Hur fastställs värdet på din bostad för skatt?

Att äga en bostad i Spanien som icke-bosatt medför vissa skatteskyldigheter, och att förstå hur värdet på din bostad fastställs är en viktig del av processen. Oavsett om du deklarerar skatt på schablonintäkt eller skatt på hyresintäkter påverkar fastighetens beskattningsbara värde direkt hur mycket du ska betala. Det här inlägget förklarar de olika sätt som din bostads värde bedöms på i skattehänseende och hur det påverkar icke-bosatta bostadsägare.

Så bedöms fastighetsvärdet för skatter för icke-bosatta

När det gäller att fastställa det beskattningsbara värdet på din bostad i Spanien behöver du förstå de olika värden som den spanska skattemyndigheten använder. Det handlar om taxeringsvärdet, marknadsvärdet och referensvärdet. Vart och ett av dem spelar olika roll i din totala skatteberäkning.

Taxeringsvärde (valor catastral)

Taxeringsvärdet är ett administrativt värde som den spanska staten åsätter utifrån faktorer som fastighetens läge, storlek, ålder och byggnadens kvalitet. Det är inte direkt kopplat till marknadsvärdet, men det är det huvudsakliga värde som används för att beräkna flera skatter, bland annat fastighetsskatten (IBI) och skatten på schablonintäkt för icke-bosatta. Taxeringsvärdet är i allmänhet lägre än marknadsvärdet och ändras inte lika ofta.

• Så används det: För skatter för icke-bosatta utgör taxeringsvärdet grunden för att beräkna skatten på schablonintäkt. Den skatten är i praktiken en fiktiv hyresintäkt som tillämpas på bostäder som inte hyrs ut och som används privat eller står tomma.

Marknadsvärde

Marknadsvärdet är det uppskattade pris som bostaden skulle säljas för under rådande marknadsförhållanden. Det värdet används inte för årliga skatteberäkningar som skatten på schablonintäkt, men det får betydelse vid beräkning av kapitalvinstskatt när bostaden säljs och vid bedömning av arvsskatt.

• Så används det: Marknadsvärdet speglar bättre vad din bostad faktiskt skulle vara värd om du sålde den. Det används ofta vid fastighetsaffärer och för kapitalvinstskatt, men är i allmänhet inte relevant för skatter för icke-bosatta.

Referensvärde (valor de referencia)

Referensvärdet är ett nyare mått som den spanska skattemyndigheten har infört för att överbrygga gapet mellan taxeringsvärdet och de verkliga marknadsförhållandena. Värdet bygger på aktuella marknadsuppgifter och ger en mer träffsäker bedömning av bostadens värde än det traditionella taxeringsvärdet.

• Så används det: Referensvärdet används främst för att beräkna skatteunderlaget för vissa skatter, såsom överlåtelseskatten (ITP) och arvs- och gåvoskatten (ISD).

Hur värdet på din bostad påverkar skatterna för icke-bosatta

Som icke-bosatt fastighetsägare i Spanien omfattas du av olika skatter beroende på om du använder bostaden privat eller hyr ut den, helt eller delvis.

Skatt på schablonintäkt

Om du inte hyr ut din bostad och den enbart används privat anser den spanska staten att du skulle ha kunnat hyra ut den, och tar därför ut skatt på schablonintäkt. Skatten beräknas som en procentandel av bostadens taxeringsvärde. Sista dag att deklarera skatten är den 31 december varje år, och den avser föregående års skatteskyldighet.

Vi tittar på ett exempel för att förstå hur skatten beräknas:

• Bostadens taxeringsvärde: 65 956,23 €
• Tillämplig schablonprocent: 2 % (används när taxeringsvärdet inte har uppdaterats de senaste 10 åren genom en allmän kollektiv värdering)
• Den skattskyldiges hemvistland: Storbritannien (icke-bosatta från länder utanför EU/EES beskattas med 24 %, medan personer bosatta inom EU/EES beskattas med 19 %)

Beräkning steg för steg:

1. Schablonintäkt:
   Schablonintäkt = 2 % av 65 956,23 € = 1 319,12 €
2. Skatt att betala:
   Som bosatt i Storbritannien (med skattesatsen 24 %) blir skatten:
   Skatt att betala = 1 319,12 € × 24 % = 316,59 €

Den skattskyldige skulle alltså behöva betala 316,59 € i skatt på schablonintäkt för året.

Skatt på hyresintäkter

Icke-bosatta som hyr ut sin bostad, helt eller delvis, måste lämna in en deklaration för skatt på hyresintäkter. Det gäller både korttidsuthyrning till semesterfirare och långtidsuthyrning. Intäkterna från uthyrningen är skattepliktiga och du är skyldig att deklarera dem, oavsett hur länge uthyrningen pågår. Tidigare skulle skatten deklareras kvartalsvis, men ändringar tidigare i år innebär att det nu är en årlig skyldighet. Deklarationsperioden för skatt på hyresintäkter är mellan 1 och 20 januari och avser intäkter under föregående år.

När du beräknar dina skattepliktiga hyresintäkter kan du dra av vissa godkända kostnader, och ett av de viktigaste avdragen är avskrivning. Avskrivningen beräknas som 3 % av det högsta av taxeringsvärdet och anskaffningsvärdet (normalt marknadsvärdet vid köpet). Enligt redovisningsreglerna gäller avskrivning dock endast byggnadens värde, inte marken.

Avskrivningsbeloppet justeras utifrån hur stor andel av taxeringsvärdet som hänförs till byggnaden, enligt fastighetens uppgifter i Catastro. Om till exempel 70 % av taxeringsvärdet motsvarar byggnaden och 30 % marken, tillämpas avskrivningen på 3 % endast på dessa 70 %.

Viktigt: Avskrivningskostnader och andra godkända avdrag kan endast göras om den skattskyldige är bosatt i ett land inom EU eller Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES). Icke-bosatta utanför EU har inte rätt till dessa avdrag och måste redovisa sina bruttohyresintäkter utan avskrivning eller andra kostnadsavdrag.

Varför registrera dig nu?

Även om deklarationsperioden för skatt på hyresintäkter formellt inte öppnar förrän i januari kan du ligga steget före. Med vår nyligen uppdaterade plattform kan du redan nu komma åt blanketten för hyresintäkter för inlämningar avseende 2024 och börja förbereda din deklaration direkt.

Att fylla i din deklaration för hyresintäkter i förväg med IberianTax gör att du har alla nödvändiga handlingar och uppgifter klara, vilket gör inlämningen smidigare när det är dags. Vi skickar dessutom praktiska påminnelser, så att du vet exakt när du ska lämna in. Enklare kan det inte bli.

Att använda IberianTax

Att hitta rätt bland de spanska skattereglerna kan vara komplicerat, särskilt när du sköter din bostad från utlandet, och det är där IberianTax kommer in. Vi erbjuder en snabb, säker och kostnadseffektiv lösning för icke-bosatta fastighetsägare. Därför är IberianTax ditt bästa val:

• Snabb och enkel process: Med IberianTax onlineplattform kan du deklarera var du än befinner dig i världen, utan fysiska möten eller krånglig pappersexercis.
• Stöd på flera språk: Tillgänglig på engelska, tyska och franska, så att du kan deklarera på ditt föredragna språk.
• Certifierad och regelrätt: IberianTax är fullt certifierad av den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria), vilket säkerställer att dina deklarationer är korrekta och följer reglerna.
• Prisvärt: Med priser från 34,95 € är IberianTax ett mycket konkurrenskraftigt alternativ till traditionella skatterådgivare och revisorer.
• Säker datahantering: Alla person- och betalningsuppgifter krypteras, så att din information förblir trygg och konfidentiell.
• Gratis skatteberäkning: Använd vår gratis skattekalkylator för att se hur mycket du ska betala innan du lämnar in din deklaration.
• Varvningsprogram: Tjäna pengar när du värvar dina vänner! De får 10 % rabatt och du får 10 € i tillgodohavande på ditt konto.

Redo att deklarera? Börja med IberianTax i dag!

Om du är icke-bosatt fastighetsägare i Spanien är det nu dags att få ordning på dina deklarationer. Besök IberianTax webbplats för att komma igång och låt vår användarvänliga plattform guida dig genom inlämningen av din Modelo 210. Från att beräkna skatten till att skicka in blanketterna ser IberianTax till att allt går smidigt och stressfritt – så att du kan uppfylla dina skatteskyldigheter med trygghet och lätthet.