Spansk fastighetsskatt för tyska medborgare steg för steg

För tyska medborgare som äger fastighet i Spanien är det avgörande att förstå och följa de spanska skattereglerna. Det spanska skattesystemet skiljer sig markant från det tyska, och den som inte följer reglerna riskerar straffavgifter eller rättsliga problem. Den här guiden ger en översikt över de skatter som berör tyska medborgare med fastighet i Spanien, så att de uppfyller sina skyldigheter och slipper komplikationer.

1. Spanska fastighetsskatter

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

• Vad är IBI?

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) är en årlig skatt som tas ut av de spanska kommunerna. Precis som fastighetsskatten i Tyskland beräknas IBI utifrån fastighetens valor catastral (taxeringsvärde), en officiell värdering som fastställs av myndigheterna och normalt ligger under marknadsvärdet.

• Beräkning och betalning:

IBI beräknas genom att en procentsats tillämpas på valor catastral, och satsen varierar mellan kommunerna. Fastighetsägare måste betala skatten varje år inom en period som den lokala myndigheten bestämmer. Tyska medborgare kan betala IBI direkt på kommunkontoret, via banköverföring eller autogiro, eller med de betalningsmetoder online som kommunen erbjuder.

Skatten varierar mellan kommunerna och ligger normalt mellan 0,4 % och 1,1 % av valor catastral. Om din fastighets valor catastral till exempel är 200 000 € och den lokala satsen är 0,5 % blir din IBI 200 000 € × 0,5 % = 1 000 €.

Inkomstskatt för icke-bosatta

• Hyresintäkter och schablonintäkt:

Tyska medborgare som äger fastighet i Spanien omfattas av inkomstskatten för icke-bosatta. Skatten gäller både intäkter från uthyrning av fastigheten och schablonintäkt för fastigheter som står tomma eller används för eget bruk.

När skatten för icke-bosatta på hyresintäkter i Spanien beräknas dras avdragsgilla kostnader som underhåll, försäkring och förvaltningsarvoden från de totala hyresintäkterna. En skattesats på 19 % gäller för personer bosatta i EU, på Island och i Norge, medan icke-bosatta från länder utanför dessa områden beskattas med 24 %.

Exempel: om du är bosatt i EU och har 12 000 € i hyresintäkter med 2 000 € i avdragsgilla kostnader blir din beskattningsbara inkomst 10 000 €. Din inkomstskatt för icke-bosatta blir då: 10 000 € × 19 % = 1 900 €.

För fastigheter som inte hyrs ut beräknas en schablonintäkt, som utgör en teoretisk inkomst från fastigheten i skattehänseende. Schablonintäkten beräknas som antingen 1,1 % eller 2 % av fastighetens valor catastral, beroende på när den senaste omvärderingen gjordes i kommunen där fastigheten ligger. Gjordes omvärderingen inom de senaste tio åren tillämpas 1,1 %, annars 2 %. Även schablonintäkten beskattas med 19 % för personer bosatta i EU, på Island och i Norge, och med 24 % för personer bosatta i övriga länder.

Exempel: om din fastighets valor catastral är 200 000 € och den senaste omvärderingen gjordes för mindre än 10 år sedan blir schablonintäkten: 200 000 € × 1,1 % × 19 % (EU) = 418.

Kapitalvinstskatt

Den här skatten gäller när en tysk medborgare säljer en fastighet i Spanien. Skatten beräknas på skillnaden mellan försäljningspriset och det ursprungliga inköpspriset, justerat för inflation och vissa avdragsgilla kostnader. Satsen är alltid 19 %, oavsett om den skattskyldige är bosatt i EU eller inte.

Vid försäljningen tillämpas en innehållen skatt på 3 % av försäljningspriset, som köparen måste hålla inne och betala in till Agencia Tributaria (den spanska skattemyndigheten). Beloppet räknas av mot den slutliga kapitalvinstskatten. Om 3 %-retentionen överstiger den faktiska skatten kan säljaren begära återbetalning via Modelo 210.

Om du till exempel säljer din fastighet för 300 000 € som du köpte för 200 000 €, med 10 000 € i avdragsgilla kostnader, blir din kapitalvinst (300 000 € - 200 000 € - 10 000 €) = 90 000 €. Som bosatt i EU blir din kapitalvinstskatt 90 000 € × 19 % = 17 100 €

Förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio)

Förmögenhetsskatten gäller personer vars samlade tillgångar, inklusive fastigheter i Spanien, överstiger ett visst tröskelvärde. För icke-bosatta är den generella gränsen 700 000 €, även om regionala skillnader kan förekomma. På Balearerna varierar till exempel skattesatserna mellan 0,2 % och 3,5 % beroende på tillgångarnas totala värde.

För att beräkna förmögenhetsskatten summeras alla tillgångar i Spanien och avdragsgilla skulder dras av. Sedan tillämpas de relevanta skattesatserna på nettovärdet. Förmögenhetsskatten deklareras årligen, normalt tillsammans med inkomstdeklarationen, med Modelo 714.

Om dina totala tillgångar i Spanien till exempel uppgår till 1 000 000 € beräknas skatten på det belopp som överstiger 700 000 €. Med en progressiv sats på 0,5 % för beloppet mellan 700 000 € och 1 000 000 € blir din förmögenhetsskatt (1 000 000 € - 700 000 €) × 0,5 % = 1 500 €.

2. Steg för steg: så uppfyller du kraven

Steg 1: fastställ dina skatteplikter

Tyska medborgare ska alltid betala IBI och inkomstskatt för icke-bosatta (antingen på hyresintäkter eller som schablonintäkt för fastigheter som inte hyrs ut), kapitalvinstskatt vid försäljning av en fastighet och i vissa fall förmögenhetsskatt om deras tillgångar i Spanien överstiger 700 000 €.

Steg 2: räkna ut vad du ska betala

Samla in nödvändiga uppgifter, som fastighetens valor catastral, mottagna hyresintäkter och uppgifter om en eventuell försäljning. Uppgifterna finns ofta i escritura, hyreskontrakt och meddelanden från skattemyndigheten, till exempel IBI-kvitton. Använd siffrorna för att räkna ut motsvarande skatt.

Steg 3: lämna in dina deklarationer

Varje skatt — IBI, inkomstskatt för icke-bosatta (IRNR), kapitalvinstskatt och förmögenhetsskatt — har egna tidsfrister som måste hållas. Att hålla fristerna hjälper dig inte bara att undvika förseningsavgifter och ränta, utan gör också att du sköter dina skatteplikter smidigt. Det är avgörande för att slippa onödiga kostnader och juridiska komplikationer.

Inlämningsperiod:

• IBI (fastighetsskatt) är en årlig skatt med betalningsfrister som varierar mellan kommunerna, normalt någon gång mellan april och november. Betalning sker vanligtvis direkt till den kommun där fastigheten ligger. Ingen blankett behöver lämnas in, eftersom skatten fastställs av den lokala skattemyndigheten. Många kommuner erbjuder betalning online via sina officiella webbplatser.
• Inkomstskatt för icke-bosatta: för schablonintäkt ska den årliga deklarationen lämnas in mellan den 1 januari och 31 december året efter inkomståret. För hyresintäkter löper inlämningsperioden från och med beskattningsåret 2024 mellan den 1 och 20 januari året efter.

Viktigt: från och med beskattningsåret 2026 (som deklareras 2027) ändras de här fristerna: fristen för hyresintäkter flyttas från den 1–20 januari till den 1–20 april, och perioden för schablonintäkt börjar den 1 april i stället för den 1 januari, enligt Order HAC/623/2026. Se den uppdaterade guiden till 2026 års tidsfrister.

• Kapitalvinstskatt ska redovisas och betalas inom fyra månader från fastighetsförsäljningen. Säljs fastigheten till exempel i juni ska skatten vara betald i oktober.
• Förmögenhetsskatt: inlämningsperioden för förmögenhetsskatten löper från april till juni året efter beskattningsåret.

Inkomstskatten för icke-bosatta och kapitalvinstskatten deklareras via Modelo 210. Förmögenhetsskatten deklareras med Modelo 714. Blanketterna finns på Agencia Tributarias webbplats.

Inkomstskatt för icke-bosatta, kapitalvinstskatt och förmögenhetsskatt kan lämnas in online. Du behöver dock ett giltigt certificado digital eller vara registrerad i Cl@ve PIN-systemet för att styrka din identitet. Har du inte det måste du anlita en samarbetande aktör som IberianTax för att lämna in deklarationen åt dig.

Slutsats

Att förstå och följa de spanska fastighetsskatterna är avgörande för tyska medborgare som vill undvika böter och rättsliga problem. Vi rekommenderar att du regelbundet ser över dina skatteplikter och håller dig informerad om förändringar i skattelagstiftningen.

Har du frågor eller behöver personlig rådgivning är du välkommen att kontakta IberianTax för experthjälp med spansk fastighetsskatt.