Vad är 3 %-retentionen på köpeskillingen för icke-bosatta?

Att förstå 3 %-retentionen på köpeskillingen för icke-bosatta är avgörande när du gör en fastighetsaffär i Spanien. Den här mekanismen säkerställer att skyldigheterna i skatten för icke-bosatta uppfylls. Låt oss därför gå igenom detaljerna kring denna innehållna skatt och vad den innebär.

Vad är 3 %-retentionen på köpeskillingen för icke-bosatta?

Om du är icke-bosatt i Spanien och vill sälja en fastighet är det viktigt att veta att 3 % av köpeskillingen hålls inne.

Beloppet hålls inne av köparen från försäljningspriset som förskott på din skatt för icke-bosatta i Spanien. Köparen betalar in de 3 % till spanska staten med Modelo 211 inom en månad från försäljningsdagen.

Det är viktigt att veta att köparen är skyldig att skicka en kopia av Modelo 211 till dig. Modelo 211 innehåller en unik kod som måste anges i din kapitalvinstdeklaration för att du ska kunna räkna av 3 %-retentionen eller ansöka om återbetalning när det är aktuellt.

Varför tillämpas 3 %-retentionen på icke-bosatta?

När en icke-bosatt säljer en fastighet i Spanien beskattas vinsten från affären med skatten för icke-bosatta (IRNR).

Personer med skatterättslig hemvist i Spanien betalar också skatt på kapitalvinst vid försäljning av en fastighet, men på ett annat sätt:

• Bosatta redovisar vinsten i sin årliga inkomstdeklaration (IRPF).
• Icke-bosatta får i stället en omedelbar retention på 3 % vid försäljningen och måste därefter lämna in Modelo 210 för att reglera sin situation.

Detta system med innehållen skatt infördes för att säkra skatteuppbörden, eftersom det kan vara svårare att driva in skatten från icke-bosatta när affären väl är avslutad.

Dessutom är skattesatsen för icke-bosatta fasta 19 % på vinsten, oavsett i vilket land de har sin skatterättsliga hemvist. Personer med hemvist i Spanien beskattas däremot progressivt, med skattesatser från 19 % till 28 % beroende på hur stor vinsten är.

Vad händer om 3 %-retentionen inte motsvarar skatten?

Efter försäljningen måste icke-bosatta redovisa affären till de spanska skattemyndigheterna genom kapitalvinstdeklarationen med Modelo 210. Det är troligt att den slutliga skatten inte motsvarar de 3 % som hölls inne från början. Den slutliga skatten kan bli lägre eller högre. Vad ska icke-bosatta säljare göra i sådana fall?

Om mindre har hållits inne än den slutliga skatten

I det här fallet täcker inte det belopp som köparen höll inne hela skatten på kapitalvinsten.

Säljaren måste därför:

• Betala skillnaden mellan det innehållna beloppet och den slutliga skatten.
• Lämna in Modelo 210 och bifoga det inlämningsbevis för Modelo 211 som köparen lämnat.
• Göra detta inom tre månader från utgången av den månad då köparen skulle ha betalat in retentionen (alltså fyra månader totalt från försäljningsdagen).

Exempel:

En icke-bosatt ägare säljer sin fastighet i Spanien för 300 000 €, som hen köpte flera år tidigare för 200 000 €.
Kapitalvinsten är 100 000 € och skattesatsen för icke-bosatta är 19 %.
Den totala skatten blir alltså 19 000 €.

Köparen höll inne 3 % av försäljningspriset, det vill säga 9 000 €, och betalade in det till skattemyndigheten med Modelo 211.
I det här fallet måste säljaren betala mellanskillnaden:
19 000 € - 9 000 € = 10 000 €, som redovisas i Modelo 210.

Om mer har hållits inne än vad som skulle betalas

Det motsatta kan också inträffa: den innehållna skatten kan vara högre än den skatt som faktiskt ska betalas, till exempel om vinsten var liten eller om det till och med blev en förlust.

I så fall måste säljaren ändå lämna in Modelo 210 för att redovisa affären, men kan begära återbetalning av det som hållits inne för mycket.
Agencia Tributaria granskar deklarationen och betalar, om allt stämmer, tillbaka mellanskillnaden till det angivna bankkontot.

Praktiskt exempel:

Anta att en icke-bosatt säljer sin fastighet för 300 000 €, men hade köpt den för 290 000 €, så att vinsten bara blir 10 000 €.
Skatten skulle då vara 19 %, det vill säga 1 900 €.

Köparen höll dock inne 3 % av försäljningspriset, alltså 9 000 €.
I det här fallet har säljaren rätt att begära återbetalning av 7 100 € (9 000 € - 1 900 €) genom att lämna in Modelo 210 och bifoga inlämningsbeviset från Modelo 211.

Vad händer om säljaren inte lämnar in Modelo 210?

Om säljaren har gjort en vinst och skatten överstiger det innehållna beloppet är säljaren skyldig att lämna in Modelo 210 och betala den återstående skatten på vinsten från fastighetsförsäljningen. Om detta krav inte uppfylls har de spanska skattemyndigheterna rätt att utfärda ett kompletterande beslut om skatt och besluta om straffavgifter.

Eftersom de spanska skattemyndigheterna dessutom kanske inte har uppgifter om anskaffningsvärdet, utgår de från att det är noll euro och medger inga avdrag. För skattemyndigheten räknas då hela försäljningspriset som vinst.

Följ reglerna enkelt med IberianTax

Om du är icke-bosatt och har sålt en fastighet i Spanien, kom ihåg att du måste lämna in Modelo 210 för att redovisa din kapitalvinst eller begära återbetalning av 3 %-retentionen.

Med IberianTax hjälper vi dig att uppfylla alla dina skattemässiga skyldigheter på ett enkelt, snabbt och säkert sätt. Vår digitala plattform guidar dig steg för steg genom processen, räknar automatiskt ut beloppen och skapar officiella blanketter som är klara att lämnas in till Agencia Tributaria.

Undvik straffavgifter, fel och onödigt krångel. Registrera dig i dag och sköt din skatt för icke-bosatta med full trygghet.