Vad kostar det att köpa bostad i Spanien? Skatter och avgifter för icke-bosatta (2026)

Priset i annonsen är aldrig det pris du faktiskt betalar. När du lägger till skatter och avgifter kostar ett bostadsköp i Spanien ungefär 10 % till 14 % mer än det annonserade priset - och som icke-bosatt fungerar en del av dessa kostnader annorlunda för dig än för en spansk köpare.

Den här guiden går igenom varje kostnad du behöver budgetera för: vad den är, vem du betalar till, när och hur mycket. Framför allt förklarar den den avgörande skillnad som bestämmer din största skattepost - begagnad bostad eller nyproduktion - och de årliga skatterna som börjar i samma stund som du äger, även om du aldrig hyr ut bostaden.

Viktigt: Detta är allmän information, inte personlig skatterådgivning. Skattesatserna vid köp bestäms av varje region (Comunidad Autónoma) och ändras från år till år, så bekräfta alltid den aktuella satsen där du köper. IberianTax hanterar inte själva köpet, men när du väl äger en spansk bostad gör vi din årliga deklaration som icke-bosatt enkel. Mer om det längre ned.

Begagnad bostad eller nyproduktion? Skillnaden som avgör din skatt

Börja med att ta reda på vilken av dessa du köper, eftersom de beskattas enligt två helt separata system - och du betalar aldrig båda:

• En begagnad bostad (andrahandsköp): en bostad som har ägts tidigare - beskattas med ITP (överlåtelseskatt).
• Nyproduktion: köpt direkt från byggherren som den allra första försäljningen - beskattas med IVA (moms) plus AJD (stämpelskatt).

De flesta internationella köpare köper begagnade bostäder, så ITP är oftast den stora posten. Så här ser jämförelsen ut:

* På Kanarieöarna beskattas nyproduktion med IGIC på 7 % i stället för IVA.

Köpa en begagnad bostad: ITP (överlåtelseskatt)

För begagnade bostäder är den största kostnaden utöver det annonserade priset Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

• Vem betalar: köparen.
• Vad den beräknas på: skatteunderlaget, som är det högsta av två belopp - ditt köppris eller valor de referencia, ett officiellt fastighetsvärde som fastställs av spanska Catastro (fastighetsregistret). I de flesta fall betalar köpare mer än valor de referencia, så skatten beräknas på det faktiska försäljningspriset. Det är ändå värt att kontrollera i förväg för att undvika överraskningar.
• När och hur du betalar: inom 30 dagar från att du undertecknar köpebrevet (escritura) hos notarien, med Modelo 600, och innan du kan registrera bostaden i ditt namn.

ITP-satser per region 2026

ITP är en regional skatt, så satsen beror helt på var bostaden ligger - och skillnaden mellan regionerna är stor nog att ändra din budget med tiotusentals euro. Detta är de regioner där internationella köpare oftast köper:

** Comunidad Valenciana sänkte sin generella sats från 10 % till 9 % i mitten av 2026; köp över 1 miljon euro ligger kvar på 11 %.

I samtliga 17 regioner ligger den generella satsen mellan cirka 6 % (Madrid) och 13 % (de högsta skikten på Balearerna och i Katalonien), och de flesta regioner hamnar mellan 8 % och 10 %. Flera regioner - Katalonien, Balearerna, Aragón, Asturien och andra - tillämpar en progressiv skala, så ju mer bostaden kostar, desto högre blir den tillämpliga satsen. Dessa satser ses aktivt över under 2026, så det är viktigt att bekräfta siffran för just din region och ditt prisintervall innan du budgeterar.

En notering för icke-bosatta köpare

Många regioner annonserar sänkta ITP-satser som stöd för unga köpare, stora familjer eller förstagångsköpare. Dessa kräver nästan alltid spansk hemvist eller köp av permanentbostad, så en icke-bosatt som köper en fritidsbostad eller en investering betalar i regel standardsatsen och kvalificerar sig inte för de sänkta satserna. Budgetera därefter.

För en djupare genomgång av hur ITP beräknas och betalas, se vår guide till överlåtelseskatten (ITP).

Köpa nyproduktion: IVA (moms) + AJD (stämpelskatt)

Om du köper direkt från en byggherre betalar du ingen ITP. I stället betalar du två skatter tillsammans:

• IVA (moms): 10 % av priset för bostäder på fastlandet och Balearerna. På Kanarieöarna ersätts detta av IGIC på 7 %.
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): en stämpelskatt på det notariella köpebrevet, som bestäms av varje region och normalt ligger på 0,5–1,5 %. Den gäller även lånehandlingen om du finansierar köpet.

En typisk nyproduktion bär alltså 10 % IVA plus omkring 1 % AJD - något mer i skatt än många begagnade bostäder, men i gengäld får du en helt ny bostad och extra garantier från byggherren. Till skillnad från ITP är IVA en nationell sats som inte ändras från region till region (det gör bara AJD).

Kostnaderna alla betalar: begagnat eller nyproduktion

Utöver köpskatten bör du budgetera för:

• Notariearvode: för det offentliga köpebrevet. Ungefär 600-1 200 euro, i förhållande till priset.
• Avgifter till fastighetsregistret (Registro de la Propiedad): för att registrera dig som laglig ägare. Vanligtvis några hundra euro.
• Juridiska kostnader och advokatarvode: inte obligatoriskt, men starkt rekommenderat för icke-bosatta som varken talar eller läser spanska. Normalt omkring 1 % av det totala köppriset.
• Ditt NIE (Número de Identidad de Extranjero): ditt unika spanska skatteregistreringsnummer - du kan inte köpa, betala skatt eller registrera bostaden utan det. Det är billigt men tar tid att få, så ansök i god tid.

Finansierar du med bolån? Lägg till en värderingsavgift (tasación), bankens uppläggningsavgift och AJD på lånehandlingen.

För du över pengar från utlandet? Räkna med kostnader för valutaväxling. Vid ett köp i sexsiffriga belopp kan bankens växlingsmarginal i tysthet kosta mer än notarien.

Ett räkneexempel

En icke-bosatt köper en begagnad lägenhet för 300 000 euro på Costa del Sol (Andalucía, 7 % ITP):

• ITP (7 %): 21 000 euro
• Notarie: cirka 900 euro
• Fastighetsregister: cirka 600 euro
• Advokat (cirka 1 %): cirka 3 000 euro
• NIE och övriga småposter: cirka 200 euro

Total extrakostnad: omkring 25 700 euro - ungefär 8,6 % ovanpå priset. Samma köp i en region med högre sats, som Katalonien eller Balearerna, skulle kunna driva upp summan till en bra bit över 12 %.

Det du inte betalar som köpare

Två skatter är kopplade till samma försäljning men betalas av säljaren, inte av dig - och de orsakar ofta förvirring:

• Plusvalía Municipal: en kommunal skatt på markvärdets ökning, som säljaren ska betala.
• Kapitalvinstskatt och 3 %-retentionen: säljarens skatt på sin vinst. När du köper av en icke-bosatt säljare är din enda relaterade skyldighet att 3 % av priset hålls inne och betalas till Agencia Tributaria via Modelo 211 för säljarens räkning.

Ingen av dessa kostnader hamnar på ditt bord, så räkna inte med dem i din köpbudget.

Det de flesta köpare missar: skatterna som börjar när du äger

Här är det som mäklaren sällan nämner. I samma stund som bostaden står i ditt namn får du årliga skyldigheter som icke-bosatt ägare - oavsett om du någonsin hyr ut din spanska bostad eller inte

1. IBI: den årliga lokala fastighetsskatten (lokala skatter), som betalas till kommunen och baseras på ditt valor catastral (taxeringsvärde).

2. Skatt på schablonintäkt via Modelo 210: om du inte hyr ut bostaden och bara använder den själv (eller låter den stå tom) beskattar Spanien ändå ett tänkt "hyresvärde" varje år. Detta överraskar nästan alla nya ägare. Om du hyr ut måste du dessutom deklarera de faktiska hyresintäkterna separat via Modelo 210.

Köpet är en engångskostnad. Ägandet skapar en återkommande deklaration (Modelo 210) som du behöver hantera varje år - och om du missar den leder det till förseningstillägg och straffavgifter från Agencia Tributaria, ofta flera år senare när betydande ränta redan har byggts upp.

Så kommer IberianTax in i bilden

Vi hanterar inte köpet, ITP-skatten eller köpehandlingarna - det är din advokats jobb. Det vi gör är att förenkla den återkommande delen som aldrig försvinner.

När du väl äger en spansk bostad låter IberianTax dig:

• Lämna in din Modelo 210 online på några minuter: schablonintäkt, hyresintäkter eller kapitalvinst - utan spanskt pappersarbete och utan krav på certificado digital.
• Få automatiska påminnelser varje år, så att du aldrig missar sista dag att deklarera.
• Använda våra gratis skattekalkylatorer för att veta vad du kommer att betala innan du binder dig.
• Få flerspråkig support på engelska, tyska, franska eller spanska.

Om du precis har köpt - eller är på väg att göra det - är det smartaste du kan göra att sätta dig in i dina årliga skyldigheter nu, innan den första deadlinen kommer.

Vanliga frågor

Vad kostar det att köpa bostad i Spanien?

Budgetera omkring 10 % till 14 % ovanpå det annonserade köppriset. Den enskilt största posten är köpskatten: ITP (cirka 6 % till 13 %, beroende på region) vid ett begagnatköp, eller 10 % IVA plus stämpelskatt (AJD) vid nyproduktion. Resten täcker notarie, fastighetsregister och juridiska kostnader.

Betalar utlänningar mer skatt när de köper bostad i Spanien?

Nej. Icke-bosatta betalar samma ITP-, IVA- och AJD-satser som spanska köpare. De praktiska skillnaderna är att du behöver ett NIE, möjligen översättningar och en fullmakt, och att du i regel inte kvalificerar dig för de regionala nedsättningar som är reserverade för bosatta.

Är det billigare att köpa nyproduktion eller begagnat?

Det beror på regionen. Ett begagnatköp bär ITP (från cirka 6 % till cirka 13 %), medan nyproduktion bär 10 % IVA plus AJD (cirka 0,5 % till 1,5 %). I regioner med låg ITP som Madrid eller Andalucía är begagnat oftast billigare skattemässigt; i regioner med hög ITP krymper skillnaden eller vänds den.

Vad är valor de referencia?

Ett fiskalt referensvärde som fastställs av Catastro. Din köpskatt beräknas på det högsta av två belopp: priset du faktiskt betalade eller detta referensvärde, så kontrollera det innan du skriver under.

Behöver jag ett NIE för att köpa bostad i Spanien?

Ja. Du kan inte slutföra ett köp, betala skatterna eller registrera ägandet utan ett NIE, så ansök så tidigt som möjligt.

När börjar jag betala skatt efter köpet?

IBI (lokal skatt) gäller från det år du börjar äga bostaden. Din första Modelo 210 (schablonintäkt eller hyresintäkter) avser köpåret och lämnas in året därpå - vilket är precis när många nya ägare blir överraskade.