Plusvalía municipal för icke-bosatta i Spanien

Plusvalía municipal (den kommunala värdestegringsskatten) gäller både personer bosatta i Spanien och icke-bosatta och tas ut av kommunen (Ayuntamiento) där fastigheten ligger. Du som är icke-bosatt fastighetsägare bör vara särskilt uppmärksam på den här skyldigheten, eftersom du är lika betalningsskyldig vid överlåtelse av fastigheter i tätort.

Utöver plusvalía municipal omfattas icke-bosatta säljare också av en 3 %-retention på försäljningspriset. Beloppet hålls inne av köparen och betalas direkt till den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria) som en förskottsbetalning av säljarens eventuella kapitalvinstskatt.

För att få tillbaka hela eller delar av de 3 procenten, eller för att deklarera en kapitalvinst om det är aktuellt, måste säljaren lämna in Modelo 210 för kapitalvinst inom fyra månader från försäljningen. Om det inte görs kan rätten till återbetalning gå förlorad och straffavgifter tillkomma.

Eftersom omkring 15 % av fastighetstransaktionerna i Spanien involverar icke-bosatta privatpersoner är det avgörande att förstå hur plusvalía municipal, 3 %-retentionen och Modelo 210 hänger ihop, både för att göra rätt och för den ekonomiska planeringen.

Rättslig ram

IIVTNU regleras i kungligt lagdekret 2/2004 av den 5 mars, som godkänner den konsoliderade texten till lagen om kommunal ekonomi (Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Skatten har dock genomgått betydande förändringar efter flera domar i författningsdomstolen.

Senaste rättsutvecklingen

Den viktigaste förändringen kom med författningsdomstolens dom 182/2021 av den 26 oktober 2021, som förklarade metoden för att beräkna skatteunderlaget grundlagsstridig. Det ledde till en brådskande reform genom kungligt lagdekret 26/2021 av den 8 november 2021, som införde ett nytt beräkningssystem.

De viktigaste delarna av reformen är:

• Skatten tas bara ut när markens värde faktiskt har ökat
• Två metoder för att beräkna skatteunderlaget:

1. Objektiv metod: baserad på valor catastral och koefficienter

2. Metod med verklig vinst: baserad på den faktiska skillnaden mellan anskaffningsvärde och överlåtelsevärde

• Den skattskyldige får välja den metod som är mest fördelaktig i det enskilda fallet.

Vem betalar skatten?

Skattskyldig

För icke-bosatta beror det på typen av överlåtelse vem som är skattskyldig (den som är skyldig att betala skatten):

• Vid försäljning: säljaren är skattskyldig. Är säljaren icke-bosatt är det säljaren som ska betala skatten.
• Vid gåva: mottagaren är skattskyldig, oavsett var denne är bosatt.
• Vid arv: arvingen eller testamentstagaren är skattskyldig, oavsett var denne är bosatt.

Ersättare för den skattskyldige

En viktig detalj för icke-bosatta som säljer fastighet i Spanien är figuren "ersättare för den skattskyldige". När säljaren är icke-bosatt i Spanien är köparen skyldig att hålla inne och betala skatten för säljarens räkning, om inte säljaren kan visa att denne är skattskyldig i Spanien genom ett fast driftställe.

Mekanismen säkerställer att skatten drivs in och lägger ett extra ansvar på köpare som köper av icke-bosatta.

Viktigt för köpare: Om du köper en fastighet av en icke-bosatt säljare kan du vara ansvarig för att hålla inne och betala skatten. Om du inte gör det kan du bli betalningsskyldig för beloppet. Kontrollera alltid den här skyldigheten med din juridiska rådgivare innan du slutför ett fastighetsköp.

Beräkning av skatten

Skatten beräknas utifrån ökningen av markens värde (inte byggnadernas) under innehavstiden, med en längsta period på 20 år. Beräkningen kan göras med två metoder:

Objektiv metod

Metoden tillämpar koefficienter som varje kommun godkänner (inom lagens gränser) på markens valor catastral vid överlåtelsen. Koefficienterna varierar beroende på hur många år fastigheten har ägts.

Beräkningsformeln är:

Skatteunderlag = markens valor catastral × årlig koefficient × antal ägandeår (max 20)

Skattesatser

Skattesatserna bestäms av varje kommun, med högst 30 %. Satserna ligger normalt mellan 20 % och 30 % och kan vara progressiva beroende på innehavstiden.

Undantag och nedsättningar

Det finns flera undantag och nedsättningar som kan gynna icke-bosatta:

• Ingen värdeökning: om det kan bevisas att markens värde inte har ökat är överlåtelsen inte skattepliktig. Det är en direkt följd av författningsdomstolens domar och den efterföljande lagreformen.
• Överlåtelser inom familjen: vissa kommuner erbjuder nedsättningar vid överlåtelser mellan makar eller till förmån för barn eller föräldrar. Nedsättningarna varierar mellan kommunerna.
• Permanentbostad: vissa kommuner erbjuder nedsättningar vid överlåtelse av permanentbostaden på grund av dödsfall. Det gäller dock inte icke-bosatta, eftersom de normalt inte har sin permanentbostad i Spanien.

Metod med verklig vinst

Den här metoden beräknar den faktiska värdeökningen genom att jämföra:

• markvärdet vid förvärvet (den proportionella delen av det totala värdet)
• markvärdet vid överlåtelsen (den proportionella delen av det totala värdet)

Beräkningsformeln är:

Skatteunderlag = markvärde vid överlåtelsen - markvärde vid förvärvet

Om det inte finns någon faktisk värdeökning ska ingen skatt betalas. Metoden är särskilt fördelaktig för fastigheter som inte har stigit nämnvärt i värde eller som har sjunkit i värde.

Skattesatser

Skattesatserna bestäms av varje kommun, med högst 30 %. Satserna ligger normalt mellan 20 % och 30 % och kan vara progressiva beroende på innehavstiden.

Praktiska konsekvenser för icke-bosatta

Inlämning och betalning

Icke-bosatta måste deklarera och betala skatten inom följande tidsfrister:

• Försäljning och gåva: 30 arbetsdagar från överlåtelsedatumet
• Arv: 6 månader från dödsdagen, med möjlighet till ytterligare 6 månaders förlängning

Deklarationen ska lämnas in till den kommun där fastigheten ligger.

Handlingar som krävs

Icke-bosatta behöver normalt lämna in:

• Den skatteblankett som kommunen tillhandahåller
• Den offentliga handlingen om överlåtelsen (escritura)
• Den tidigare förvärvshandlingen
• Betalningsbevis
• NIE (NIE-nummer, ditt spanska skatteregistreringsnummer)
• Vid undantag eller icke-skattskyldighet: underlag som styrker detta

Rekommendationer för icke-bosatta

Dokumentation

Spara all dokumentation som rör förvärvet av och kostnaderna för fastigheten. Det gäller köpehandlingen, kvitton för förbättringar och alla andra handlingar som kan påverka fastighetens värde.

Professionell rådgivning

Rådgör med en skatterådgivare som kan både spansk skattelag och skattesystemet i ditt hemland innan du genomför en överlåtelse. Det hjälper dig att hantera de komplexa skattemässiga konsekvenserna och undvika oväntade kostnader.

Kommunala regler

Kontrollera de särskilda reglerna i den kommun där fastigheten ligger, eftersom skattesatser och möjliga nedsättningar varierar. Informationen finns oftast på kommunens webbplats eller kan hämtas från det lokala skattekontoret.