Le marché immobilier espagnol : bilan 2025 et perspectives pour 2026

Le marché immobilier espagnol a connu une année 2025 remarquable : des ventes record, des prix en hausse et un intérêt croissant des acheteurs étrangers malgré un contexte européen difficile.

À l'approche de 2026, les données suggèrent que cette dynamique ne va pas s'essouffler. Les prix devraient continuer à grimper et les obligations liées à la propriété immobilière en tant que non-résident sont surveillées de plus près que jamais. Dans ce contexte, que réserve 2026 aux propriétaires non-résidents en Espagne ? Voyons cela de plus près.

Bilan 2025

Le marché immobilier espagnol a connu une année solide en 2025 - l'une des plus solides d'Europe. Alors que la plupart des autres économies européennes absorbaient encore les effets de l'inflation et d'une croissance atone, l'Espagne a évolué dans la direction opposée.

Au cours du seul premier semestre 2025, 379 484 logements ont été vendus en Espagne - le chiffre le plus élevé pour cette période depuis avant la crise financière de 2008, et bien au-dessus de la moyenne du marché au cours de la dernière décennie. À la fin de l'année, le total des transactions avait augmenté de 7,6 % par rapport à 2024, les acheteurs étrangers représentant près de 50 000 de ces achats - une hausse de 15 % par rapport à l'année précédente.

Les prix ont augmenté de 12,3 % au niveau national, faisant de l'Espagne le deuxième marché immobilier à la croissance la plus rapide d'Europe après le Portugal. Même dans le segment du luxe, la demande n'a pratiquement pas fléchi : les ventes de biens immobiliers dépassant 2,5 millions d'euros n'ont reculé que de 1 %, avec Málaga, Majorque, Madrid et Barcelone en tête - un marché presque entièrement porté par des acheteurs internationaux non-résidents.

Un point important à noter : les prix de l'immobilier en Espagne continuent de varier considérablement selon les régions. L'offre est limitée presque partout, mais l'ampleur de la hausse des valeurs immobilières dépend de l'emplacement de votre bien.

Un intérêt international constant en 2025

La demande internationale pour l'immobilier espagnol s'est maintenue en 2025, avec une croissance enregistrée dans toutes les principales nationalités d'acheteurs. Les achats néerlandais ont augmenté de 38 % en glissement annuel, le Maroc de 10 %, l'Allemagne de 8 %, la France de 6 % et le Royaume-Uni de 5 %.

L'Allemagne est la nationalité étrangère dominante depuis 2022 et continue de représenter 14,1 % de l'ensemble de la demande internationale en Espagne.

Perspectives pour 2026

Ce que disent les chiffres

Les prix de l'immobilier espagnol devraient croître de 7,8 % à 9 % en 2026. Cela fait de l'Espagne l'un des marchés immobiliers les plus performants d'Europe en ce moment - et si vous y possédez déjà un bien, votre actif s'apprécie discrètement d'année en année.

Pour les propriétaires non-résidents dans les zones côtières et insulaires, l'effet pratique de cette nouvelle offre reste toutefois limité. Les endroits où la plupart des acheteurs étrangers possèdent des biens - la Costa del Sol, la Costa Blanca, les Baléares et les Îles Canaries - continuent de voir la demande dépasser l'offre, ce qui explique précisément pourquoi les valeurs et les prix dans ces zones continuent de grimper.

Une surveillance accrue pour les propriétaires non-résidents

1. Enregistrement locatif : ce qui a changé et ce qui reste

À partir de juillet 2025, tous les biens en location de courte durée en Espagne étaient tenus d'afficher un numéro d'enregistrement locatif national (NRA) sur les plateformes de réservation. Cependant, en mai 2026, le Tribunal Suprême espagnol a annulé cette obligation, estimant qu'elle dupliquait illégalement les systèmes régionaux d'enregistrement touristique existants. Le NRA n'est plus requis - mais les licences touristiques régionales restent pleinement en vigueur, et l'obligation de déclarer les revenus locatifs via le Modelo 210 est inchangée.

2. Impôt sur les revenus locatifs, et un éventuel remboursement

Tous les revenus locatifs issus de votre bien espagnol doivent être déclarés à l'administration fiscale espagnole. Si vous résidez en dehors de l'UE ou de l'EEE, une récente décision de justice pourrait également vous permettre de récupérer des impôts payés en trop sur les quatre dernières années fiscales - ce qui pourrait représenter un remboursement significatif. Cela doit toutefois être évalué au cas par cas. IberianTax propose désormais ce service et gère l'intégralité de la procédure de réclamation en votre nom.

3. L'Agencia Tributaria (AEAT) surveille de plus près en 2026

Chaque année, l'Agencia Tributaria espagnole publie son Plan de contrôle fiscal annuel (un document formel précisant les domaines sur lesquels les efforts d'application seront concentrés cette année-là). Pour 2026, l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) et le secteur immobilier sont tous deux identifiés comme des priorités. L'AEAT croise plus de sources de données que jamais (registres fonciers, informations bancaires et échanges fiscaux internationaux) pour identifier les propriétaires non-résidents qui n'ont pas rempli leurs obligations fiscales.

Si votre Modelo 210 n'est pas à jour, c'est le bon moment pour y remédier. La fenêtre pour l'année fiscale 2025 est ouverte jusqu'au 31 décembre 2026, mais vous n'avez pas besoin d'attendre décembre. Déposez maintenant avec IberianTax, en quelques clics, et profitez sereinement du reste de l'année.

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