir de l'acte d'achat ou de tout autre document d'acquisition. Il ne faut pas présumer qu'un couple marié détient le bien à parts égales — l'acte et le régime matrimonial applicable doivent être vérifiés.

5. Le taux d'imposition

L'impôt dû dépend de votre résidence fiscale. Le taux applicable est de 19 % pour les résidents de l'UE/EEE (y compris l'Islande, la Norvège et le Liechtenstein), et de 24 % pour les résidents de tous les autres pays, y compris le Royaume-Uni, les États-Unis et le Canada. Ce qui compte, c'est votre résidence fiscale, et non votre nationalité. Par exemple, un citoyen allemand résidant au Royaume-Uni est imposé à 24 %, tandis qu'un citoyen britannique réellement résident fiscal en Allemagne est imposé à 19 %.

Exemple chiffré

Sophie, résidente fiscale au Royaume-Uni, achète un appartement à Majorque le 15 septembre 2026 pour son usage personnel. Valeur cadastrale : 100 000 €. Pourcentage imputé : 1,1 %. Jours de possession : 108.

• Revenu imputé annuel : 100 000 € × 1,1 % = 1 100 €
• Ajusté selon la durée de possession : 1 100 € × 108 ÷ 365 = 325,48 €
• Impôt à 24 % : 78,12 €

Si Sophie était résidente fiscale en Allemagne, les mêmes 325,48 € seraient imposés à 19 %, soit 61,84 € — même bien, mêmes dates, résultat différent uniquement en raison de la résidence fiscale.

Si elle avait acheté le bien conjointement avec son mari (50/50), chacun déclarerait séparément 39,06 € — le paiement depuis un compte joint ne fusionne pas les deux déclarations en une seule.

Que se passe-t-il si le bien a été loué durant l'année d'achat ?

Un bien loué une partie de l'année entraîne deux déclarations distinctes pour la même année : l'une pour les revenus locatifs, l'autre pour les revenus imputés sur les jours restants. Par exemple, si David achète un bien le 1er juillet et le loue 31 jours en août, il déclare des revenus locatifs pour ces 31 jours, et des revenus imputés pour les 153 jours restants — jamais combinés.

Les revenus locatifs de 2026 (sous le régime de regroupement annuel) sont déclarés entre le 1er et le 20 avril 2027, avec une échéance de prélèvement automatique au 15 avril — antérieure et distincte de l'échéance des revenus imputés.

Les charges locatives (IBI, charges de copropriété, assurance, intérêts d'emprunt, etc.) ne peuvent en aucun cas être déduites des revenus imputés — le calcul repose sur la valeur cadastrale, et non sur vos charges réelles.

Modelo 210 et IBI : deux impôts différents

• L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est une taxe foncière locale prélevée par la commune ou l'autorité de recouvrement locale compétente. Elle est liée à la propriété du bien et est généralement facturée annuellement.
• Le Modelo 210 est une déclaration fiscale nationale déposée auprès de l'Agencia Tributaria. Le paiement de l'IBI ne couvre pas l'ensemble de vos obligations fiscales — c'est l'un des malentendus les plus fréquents chez les nouveaux propriétaires, car l'avis d'IBI est souvent le seul document fiscal reçu automatiquement. L'Agencia Tributaria n'envoie pas de rappel pour le Modelo 210 : il appartient au propriétaire d'identifier et de remplir cette obligation.

Chaque unité du bien nécessite-t-elle sa propre déclaration ?

Oui — les garages, places de stationnement et caves disposant de leur propre référence cadastrale sont considérés comme des biens distincts. Un couple copropriétaire d'un appartement, d'une place de parking et d'une cave (chacun à 50 %) pourrait devoir déposer six déclarations distinctes pour un seul achat.

Quelles informations préparer pour votre déclaration

• Informations personnelles : nom complet, NIE, date et pays de naissance, adresse et pays de résidence fiscale
• Informations sur l'achat : acte d'achat, date d'acquisition, quote-part de propriété, informations sur les copropriétaires
• Informations sur le bien : référence et valeur cadastrales, adresse, références cadastrales distinctes pour garage/cave le cas échéant
• Usage du bien : date de début de propriété, jours loués par rapport aux jours disponibles, jours disponibles pour usage personnel
• Paiement : coordonnées bancaires compatibles avec le mode de paiement choisi

Erreurs fréquentes la première année

• Attendre douze mois après la signature — la déclaration suit l'année civile, pas la date anniversaire de l'achat.
• Utiliser le prix d'achat au lieu de la valeur cadastrale pour le calcul standard.
• Payer pour une année entière au lieu de calculer au prorata des jours de possession.
• Supposer qu'aucune déclaration n'est nécessaire parce que le bien n'est ni loué ni utilisé.
• Ne déposer qu'une seule déclaration pour un couple — chaque propriétaire doit déclarer individuellement.
• Oublier les jours non loués lorsque le bien n'a été loué qu'une partie de l'année.
• Utiliser la nationalité au lieu de la résidence fiscale pour déterminer le taux (19 %/24 %).
• Supposer que l'IBI couvre cette obligation — ce n'est pas le cas.
• Oublier les garages ou caves enregistrés séparément avec leur propre référence cadastrale.

Comment IberianTax vous accompagne pour votre premier Modelo 210

La première année est souvent la plus déroutante, car elle implique de rassembler des informations issues de l'acte d'achat, des documents d'IBI et de l'usage du bien sur une année partielle.

Avec IberianTax, vous saisissez les informations nécessaires via un parcours en ligne guidé : l'année fiscale, la date d'acquisition, la référence et la valeur cadastrales, votre quote-part de propriété, votre pays de résidence fiscale, les jours loués ou disponibles, ainsi que votre mode de paiement préféré. La plateforme calcule l'impôt selon votre période de possession et dépose le Modelo 210 directement auprès de l'Agencia Tributaria.

En cas de pluralité de propriétaires ou d'unités cadastrales, IberianTax vous aide à identifier les déclarations distinctes nécessaires. Après votre première déclaration, vous pouvez également activer le dépôt automatique pour vos futures déclarations de revenus imputés, afin de réduire le risque d'oublier cette obligation annuelle.

Vous avez acheté un bien en Espagne et devez déposer votre premier Modelo 210 ? Effectuez toute la démarche en ligne, dans votre langue — IberianTax se charge du calcul et du dépôt à votre place.

Déposez votre Modelo 210 →

Questions fréquentes

J'ai acheté un bien cette année. Dois-je déclarer immédiatement ?

Non — les revenus imputés sont déclarés l'année suivante. Pour un achat en 2026, cela se situe entre le 1er avril et le 31 décembre 2027.

Dois-je quand même déclarer si j'ai acheté en décembre ?

Oui. L'impôt est calculé au prorata des jours de possession, même s'il ne s'agit que de quelques jours.

Je paie déjà l'IBI — dois-je quand même déposer un Modelo 210 ?

Oui. L'IBI est une taxe locale ; le Modelo 210 est une déclaration nationale distincte.

Pourquoi dois-je payer un impôt si je n'ai jamais loué le bien ?

La loi espagnole impute un revenu fictif aux biens disponibles pour un usage personnel, calculé sur la valeur cadastrale — et non sur un loyer réellement perçu.

Les deux conjoints doivent-ils déclarer séparément ?

Oui, si les deux sont propriétaires enregistrés. Le mariage ne permet pas une déclaration conjointe des revenus imputés.