Acheter un bien immobilier en Espagne : impôts et frais pour les non-résidents (2026)

Le prix affiché n'est jamais le prix que vous payez réellement. Une fois les impôts et les frais ajoutés, l'achat d'un bien en Espagne coûte environ 10 % à 14 % de plus que le prix affiché - et, en tant que non-résident, certains de ces frais fonctionnent différemment pour vous que pour un acheteur local.

Ce guide détaille chaque coût à prévoir : ce qu'il représente, à qui vous le payez, quand et combien. Surtout, il explique la distinction qui détermine votre plus grosse charge fiscale, revente vs neuf, et les impôts annuels qui commencent dès que vous devenez propriétaire, même si vous ne louez jamais le bien.

Important : Il s'agit d'informations générales, et non de conseils fiscaux personnalisés. Les taux des impôts à l'achat sont fixés par chaque région (Comunidad Autónoma) et changent d'une année à l'autre ; vérifiez donc toujours le taux en vigueur là où vous achetez. IberianTax ne gère pas l'achat lui-même - mais dès que vous possédez un bien en Espagne, nous simplifions votre déclaration annuelle de non-résident. Plus de détails ci-dessous.

Revente ou neuf ? La distinction qui détermine votre charge fiscale

Avant toute chose, déterminez lequel des deux vous achetez, car ils sont imposés selon deux régimes totalement distincts - et vous ne payez jamais les deux :

• Un bien de revente (d'occasion) : déjà détenu auparavant - est imposé au titre de l'ITP (droits de mutation).
• Un bien neuf : acheté directement au promoteur lors de la toute première vente - est imposé au titre de l'IVA (TVA) plus l'AJD (droit de timbre).

La plupart des acheteurs internationaux achètent des biens de revente ; l'ITP est donc généralement l'élément principal. Voici la comparaison :

* Aux îles Canaries, les biens neufs sont imposés à l'IGIC de 7 % au lieu de l'IVA.

Acheter un bien de revente : l'ITP (droits de mutation)

Pour les logements d'occasion, le principal coût au-delà du prix est l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

• Qui paie : l'acheteur.
• Base de calcul : la valeur la plus élevée entre le prix que vous payez et le valor de referencia du bien, une valeur fiscale de référence fixée par le Catastro. Dans la plupart des ventes, le prix est plus élevé, l'ITP est donc calculé sur le montant réellement payé - mais vérifiez la valeur de référence avant de signer pour éviter les surprises.
• Quand et comment : dans les 30 jours suivant la signature de l'escritura (acte de vente) chez le notaire, au moyen du Modelo 600, avant de pouvoir faire inscrire le bien à votre nom.

Taux d'ITP par région en 2026

L'ITP est un impôt régional ; son taux dépend donc entièrement de l'emplacement du bien, et l'écart entre régions est suffisant pour faire varier votre budget de dizaines de milliers d'euros. Voici les régions où les acheteurs internationaux achètent le plus souvent :

** La Comunidad Valenciana a réduit son taux général de 10 % à 9 % à la mi-2026 ; les achats au-delà de 1 million d'euros restent à 11 %.

Sur l'ensemble des 17 régions, le taux général va d'environ 6 % (Madrid) à 13 % (tranches supérieures aux Baléares et en Catalogne), la plupart des régions se situant entre 8 % et 10 %. Plusieurs régions, Catalogne, Baléares, Aragon, Asturies et d'autres, appliquent un barème progressif : plus le bien est cher, plus le taux sur la tranche supérieure est élevé. Comme les taux sont en pleine réforme en 2026, confirmez toujours le chiffre pour votre région et votre tranche de prix exactes avant d'établir votre budget.

Une note pour les acheteurs non-résidents

De nombreuses régions affichent des taux d'ITP réduits pour les jeunes acheteurs, les familles nombreuses ou les primo-accédants. Ces réductions exigent presque toujours une résidence en Espagne ou l'achat d'une résidence principale ; un non-résident qui achète une résidence secondaire ou un bien d'investissement paiera donc en général le taux normal et ne bénéficiera pas des réductions annoncées. Prévoyez votre budget en conséquence.

Pour une explication détaillée du calcul et du paiement de l'ITP, consultez notre guide dédié aux droits de mutation (ITP).

Acheter un bien neuf : IVA (TVA) + AJD (droit de timbre)

Si vous achetez directement au promoteur, vous ne payez pas d'ITP. Vous payez à la place deux impôts conjointement :

• IVA (TVA) : 10 % du prix pour un bien résidentiel sur le continent et aux Baléares. Aux îles Canaries, elle est remplacée par l'IGIC de 7 %.
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) : un droit de timbre sur l'acte notarié, fixé par chaque région, généralement de 0,5 % - 1,5 %. Il s'applique aussi à l'acte de prêt si vous financez l'achat.

Un bien neuf typique supporte donc 10 % d'IVA plus environ 1 % d'AJD - un peu plus en impôt que de nombreux biens de revente, avec en contrepartie l'avantage d'un bien flambant neuf et de la garantie du promoteur. Contrairement à l'ITP, l'IVA est un taux national et ne varie pas d'une région à l'autre (seul l'AJD varie).

Les frais que tout le monde paie, revente ou neuf

En plus de l'impôt à l'achat, prévoyez :

• Frais de notaire : pour l'acte de vente authentique. Environ 600 à 1 200 €, selon le prix.
• Frais du registre foncier (Registro de la Propiedad) : pour vous inscrire comme propriétaire légal. En général quelques centaines d'euros.
• Frais d'avocat : non obligatoires, mais vivement recommandés pour les non-résidents qui ne lisent pas l'espagnol. Généralement autour de 1 % du prix.
• Votre NIE (Número de Identidad de Extranjero) : sans lui, vous ne pouvez ni acheter, ni payer les impôts, ni faire inscrire le bien. Il est peu coûteux mais long à obtenir : faites-en la demande au plus tôt.

Vous financez avec un prêt ? Ajoutez les frais d'expertise (tasación), les frais de dossier de la banque et l'AJD sur l'acte de prêt.

Vous transférez de l'argent depuis l'étranger ? Tenez compte des frais de change - sur un achat à six chiffres, la marge prélevée par votre banque peut discrètement coûter plus cher que le notaire.

Un exemple chiffré

Un non-résident achète un appartement de revente à 300 000 € sur la Costa del Sol (Andalousie, 7 % d'ITP) :

• ITP (7 %) : 21 000 €
• Notaire : ~900 €
• Registre foncier : ~600 €
• Avocat (≈1 %) : ~3 000 €
• NIE et divers : ~200 €

Surcoût total : environ 25 700 € - soit environ 8,6 % du prix. Le même achat dans une région à taux plus élevé comme la Catalogne ou les Baléares pourrait porter le total bien au-delà de 12 %.

Ce que vous ne payez pas en tant qu'acheteur

Deux impôts sont liés à la même vente mais sont à la charge du vendeur, pas de vous, ils prêtent souvent à confusion :

• Plusvalía Municipal : un impôt local sur l'augmentation de la valeur du terrain, dû par le vendeur.
• Impôt sur les plus-values immobilières et retenue de 3 % : l'impôt du vendeur sur son bénéfice. Lorsque vous achetez à un vendeur non-résident, votre seule obligation liée est que 3 % du prix soient retenus et versés à l'Agencia Tributaria via le Modelo 211 pour le compte du vendeur.

Ni l'un ni l'autre n'est à votre charge : laissez-les donc en dehors de votre budget d'achat.

Ce que la plupart des acheteurs oublient : les impôts qui commencent une fois propriétaire

Voici ce que l'agent immobilier mentionne rarement. Dès que le bien est à votre nom, vous assumez des obligations annuelles en tant que propriétaire non-résident - que vous le louiez ou non :

1. IBI : l'impôt foncier local annuel, payé à la mairie, calculé sur votre valor catastral.

2. Impôt sur les revenus imputés via le Modelo 210 : si vous ne louez pas le bien et l'utilisez seulement vous-même (ou le laissez vide), l'Espagne impose tout de même chaque année une « valeur locative » théorique. Cela surprend presque tous les nouveaux propriétaires. Si vous louez le bien, vous déclarez à la place les revenus locatifs réels, également via le Modelo 210.

L'achat est un coût ponctuel. La propriété crée une déclaration récurrente dont vous devrez vous occuper chaque année - et l'oublier entraîne des majorations et pénalités de l'Agencia Tributaria, qui arrivent souvent des années plus tard, une fois les intérêts accumulés.

Le rôle d'IberianTax

Nous ne gérons ni l'achat, ni l'ITP, ni les démarches - c'est le rôle de votre avocat. Ce que nous simplifions, c'est la partie qui ne disparaît jamais.

Dès que vous possédez un bien en Espagne, IberianTax vous permet de :

• Déposer votre Modelo 210 en ligne en quelques minutes : revenus imputés, revenus locatifs ou plus-values immobilières - sans paperasse espagnole et sans certificado digital.
• Recevoir des rappels d'échéance automatiques chaque année, pour ne jamais manquer un dépôt.
• Utiliser nos calculateurs d'impôts gratuits pour savoir ce que vous devrez avant de vous engager.
• Bénéficier d'une assistance en français, anglais, allemand ou espagnol.

Si vous venez d'acheter, ou êtes sur le point de le faire, le plus sage est de comprendre votre obligation annuelle dès maintenant, avant l'approche de la première échéance.

Foire aux questions

Combien coûte l'achat d'un bien immobilier en Espagne ?

Prévoyez environ 10 % - 14 % en plus du prix d'achat. Le poste le plus important est l'impôt à l'achat : l'ITP (environ 6 % - 13 %, selon la région) pour une revente, ou 10 % d'IVA plus le droit de timbre (AJD) pour un bien neuf. Le reste couvre le notaire, le registre foncier et l'avocat.

Les étrangers paient-ils plus d'impôts à l'achat d'un bien en Espagne ?

Non. Les non-résidents paient les mêmes taux d'ITP, d'IVA et d'AJD que les acheteurs espagnols. Les différences pratiques sont que vous aurez besoin d'un NIE, éventuellement de traductions et d'une procuration, et que vous ne bénéficierez généralement pas des réductions régionales réservées aux résidents.

Est-il moins cher d'acheter neuf ou en revente ?

Cela dépend de la région. Une revente supporte l'ITP (de ~6 % à ~13 %), tandis qu'un bien neuf supporte 10 % d'IVA plus l'AJD (~0,5 % - 1,5 %). Dans les régions à faible ITP comme Madrid ou l'Andalousie, une revente est généralement moins chère sur le plan fiscal ; dans les régions à ITP élevé, l'écart se réduit ou s'inverse.

Qu'est-ce que le valor de referencia ?

Une valeur fiscale de référence fixée par le Catastro. Votre impôt à l'achat est calculé sur la valeur la plus élevée entre le prix payé et cette valeur de référence : vérifiez-la donc avant de signer.

Ai-je besoin d'un NIE pour acheter un bien en Espagne ?

Oui. Sans NIE, vous ne pouvez pas finaliser un achat, payer les impôts ni faire inscrire la propriété : demandez-le donc le plus tôt possible.

Quand commence-t-on à payer des impôts après l'achat ?

L'IBI s'applique à partir de l'année où vous possédez le bien. Votre premier Modelo 210 (revenus imputés ou locatifs) porte sur l'année d'achat et se dépose l'année suivante - précisément le moment où beaucoup de nouveaux propriétaires sont pris de court.